Решение № 2-218/2025 2-218/2025~М-146/2025 М-146/2025 от 18 июня 2025 г. по делу № 2-218/2025

Дело № 2-218/2025

УИД 26RS0018-01-2025-000323-95


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 июня 2025 года с.Красногвардейское

Красногвардейский районный суд Ставропольского края

в составе председательствующего судьи Непомнящего В.Г.,

при помощнике судьи Андреади Е.Н.,

с участием:

представителя истца ФИО1 – ФИО6,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО9 о взыскании денежных средств по неисполненному предварительному договору купли-продажи недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3 о взыскании денежных средств по неисполненному предварительному договору купли-продажи недвижимости, в котором указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 в лице представителя по доверенности - ФИО4 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с условиями которого продавец продает в собственность покупателя, а покупатель принимает в собственность земельный участок из земель - земли сельскохозяйственного назначения, категория земель: для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 26:01:080904:249, площадью 76000 кв.м., согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, расположенный по адресу: <адрес>, СПК Коммунар (далее - земельный участок). Зданий, строений, сооружений на земельном участке не имеется (п. 1 предварительного договора).

Согласно п. 2 предварительного договора земельный участок с кадастровым номером 26:01:080904:249 принадлежит продавцу на праве собственности (запись регистрации 26:01:080904:249-26/475/2023-1).

Цена земельного участка определена соглашением сторон в сумме 1400000 рублей (п. 3 предварительного договора).

Согласно п. 6 предварительного договора сумма в размере 1400000 рублей передана продавцу покупателем до подписания договора.

Срок заключения основного договора в предварительном договоре установлен не был.

ФИО2 перечислил ФИО3 полную продажную стоимость земельного участка в размере 1400000 рублей ДД.ММ.ГГГГ годп платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ с расчетного счета №, открытого на имя индивидуального предпринимателя ФИО2 в ПАО Ставропольпромстройбанк <адрес> на счет №, открытый на имя ФИО3 в Ставропольском отделении № ПАО Сбербанк <адрес> с целевым назначением платежа: «оплата по предварительному договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (КН 26:01:080904:249). ФИО3. Сумма 1400000-00 без налога (НДС)».

Истец считает, что выполнил свои обязательства по договору, оплатив продажную стоимость земельного участка в полном объеме в день заключения предварительного договора.

Основной договор купли-продажи указанного земельного участка был заключен сторонами ДД.ММ.ГГГГ на тех же условиях, что и предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и сдан в Росреестр для регистрации с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2023-60856853.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2023-60856853/1 действия по государственной регистрации прав были приостановлены на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Основной договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не был зарегистрирован в установленном законом порядке, органами Росреестра ввиду наличия запрещений госрегистрации (запрещение от ДД.ММ.ГГГГ № на основании определения Красногвардейского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № М-28/2024, дело № по иску ООО «Агрохолдинг Красногвардейский» к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения).

До заключения предварительного договора о продаже земельного участка ФИО2, этот же земельный участок уже был продан ФИО3 ООО «Агрохолдинг Красногвардейский» на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:01:080904:249, местоположение: <адрес>, СКП Коммунар, назначение: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 76000 кв.м.

ООО «Агрохолдинг Красногвардейский» перечислил ФИО3 продажную стоимость земельного участка в размере 800000 рублей ДД.ММ.ГГГГ платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ со своего расчетного счета №, открытого в Ставропольском отделении № ПАО Сбербанк <адрес> на счет №, открытый на имя ФИО3 в Ставропольском отделении № ПАО Сбербанк <адрес> с целевым назначением платежа: «оплата по договору купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ Сумма 800000 <адрес> налога (НДС)».

Указанный договор от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 был передан на регистрацию сделки в органы Росреестра.

После заключения с ФИО2 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и получения от него денежных средств, ФИО3 отозвал с регистрации документы, представленные в Росреестр для регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Агрохолдинг Красногвардейский». На основании заявления ФИО3 регистрация сделки с ООО «Агрохолдинг Красногвардейский» была прекращена.

В связи с отзывом ФИО3 документов с регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Агрохолдинг Красногвардейский» обратилось в Красногвардейский районный суд <адрес> с исковым заявлением к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

ФИО3 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ООО «Агрохолдинг Красногвардейский» о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Решением Красногвардейского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ первоначальное исковое заявление Общества к ФИО3 - удовлетворено.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО3 к Обществу о расторжении договора купли - продажи земельною участка из земель сельскохозяйственного назначения - отказано.

Указанное решение вступило в силу при вынесении апелляционного определения Судебной коллегией по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым решение Красногвардейского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В связи с изложенными обстоятельствами, поскольку договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 исполнен не был, деньги от покупателя им были получены в полном объеме, на сегодняшний день, собственником земельного участка с кадастровым номером 26:01:080904:249 покупатель ФИО2 так и не стал (утрачена возможность регистрации перехода права, ввиду наличия решения Красногвардейского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ) ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ направил ФИО3 требование о возврате денежных средств по неисполненной сделке - договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому вернуть перечисленные по данной сделке денежные средства следует путем перечисления денежных средств в сумме 1400000 рублей на расчетный счет ФИО2 по реквизитам, указанным в данном требовании в трехдневный срок с даты получения ФИО3 указанного требования.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 35503206001377, письмо с ДД.ММ.ГГГГ ожидает адресата в месте вручения. Поскольку ФИО3 не является в почтовое отделение для получения указанной корреспонденции, данное требование было передано ответчику на руки. Истец считает, что срок возврата денежных средств по неисполненному договору от ДД.ММ.ГГГГ, указанный в требовании, истек, деньги возвращены не были, ответчик злоупотребил своим правом собственника, заключив со вторым покупателем (ФИО2) договор купли-продажи одного и того же земельного участка на более выгодных условиях, что и послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Просит суд: взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженца <адрес>, паспорт серии 07 07 №, выдан ДД.ММ.ГГГГ Отделением УФМС России по <адрес> в <адрес>, зарегистрирован по адресу: <адрес>, пер. Почтовый, <адрес> пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженца <адрес>, паспорт серии 07 11 №, выдан Отделением УФМС России по <адрес> в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 260-016, зарегистрирован по адресу: <адрес>, сумму в размере 1400000 (один миллион четыреста тысяч) рублей убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО2, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, к котором указал, что исковые требования поддерживает в полном объеме, иск просил удовлетворить, сообщил суду, что о дате, времени и месте судебного заседания извещен.

Представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО7 в судебном заседании исковые требования поддержала и настаивала на их удовлетворении, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, направив заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. ст. 56, 195, 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд разрешает дело в пределах заявленных истцом требований и по основаниям, им указанным, основывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В силу статей 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации состязательность процесса требует того, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений; никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В силу положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 в лице представителя по доверенности - ФИО4 (доверенность серии <адрес>0 от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенная ФИО5, нотариусом <адрес> нотариального округа <адрес>, регистрация в реестре за №-н/26-2023-1-559) и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости - земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, категория земель: для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 26:01:080904:249, площадью 76000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, СПК Коммунар. Зданий, строений, сооружений на земельном участке не имеется (п. 1 предварительного договора).

Земельный участок с кадастровым номером 26:01:080904:249 на дату совершения сделки принадлежал ответчику праве собственности (п. 2 предварительного договора), что так же следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Цена земельного участка определена соглашением сторон в сумме 1400000 рублей (п. 3 предварительного договора) и передана продавцу покупателем до подписания договора (п. 6 предварительного договора), что так же подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ о перечислении денежных средств с расчетного счета №, открытого на имя индивидуального предпринимателя ФИО2 в ПАО Ставропольпромстройбанк <адрес> на счет №, открытый на имя ФИО3 в Ставропольском отделении № ПАО Сбербанк <адрес> с целевым назначением платежа: «оплата по предварительному договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (КН 26:01:080904:249). ФИО3. Сумма 1400000-00 без налога (НДС)», распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

Предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключен в простой письменной форме, подписан обеими сторонами, содержит все существенные условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Таким образом, истец выполнил свои обязательства перед ответчиком, оплатив продажную стоимость земельного участка в полном объеме в день заключения предварительного договора.

Основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:01:080904:249 заключен сторонами ДД.ММ.ГГГГ на тех же условиях, что и предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и сдан в Росреестр для регистрации, что подтверждается заявлением от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2023-60856853.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2023-60856853/1 действия по государственной регистрации прав были приостановлены на срок до ДД.ММ.ГГГГ ввиду наличия запрещений государственной регистрации (запрещение от ДД.ММ.ГГГГ № на основании определения Красногвардейского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по иску ООО «Агрохолдинг Красногвардейский» к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения), что подтверждается Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2023-60856853/4.

Решением Красногвардейского районного суда <адрес> по делу №, вступившему в законную силу ДД.ММ.ГГГГ по иску ООО «Агрохолдинг Красногвардейский» к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «Агрохолдинг Красногвардейский» заключен договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, площадью 76000 кв.м., с кадастровым номером 26:01:080904:249, местоположение: <адрес> СКП Коммунар. Стоимость объекта составляет 800 000 рублей. По условиям договора покупатель выплатил продавцу 800 000 рублей, что является полной суммой расчетов по договору. Факт оплаты по договору купли-продажи объекта недвижимости подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Фотокопия платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ представлена в материалы дела, в связи с чем, суд считает установленным факт оплаты ФИО3 продажной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:01:080904:249 от ООО «Агрохолдинг Красногвардейский».

Решением Красногвардейского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, вступившему в законную силу ДД.ММ.ГГГГ суд решил произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 26:01:080904:249 площадью 76000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, СКП Коммунар, с продавца ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженца <адрес>, паспорт серии 07 07 №, выдан ДД.ММ.ГГГГ Отделением УФМС России по <адрес> в <адрес>, код подразделения 260-016, адрес регистрации: <адрес>, пер. Почтовый, <адрес> на ООО «Агрохолдинг Красногвардейский», ОГРН <***>, ИНН <***>, в соответствии с условиями договора купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Исходя из выше изложенного, усматривается, что истец утратил возможность регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:01:080904:249 по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку имеется вступившее в законную силу решение Красногвардейского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:01:080904:249 с продавца ФИО3, на первого покупателя - ООО «Агрохолдинг Красногвардейский», в соответствии с условиями договора купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. В соответствии с положениями пункта 1 статьи 461 Гражданского кодекса Российской Федерации при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Суд учитывает, что ФИО3, после заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:01:080904:249 с ООО «Агрохолдинг Красногвардейский» вновь инициировал свое намерение и волеизъявление продать свой земельный участок Истцу уже за более высокую цену в 1400000 рублей и совершил необходимые юридически значимые действия (заключил предварительный договор купли-продажи, получил от покупателя продажную стоимость земельного участка в полном объеме в размере 1400000 рублей, заключил основной договор купли-продажи земельного участка, сдал документы на регистрацию в регистрирующий орган).

При этом, суд квалифицирует и расценивает действия и поведение ФИО8 в сложившихся правоотношениях как злоупотребление правом (ст. 1, ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), что привело к существенным нарушениям условий договора купли-продажи и невозможности его исполнения.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направил ФИО3 требование о возврате денежных средств по неисполненной сделке - договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (почтовая квитанция № от ДД.ММ.ГГГГ, РПО №, опись вложения от ДД.ММ.ГГГГ), согласно которому вернуть перечисленные по данной сделке денежные средства следует путем перечисления денежных средств в сумме 1400000 рублей на расчетный счет ФИО2 по реквизитам, указанным в данном требовании в трехдневный срок с даты получения ФИО3 указанного требования. Претензия осталась без ответа, денежные средства истцу не возвращены.

Из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Как разъяснено в абзацах 6,7 пункта. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Следовательно, вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм законодательства и разъяснений по вопросам их применения, наличие у должника двух или более обязательств перед разными кредиторами по передаче одной и той же индивидуально-определенной вещи не влечет недействительности какого-либо из этих обязательств, а также сделок, на которых они основаны, а влечет лишь предоставление одному из кредиторов преимущественного права требовать исполнения обязательства. Другие кредиторы, обязательства перед которыми вследствие этого оказываются неисполненными, приобретают право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем возмещения убытков.

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п. 1.). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Согласно ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (п. 1). Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (п. 2).

Разрешая спор по существу, суд руководствовался вышеприведенными положениями действующего законодательства, оценив с точки зрения относимости, допустимости и достаточности каждого представленного сторонами доказательства в отдельности, а так же достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, в том числе объяснения сторон, по правилам главы 6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом вышеприведенных и установленных в судебном заседании конкретных и фактических обстоятельств дела, приходит к выводу о наличии фактических и правовых оснований для удовлетворения заявленного иска.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о взыскании денежных средств по неисполненному предварительному договору купли-продажи недвижимости, удовлетворить.

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии 07 07 № выдан ДД.ММ.ГГГГ Отделением УФМС России по <адрес> в <адрес>, в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии 07 11 № выдан Отделением УФМС России по <адрес> в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, убытки, вызванные неисполнением договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1400000 (один миллион четыреста тысяч) рублей.

Мотивированное решение изготовлено 19.06.2025 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда, через Красногвардейский районный суд Ставропольского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: В.Г. Непомнящий