Решение № 2-265/2025 2-265/2025(2-6034/2024;)~М-4936/2024 2-6034/2024 М-4936/2024 от 13 февраля 2025 г. по делу № 2-265/2025

< >

Дело № 2-265/2025

УИД 35RS0001-01-2024-008023-62


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 февраля 2025 года город Череповец

Череповецкий городской суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Летучевой И.О.,

при секретаре Ивановой А.М.,

с участием представителя истца Й.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску к ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным в части, взыскании убытков,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным в части, взыскании убытков.

Требования мотивировал тем, что 22.01.2024 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2000 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения дачного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>. В дальнейшем истцом произведен раздел земельного участка на два земельных участка. 02.03.2024 ФИО1 обратился в Управление архитектуры и градостроительства администрации Череповецкого муниципального района с уведомлением о планируемом строительстве объекта жилищного строительства на вновь образованных земельных участках с кадастровыми номерами №. 04.03.2024 ФИО1 получено уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта жилищного строительства параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и (или) допустимости размещения объекта на земельном участке. Причиной несоответствия явилось частичное нахождение земельного участка в зоне минимальных расстояний от линейного сооружения – магистральный газопровод «Горький-Череповец». В соответствии с ситуационным планом от 07.03.2024 более 90 % земельного участка с кадастровым номером № попадает в зону, не подлежащую застройке. При заключении договора ответчик не поставил истца в известность о наличии ограничений на участок, что является существенным нарушением условий договора. Тем самым ФИО2 ввел истца в заблуждение, чем нанес убытки в связи с невозможностью использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Со ссылкой на приведенные обстоятельства, положения статей 167, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, уточнив заявленные требования, просит признать договор купли-продажи земельного участка от 24.01.2024 недействительным в части пункта 2.1 и пункта 3.2, совершенным под влиянием заблуждения со стороны ФИО1; признать недействительным пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 23.01.2024 в части указания стоимости земельного участка в размере 1 150 000 рублей; изменить пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 23.01.2024, установив стоимость земельного участка в размере 700 000 рублей; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную сумму в счет уменьшения покупной цены в размере 450 000 рублей; взыскать с ФИО2 в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 7700 рублей.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом. Представитель истца Й. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить. Суду пояснил, что перед заключением договора купли-продажи интересовался у продавца о возможности раздела земельного участка и строительства на нем жилых домов, продавец указал на отсутствие каких-либо ограничений.

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явился, извещен надлежащим образом, заявлений, ходатайств не представил.

В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом принято решение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Суд, заслушав Й., исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела исходя из того, насколько заблуждение существенно именно для данного участника сделки.

По смыслу статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны носила заведомо искаженный характер, сформировавшись вследствие заблуждения относительно существенных юридически значимых обстоятельств и повлекла явно иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался (не был обманут).

В соответствии с частью 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Как установлено пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

По смыслу статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Предусмотренные земельным законодательством права на землю, в том числе, право собственности гражданина на земельный участок, в отдельных случаях могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами (статья 56 Земельного кодекса Российской Федерации), к которым, в том числе относится охранная зона газопроводов (статья 105 Земельного кодекса Российской Федерации).

Толкование приведенных норм в их системной взаимосвязи позволяет отнести наличие ограничений в использовании земельного участка к числу существенных условий договора купли-продажи земельного участка.

Как следует из материалов дела, 23.01.2024 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого покупатель приобрел земельный участок с кадастровым номером № площадью 2000 + 18 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения дачного хозяйства, местоположение <адрес>

Стоимость земельного участка составила 1 150 000 рублей, оплата произведена в полном объеме.

При заключении договора продавец подтвердил и гарантировал, что земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит (пункт 1.3.1 Договора).

Пунктом 3.2 Договора определено, что стороны осведомлены, что на данном участке имеются ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке.

Впоследствии, ФИО1 принято решение о разделе земельного участка и образовании двух земельных участков площадью 1000 кв.м каждый, земельным участкам присвоены кадастровые номера №, земельный участки поставлены на кадастровый учет.

01.03.2024 ФИО1 обратился в Управление архитектуры и градостроительства администрации Череповецкого муниципального района с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства.

04.03.2024 администрацией Череповецкого муниципального района Вологодской области в адрес ФИО1 направлено уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и (или) допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке. В обоснование указано, что земельный участок с кадастровым номером № частично попадает в зону минимальных расстояний от Линейного сооружения - магистральный газопровод «Горький-Череповец», установленную в соответствии с таб. 4 СП 36.13330.2012.

Согласно заключению эксперта ООО «Бюро независимых экспертиз» № от 26.06.2024, выполненному по заказу ФИО1, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № с учетом его расположения в границах зоны минимальных расстояний до магистральных газопроводов составляет 510 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № с учетом его расположения в границах зоны минимальных расстояний до магистральных газопроводов составляет 60 000 рублей.

12.07.2024 истец направил в адрес ответчика требование о взыскании убытков, оставленное последним без удовлетворения.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указал, что ответчик при заключении договора не поставил истца в известность о наличии ограничений на участок, что является существенным нарушением условий договора, то есть ввел истца в заблуждение, чем нанес убытки в связи с невозможностью использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Вместе с тем, как следует из содержания договора купли-продажи (пункт 3.2), продавец ФИО2 уведомил покупателя ФИО1 о том, что на земельном участке имеются ограничения прав, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации.

По информации, предоставленной ППК «Роскадастр», в ЕГРН содержатся сведения о зоне с особыми условиями использования территории с реестровым номером №, наименование – «Зона минимальных расстояний до Линейного сооружения – магистральный газопровод «Горький-Череповец». Сведения о данной зоне внесены 26.05.2023. В ЕГРН содержатся сведения о частичном расположении земельных участков с кадастровыми номерами № в границах зоны с особыми условиями использования территории с реестровым номером №

В соответствии со сведениями, предоставленными управлением архитектуры и градостроительства администрации Череповецкого муниципального района, в генеральном плане муниципального образования Югское, утвержденном решением муниципального Собрания Череповецкого муниципального района от 28.11.2016 № 302 на карте зон с особыми условиями использования территории охранная зона магистрального газопровода отображена в размере 25 м, зона минимальных расстояний в размере 300 м.

При подписании договора стороны в пунктах 7.4, 7.6 подтвердили, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить договор на крайне невыгодных для себя условиях; содержание статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации сторонам известно и понятно.

Таким образом, покупатель претензий относительно недостоверности представленной информации не заявлял и посчитал ее достаточной для заключения договора купли-продажи объекта недвижимости.

Анализируя вышеуказанные обстоятельства, суд, принимая во внимание содержание договора купли-продажи от 23.01.2024, находящуюся в открытом доступе информацию о наличии ограничений в отношении приобретенного истцом земельного участка, и исходя из отсутствия доказательств, свидетельствующих о представлении истцу при заключении договора недостоверной (ложной) информации относительно приобретаемого земельного участка, приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований о признании договора купли-продажи недействительным в части, изменения стоимости приобретенного земельного участка и взыскания убытков.

Утверждения истца о введении истца продавцом в заблуждение относительно возможности раздела приобретаемого земельного участка и строительства на нем жилых домов судом во внимание не принимаются, поскольку риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца: покупатель недвижимости должен проявить должную осмотрительность, доподлинно выяснив все обстоятельства, в том числе, касающиеся соответствия продаваемого объекта данным, изложенным в договоре и содержащимся в соответствующем государственном реестре, отсутствия возможных притязаний на объект со стороны третьих лиц.

На этапе согласования условий договора истец с учетом возможных экономических рисков совершения сделки с недвижимостью мог предложить правообладателю земельного участка представить дополнительные документы, самостоятельно до заключения договора обратиться с заявлением в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка для получения необходимой информации относительно возможности использования участка по назначению и планируемого строительства, при этом доказательств отказа ответчика в оказании истцу такого содействия, равно как и доказательств невозможности самостоятельного обращения в компетентные органы за предоставлением соответствующей информации непосредственно перед приобретением объекта недвижимости в собственность в материалы дела не представлено, презумпция добросовестности продавца истцом не опровергнута.

И как следствие, поскольку в удовлетворении основных требований отказано, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца расходов по уплате государственной пошлины также не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 (< >) к ФИО2 (< >) о признании договора купли-продажи недействительным в части, взыскании убытков – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Череповецкий городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено 18.02.2025.

Судья < > И.О. Летучева