Решение № 2-551/2025 2-551/2025~М-314/2025 М-314/2025 от 27 августа 2025 г. по делу № 2-551/2025

Дело № 2-551/2025 УИД: №


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 августа 2025 года г. Кингисепп

Кингисеппский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Улыбиной Н.А.,

при секретаре Инягиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием истца ФИО1, представителя истца – адвоката ННО ЛОКА филиал «Паритет» Коренюка Д.А., действующего по ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ,

ответчика ФИО2, представителя ответика – ФИО3 действующего в порядке ч.6 ст. 53 ГПК РФ

гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л:

17 марта 2024 года в Кингисеппский городской суд Ленинградской области поступило исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.

В обоснование требований истец указал, что является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на трехкомнатную <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ. Другая 1/3 доля в праве собственности на указанную квартиру принадлежит ФИО5 и ее несовершеннолетним детям. Еще 1/3 доля в праве собственности на квартиру принадлежала ее внуку ФИО4, который продал свою долю ответчику ФИО2

О том, что 1/3 доля в праве собственности на квартиру была продана ей стало известно только 15.02.2025, когда в квартиру пришел внук ФИО4, а с ним неизвестный мужчина, который сообщил, что является новым собственником квартиры и потребовал освободить от вещей истца одну из двух комнат квартиры, которыми она пользуется.

Из выписки из ЕГРН она узнала, что новым собственником 1/3 доли в праве собственности на квартиру стал ФИО2 на основании договора купли-продажи от 15.02.2025 года, удостоверенного нотариусом ФИО6

Указывает, что никаких уведомлений о продаже ФИО4 принадлежащей ему доли квартиры она не получала, чем нарушено ее преимущественное право покупки продаваемой доли.

Ссылаясь на положения ст. 250 ГК РФ ФИО1 просит перевести на нее права и обязанности покупателя по договору купли-продажи № от 15.02.2025 года 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>, заключенному между ФИО4 и ФИО2 (л.д.6-8)

В судебном заседание истец ФИО1 с участием представителя – адвоката Коренюка Д.А. исковые требования поддержала, настаивала на удовлетворении иска, указав, что никаких уведомлений о продаже ФИО4 доли в квартире она не получала, в том числе, по телефону. Оспаривала факт отказа открыть дверь почтальону, когда тот приходил вручить ей телеграмму.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании иск не признал, полагал исковые требования необоснованными, указав, что в Интернете на сайте АВИТО увидел объявление о продаже доли в квартире. Договорились с ФИО4 о сделке. ФИО4 сообщил, что положения законодательства о преимущественном праве покупки остальных сособственников долей в квартире соблюдены и предоставил уведомления, направленные в их адрес нотариусом. Также ФИО4 предоставил ему аудиозапись телефонного разговора с истцом, в котором он извещал ФИО1 о продаже своей доли, и предлагал выкупить ее, на что она отказалась. Пояснил, что доступа в спорную квартиру не имеет, поскольку истец не пускает его в квартиру. Просили в иске отказать.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, правовой позиции по иску не представил (л.д. 96).

Третьи лица ФИО5, ФИО12, нотариус Кингисеппского нотариального округа Ленинградской области ФИО6 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, правовой позиции по иску не представил (л.д. 59-63).

Выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, изучив материалы гражданского дела, определив в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, суд приходит к следующему.

Согласно положениям ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с частью 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу части 2 указанной статьи участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В ходе судебного заседания установлено и материалами дела подтверждено, что истец ФИО1 является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на трехкомнатную <адрес> на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10, 18-20).

Другая 1/3 доля в праве собственности на указанную квартиру принадлежит ФИО5 (1/18 доля), ее несовершеннолетним детям (ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (1/18 доля), ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (1/18 доля), ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (1/18 доля), ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (1/18 доля), а также ФИО12 (1/18 доля) на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18-20).

Также 1/3 доля в праве собственности на квартиру принадлежала ФИО4, который на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ продал принадлежащую ему 1/3 долю в праве общей долевой собственности на трехкомнатную <адрес> ответчику ФИО2 за 1080000 рублей (л.д.28-30).

На основании указанного договора право собственности ФИО2 на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на трехкомнатную <адрес> зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18-20).

Согласно ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (ч.2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ч.3).

Таким образом, статья 250 ГК РФ по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.

При этом положения пп. 2 и 3 указанной статьи не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.

По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Согласно ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус передает заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам. В состав передаваемых документов включается сопроводительное письмо нотариуса. Документы на бумажном носителе могут быть переданы лично под расписку, направлены по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или переданы с использованием технических средств, в том числе информационно-телекоммуникационных сетей.

В соответствии с ч. 6 ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов.

Как указано в п. 2.5 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участникам долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной Налоговой Палаты (протокол от 28.03.2016 г. N 03/16), бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть: - свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику; - выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Как разъяснено в пункте 14 совместного Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время, по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 Гражданского кодекса Российской Федерации этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Согласно абз. 3 п. 14 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Сособственники квартиры несовершеннолетний ФИО10, ФИО11 и ФИО12 отказались от приобретения доли квартиры, принадлежащей ФИО4, оформив нотариально удостоверенные отказы ДД.ММ.ГГГГ, копии которых представлены суду (40-42).

По смыслу данных правовых норм, с учетом положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, именно на продавца возлагается бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности.

В своем исковом заявлении истец ссылалась на то, что каких-либо извещений о намерении ФИО4 продать свою долю в общедолевом имуществе с указанием цены и других условий она не получала.

Из материалов дела также следует, что во исполнение обязанностей, возложенных на собственника положениями п. 2 ст. 250 ГК РФ, ответчик ФИО4 через нотариуса Кингисеппского нотариального округа Ленинградской области ФИО6 уведомил истца о намерении продать свою долю в квартире по цене 1 080 000 рублей посредством направления ДД.ММ.ГГГГ в адрес места жительства ФИО1 телеграммы с требованием сообщить о намерении купить указанную долю в квартире в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 43-44).

Как следует из почтового извещения, указанная телеграмма не была вручена адресату, поскольку квартира закрыта, адресат по извещению не явился (л.д. 44).

Свидетельство о направлении документов, подготовленное нотариусом в порядке п. 2.5 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участникам долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной Налоговой Палаты (протокол от 28.03.2016 г. N 03/16) в материалы дела не представлено.

Из справки АО «Почта России» следует, что телеграмма №, принятая в адрес ФИО1 - <адрес> поступила 24.01.2025 в отделение почтовой связи. Не была вручена адресату по причине отказа получателя открыть дверь, извещение оставлено в почтовой ящике. По извещению адресат не явился за получением (л.д. 52).

Исходя из добросовестности действий сторон, при продаже доли в праве собственности на квартиру продавец обязан направить участнику долевой собственности предложение о совершении сделки в разумный срок, предполагающий возможность получения указанного сообщения и выражение его позиции относительно предлагаемой сделки.

Из п. 5.1 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол N 03/16 от 28.03.2016 следует, что если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.

Согласно положениям абзаца второго пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФИО4 мог произвести отчуждение принадлежащей ему доли ФИО2 только при том условии, если бы ФИО1 не изъявила желания ее приобрести в течение установленного законом срока - в течение месяца со дня их уведомления.

Сроки преимущественного права покупки (один месяц) отсчитываются со дня письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать долю.

Таким образом, сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, до истечения этого срока сделка может быть совершена при условии предоставления продавцом доли документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли.

Между тем, телеграмма в адрес истца о намерении продать ФИО4 свою долю была направлена нотариусом 24 января 2025 года, в то время как договор купли-продажи между ФИО4 и ФИО2 заключен ДД.ММ.ГГГГ в отсутствие отказа истца от покупки его доли, то есть с нарушением установленного законом срока.

Руководствуясь вышеуказанными нормами права, оценив представленные доказательства в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, установив, что истец уведомление ФИО4 о намерении продать принадлежащую ему долю в праве собственности на квартиру не получала, а потому не имела возможности направить истцу своего согласия на приобретение спорной доли в праве собственности на квартиру и приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца по указанным в уведомлении условиям, учитывая, что извещение истцом получено не было по независящим от нее обстоятельствам, квартира фактически является коммунальной и посторонние люди имеют доступ к почтовой корреспонденции, в договор купли-продажи между ответчиками заключен с нарушением сроков, установленных абзацем вторым пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, что свидетельствует о злоупотреблении истцом своими правами при отсутствии у него доказательств отказа истца от приобретения имущества, в связи с чем, полагает, что ответчиком обязанность по надлежащему извещению истца, как лица, имеющего преимущественное право на приобретение долей в праве собственности, не исполнена, суд приходит к выводу о том, что право истца на преимущественную покупку 1/3 доли спорной квартиры было нарушено, что в соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ является основанием для перевода на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры, заключенному между ответчиками.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению. В запись о государственной регистрации прав следует внести изменения в части указания истца, как собственника спорной доли.

С истца в пользу ответчика ФИО2 за счет денежных средств, внесенных ДД.ММ.ГГГГ на депозит Управления Судебного департамента в Ленинградской области (л.д. 64), следует взыскать 1 080 000 руб. в качестве возврата сумм, уплаченных по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст. 88 ГПК РФ).

При подаче искового заявления истцом была уплачена государственная пошлина в размере 3 000 руб. (л.д. 5), расходы по уплате которой подлежат взысканию с ответчиков в равных долях.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12,56,67,194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО1 к ФИО2, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи - удовлетворить.

Перевести на ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, паспорт гражданина РФ №, права и обязанности покупателя ФИО2 (СНИЛС №) по договору купли-продажи 1/3 доли в праве собственности на <адрес>, кадастровый № по договору купли-продажи №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ, между покупателем ФИО2 и продавцом ФИО4.

Прекратить право собственности ФИО2 на 1/3 долю в праве собственности на <адрес>, кадастровый №.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в запись ЕГРН о замене собственника 1/3 долю в праве собственности на <адрес>, кадастровый № с ФИО2 на ФИО1.

Взыскать с ФИО1, паспорт гражданина РФ № в пользу ФИО2 (СНИЛС №) в качестве возврата денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 1 080 000 (один миллион восемьдесят тысяч рублей) за счет денежных средств, внесенных на депозитный счет Управления Судебного департамента в Ленинградской области по квитанции ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ путем их перечисления на счет ФИО2.

Взыскать с ФИО2 (СНИЛС №), ФИО4 (паспорт гражданина РФ №) в пользу ФИО1 (паспорт гражданина РФ №) судебные расходы по оплате госпошлины 1 500 (одна тысяча пятьсот) рублей, с каждого.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кингисеппский городской суд Ленинградской области.

В окончательной форме решение принято 28 августа 2025 года

Судья: Улыбина Н.А.