Решение № 2-218/2020 2-218/2020~М-42/2020 М-42/2020 от 10 февраля 2020 г. по делу № 2-218/2020

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 февраля 2020 г. пгт. Славянка

Хасанский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Волковой С.Ю.,

при секретаре Трегубенко Т.В.,

с участием: представителя истца <данные изъяты> О.В., действующего на основании доверенности <адрес>3 от ДД.ММ.ГГГГ, в интересах <данные изъяты> Е.В.,

представителя ответчика администрации Хасанского муниципального района Приморского края <данные изъяты> П.С., действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Е.В. к администрации Хасанского муниципального района о признании недействительными изменений размера арендной платы, признании действий незаконными, расторжении договора,

установил:

<данные изъяты> Е.В. обратилась в суд с иском к ответчику администрации Хасанского муниципального района о признании недействительными изменений размера арендной платы, признании действий незаконными, расторжении договора.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ истцом с ответчиком заключен договор № аренды земельного участка, зарегистрированный в Росреестре по Приморскому краю, регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.3.1 названного договора арендная плата установлена в размере 2460,60 в год, ежемесячно 205,05 рублей.

В соответствии с п.3.6 договора Арендодатель принял на себя обязательство письменного уведомления Арендатора об изменении арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости. Муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами, в соответствии с законодательством Российской Федерации и в порядке, установленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ). Стороны включили в договор прямое указание на обязанность уведомить Арендатора Арендодателем в случае «изменения арендной платы.»

Постановлением № 5-п от 14.12.2015 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края», изменена кадастровая стоимость.

Однако, Арендодатель не уведомил арендатора об изменении кадастровой стоимости земельного участка, и в том числе изменении арендной платы. В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Считает, что имеются основания для признания недействительным уведомления от 20.12.2019 N 7925 об изменении размера арендной платы по Договору.

В силу разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 20 Постановления N 73, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Постановление № 5-п от 14.12.2015 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в данном случае является обязательным для Администрации Хасанского муниципального района. Отношения ответчика и <данные изъяты> Е.В. регулируются положениями заключенного Договора, в связи с чем, истец вправе использовать те способы защиты, которые предусмотрены гражданским законодательством, регулирующим обязательственные правоотношения.

В том числе при изменении условий договора в одностороннем порядке без предварительного уведомления со стороны Арендодателя усматривается как кабальная сделка, совершенная в сравнительно короткий период. Этот временной отрезок крайне ограничен. В связи с тяжелым финансовым положением, истец в течение короткого периода времени должен изыскать средства и способы решить конкретный вопрос. Дальнейшее исполнение договора аренды приведет к нарушению соотношения имущественных интересов сторон и повлечет для истца значительный ущерб. Однако принцип справедливости в законодательстве не закреплен (за исключением п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора», далее — Постановление №35). Поэтому прямое применение ст. 10 ГК РФ возможно только в условиях действительно глубоких экономических потрясений (например, финансового системного кризиса, порождаемого чрезвычайными событиями экономического или политического характера). При неисполнении своевременного уведомления об изменении арендной платы Арендодателем, дальнейшее исполнение договора аренды приведет к нарушению соотношения имущественных интересов сторон и повлечет для истца значительный ущерб. В обжалуемой претензии и уведомлении ответчик требует сумму пени выше суммы основного долга. Согласно положениям статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойка взыскивается за сам факт нарушения обязательств и кредитору не требуется доказывать причинение ему убытков. Однако размер неустойки, несмотря на указанные положения закона должен быть разумным. По аналогии закона, сумма пени не может превышать сумму основного долга (статья 23.1 ФЗ РФ «О защите прав потребителей»). Данные требования также не учтены ответчиком. Просит 1) признать недействительным изменения в одностороннем порядке арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ, оформленного уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ N 7925; 2) признать незаконными действия по выставлению претензии о взыскании арендной платы от ДД.ММ.ГГГГ №, штрафов в связи с неисполнением договора аренды 3) расторгнуть договор № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец, извещенный о рассмотрении дела в судебное заседание не явился.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по указанным в иске основаниям, на требованиях настаивает. Пояснил, что увеличение кадастровой стоимости земельного участка, повлекло более чем в 4 раза увеличение арендных платежей, что создало для истца кабальные условия. Одностороннее изменение без направления своевременно уведомления об изменении стоимости ежемесячных арендных платежей, является недобросовестным поведением администрации Хасанского муниципального района, нарушение ответчиком принятых обязательств в п.3.6 договора аренды. Истцом действительно подано письменное предложение о расторжении договора аренды по инициативе <данные изъяты> Е.В., в связи с невозможностью дальнейшего исполнения <данные изъяты> условий договора из-за высокой стоимости аренды, кабальности в части изменения в одностороннем порядке арендных платежей.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала, считает исковые требования не обоснованными, а доводы истицы не состоятельными.

Суду пояснила, что истица <данные изъяты> Е.В. не исполняла принятые на себя обязательства по ежемесячной оплате арендных платежей, длительный период не вносила арендные платежи на протяжении всего 2013 года, лишь ДД.ММ.ГГГГ погасила задолженность 1501,50 рублей, а затем в течение 2014, 2015,2016,2017,2018 и по май 2019 аренду не выплачивала. Погасила долг частично на сумму 15000,00 рублей – ДД.ММ.ГГГГ. В конце года заявила о расторжении договора.

Ответчиком также представлен письменный отзыв на иск, согласно которому в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка с 01 января 2017 г. на основании постановления Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015 №5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края» (далее - Постановление №5-п), в соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 24.17 Федерального закона от 29 июля 1998 №153-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», по указанному договору произведен перерасчет арендной платы. 25.12.2019 года Администрацией было вручено лично представителю Ответчика по доверенности <данные изъяты> О.В. Уведомление (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ) в котором прописано, что на основании постановления №5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края» изменилась кадастровая стоимость земельного участка, в связи с чем, размер арендной платы был также изменен. Ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, в связи с чем стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

В случае, если такие акты не содержат порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки, дата изменения кадастровой стоимости определяется в соответствии с положениями статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Также просит суд учесть, что перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно с момента вступления в силу указанных правовых актов. Информация об изменении кадастровой стоимости земельного участка, в связи с вступлением в силу Постановления № 5-п, находилась в открытом доступе, была официально опубликована на информационно-правовых площадках, в том числе, в системах «КонсультантПлюс» и «Гарант», а также на сайте Администрации Приморского края и других новостных сайтах. Просит в иске отказать.

Полный текст письменного отзыва ответчика приобщен к материалам дела.

Выслушав участников судебного заседания, изучив возражения на иск ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенное установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ч. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ и п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Судом установлено, и подтверждается материалами дела, что на основании постановления администрации Хасанского муниципального района от 28 марта 2013 года № 541 «О предоставлении земельных участков в аренду <данные изъяты> Е.В. для ведения личного подсобного хозяйства в <адрес>» между администрацией Хасанского муниципального района в лице главы администрации Хасанского муниципального района ФИО1, действующего на основании Устава Хасанского муниципального района и Е.В., был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (далее - Договор), по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 3000 кв.м., месторасположение которого установлено в 151 м по направлению на юго-восток от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства.

ДД.ММ.ГГГГ указанный договор зарегистрирован в Росреестре по Приморскому краю, регистрационный №.

Согласно п.1.1. срок действия договора установлен с 28.03.2013 до 28.03.2023.

Пунктом 3.1 названного договора № от 06.05. 2013 заключенного между сторонами, арендная плата установлена в размере 2460,60 в год, ежемесячно 205,05 рублей. Арендная плата за Участок вносится Арендатором ежемесячно, равными долями, до первого числа месяца, следующего за расчетным (п.3.2 договора).

Согласно пунктам 3.6, 3.7 договора № от ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы пересматривается Арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новых ставок арендной платы и/или методики расчета арендной платы, но не чаще одного раза в год. Подлежит перерасчету размер арендной платы, если изменена кадастровая стоимость земельного участка, при этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В данных случаях исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется без внесения соответствующих изменений в настоящий договор и последующего подписания дополнительного соглашения к настоящему договору - на основании письменного уведомления Арендатора Арендодателем, с приложением расчета арендной платы на текущий год, реквизитов, по которым Арендатор перечисляет Арендную плату. Уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании уведомления со срока, указанного в нем. Размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенною использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Таким образом, договором предусмотрено обязательное уведомление Арендатора с уведомлением об изменения размера арендной платы.

Исходя из имеющегося в деле акта сверки расчетов истцом <данные изъяты> Е.В. в период с 22.05.2013 по 09.09.2019 не регулярно и не своевременно производились платежи в установленном договором аренды размере.

С 01 января 2017 года на основании постановления Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015 №5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края».

Администрацией Хасанского муниципального района Приморского края в адрес истца направлено уведомление об изменении размера арендной платы от ДД.ММ.ГГГГ № и образовавшейся задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 18 359, 40 руб., также о начислении пени в размере 22 161,95 руб. согласно которому. Согласно условиям данного уведомления образовавшуюся задолженность необходимо погасить в течение 30 дней с момента отправки уведомления по указанным в нем реквизитам.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Хасанского муниципального района Приморского края в адрес истца направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ № с требованием незамедлительной оплаты задолженности по арендной плате согласно договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 18 359, 40 руб. образовавшейся по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и пени в размере 22 161,95 руб.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком вручено лично представителю истца по доверенности <данные изъяты> О.В. уведомление (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ) в котором прописано, что на основании постановления №5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края» изменилась кадастровая стоимость земельного участка, в связи с чем размер арендной платы был также изменен.

Несвоевременное внесение арендной платы более двух раз подряд может служить основанием для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя (ст. 619 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. По воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В силу ч. 4 ст. 22, статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно действовавшему до 01.03.2015 пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, согласованное сторонами договора условие о праве арендодателя в одностороннем порядке пересматривать размер арендной платы при утверждении новых ставок арендной платы и /или методики расчета арендной платы, но не чаще одного раза в год, не противоречит требованиям ст.ст.22,65 Земельного кодекса РФ, ст. 421 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса).

Статьей 620 Гражданского кодекса предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды, абзац второй подпункта 4 которой указывает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 Гражданского кодекса, такие основания должны быть указаны в договоре.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Представителем истца заявлено основание для досрочного внесудебного расторжения договора аренды <данные изъяты> Е.В. в виде утраты ею интереса в использовании в дальнейшем земельного участка по причине высокой цены арендных платежей.

В разделе 6.1-6.3 договора аренды стороны установили, что все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме, за исключением случаев, предусмотренных п.3.4 настоящего договора. Договор может быть расторгнут (п.6.2): п.6.2.1 В случаях невыполнения условий договора, указанных в п.4.1.1; п.6.2.2 По решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством.

Статья 431 ГК РФ определяет, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в ч. 1 ст. 431 ГК РФ не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Названные пункты 6.2.1-6.2.2 договора не содержат изложенных истцом оснований для расторжения договора как не своевременное получение Арендатором уведомления об изменении арендной платы, а устанавливает лишь условия реализации иных оснований для расторжения договора. Также, утрата арендатором интереса в дальнейшем использовании участка в связи с изменением его кадастровой стоимости не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, указанные представителем истца обстоятельства позднего получения ДД.ММ.ГГГГ уведомления № ответчика об изменении размера арендной платы исходя из перерасчета <данные изъяты> Е.В. размера ежемесячных арендных платежей в сторону 4-кратного увеличения исходя из изменения кадастровой стоимости земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015 №5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края», по мнению суда нельзя расценивать как существенные нарушения Арендатором, условий заключенного между сторонами договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, в таком случае у суда отсутствуют достаточные правовые основания для удовлетворения заявленных истцом требований о признании недействительными изменений в одностороннем порядке размера арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ, оформленного уведомлением № от ДД.ММ.ГГГГ, признании действий по выставлению претензии № о взыскании арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ, штрафов в связи с неисполнением договора аренды незаконными, расторжении спорной сделки, в связи с чем исковые требования надлежит оставить без удовлетворения полностью.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Е.В. к администрации Хасанского муниципального района о признании недействительными изменений в одностороннем порядке размера арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ, оформленного уведомлением № от ДД.ММ.ГГГГ, признании действий по выставлению претензии № о взыскании арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ, штрафов в связи с неисполнением договора аренды незаконными, расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию в Приморский краевой суд через Хасанский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме. Решение в окончательной форме изготовлено 14.02.2020.

Судья С.Ю.Волкова