Решение № 3А-39/2020 3А-39/2020~М-16/2020 М-16/2020 от 19 марта 2020 г. по делу № 3А-39/2020

Дело № 3а-39/2020

УИД 37OS0000-01-2020-000016-88


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 марта 2020 года город Иваново

Ивановский областной суд в составе

председательствующего судьи Луковкиной Е.О.,

при секретаре Жаворонковой Е.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Департаменту управления имуществом Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 2102 кв.м., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года в размере 1344000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что установленная Приказом Департамента управления имуществом Ивановской области №105 от 25 ноября 2014 года кадастровая стоимость данного земельного участка, составляющая по состоянию на 01 января 2014 года 2199 406 рублей 68 копеек, не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке земельного участка, подготовленном оценщиком ООО «ВАШ Эксперт» ФИО3, что приводит к нарушению его прав, как арендатора земельного участка, в виде необоснованного увеличения арендной платы, рассчитываемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

При этом в административном иске содержится просьба о восстановлении пропущенного срока на обращение в суд, мотивированная тем, что сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 05 декабря 2014 года, между тем договор аренды земельного участка зарегистрирован 06 декабря 2019 года, в связи с чем у административного истца не имелось возможности оспорить кадастровую стоимость в установленный законом срок.

Административный истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен своевременно и надлежащим образом, доверил представление своих интересов ФИО1

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленное требование поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

В судебное заседание не явились: представители административных ответчиков – Департамента управления имуществом Ивановской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (далее – Управление Росреестра по Ивановской области), заинтересованных лиц - Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области» (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ивановской области), Администрации города Иваново, которые были извещены заблаговременно и надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

В письменном отзыве Департамента управления имуществом Ивановской области от 5 марта 2020 года, Управления Росреестра по Ивановской области от 02 марта 2020 года, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ивановской области от 27 февраля 2020 года, Администрации города Иваново от 27 февраля 2020 года указано на отсутствие возражений по существу требований ФИО2, сводящихся к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, а также заявлена просьба о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

Заслушав представителя административного истца, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу статьи 1 Закона Ивановской области от 2 марта 2015 года № 10-ОЗ "Об арендной плате за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена" с 1 марта 2015 года порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается Правительством Ивановской области, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами.

Постановлением Правительства Ивановской области N 225-п от 25 августа 2008 года утвержден Порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, которым предусмотрена Методика исчисления арендной платы за землю, в формуле определения которой применяется кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2102 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> относящегося к неразграниченной государственной собственности, к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для промышленной площадки населенных пунктов, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, в подтверждение чего представлен договор аренды земельного участка №03-6623 от 25 ноября 2019 года, акт приема-передачи к договору аренды земельного участка №03-6623 от 25 ноября 2019 года. В ЕГРН 6 декабря 2019 года внесена запись об аренде указанного земельного участка в пользу ФИО2, что подтверждается отзывом Управления Росреестра по Ивановской области.

Как следует из расчета арендной платы по вышеуказанному договору аренды на 2019 год, размер арендной платы за пользование упомянутым земельным участком составляет 48106,99 рублей, которая исчисляется в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 2008 года № 225-П, из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

Приказом Департамента управления имуществом Ивановской области от 25ноября 2014 года №105 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Ивановской области» (далее – Приказ №105) кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 01 января 2014 года в размере 2199 406 рублей 68 копеек, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в размере 1046 рублей 34 копейки за 1 кв.м.

Аналогичные сведения о размере кадастровой стоимости земельного участка содержатся в кадастровой справке, составленной по состоянию на 27 января 2020 года.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика указанной арендной платы.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно пояснениям, данным представителем административного истца, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области ФИО2 не обращался.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что размер арендной платы за пользование земельным участком, который обязан уплачивать ФИО2 по договору аренды, зависит от кадастровой стоимости земельного участка, суд приходит к выводу, что административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с ч.3 ст.245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 8 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года №28, ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

В силу части 1 статьи 95 КАС РФ лицам, пропустившим установленный настоящим Кодексом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен.

Судом установлено, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена приказом Департамента управления имуществом Ивановской области № 105 от 25 ноября 2014 года; сведения о кадастровой стоимости земельного участка были внесены в ЕГРН 5 декабря 2014 года. Следовательно, установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ пятилетний срок на обращение с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости истекал 05 декабря 2019 года. Административный истец обратился в суд с настоящим иском 14 февраля 2020 года, то есть, с пропуском установленного законом процессуального срока.

Очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик спорного объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, в ЕГРН до настоящего времени уполномоченным органом не вносились.

Ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обращение в суд административный истец обосновывает приобретением права аренды упомянутого земельного участка лишь в ноябре 2019 года, а также непроведением в настоящее время очередной кадастровой оценки объекта недвижимости.

Административные ответчики и заинтересованные лица каких-либо возражений относительно пропуска срока на обращение в суд по причинам, указанным ФИО2 не заявляли.

Таким образом, учитывая вышеуказанные обстоятельства, суд считает возможным признать причины пропуска ФИО2 процессуального срока на обращение в суд с настоящим иском уважительными. В связи с этим, суд полагает необходимым восстановить ФИО2 пропущенный срок на обращение с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно части 5 статьи 247, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 КАС РФ. Обязанность доказывания наличия оснований для установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Распределяя бремя доказывания между лицами, участвующими в настоящем административном деле, суд принимает во внимание обязательные для применения разъяснения, приведенные в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», из которых следует, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно представленному административным истцом Отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка №04/02-20 от 04 февраля 2020 года, подготовленному оценщиком ООО «ВАШ Эксперт» ФИО3, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года составляет 1344 000 рублей.

Проверяя представленный суду Отчет об оценке на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, суд приходит к убеждению, что он полностью соответствует законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, предъявляемым как в части общих требований к понятию и подходам к проведению оценки, так и специальным требованиям к лицу, составившему отчет, к форме и содержанию отчета с учетом особенностей оценки недвижимости в части описания объекта оценки, применяемых подходов и методов.

Так, оценщик ФИО3, составившая Отчет об оценке, отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к оценщикам, так как является действительным членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», застраховавшая свою ответственность в соответствии с требованиями Закона Об оценочной деятельности в САО «ВСК» с лимитом ответственности 300000 рублей.

Ответственность ООО «ВАШ Эксперт» как организации, с которой оценщик состоит в трудовых отношениях, застрахована в АО «Альфастрахование» на сумму 5000000 рублей, что соответствует положениям статьи 15.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По своему содержанию Отчет об оценке отвечает принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, закрепленным в пункте 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299, а также общим требованиям к проведению оценки, предусмотренным Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 (далее – ФСО №1) и Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 (далее – ФСО №7), обязательным для применения при оценке недвижимости.

В отчет об оценке в соответствии с требованиями подпунктов «е», «ж» пункта 8 ФСО №3, пункта 8 ФСО №7 имеется подробное описание объекта оценки в части его количественных и качественных характеристик. В процессе оценки оценщик описал местоположение исследуемого земельного участка, проанализировал факторы его локального местоположения.

В отчете также приведена информация о текущем использовании земельного участка и произведен анализ его наиболее эффективного использования, соответствующего его текущему использованию, что соответствует требованиям разделаVI ФСО №7.

В ходе оценки специалист в соответствии с требованиями подпунктом «з» пункта 8 ФСО №3, раздела 5 ФСО №7 произвел анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, определил сегмент рынка, к которому относится объект оценки – земли под индивидуальную застройку, выполнил анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с земельными участками в г.Иваново из сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый объект, за период, предшествующий дате определения рыночной стоимости, по итогам которого установил среднее значение цены одного квадратного метра земельного участка, предназначенного под индустриальную застройку в г.Иваново.

По итогам анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены, главными ценообразующими факторами для земельных участков под индустриальную застройку специалист определил площадь объекта, время продажи/предложения, возможность подключения к инженерным коммуникациям.

В части описания методологии оценки и обоснования применения подходов к оценке специалист указал о возможности применения метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, а также обосновал свой отказ от применения доходного и затратного подходов, что полностью отвечает требованиям подп. «и» пункта 8 ФСО №3, пункта 11 ФСО №1.

Применяя в рамках сравнительного подхода метод сравнения продаж, специалист произвел подбор объектов – аналогов, сходных объекту оценки по основным ценообразующим характеристикам, определяющим его стоимость, что отвечает требованиям пункта 10 ФСО №1.

В качестве объектов сравнения выбраны четыре объекта – аналога, которые относятся к тому же сегменту рынка, что и оцениваемый объект, - под индустриальную застройку. В ходе оценки специалистом осуществлен сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, предусмотренным подпунктом «е» пункта 22 ФСО №7, последовательно с изложением обоснования применены корректировки на условия рынка, на имущественное право, на площадь, на торг. Отказ от применения корректировок по другим факторам специалистом мотивированно обоснован.

Таким образом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным; специалист в полной мере придерживался базовых принципов федеральных стандартов оценки; Отчет оценщика базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; оценщиком не допущено существенных нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Суд приходит к выводу, что при составлении Отчета об оценке специалистом правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, соблюдены базовые принципы существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости использованной информации, не допущено существенных нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года определена в размере 1344 000 рублей.

Административные ответчики и заинтересованные лица каких-либо мотивированных возражений относительно представленного административным истцом Отчета об оценке не высказали.

Таким образом, суд считает, что предусмотренные пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года №299, принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности соблюдены. Обязательные требования к содержанию Отчета об оценке выдержаны, в связи с чем выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, суд признает обоснованными.

Статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив в совокупности в порядке статьи 84 КАС РФ доказательства, представленные всеми лицами, участвующими в деле, суд полагает, что административным истцом исполнена возложенная на него законом обязанность доказать величину рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в качестве кадастровой, в то время как административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено доказательств недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, представленных административным истцом.

С учетом изложенного, суд считает возможным использовать величину рыночной стоимости земельного участка, в размере, установленном Отчетом об оценке специалиста, для пересмотра в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка путем удовлетворения административного искового заявления ФИО2

В соответствии с частями 5, 6 статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой подачи заявления ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости следует считать дату обращения с соответствующим заявлением в суд – 14 февраля 2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО2 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2102 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для промышленной площадки, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года в размере 1 344 000 (один миллион триста сорок четыре тысячи) рублей.

Датой подачи заявления ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать дату обращения в суд – 14 февраля 2020 года.

Данное решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ивановский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Луковкина Е.О.

Решение изготовлено в окончательной форме 26 марта 2020 года.

Судья: Луковкина Е.О.