Решение № 2-945/2019 2-945/2019~М-801/2019 М-801/2019 от 26 сентября 2019 г. по делу № 2-945/2019

Р Е Ш Е Н И Е к делу № 2-945/19

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

« 26 » сентября 2019 года г.Белореченск

Белореченский районный суд Краснодарского края, в составе председательствующего судьи Тыль Н.А., при секретаре Федоровой Ю.В., с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2, представителя администрации МО Белореченский район - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО4 В,Д. к Администрации МО Белореченский район о признании договора аренды земельного участка возобновленным и признании права собственности на объект незавершенного строительства, а также по встречному иску Администрации МО Белореченский район к ФИО4 В,Д. о сносе постройки, как самовольного строительства,

у с т а н о в и л :

ФИО1 просит 1) признать возобновленным с 10.01.2018 года договор аренды, заключенный им 27.08.2012 года с Администрацией МО Белореченский район в отношении земельного участка, площадью 2 000 кв.м., кадастровый №, расположенного по <адрес>, и 2) признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства (фундамент), возведенный им на указанном земельном участке.

Ответчик Администрация МО Белореченский район подал встречный иск - просит обязать ФИО1 снести названный объект (фундамент), возведенный на земельном участке площадью 2 000 кв.м., кадастровый №, расположенного по <адрес>, как самовольное строительство.

В судебном заседании истец ФИО1 встречный иск не признал и пояснил, что с 1997 года использует для ведения ЛПХ спорный з/участок, площадью 2 000 кв.м., с кадастровым № (прежний адрес: <адрес>, Южненское сельское поселение, <адрес>). 27.02.2012 года он перезаключил договор аренды названного з/участка на свое имя, этот з/участок относился к категории земель - земли населенных пунктов, На тот момент он не имел собственного жилья, в связи с чем, 14.06.2013 года получил в администрации Южненского сельского поселения Белореченского района разрешение на строительство жилого дома размером 6,0x10,0+3,0x2,0, сроком на 10 лет, приступил к строительству. К февралю 2015 года срок договора аренды истек, поэтому было заключено дополнительное соглашение от 09.02.2015 года, которым действие первого договора аренды продлили до 27.02.2018 года. До окончания срока действия договора он подал ответчику заявление о продлении действия договора аренды з/участка, оплатив 10.01.2018 года арендную плату за 2018 год, и продолжал пользоваться з/участком, как арендатор. Однако в конце 2018 года он узнал, что договор аренды з/участка, на котором он уже возвел фундамент, с ним фактически не заключен, что нарушает его права. Поскольку фундамент был возведен им на арендованном з/участке по разрешению органов исполнительной власти с разрешенным видом использования - для ведения ЛПХ, просит признать возобновленным договор аренды з/участка, площадью 2 000 кв.м., кадастровый №, расположенного по <адрес>, заключенный им 27.08.2012 года с ответчиком, и признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства.

Представитель Администрации МО Белореченский район доводы ФИО1 считает необоснованными, просит отказать в удовлетворении иска, а встречный иск удовлетворить. При этом она пояснила, что 27.02.2012 года с ФИО1 был заключен договор аренды № на з/участок площадью 2000 кв.м., отнесенный к землям населенных пунктов, имеющий кадастровый №, расположенный по адресу: Белореченский район, Южненское сельское поселение, <адрес> (настоящий адрес: <адрес>), для ведения ЛПХ, сроком на 3 года. 09.02.2015 года соглашением № С-1-1473 срок договора стороны продлили до 27.02. 2018 года, а когда срок договора аренды истек, то он не подлежал возобновлению ввиду указания Закона, т.к. спорный участок должен быть выставлен на аукцион. 10.01.2019 года комессионное обследование з/участка показало, что объектов строительства на нем не имеется. После чего, 29.01.2019 года Постановлением администрации МО Белореченский район № 129 действие договора аренды з/участка от 27.02.2012 года №былопрекращено. Достоверно зная об отказе администрации в предоставлении без проведения аукциона спорного з/участка, истец возвел на нем фундамент, что является самовольным строительством, следовательно, он подлежит сносу, наличие этого объекта на з/участке препятствует проведению аукциона.

Представитель третьего лица - Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края в судебное заседание не явился, несмотря на надлежащее уведомление, заявлений либо ходатайств не направил.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования ФИО5 не подлежат удовлетворению, а встречный иск Администрации МО Белореченский район необходимо удовлетворить по следующим основаниям.

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор и уполномоченные органы в соответствии с ФЗ, которым на территории МО Белореченский район является администрация МО Белореченский район.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке,не предоставленном в установленном порядке, или на з/участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование з/участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно ч.3 ст.222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом… за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении з/участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из положений ст.222 ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Право на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке за лицом, осуществившим эту постройку на принадлежащем ему земельном участке при условии, что ранее предпринимались меры к ее легализации и данная постройка возведена с соблюдением строительных норм и правил.

Согласно ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, … и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Исходя из положений ст.610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Согласно п.32 ч.2 ст.39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления з/участка арендатору (за исключением арендаторов з/участков, указанных в подп.31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого з/участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Пункты 3,4 ст39.6 ЗК РФ указывают, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких з/участков без проведения торгов в следующих случаях: з/участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 ст.39.12 настоящего Кодекса); з/участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого з/участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого з/участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды з/участка; исключительным правом на приобретение такого з/участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими ФЗ, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого з/участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 ст.46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого з/участка имеются предусмотренные подп. 1-30 п. 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов з/участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Земельные участки гражданам для ИЖС, ведения ЛПХ в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности могут быть предоставлены в соответствии со ст.39.18 настоящего Кодекса.

В случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении з/участка для ИЖС, ведения ЛПХ в границах населенного пункта, садоводства, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления з/участка или о предоставлении з/участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий 30 дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий: - обеспечивает опубликование извещения о предоставлении з/участка для указанных целей в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения з/участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"; принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления з/участка или об отказе в предоставлении з/участка в соответствии с п.8 ст.39.15 или ст.39.16 настоящего Кодекса.

Как установлено в судебном заседании, 27.02.2012 года между МО Белореченский район и ФИО1 был заключен договор аренды № на земельный участок, площадью 2000 кв.м., кадастровый №, отнесенный к землям населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> (в настоящее время адрес: <адрес>), для ведения ЛПХ, сроком на 3 года /т.1 л.д.4-6, 8/.

09.02.2015 года дополнительным соглашением № С-1-1473 срок договора аренды стороны продлили до 27.02.2018 года /т.1 л.д.12/. Согласно п.11.2 договора, право аренды подлежит государственной регистрации и возникает у арендатора с момента внесения записей в Росреестре. Договор аренды был зарегистрирован в УФРС по Краснодарскому краю 03.03.2012 года за №, а дополнительное соглашение - 20.03.2015 года за №.

14.06.2013 года ФИО1 получил в администрации Южненского сельского поселения Белореченского района разрешение на строительство объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома на земельном участке по <адрес> /т.1 л.д.19/, но подготовку иной технической документации истец начал только в апреле 2019 года, что подтверждено документально.

Судом также установлено, что до окончания срока действия договора (26.02.2018 г.) ФИО1, действительно, подал ответчику заявление, но не о продлении действия договора аренды з/участка, как он указал в иске, а о заключении с ним нового договора аренды з/участка в соответствии с п.п.15 п.2 ст39.6 ЗК РФ, для ведения ЛПХ, при этом в заявлении истца отсутствует информация о наличии на з/участке объектов незавершенного строительства. Подав указанное заявление ответчику, 10.01.2018 года ФИО1 оплатил арендную плату за 2018 год, и фактически продолжал пользоваться спорным з/участком. Однако при обращении 26.02.2018 года с заявлением в администрацию МО Белореченский район истец ФИО1 не имел право на заключение нового договора аренды названного з/участка ввиду отсутствия в совокупности условий, предусмотренных ч.4 ст.39.6 ЗК РФ.

Кроме того, 16.04.2018 года ФИО1 ответчик направил письмо № 963 о том, что в рамках положений п.1 ст.39.18 ЗК РФ администрация МО Белореченский район опубликует информацию (сообщение) о возможности предоставления испрашиваемого земельного участка. А поскольку впоследствии в адрес администрации МО Белореченский район поступили заявления от граждан о намерении участвовать в аукционе, 19.12.2018 года ФИО1 был уведомлен об отказе в предоставлении ему без проведения аукциона спорного з/участка.

Разрешая данный спор по существу необходимо учесть, что договор считается возобновленным на неопределенный срок, если он заключен до вступления в силу закона об обязательном проведении торгов, и арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого. Таким законом в данном случае является Земельный кодекс РФ, а основной временной отсечкой - 01.03.2015 года. С этой даты действует общее правило о предоставлении публичных земельных участков в аренду на торгах и отменено преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок без проведения торгов.

Договор не считается возобновленным, если до 01.03.2015 года он не был возобновлен (Письма Минэкономразвития России от 29.01.2018 N Д23и-389, от 26.09.2016 N Д23и-4545), а также, если достигнут предельный срок аренды, установленный законом, что следует из положений п.3 ст.610 ГК РФ.

Анализируя представленные доказательства, суд пришел к выводу, что 27.02.2018 года срок договора аренды № от 27.02.2012 года, заключенный сторонами, истек и не подлежал возобновлению ввиду требований действующего законодательства, согласно которому спорный з/участок должен быть выставлен на аукцион, и только выиграв аукцион ФИО1 мог продолжить пользоваться им на правах аренды. Ввиду названных обстоятельств, 29.01.2019 года Постановлением администрации МО Белореченский район № 129 действие договора аренды з/участка от 27.02.2012 года № былопрекращено.

До принятия данного Постановления -10.01.2019 года Администрация МО Белореченский район комиссионно провела обследование спорного з/участка, объектов строительства на нем не выявили, что нашло свое документальное подтверждение в судебном заседании.

05.03.2019 года, согласно сведениям ЕГРН, запись о правообладателе названного з/участка с кадастровым №, погашена и сведения о правообладателе отсутствуют /л.д.9-16/. Вместе с тем, по сведениям техпаспорта БТИ по состоянию на 05.04.2019 года на з/участке есть объект незавершенного строительства (фундамент) /л.д.17-31/, который, исходя из представленных доказательств, является самовольным строительством, поскольку ФИО1, несмотря на отказ администрации МО Белореченский район в предоставлении без проведения аукциона спорного з/участка, достоверно зная, что договор аренды з/участка в силу Закона не может быть заключен без проведения аукциона, вначале установил на данном участке опалубку, а после возвел фундамент, что подтверждает акт обследования з/участка от 01.04.2019 года, составленный Отделом муниципального земельного контроля администрации МО Белореченский район.

Судом также обозревалось решение Белореченского районного суда от 02.04.2019 года, которым ФИО1 отказано в удовлетворении иска о признании решения администрации № 235 от 25.01.2019 года об отказе в заключении на новый срок без проведения аукциона договора аренды з/участка, площадью 2 000 кв.м., кадастровый №, расположенного по <адрес>, и обязании ответчика заключить с ним договор аренды указанного з/участка /дело № 2а-613/19/, данное решение вступило в законную силу и имеет для настоящего спора преюдициальное значение, т.к. вышеназванные обстоятельства дела являлись предметом рассмотрения при вынесении указанного решения.

Факт вынесения этого решения, как и факт обращения с названным иском в суд, свидетельствует о том, что ФИО1 достоверно и своевременно было известно, что ответчиком ему отказано в заключении договора аренды з/участка на новый срок без проведения аукциона.

17.04.2019 года, согласно п.21.1-21.4 ст.51 ГрК РФ, Постановлением администрации МО Белореченский район № 989, было отменено разрешение от 14.06.2013 года на строительство индивидуального жилого дома по <адрес> /т.1 л.д.104/.

Суд пришел к выводу, что, исходя из положений ст.222 ГК РФ, объект незавершенного строительства (фундамент), возведенный ФИО1 на земельном участке по <адрес>, является самовольной постройкой, что нашло свое документальное подтверждение в судебном заседании, поскольку права застройщика ФИО1 на земельный участок не допускали строительство данного объекта в период его возведения, ФИО1 не предпринимал своевременные и надлежащие меры к легализации возведенного им объекта, данная постройка возведена им с нарушением требований действующего законодательства, при этом сохранение постройки нарушает права, охраняемые законом интересы иных лиц, которые имеют право и желаю принять участие в аукционе.

Представленный ФИО1 акт от 06.06.2019 года /т.2 л.д.8/ суд не может принять во внимание, поскольку он фактически содержит свидетельские показания иных лиц об обстоятельствах строительства фундамента под жилой дом на земельном участке (в августе 2018 г.), что противоречит требованиям ст.ст.55,59,60 ГПК РФ.

Приостановка Росреестром государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства /т.2 л.д.9/ только подтверждает обоснованность правовой позиции администрации о том, что данный объект был фактически возведен ФИО1 на земельном участке не ранее апреля 2019 года, в противном случае истец имел право и возможность своевременно обратиться с подобным заявлением в соответствующий орган.

Сам по себе факт оплаты 10.01.2018 года истцом арендной платы за спорный земельный участок за 2018 год не влияет на выводы суда, т.к. не может служить основанием для удовлетворения иска ФИО1

Таким образом, принимая во внимание возникшие правоотношения сторон и требования действующего законодательства, суд считает необходимым, согласно ч.3 ст.222, ст.ст.606,607,610 ГК РФ, ст.ст.39.6, 46 ЗК РФ, а также положений ГрК РФ, удовлетворить встречные исковые требования администрацию МО Белореченского района о признании самовольной постройкой объекта незавершенного строительства (фундамента), возведенного ФИО1 на спорном земельном участке, а также об обязании его за собственные средства снести названный объект, при этом исковые требования ФИО1 к администрации МО Белореченский район о признании договора аренды земельного участка возобновленным и признании права собственности на объект незавершенного строительства, следует оставить без удовлетворения, поскольку удовлетворение встречного иска администрации полностью исключает удовлетворение первоначальных исковых требований ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО4 В,Д. к Администрации МО Белореченский район о признании возобновленным с 10.01.2018 года договора аренды земельного участка, площадью 2 000 кв.м., кадастровый №, расположенного по <адрес>, и признании права собственности на объект незавершенного строительства (фундамент), возведенный на данном земельном участке, - оставить без удовлетворения.

Объект незавершенного строительства (фундамент), возведенный на земельном участке, площадью 2 000 кв.м., кадастровый №, расположенный по <адрес>, признать самовольной постройкой.

Обязать ФИО4 В,Д. снести объект незавершенного строительства (фундамент), возведенный на земельном участке, площадью 2 000 кв.м., кадастровый №, расположенный по <адрес>, за собственные средства.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня его вынесения.

Судья: Тыль Н.А.