Решение № 2-2044/2024 2-2044/2024~М-1621/2024 М-1621/2024 от 18 декабря 2024 г. по делу № 2-2044/2024

Дело № 2-2044/2024

УИД 18RS0009-01-2024-003235-71


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 декабря 2024 года город Воткинск

Воткинский районный суд Удмуртской Республики в составе:

судьи Русских А.В.,

при секретаре судебного заседания Спешиловой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к Администрации Муниципального образования «Город Воткинск» о возложении обязанности совершить действия,

у с т а н о в и л:

ФИО1 (далее – ФИО1, истец) обратился в суд с иском к Администрации Муниципального образования «Город Воткинск» (далее – Администрация города Воткинска, ответчик) с требованиями о возложении обязанности совершить действия необходимые для завершения объекта строительства, мотивируя свои требования следующим.

05.08.2024 ФИО1 в ответ на запрос о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №***, расположенного по адресу: УР, <*****> для завершения строительства расположенного на нем объекта незавершенного строительства площадью 432 кв.м. инв. №***, лит Г, принадлежащего истцу на праве собственности (Свидетельство государственной регистрации права от 04.07.2011) получил от Администрации города Воткинска уведомление 05.08.2024 № 2175/01-18 об отказе в предоставлении права перезаключения договора аренды на новый срок (или пролонгации договора). В соответствии с постановлением ответчика от 29.10.2012 № 2598 «О предоставлении ФИО1 в аренду земельного участка расположенного адресу: УР, <*****>», между Администрацией города Воткинска и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от 29.10.2012 №159-12да, для завершения строительства здания (земли под промышленными объектами), на срок с 04.07.2011 по 30.06.2014. В соответствии с пп. 2 п. 5 ст. 39.6. Земельного кодекса РФ и с Постановлением Администрации города Воткинска УР от 11.01.2016 № З «О предоставлении ФИО1 в аренду земельного участка, расположенного по адресу: УР, <*****>», между сторонами заключен договор аренды от 11.01.2016 № 12-16д земельного участка, расположенного по указанному ранее адресу, с кадастровым номером №***, общей площадью 2500 кв.м., для завершения строительства здания, на срок с 01.07.2014 по 29.06.2017. ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства площадью 432 кв.м, инв.№***, лит Г, адрес объекта: УР, <*****>, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 04.07.2011. Указанный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером №*** общей площадью 2500 кв.м., ранее указанный земельный участок был передан в аренду ФИО1, срок действия договора аренды истек - 29.06.2017. В целях завершения строительства объекта принадлежащего на праве собственности ФИО1 расположенного на указанном земельном участке, а также руководствуясь ст. 39.14-39.17 Земельного кодекса, истец обратился с заявлением заключить новый договор к ответчику аренды земельного участка с кадастровым номером 18.27:060544:163 на котором расположен указанный объект незавершенного строительства, однако 05.08.2024г. получил письменный отказ. На дату истечения срока действия договора аренды земельного участка – 29.06.2017, ответчиком фактический срок действия аренды не прекращен, ответчик продолжает выставлять счета на оплату, а истец уплачивать стоимость аренды земельного участка на основании выставленных счетов.

Истец не явился, извещен о дне, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, воспользовавшись правом участия в деле через представителей. Дело в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в отсутствие истца.

Представитель ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности, доверенность в деле, в судебном заседании требования и доводы, изложенные в исковом заявлении поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить. Дополнительно пояснил, что для завершения строительства и последующей регистрации здания необходим действующий договор аренды земельного участка. Каких-либо притязаний со стороны ответчика об освобождении земельного участка, изъятии объекта незавершенного строительства не имеется. В связи с отсутствием действующего договора аренды на стороне истца возникают риски нарушения его имущественных прав. В срок завершить строительство здания не получилось в связи с финансовыми трудностями.

Представитель ответчика Администрации города Воткинска – ФИО3, действующий на основании доверенности, доверенность в деле, просил в удовлетворении исковых требований отказать, на основании доводов указанных в письменном отзыве. Дополнительно пояснил, что со стороны ответчика требования об освобождении земельного участка, изъятии объекта незавершенного строительства истцу не предъявлялись. Со стороны истца задолженности по внесению платы за аренду земельного участка не имеется. Аренда оплачивается по настоящее время, т.е. и после прекращения срока аренды земельного участка.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 04.07.2011 в собственности ФИО1 имеется объект незавершенного строительства, площадью 432,0 кв.м., инв№***, лит Г, по адресу: Удмуртская Республика, <*****>.

28.12.2011 по заявлению ФИО1 постановлением Администрации города Воткинска №2724 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане, находящегося по адресу: УР, <*****>.

Постановлением Администрации города Воткинска УР от 29.10.2012 №2598 «О предоставлении ФИО1 в аренду земельного участка, расположенного по адресу: УР, <*****>» ФИО1 предоставлен в аренду указанный земельный участок с 04.07.2011 по 30.06.2014, для завершения строительства здания (п. 1 Постановления). Постановлено оформить договор аренды земельного участка (п.2.1 Постановления).

29.10.2012 между Администрацией города Воткинска и ФИО1 заключен договор аренды №159-12д земельного участка расположенного по адресу: УР, <*****>, с кадастровым номером: 18:27:060544:163, для завершения строительства здания, на срок с 04.07.2011 по 30.06.2014, установлен размер арендной платы.

Постановлением Администрации города Воткинска УР от 11.01.2016 №3 «О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: УР, <*****>» ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок с 01.07.2014 по 29.06.2017, для завершения строительства здания (п. 2 Постановления). Постановлено оформить договор аренды земельного участка (п.3.2 Постановления).

11.01.2016 между Администрацией города Воткинска и ФИО1 заключен договор аренды №12-16д земельного участка расположенного по адресу: УР, <*****>, с кадастровым номером: 18:27:060544:163, для завершения строительства здания, на срок с 01.07.2014 по 29.06.2017, установлен размер арендной платы.

05.08.2024 Администрацией города Воткинска на обращение ФИО1 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 18:27:060544:163, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <*****>, для завершения строительства расположенного на нем объекта, письмом за №2175/01-18, дан ответ об отсутствии возможности заключения договора аренды земельного участка на срок три года для завершения строительства, в обосновании указав, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства.

Согласно ответу на запрос суда Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР от 21.10.2024 №16-011055/24, государственная регистрация права собственности на здание не допускается без предоставления правоустанавливающего документа на земельный участок, в т.ч. договора аренды, в то же время государственная регистрация возможна, при соблюдении условий, указанных в ч.2 ст.40 Закона о государственной регистрации недвижимости.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 21 статьи 3 Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации города Воткинска УР от 29.10.2012 №2598 «О предоставлении ФИО1 в аренду земельного участка, расположенного по адресу: УР, <*****>» ФИО1 был предоставлен в аренду указанный земельный участок с 04.07.2011 по 30.06.2014, для завершения строительства здания. 29.10.2012 между Администрацией города Воткинска и ФИО1 заключен договор аренды №159-12д земельного участка расположенного по адресу: УР, <*****>, с кадастровым номером: 18:27:060544:163, для завершения строительства здания, на срок с 04.07.2011 по 30.06.2014, установлен размер арендной платы.

Постановлением Администрации города Воткинска УР от 11.01.2016 №3 «О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: УР, <*****>» ФИО1 вновь предоставлен в аренду земельный участок с 01.07.2014 по 29.06.2017, для завершения строительства здания. 11.01.2016 между Администрацией города Воткинска и ФИО1 заключен договор аренды №12-16д спорного земельного участка, для завершения строительства здания, на срок с 01.07.2014 по 29.06.2017, установлен размер арендной платы.

Таким образом, спорный земельный участок предоставлен ФИО1 на основании договора аренды заключенного 11.01.2016, т.е. после 01.03.2015.

Кроме того, стороной истца предоставлены платежные поручения подтверждающие внесение арендной платы после окончания срока аренды по договору аренды земельного участка №12-16д от 11.01.2016 за период с 30.06.2017 по 31.12.2017, 01.01.2018 по 31.12.2018, с 01.01.2019 по 31.12.2019, с 01.01.2020 по 31.12.2020, с 01.07.2021 по 31.12.2021, с 01.01.2022 по 31.12.2022, с 01.01.2023 по 31.12.2023.

Что также подтверждается представителем ответчика, который пояснил, что после окончания срока аренды земельного участка (29.06.2017) истцом вносятся арендные платежи, задолженности не имеет. С исковым заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не обращались.

Таким образом, установленный п.п. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ шестимесячный срок на подачу уполномоченным органом, в данном случае ответчиком, в суд заявления с требованием об изъятии объекта незавершенного строительством путем продажи с публичных торгов истек 30 декабря 2017 года. Доказательств, подтверждающих подачу ответчиком заявлений в суд об изъятии объектов незавершенного строительством путем продажи с публичных торгов в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым №***, представлено не было.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, у истца имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента прекращения 30 июня 2017 года на основании Постановления Ответчика срока действия заключенного в отношении истца договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав истца, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ администрации в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует истцу завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь со ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд:

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Муниципального образования «Город Воткинск» о возложении обязанности совершить действия удовлетворить.

Обязать Администрацию Муниципального образования «Город Воткинск» в течение семи рабочих дней направить в адрес ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт <***>) проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером №***, расположенного по адресу: <*****>, для завершения объекта строительства с кадастровым номером №*** (ранее присвоенный государственный учетный номер №***).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца с момента составления мотивированного решения через Воткинский районный суд Удмуртской Республики.

Решение в окончательной форме изготовлено 24.12.2024.

Судья А.В. Русских