Апелляционное определение № 33-12176/2026 от 22 апреля 2026 г.

Санкт-Петербургский городской суд

Рег. №: 33-12176/2026 Судья: Ужанская Н.А.

78RS0011-01-2025-003089-83


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Рябко О.А.

судей

ФИО1, ФИО2

при помощнике судьи

ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании 23 апреля 2026 года апелляционную жалобу ООО «СЗ «Развитие» на решение Куйбышевского районного суда города Санкт-Петербурга от 2 сентября 2025 года по гражданскому делу № 2-2747/2025 по исковому заявлению ФИО к ООО «СЗ «Развитие» об уменьшении цены договора, взыскании денежных средств, возмещении судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Рябко О.А., выслушав пояснения представителя истца ФИО. – ФИО4, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО обратился в Куйбышевский районный суд города Санкт-Петербурга с иском к ООО «СЗ «Развитие», в котором просил уменьшить цену договора № 3Н2/442/0252-ДДУ участия в долевом строительстве многоквартирного дома, взыскать с ответчика уплаченную по договору сумму в размере 1 085 452 рублей 17 копеек, судебные расходы в сумме 140 855 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указывал на то, что 30.01.2024 между ООО «СК «Развитие» и ФИО заключен договор участия в долевом строительстве № 3Н2/442/0252-ДДУ, по условиям которого застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом и передать участнику объект долевого строительства - жилое помещение (квартиру), расположенное по строительному адресу: <адрес> Объект долевого строительства по адресу : <адрес> передан истцу по акту приема-передачи от 04.03.2025. В ходе приемки и дальнейшей эксплуатации истцом были выявлены множественные недостатки в жилом помещении, стоимость устранения которых, согласно заключению технического специалиста составляет 1 085 452 рублей 17 копеек. Ссылаясь на то, что направленная в адрес ответчика претензия о возмещении расходов на устранение недостатков, оставлена последним без удовлетворения, ФИО обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Решением Куйбышевского районного суда города Санкт-Петербурга от 2 сентября 2025 года исковые требования ФИО удовлетворены частично: уменьшена цену договора участия в долевом строительстве N3Н2/442/0252-ДДУ от 30.01.2024 на сумму 647 196 рублей 66 копеек; с ООО «СЗ «Развитие» в пользу ФИО в счет уменьшения цены договора взыскано 647 196 рублей 66 копеек, расходы на проведение досудебной оценки 25 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя 80 000 рублей. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Также решением суда с ООО «СЗ «Развитие» в доход бюджета Санкт-Петербурга взыскана государственная пошлина в размере 17 944 рублей; ООО «СЗ «Развитие» предоставлена отсрочка исполнения решения суда в части взысканной суммы на срок до 31 декабря 2025 года включительно.

Не согласившись с решением суда, ответчик ООО «СЗ «Развитие» подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, отказать истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В возражениях на апелляционную жалобу истец ФИО просит оставить ее без удовлетворения.

Истец ФИО извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, на рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции не явился, доверил представлять свои интересы представителю ФИО4, которая в судебном заседании возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Ответчик ООО «СЗ «Развитие», извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, на рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции не явился, доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представил, ходатайств об отложении судебного заседания не направил.

На основании статьи 167 и части 1 статьи 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся истца, ответчика.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя истца, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с частью 5 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, в редакции, действующей на момент заключения договора, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно части 6 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

В силу положений части 7 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 30.01.2024 между ООО «СЗ «Развитие» и ФИО заключен договор участия в долевом строительстве № 3Н2/442/0252-ДДУ, в соответствии с которым застройщик обязуется передать в собственность участника долевого строительства объект долевого строительства – квартиру площадью 62,33 кв.м., расположенную по строительному адресу: <адрес> а участник долевого строительства внести в полном объеме денежные средства, составляющие цену договора, в размере 21 187 175 рублей 48 копеек, принять объект долевого строительства по акту приема-передачи.

Обязательства по оплате цены договора исполнены истцом в полном объеме и надлежащим образом, что стороной ответчика в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

По результатам осмотра 19 ноября 2024 года объекта долевого строительства по договору № 3Н2/442/0252-ДДУ сторонами составлен и подписан акт осмотра, в котором отражены многочисленные замечания (недостатки) к отделке квартиры и согласован срок устранения замечаний – не более 60 дней.

В ходе обследования 7 февраля 2025 года, проведенного специалистами ООО «Топэксперт» на основании заявления истца на проведение строительно-технического исследования, установлено, что ранее выявленные недостатки не устранены, что подтверждается заключением специалиста ООО «Топэксперт» № 28/2-253578 от 17.02.2025.

Между сторонами 4.03.2025 подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве № 3Н2/442/0252-ДДУ от 30.01.2024, согласно которому истцу передана квартира по адресу: <адрес> цена объекта по договору составляет - 21 573 222 рублей 62 копеек.

При этом в пункте 3 акта указано, что объект участником осмотрен, выявленные при осмотре недостатки объекта указаны сторонами в акте осмотра от 19.11.2024.

Судом первой инстанции также установлено, что в ходе эксплуатации объекта недвижимости – квартиры <адрес> в пределах установленного для него гарантийного срока истцом были обнаружены недостатки и нарушения действующих строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований в строительстве.

Согласно представленному истцом в материалы дела заключению специалиста ООО «Топэксперт» № 28/2-253578 от 17.02.2025 в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес> имеются дефекты, не соответствующие действующей нормативно-технической документации. Стоимость устранения выявленных дефектов составляет 1 085 452 рублей 17 копеек.

Претензия, направленная истцом в адрес ответчика с требованием об уплате денежных средств в счет возмещения стоимости устранения недостатков, оставлена ответчиком без удовлетворения.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 309, 310 ГК РФ, положениями Федерального закона № 214-ФЗ, оценив представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание заключение специалиста ООО «Топэксперт» № 28/2-253578 от 17.02.2025, не опровергнутое стороной ответчика в установленном законом порядке, и установив, что ООО «СЗ «Развитие» нарушило условия договора участия в долевом строительстве № 3Н2/442/0252-ДДУ от 30.01.2024, устанавливающего обязанность застройщика передать участникам долевого строительства объект долевого строительства с качеством работ, предусмотренных договором и действующей нормативно-технической документации, а также иным требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, что повлекло нарушение прав истца, как дольщика, пришел к выводу о возникновении на стороне дольщика права требования об уменьшении цены договора и выплате денежных средств в счет возмещения стоимости расходов по устранению выявленных строительных недостатков в объекте долевого строительства по договору.

Определяя размер стоимости строительных недостатков, подлежащих возмещению истцу, вследствие передачи объекта долевого строительства несоответствующего условиям договора участия № 3Н2/442/0252-ДДУ от 30.01.2024, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Федерального закона от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», пришел к выводу о том, что в данном случае подлежат применению положения части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции, действующий с 1 января 2025 года, в связи с чем уменьшил цену договора и взыскал с ответчика в пользу истца стоимость расходов по устранению выявленных строительных недостатков в размере не более 3% от стоимости договора в размере 647 196 рублей 66 копеек (21 573 222,62 х 3%).

Обжалуя решение суда, ответчик в доводах апелляционной жалобы ссылается на необоснованное неприменение судом первой инстанции положений пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», которыми в частности предусмотрено, что при определении размера убытков, подлежащих взысканию с застройщика, не подлежат учету убытки, причиненные в период с 1 января 2025 года до 30 июня 2025 года включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков, доказательств несения которых истцом не представлено.

Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по данным доводам апелляционной жалобы с учетом следующего.

В силу части 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно абзацу 5 пункта 1 Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2024 года № 1916) при определении размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с 1 января 2025 года до 31 декабря 2025 года включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Таким образом, факт возникновения самих убытков после 1 января 2025 года в отсутствие фактически понесенных расходов является основанием для отказа в их взыскании в силу абзаца 5 пункта 1 Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326, в то время как в настоящем случае требования истца удовлетворены с учетом ограничений, установленных частью 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ и сами убытки возникли до 1 января 2025 года, что подтверждается имеющимся в материалах дела актом осмотра объекта долевого строительства от 19 ноября 2024 года к договору № 3Н2/442/0252-ДДУ от 30.01.2024 участия в долевом строительстве, а также пунктом 3 акта приема-передачи от 4 марта 2025 года, который имеет прямую отсылку на имеющиеся недостатки, выявленные 19 ноября 2024 года.

С учетом изложенного, доводы подателя жалобы о том, что истец не представил доказательства фактически понесенных расходов на устранение строительных недостатков, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку стоимость необходимых трат на восстановление нарушенного права и устранения строительных недостатков подтверждена истцом представленным заключением специалиста не опровергнутым надлежащими доказательствами ответчиком и такой вид доказательства и возможность уменьшения цены договора и взыскания стоимости устранения недостатков являются допустимыми с учетом вышеприведенных норм права.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не усматривает оснований отмены или изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Разрешая требования о возмещении судебных расходов, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 98, 100 ГПКУ РФ, и установив, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается несение истцом расходов на оплату услуг представителя в размере 100 000 рублей, оценив сложность оказанной юридической услуги, категорию спора и правоотношений сторон, объем оказанных услуг, продолжительность рассмотрения дела, пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 80 000 рублей, полагая, что указанный размер отвечает требованиям справедливости и является соразмерным.

Также суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на основании положений статьи 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на проведение досудебной оценки в сумме 25 000 рублей.

Доводов о несогласии с решением суда первой инстанции в части взыскания судебных расходов апелляционная жалоба ответчика не содержит.

Вопрос о взыскании судебных расходов на уплату государственной пошлины разрешен при правильном применении положений главы 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и не является предметом апелляционного обжалования.

С учетом положений пункта 1 Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчику предоставляется отсрочка исполнения решения суда на срок до 31 декабря 2025 года включительно.

В апелляционной жалобе ответчик просит предоставить отсрочку до 31 декабря 2026 года на основании Постановления Правительства РФ от 30 декабря 2025 года № 2227.

Согласно абзацу 10 пункта 1 Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 (в редакции Постановления Правительства РФ от 30 декабря 2025 года № 2227, действующей на момент вынесения апелляционного определения) в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2026 года включительно.

Таким образом, предоставление отсрочки уплаты неустойки и штрафа прямо предусмотрено нормами Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326, в связи с чем дополнительного указания на предоставлении отсрочки исполнения решения суда в данной части до указанной даты не требуется.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Куйбышевского районного суда города Санкт-Петербурга от 2 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 17 июля 2026 года