Решение № 2-823/2018 2-823/2018 ~ М-13/2018 М-13/2018 от 4 июня 2018 г. по делу № 2-823/2018

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Видновский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Побединской М.А.,

при секретаре Бахтеревой М.А.,

с участием: истца ФИО1, представителя истца ФИО3, ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, применении последствий недействительности сделки, взыскании стоимости договора, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, применении последствий недействительности сделки, взыскании стоимости договора, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого истец приобрел в собственность нежилое помещение общей площадью 506,3 кв.м, находящееся по адресу: <адрес>, с/п Совхоз имени Ленина, <адрес> имени Ленина, <адрес>, пом.2, кадастровый №. Истец произвел оплату по договору в полном объеме в размере 4 250 000 руб. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. При этом спорное нежилое помещение расположено в жилом доме и является техническим этажом. Кроме того, нежилое помещение изначально не было предусмотрено для личного использования, поскольку является общедомовым имуществом и принадлежит всем собственникам жилого дома на праве общей долевой собственности. Истец считает, что доступ к находящемуся в нем инженерному оборудованию и коммуникациям, предназначенным для обслуживания квартир, осуществляется путем нарушения его прав. Направленная претензия истца к ответчику оставлена без ответа. Просит признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения; применить последствия недействительности сделки; исключить запись регистрации из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ответчика в пользу истца денежную сумму по договору купли-продажи в размере 4 250 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами; судебные расходы: по уплате госпошлины в размере 29 450 руб., почтовые расходы в размере 177 руб., на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб., на оформление нотариальной доверенности в размере 1 700 руб.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал по указанным в иске основаниям, просил иск удовлетворить.

В судебном заседании представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, поддержала позицию своего доверителя и просила исковые требования удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

В судебном заседании ответчик ФИО2 исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении иска.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого истец приобрел в собственность нежилое помещение общей площадью 506,3 кв.м, находящееся по адресу: <адрес>, с/п Совхоз имени Ленина, <адрес> имени Ленина, <адрес>, пом.2, кадастровый №. Истец произвел оплату по договору в полном объеме в размере 4 250 000 руб. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Под сделкой понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Довод истца о том, что спорное нежилое помещение является общим домовым имуществом, судом признается несостоятельным в связи со следующим:

В соответствии с ч. ч. 1, 2, 3 ст. 36 ЖК РФ:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно ст. 290 ГК РФ:

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

На основании ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491 "Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Разрешая заявленные исковые требования, суд приходит к выводу о том, что истцу принадлежит право на обращение в суд с подобного рода требованиями в том случае, если истцом заявлено требование об истребовании и оспаривании права на помещение, которое было незаконно приобретено и относится к общедомовому имуществу многоквартирного дома.

В материалах дела не содержится документации, согласно которой спорное нежилое помещение когда-либо принадлежало собственникам дома.

Согласно выписке из ЕГРН спорное помещение имеет назначение нежилое помещение.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения площадью 506,3 кв.м, находящееся по адресу: <адрес>, с/п Совхоз имени Ленина, <адрес> имени Ленина, <адрес>, пом.2, кадастровый №, суд исходит из того, что данное помещение не относится к общему имуществу дома.

То обстоятельство, что нежилое помещение не является общим имуществом, подтверждается заключением проведенной по определению суда экспертизы, согласно выводам которого спорное нежилое помещение ограничено от остального объема здания строительными конструкциями.

На основании п. 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее – Закон № 384-ФЗ) установлено:

“Помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями».

Строительная конструкция, согласно пункту 14 части 2 статьи 2 Закона № 384-ФЗ, это часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.

В соответствии с письмом Департамента недвижимости Минэкономразвития России № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ «О признании жилых и нежилых помещений изолированными или обособленными от других помещений в здании или сооружении для целей их государственного кадастрового учета" установлено:

Помещение является обособленным, если оно ограничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями;

Помещение является изолированным, если ограничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение.

Таким образом, нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, с.<адрес> им Ленина, <адрес>, пом.2, кадастровый №, является обособленным, так как оно ограничено от остального объема здания строительными конструкциями. Оно является самостоятельным обособленным имуществом без ограничения необходимого постоянного доступа для обслуживания инженерных коммуникаций, с обеспечением доступа в те помещения, в которых необходим доступ в период планового технического обслуживания и во время аварии инженерных систем и оборудования.

Также в процессе рассмотрения спора суд установил, что на момент заключения договора купли-продажи недвижимости и перехода права собственности на приобретенное помещение, спорное имущество находилось в собственности ответчика ФИО2, о чем было выдано свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и сделана запись о регистрации в ЕГРП №НГN 691329. Данное свидетельство никем не оспорено, не отменено, не признано недействительным.

В процессе рассмотрения спора судом установлено, что подвальное помещение данного жилого дома было предназначено для самостоятельного использования, находилось в собственности ответчика, право общей долевой собственности домовладельцев на это помещение не возникло; для определения правового режима данного помещения не имеет значения наличие в нем инженерных коммуникаций, т.к. они расположены в каждом подвале, сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Проанализировав установленные обстоятельства и исследованные доказательства с учетом положений вышеприведенных норм права и дав им оценку в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, то есть по их относимости, допустимости и достоверности, как каждого в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии по делу правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1, и в удовлетворении иска последнего считает необходимым отказать.

Поскольку истцу отказано в удовлетворении требований о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, исковые требования о применении последствий недействительности сделки, взыскании стоимости договора, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, применении последствий недействительности сделки, взыскании стоимости договора, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в течение одного месяца в Московский областной суд через Видновский городской суд <адрес>.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий М.А. Побединская