Решение № 2-2167/2020 2-2167/2020~М-2185/2020 М-2185/2020 от 7 октября 2020 г. по делу № 2-2167/2020

2 – 2167/2020

УИД: 23RS0003-01-2020-004326-31


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 октября 2020 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Михина Б.А.

при секретаре Тарасовой А.С.

с участием представителя истца ФИО1, представителя администрации МО город-курорт Анапа ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 ча к администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании права собственности на реконструированный коттедж,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании права на реконструированный коттедж.

В обоснование своих требований указала, что ему ФИО3 принадлежит на праве собственности здание коттеджа, назначение: нежилое, общей площадью 185,3 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, г.-к. Анапа, <адрес>, <адрес> земельный участок площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером № для эксплуатации пансионата «Бригантина» по адресу: <адрес>, г.-к. Анапа, <адрес>, <адрес>.

Согласно адресному плану муниципального образования г.-к. Анапа земельному участку и расположенному на нем зданию коттеджа, соответствует почтовый адрес: <адрес>, г.-к. Анапа, <адрес>.

Решением исполнительного комитета Анапского городского Совета народных депутатов Краснодарского края от 16.09.1991 года № 579/2 бывшему правообладателю земельного участка - предприятию «Меркурий-2» было разрешено проектирование и строительство курортной гостиницы на площади 1,85 га., в том числе на территории, занятой временными базами отдыха «Бригантина» - 0,65 га, «Тюльпан» - 1,2 га в районе пос. Витязево.

По окончанию строительства между ООО АПП «Меркурий-2» и ООО «Модуль» был подписан Акт №22 от 28.10.2004 года приемки законченного строительством объекта - коттеджа общей площадью 185, 3 кв.м. в составе объекта: гостиница на 260 мест по адресу: <адрес>, г.-к. Анапа, <адрес>, <адрес>, <адрес>. При этом в указанном Акте указано, что строительство производилось в соответствии с разрешением на строительство, выданным исполнительным комитетом Анапского городского Совета народных депутатов (решение №579/2 от 16.09.1991 года).

В соответствии с договором от 24.10.2011 года о частично передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №3 700003 722 от 09.02.2010 года ФИО4 принял все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 09.02.2010 года №3700003722 в отношении земельного участка общей площадью 1200 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, г.-к. Анапа, <адрес>, <адрес> Кроме того на основании договора мены от 03.10.2005 года, заключенному между ООО АПП «Меркурий-2» и ФИО4, последний стал собственником коттеджа площадью 185,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, г.-к. Анапа, <адрес>, <адрес>

На основании договора купли-продажи недвижимости от 19.08.2015 года, заключенного между ФИО4 и ФИО3, истцу перешло право собственности в отношении здания коттеджа площадью 185,3 кв.м. литер «Ы», расположенного по адресу: <адрес>, г.-к. Анапа, <адрес>, <адрес> право аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 1200 кв.м. по адресу: <адрес>, г.-к. Анапа, <адрес>,

В соответствии с договором купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка №0168 от 28.09.2015 года истец ФИО3 стал собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 1200 кв.м., по адресу: <адрес>, г.-к. Анапа, <адрес>.

На принадлежащем ФИО3 земельном участке по адресу: <адрес>, г.-к. Анапа, <адрес>, было принято решение реконструировать здание коттеджа, общей площадью 185,3 кв.м., в связи с чем в ходе эксплуатации вышеуказанного строения была осуществлена реконструкция (вместо двухэтажного здания, было возведено четырехэтажное здание), кроме того ФИО3 было построено вспомогательное здание по вышеуказанному адресу (на момент подачи иска в суд одноэтажное незавершенное строительством здание с выпуском колонн и арматуры второго этажа).

Истец ФИО3 обратился в Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного здания коттеджа по адресу: <адрес>, г.-к. Анапа, <адрес>, а также выдаче разрешения на строительство капитального объекта недвижимости по вышеуказанному адресу, однако в этом ему было отказано.

Ссылаясь на приведенное истец просил сохранить капитальный объект с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, г-к. Анапа, · <адрес>, нежилое здание «Коттедж» в реконструированном виде и признать за ним право собственности на здание коттеджа, количество этажей - 4 этажа, и на незавершенное строительством здание, расположенные по адресу: <адрес>, г.-к. Анапа, <адрес>.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал, приведя те де доводы.

Представитель администрации муниципального образования город-курорт Анапа в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, сославшись на то, что квартира является самовольной постройкой.

Проверив материалы дела, суд находит требования подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела видно, что на основании договора купли-продажи недвижимости от 19.08.2015 года, заключенного между ФИО4 и ФИО3, истцу перешло право собственности в отношении здания коттеджа площадью 185,3 кв.м. литер «Ы», расположенного по адресу: <адрес>, г.-к. Анапа, <адрес>, <адрес> право аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 1200 кв.м. по адресу: <адрес>, г.-к. Анапа, <адрес>,

В соответствии с договором купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка №0168 от 28.09.2015 года истец ФИО3 стал собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 1200 кв.м., по адресу: <адрес>, г.-к. Анапа, <адрес>.

На принадлежащем ФИО3 земельном участке по адресу: <адрес>, г.-к. Анапа, <адрес>, было принято решение реконструировать здание коттеджа, общей площадью 185,3 кв.м., в связи с чем в ходе эксплуатации вышеуказанного строения была осуществлена реконструкция (вместо двухэтажного здания, было возведено четырехэтажное здание), кроме того ФИО3 было построено вспомогательное здание по вышеуказанному адресу (на момент подачи иска в суд одноэтажное незавершенное строительством здание с выпуском колонн и арматуры второго этажа).

Согласно заключению строительно-технической экспертизы от 05 сентября 2020 года № 032-09\2020, по результатам проведенного исследования экспертом установлено, что объекты капитального строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, соответствуют нормам Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» №384-ФЗ от 30.12.2009 года в части механической безопасности, пожарной безопасности, безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях, безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях, безопасности для пользователей зданиями и сооружениями, энергетической эффективности зданий и сооружений, безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду, в том числе соблюдены ли противопожарные расстояния (разрывы) между жилыми (иными) зданиями, расположенными на этом же и на соседних земельных участках.

На основании проведенного исследования экспертом установлено, что исследуемое четырехэтажное здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, соответствует градостроительным регламентам, в том числе Правилам землепользования и застройки, утвержденным 26 декабря 2013 года решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа №424 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа применительно к части территории муниципального образования город-курорт Анапа» в редакции от 23 июня 2020 года № 713, в части максимальной высоты, площади застройки.

Установлено несоответствие в части минимальных отступов (3м) в отношении четырехэтажного здания, согласно разработанной и представленной схеме №2 расстояние от исследуемого четырехэтажного здания до границ земельного участка составляет:

- с левой стороны от главного фасада расположен на расстоянии – 2,48м,

- с задней стороны фасада расположен на расстоянии – 0,42м.

Экспертом установлено, что исследуемое одноэтажное здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, соответствуют градостроительным регламентам, в том числе Правилам землепользования и застройки, утвержденным 26 декабря 2013 года решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа №424 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа применительно к части территории муниципального образования город-курорт Анапа» в редакции от 23 июня 2020 года № 713, в части максимальной высоты, площади застройки, и в части минимальных отступов от границ земельного участка.

В результате исследования экспертом установлено, что проект межевания территории, проект планировки территории в отношении исследуемых объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> в материалах гражданского дела № отсутствуют.

При таких обстоятельствах определить соответствие исследуемых объектов параметрам, установленным документацией по планировке территории, не представляется возможным.

На основании изложенного эксперт приходит к выводу, что размещение исследуемых объектов на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (в зоне РК-1) соответствует требованиям градостроительных нормативов в части соблюдения основного вида разрешенного использования земельного участка (расположенного в зоне РК-1. Подзона объектов санаторно-курортного назначения.) Правилам землепользования и застройки, утвержденными 26 декабря 2013 года решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа № 424 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа применительно к части территории муниципального образования город-курорт Анапа».

Учитывая установленное в ходе проведенного исследования в п.п. 2.1. настоящего заключения, соответствие нормам Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» №384-Ф3, исследуемые объекты на момент проведения осмотра не создают угрозу жизни и здоровью людей.

На основании проведенного исследования, учитывая отсутствие на момент проведения осмотра деформаций и повреждений несущих элементов в исследуемых объектах, принимая во внимание соответствие требованиям «СНиП П-7-81* «Строительство в сейсмических районах», СНКК-22-301-2000 «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края», регламентирующему безопасность строения в случае сейсмического воздействия (п.2.1. настоящего заключения), эксперт приходит к выводу, что исследуемые здания, расположенные по адресу: <адрес> на момент осмотра не грозят обвалом.

Исследование вопроса о нарушении спорной постройкой прав и охраняемых законом интересов других лиц не проводится, поскольку относится к правовой категории и не входит в компетенцию эксперта.

Изучив архитектурно-планировочное решение исследуемого четырехэтажного здания, расположенного по адресу: <адрес>, эксперт пришел к выводу, что по своим признакам оно относится к «гостевому дому, коттеджу», здание на первом этаже имеет единую зону для проживания одной семьи, со второго по четвертый этаж расположены изолированные однотипные помещения, состоящие из комнаты, холла, коридора, кухни и санузла, каждое помещение имеет выход на общую террасу, подъем со второго по четвертый этажи осуществляются с улицы по лестнице.

Изучив архитектурно-планировочное решение, эксперт пришел к выводу, что указанное строение, этажностью 4 этажа, предназначено для проживания семьи и размещения отдыхающих не более 30 человек.

На основании проведенного исследования экспертом установлено, что исследуемый одноэтажный объект, расположенный по адресу: <адрес>, относится к строениям пониженного уровня ответственности, является хозяйственным строением, вспомогательным по отношению к основному строению, расположенному на этом же земельном участке по адресу: <адрес>.

На основании проведенного исследования экспертом установлено, что исследуемое четырехэтажное не соответствуют градостроительным регламентам, в том числе Правилам землепользования и застройки, утвержденным 26 декабря 2013 года решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа №424 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа применительно к части территории муниципального образования город-курорт Анапа» в редакции от 23 июня 2020 года № 713, в части минимальных отступов (3м), согласно разработанной и представленной схеме №2 расстояние от исследуемого четырехэтажного здания до границ земельного участка составляет:

- с левой стороны от главного фасада – 2,48м,

- с задней стороны фасада – 0,42м.

Вариант устранения: отсутствует.

Суд полагает, что указанное экспертное заключение может быть положено в основу решения суда, поскольку выводы эксперта мотивированы, содержат ссылки на нормативные акты, выводы содержащиеся в экспертном заключении сторонами не оспариваются.

Согласно пункту 1 ст.222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В соответствии с требованиями закона признаками самовольного строительства являются:

создание постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей;

создание постройки без получения на это необходимых разрешений;

если при строительстве допущены нарушения градостроительных норм и правил или строительных норм и правил.

Наличие хотя бы одного из перечисленных признаков позволяет отнести объекты строительства к самовольным постройкам.

Согласно правовой позиции изложенный в обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации на 1 квартал 2014 года самовольная постройка может быть сохранена, при этом закон связывает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность нарушения прав и законных интересов других граждан, сохранением возведенной постройки.

Исходя из правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (п.26).

По смыслу п. 31 вышеуказанного Постановления признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

Несмотря на то, что ФИО3 при реконструкции спорного объекта - коттеджа и строительстве нежилого здания было допущено отступление от выданного разрешения на строительство, возведенные им объекты построен с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, ФИО3 предпринимались меры к легализации данного объекта, однако администрацией муниципального образования город-курорт Анапа ему было отказано.

В соответствии со ст. 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи (в том числе земли населенных пунктов), используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Статьей 37 Градостроительного кодекса РФ установлено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Согласно сведениями информационной системы обеспечения градостроительной деятельности МО г.-к. Анапа от 18.03.2020 года следует, что земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, г.-к. Анапа, <адрес>, относится к зоне РК-1 (подзона объектов санаторно-курортного назначения). При этом в данной зоне в число основных видов разрешенного использования входит в том числе: гостиничное обслуживание; туристическое обслуживание.

Таким образом реконструированное ФИО3 строение, а также возведенное нежилое здание по вышеуказанному адресу, не противоречат требованиям ст. 7 ЗК РФ, ст. 37 ГдК РФ, и целевое назначение земельного участка в данном случае не нарушено.

Приведенные доказательства свидетельствуют о том, что ФИО3 возведено строение, которое не нарушает прав и законных интересов смежных землепользователей. Указанная постройка возведена на основании полученного разрешения, но с отклонением от разрешенных параметров. Постройка возведена на земельном участке принадлежащем истцу на праве собственности с соблюдением разрешенного вида использования земельного участка.

Доводы представителя администрации муниципального образования город-курорт Анапа о том, что сохранение постройки в реконструированном виде невозможно, поскольку она возведена с нарушением установленных отступов от границ земельного участка, не могут служить основанием для отказа в требованиях.

Как следует из материалов дела, ФИО3 приобрел данных объект недвижимости на законных основаниях. Реконструкция объекта, произведенная истцом, выразились лишь в настройку на эти объектов двух дополнительных этажей. Приведенное свидетельствует о том, что изначально, при возведении данной постройки предыдущим собственником не были соблюдены отступы от границ соседних земельных участков, что на момент возведения данной постройки не было регламентировано и на ее возведение собственниками смежных земельных участков было дано на это согласие.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск ФИО3 ча к администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании права собственности на реконструированный коттедж удовлетворить.

Сохранить объект капитального строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, г-к. Анапа, <адрес>, нежилое здание «Коттедж» в реконструированном виде.

Признать за ФИО3 чем, родившимся ДД.ММ.ГГГГ право собственности на здание коттеджа, количество этажей - 4 этажа, и на незавершенное строительством здание, расположенные по адресу: <адрес>, г.-к. Анапа, <адрес>.

Указать, что решение является основанием для осуществления государственного кадастрового и технического учета вышеуказанных объектов недвижимости, изготовления технического плана на указанные строения, а также основанием для государственной регистрации права собственности за ФИО3 чем на указанные объекты недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца через Анапский городской суд, со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 12 октября 2020 года.

Председательствующий: