Решение № 2-239/2017 2-239/2017~М-262/2017 М-262/2017 от 20 ноября 2017 г. по делу № 2-239/2017

Дело № 2-239/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 ноября 2017 года г. Белокуриха

Белокурихинский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Омелько Л.В.,

при секретаре Пушниной О.М.,

с участием истицы ФИО1, представителя истицы ФИО2, представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Татьяна» о взыскании арендной платы по договору аренды нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (далее по тексту - ООО) «Татьяна» о взыскании арендной платы по договору аренды нежилого помещения по <адрес> в <адрес> в размере 1505 333 рубля 33 копейки.

В последующем истица ФИО1 уточнила заявленные исковые требования, просила взыскать в ее пользу арендную плату за период с 07.09.2016г. по 03.06.2017г. в размере 63000 рублей из расчета 7000 рублей ежемесячный размер арендной платы, согласно условий договора аренды и за период с 04.06.2017г. по 01.09.2017г. в размере 1433 333 рубля 33 копейки из расчета 500000 рублей ежемесячно, задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 107334 рубля 69 копеек, расходы по оплате госпошлины в размере 16218 рублей.

В обоснование заявленных исковых требований ссылалась на то, что она является собственником указанного нежилого помещения, состоящего из цокольного, первого и второго этажей.

01.01.2016г. между ней и ответчиком заключено два договора аренды, по условиям первого договора арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование нежилое помещение – <данные изъяты> в <адрес> на земельном участке площадью 506кв.м., общей площадью 72кв.м., для организации кондитерского цеха. Срок действия договора не определен, размер арендной платы установлен 4000 рублей в месяц.

По условиям второго договора аренды арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование нежилое помещение – <данные изъяты> в <адрес> на земельном участке площадью 506кв.м., общей площадью 56,5кв.м., для организации кондитерского цеха. Срок действия договора не определен, размер арендной платы установлен 3000 рублей в месяц.

Телеграммой от 04.05.2017г. арендатор уведомлен об изменении арендной платы с 04.06.2017г. по двум договорам вместе до 500000 рублей.

Однако начиная с октября месяца 2016 года арендная плата не вносилась. Арендуемые помещения фактически переданы арендодателю только 01.09.2017г.

В связи с чем истица просила суд взыскать задолженность по арендной плате за период с сентября месяца 2016 года по 03.06.2017г. по ставке 7000 рублей в месяц (3000 + 4 000) и с 04.06.2017г. по 01.09.2017г. по ставке 500000 рублей в месяц.

Кроме того, по условиям договора аренды предусмотрена оплата коммунальных платежей арендатором, однако оплата вносилась не в полном объеме, поскольку показания приборов учета электроэнергии предоставлялись в энергоснабжающую организацию недостоверные, в результате чего также образовалась задолженность.

В судебном заседании истица ФИО1 и ее представитель ФИО2 иск поддержали в полном объеме. Полагают, что поскольку заключенные договоры аренды предполагают изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, то ФИО1 исходя из принципа свободы договора имела полномочие на увеличение размера арендной платы до 500000 рублей. Согласно справки о рыночной стоимости, величина арендной платы за 1кв.м. нежилого здания на май 2017 года могла составить 3500 – 4000 рублей.

Представитель ответчика ООО «Татьяна» ФИО3 иск не признал в полном объеме. Пояснил, что арендная плата вносилась регулярно, однако платежные документы были изъяты ФИО1 Оплату коммунальных платежей за холодную воду они признают что не вносили, а оплату электроэнергии они не должны были вносить, поскольку лицевой счет на оплату электроэнергии открыт на ИП ФИО1, а помещение они арендовали у физического лица ФИО1 С повышением арендной платы до 500000 рублей они были не согласны, поэтому ФИО1 была направлена претензия в виде телеграммы, считают такое повышение неоправданно завышенным, так как размер арендной платы в центре города Белокурихи, аналогичного нежилого помещения составляет 150 рублей за 1 кв.м.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд приходит к следующему выводу.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом. В силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Как следует из материалов дела, 01 января 2016 года между ФИО1 и ООО «Татьяна» заключено два, аналогичных по содержанию, договора аренды нежилых помещений расположенных в нежилом помещении <адрес>» по <адрес> в <адрес>.

По условиям одного договора аренды, арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование нежилое помещение – цокольный этаж общей площадью 72кв.м., для организации кондитерского цеха. Срок действия договора не определен, размер арендной платы установлен 4000 рублей в месяц.

По условиям второго – первый этаж здания общей площадью 56,5кв.м., для организации кондитерского цеха. Срок действия договора не определен, размер арендной платы установлен 3000 рублей в месяц.

По условиям каждого из названных договоров, арендная плата вносится до 07 числа арендодателю 100% авансом за месяц.

Согласно представленным суду расходным кассовым ордерам арендная плата по договору аренды магазин (1-й этаж) внесена 18.10.2016г. за период с января по сентябрь месяц 2016 года, а также цех (цокольный этаж) за период с января по сентябрь месяц 2016 года (л.д. 50, 51).

Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании ссылался на то, что оплата за арендуемые помещения внесены в полном объеме, однако в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, доказательств внесения арендной платы начина с октября месяца 2016 года не представил.

В судебном заседании, сторона истицы, после ознакомления с оригиналами расходных кассовых ордеров № и 214 от 18.10.2016г., согласилась с позицией ответчика о том, что арендная плата за сентябрь месяц 2016 года по двум договорам аренды внесено и задолженности по арендной плате по сентябрь месяц 2016 года не имеется.

В соответствии с ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (п.2).

Исходя из п.1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи ( п. 2 ст. 655 ГК РФ).

Из содержания указанных норм права следует, что при прекращении договора на арендаторе лежит обязанность по возврату объекта аренды, невыполнение которой предоставляет арендодателю право требовать внесения арендных платежей за все время просрочки до момента возврата имущества арендодателю. Возвращение объекта имущественного найма собственнику подтверждается документом, обоюдно подписанным участниками сделки, который в силу требований ст. 60 ГПК РФ и п. 2 ст. 655 ГК РФ является допустимым доказательством данного факта.

В силу п.2 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены. В случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Исходя из изложенного, бремя доказывания надлежащего исполнения обязанности вернуть арендодателю имущество, являвшееся предметом договора, лежит на обязанной стороне – арендаторе, а отсутствие препятствий, со стороны арендодателя, для использования арендуемого имущества – на арендодателе.

В судебном заседании сторона ответчика ссылалась на то, что начиная с 13.06.2017г. арендуемые помещения, как первый этаж, так и цокольный, использоваться арендатором не мог по причине того, что по инициативе стороны истца в нежилом помещении была прекращена подача электроэнергии, а помещения арендованы с целью использования под магазин кулинария с цехом для выпечки.

Согласно информации АО «Алтайкрайэнерго», подача электроэнергии на объект по адресу, <адрес> прекращена 13.06.2017г. по причине письменного заявления ИП ФИО4

Данное обстоятельство стороной истца не оспаривалось.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в пердоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства, либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства, либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Решением суда от 05.07.2017г., вступившим в законную силу, договоры аренды нежилых помещений (первого и цокольного этажа) от 01 января 2016г., по <адрес>, расторгнуты.

Таким образом, суд признает обязанной сторону ответчика внести арендную плату по одному и другому договорам аренды за период с 01 октября 2016 года по день фактического использования арендуемых нежилых помещений, т.е. по 12 июня 2017 года включительно, поскольку считает доказанным тот факт, что использование нежилых помещений с 13 июня 2017 года по целевому назначению было невозможным, при действиях арендодателя, в связи с отключением в нежилых помещения электроэнергии, что стороной истца не оспаривалось.

Таким образом, с ООО «Татьяна» подлежит взысканию арендная плата по договору аренды от 01 января 2016 года (цокольный этаж) с 01.10.2016г. по 03.06.2017г. (246 дней) Х 4000 рублей в месяц = 32800 рублей; по договору аренды от 01 января 2016 года (первый этаж) с 01.10.2016г. по 03.06.2017г. (246 дней) Х 3000 рублей в месяц =24 600 рублей.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе предусмотреть, когда начинает действовать условие о новом размере арендной платы.

Согласно п. 3.3. Договора аренды от 01 января 2016 года, заключенного между сторонами по делу, размер арендной платы может пересматриваться сторонами досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения складывающихся цен, но не чаще одного раза в год, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за месяц путем направления этой стороне письменного уведомления. При получении уведомления об увеличении арендной платы арендатор вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендодателя.

Аналогичное условие об изменении арендной платы содержится и в одном и в другом договорах аренды нежилых помещений.

Таким образом, в ходе разрешения спора по существу, суд определил в качестве значимых обстоятельств, письменное уведомление об изменении размера арендной платы, месячный срок до наступления такого изменения, а также то, что сторона, заявляющая об изменении арендной платы, должна подтвердить наступление условий об изменении арендной платы, а именно изменение складывающихся цен.

Согласно тексту телеграммы от 04.05.2017г. ФИО1, в соответствии с п. 3.3. договора аренды помещений в здании <данные изъяты>, уведомляет ООО «Татьяна», о том, что она устанавливает арендную плату за два этажа – цокольный и первый с 04.06.2017г. в размере 500000 рублей.

При арифметическом расчете следует что, арендная плата с 04.06.2017г. увеличивается в 710 раз.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 пояснил, что с таким размером повышения арендной платы ООО «Татьяна» не согласились.

Согласно тексту телеграммы направленной ООО «Татьяна» в адрес ФИО1 выразили несогласие с повышением размера арендной платы, просили оставить ее прежней.

Вместе с тем, исходя из условий договоров аренды от 01 января 2016 года, суд соглашается с позицией истицы о том, что при заключении договоров аренды стороны согласовали условия изменения разме6ра арендной платы в одностороннем порядке, при соблюдении письменного уведомления за месяц до такого изменения. Таким образом, действия ФИО1 об изменении размера арендной платы с письменным уведомлением арендатора соответствуют условиям договоров аренды от 01 января 2016 года и не противоречат Гражданскому кодексу РФ. Поэтому, суд признает, что поскольку с 04 июня 2017 года договоры аренды расторгнуты не были, то размер арендной платы, при одностороннем ее изменении со стороны ФИО1 изменился в сторону увеличения.

Однако суд не может согласиться с размером такого увеличения, так как полагает, что в нарушение ст. 56 ГПК РФ истицей не доказано изменение складывающихся цен за период с января месяца 2016 года по май месяц 2017 года в 710 раз.

Из справки ООО «СФ «<данные изъяты>» от 20.11.2017г. следует, что на май месяц 2017 года, на основании исследования рынка установлено, что величина арендной платы за 1 кв.м. нежилого здания (производственное складское, офисно торговые помещения), в г.Белокурихе, могла составлять 3500 – 4000 рублей.

Вместе с тем, из текста указанной справки не усматривается, в каком районе города Белокурихи находятся помещения с указанной арендной платой (цент города, окраина города, либо курортная зона).

Из пояснений представителя ФИО2 следует, что на момент заключения договора аренды, т.е. 01 января 2016 года размер арендной платы по городу Белокурихе устанавливался в размере 1500 – 2000 рублей.

Из арифметического расчета размера арендной платы указанной стороной истца на 2016 год (1500 – 2000руб.) и содержания вышеуказанной справки на 2017 год (3500 – 4000руб.) размер арендной платы нежилых помещений увеличился в два раза, однако не на 710.

Согласно справочной информации Росстата, индекс потребительских цен в Алтайском крае за период с января месяца 2016 года по май месяц 2017 года изменился в сторону увеличения на 1,9%.

По сведениям <данные изъяты> по <адрес> в <адрес>, территориально приближенного к <адрес> в <адрес>, <адрес>» составляет 150 рублей за 1 кв. м., что при умножении на арендуемую ответчиками площадь может составить 150руб. Х (72+56,5=128,5кв.м.) = 19275руб., что значительно ниже 500000 рублей.

Из анализа изложенного, учитывая изменение складывающихся цен, руководствуясь пояснениями истца об увеличении цен арендной платы на территории города Белокурихи за период с января месяца 2016 года по май месяц 2017 года, индекса потребительских цен на 1,9%, принимая во внимание сложившийся размер арендной платы аналогичного помещения в г.Белокурихе, суд приходит к выводу о том, что размер арендной платы нежилых помещений по ул.Соболева 15/1 в г.Белокурихе мог быть увеличен арендодателем в два раза и составлять по договору аренды от 01 января 2016 года цокольного этажа 8000 рублей в месяц, первого этажа 6000 рублей в месяц.

Поэтому за период с 04.06.2017г. по 12.06.2017г. (9дн.) с ООО «Татьяна» в пользу ФИО1 подлежит взысканию арендная плата по договору аренды от 01 января 2016 года первого этажа 1800 рублей (6000руб. / 30дн. Х 9дн.) и цокольного этажа 2400 рублей (8000руб. / 30дн. Х 9дн.), всего 4200 рублей.

Кроме того, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неоплаченная им задолженность за потребленную электроэнергию («Алтайкрайэнерго») в размере 102741 рубль 78 копеек и 4592 рубля 91 копейка за потребленную холодную воду («Водоканал»), поскольку задолженность за коммунальные услуги подтверждается актами сверок энергоснабжающих организаций, квитанциями об оплате указанных сумм ФИО1

Пунктом 3.1. договоров аренды цокольного и первого этажей от 01 января 2016 года установлено, что эксплуатационные и другие подобные расходы оплачиваются арендатором по счетам организаций, предоставляющих эти услуги.

При этом, суд признает несостоятельным довод ответчика о том, что лицевой счет на поставку электроэнергии с АО «Алтайкрайэнерго» открыт на имя предыдущего собственника нежилых помещений ИП ФИО1, поскольку лицевой счет открыт не на собственника, а на нежилое помещение с установлением тарифа оплаты за нежилое помещение.

Согласно ст. 539 ГК РФ по договору энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент оплачивать принятую энергию.

В силу ст. 544 ГК РФ оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, другими правовыми актами или соглашением сторон.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд признает несостоятельным довод истца о том, что не доказан факт пользования поставленной электроэнергией только арендатором ООО «Татьяна», поскольку доказательств иного не представлено, арендодатель же утверждал, что иными помещениями в здании по <адрес> ни кто не пользовался, в аренду они не сдавались.

Также несостоятелен и довод ответчика о том, что коммунальные услуги не являются предметом договора аренды, а ФИО1 не имела полномочий на предоставления коммунальных услуг ООО «Татьяна», поскольку согласно условий договора аренды арендатор принял на себя обязательства по несению расходов за пользование водой и электроэнергией.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ООО «Татьяна» в пользу ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в сумме 4578 рублей 68 копеек.

Руководствуясь ст.ст.98,100, 103, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Татьяна» в пользу ФИО1 арендную плату в размере 61600 рублей, из которых за цокольный этаж за период с 01.10.2016г. по 03.06.2017г. 32800 рублей, за первый этаж за тот же период времени 24600 рублей, за цокольный этаж за период с 04.06.2017г. по 12.06.2017г. в размере 2400 рублей, за первый этаж за тот же период времени 1800 рублей, за коммунальные платежи 107334 рубля 69 копеек, из которых за услуги «Алтайскрайэнерго» 102741 рубль 78 копеек, «Водоканал» 4592 рубля 91 копейка, государственную пошлину в размере 4578 рублей 68 копеек, всего 173513 рублей 37 копеек.

В остальной части требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Алтайский краевой суд через Белокурихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 24 ноября 2017 года.

Судья Белокурихинского

городского суда Л.В. Омелько