Решение № 2-281/2025 2-281/2025(2-2954/2024;)~М-2299/2024 2-2954/2024 М-2299/2024 от 22 июня 2025 г. по делу № 2-281/2025

УИД 40RS0026-01-2024-003237-69

Дело № 2-281/2025 года.


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Обнинский городской суд Калужской области

в составе

председательствующего судьи Лызарь И.И.,

при секретаре Сас А.Д.,

с участием представителя истцов по первоначальному иску – ответчиков по встречному иску ФИО1, ФИО2 по доверенности ФИО3, представителя ответчика по первоначальному иску – истца по встречному иску ООО СЗ «Новый город» по доверенности ФИО4,

рассмотрев 05 июня 2025 года в открытом судебном заседании в городе Обнинске Калужской области гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Новый город» о защите прав потребителей, встречному иску общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Новый город» к ФИО1, ФИО2 о признании не согласованными условий договора, возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

30 сентября 2024 года в Обнинский городской суд Калужской области поступил иск ФИО1, ФИО2 к ООО СЗ «Новый город», в котором истцы, с учетом уточнения иска от 25 апреля 2025 года, просили суд обязать ответчика выполнить в квартире, строительный номер 188, проектной площадью 41,6 кв.м, расположенной на 18-ом этаже жилого многоквартирного дома № 19 по адресу: <адрес>, отделочные и иные работы согласно приложению № 2 к договору долевого участия в строительстве № № от 20 декабря 2023 г., заключенному с ФИО2, ФИО1, а именно: в разделах пол (комната) - шумоизоляция, устройство стяжки, укладка ламината с подложкой; пол (кухня, коридор, кладовая) - шумоизоляция, устройство стяжки, устройство пола из керамической плитки (согласно дизайн-проекта); пол (лоджия) - устройство стяжки, устройство пола из керамической плитки (согласно дизайн-проекта); пол (ванная комната, санузел) - гидроизоляция, устройство стяжки, устройство пола из керамической плитки (согласно дизайн-проекта); стены и перегородки: штукатурка стен оконных и дверных откосов, 2 слоя шпаклевки по огрунтованной поверхности, обои - согласно дизайн-проекта, санузел - облицовка стен керамической плиткой согласно дизайн-проекта, лоджия - штукатурка стен; двери: с установкой внутренних дверей в квартире согласно дизайн-проекту; потолок - с установкой натяжного ПВХ (за исключением лоджии), потолок лоджии - окраска по бетонной поверхности с предварительным грунтованием, с внутренними электромонтажными работами - разводкой электрического кабеля до щитка в квартире, разводка по квартире с установкой оконечных устройств (розеток, выключателей, патронов, лампочек) согласно дизайн проекту; слаботочные инженерные сети - ввод в квартиру кабелей для подключения телевидения, интернета с вводом в квартирный щиток, разводка по квартире согласно дизайн-проекту; вентиляция - в санузле установка электрического вентилятора; внутренняя канализация - стояк канализационных труб ПВХ диаметром 110 мм и отводом диаметром 50 мм (кухня), разводка согласно дизайн проекта, установка раковины, ванны, унитаза и смесителей; горячее и холодное водоснабжение - лучевая разводка в стяжке пола из труб сшитого полиэтилена с установкой запорной арматуры, разводка труб по квартире согласно дизайн проекта, и передать истцам указанную квартиру с выполненными отделочными и иными работами в срок не позднее 1 месяца со дня вступления в силу решения суда; работы выполнить согласно любому дизайн-проекту квартиры, утвержденному (используемому) ООО СЗ «Новый город» для многоквартирных жилых домов № 19, № 20 с подземным паркингом в микрорайоне № 1 жилого района Заовражье города Обнинска Калужской области на усмотрение ответчика; взыскать в случае неисполнения судебного акта с ответчика в пользу истцов в солидарном порядке ежедневно 5 000 руб. с даты вынесения судебного акта по дату его фактического исполнения; взыскать с ответчика в пользу каждого из истцов компенсацию морального вреда в сумме 10 000 руб.; взыскать с ответчика в пользу истцов судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 56 000 руб.

В обоснование заявленных требования истцами указано, что 20 декабря 2023 года между ФИО2, ФИО1 и ООО СЗ «Новый город» был заключен договор № № долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по которому ответчик обязался построить и передать истцам объект долевого строительства – квартиру, проектной площадью 41,6 кв.м., строительный номер 188, расположенную на 18 этаже жилого многоквартирного дома № 19 по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры по договору в сумме 5 476 803 руб. была полностью оплачена истцами. Согласно п. 1.4 Договора объект долевого строительства должен соответствовать, в том числе основным характеристикам, указанным в Приложении № 2 к договору, в соответствии с которым в объекте должна быть произведена чистовая отделка в соответствии с дизайн-проектом. В соответствии с п. 3.7 Договора срок передачи квартиры установлен не позднее 10 августа 2024 года. В нарушение условий договора квартира истцам до настоящего времени не передана. 22 апреля 2024 года истцами в присутствии представителя ответчика был произведен осмотр квартиры, в ходе которого было обнаружено отсутствие чистовой отделки, в связи с чем в тот же день ответчику подано заявление о несоответствии квартиры условиям договора с требованием произвести в квартире чистовую отделку, которое оставлено ответчиком без ответа. 15 августа 2024 года истцами в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с требованием передать квартиру согласно условиям договора и выплатить денежную компенсацию морального вреда, также оставленная без ответа и удовлетворения.

22 марта 2025 года к производству суда был принят встречный иск ООО СЗ «Новый город» к ФИО1, ФИО2, в котором истец по встречному иску, с учетом уточнения иска от 25 апреля 2025 года, просил суд признать не согласованными условия договора № № долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 20 декабря 2023 года в части проведения чистовой отделки квартиры, изложенные в приложении №2 к договору, а именно: в разделе «пол комната» условия о выполнении работ по шумоизоляции в лоджии, санузле и ванной; условия о выполнении работ по стяжке в лоджии, санузле и ванной; условия о выполнении работ по укладке ламината с подложкой; в разделе «пол, кухня, коридор, кладовая» условие о выполнении работ по устройству пола из керамической плитки согласно дизайн-проекта; в разделе «пол (лоджия)» условие о выполнении работ по устройству стяжки, устройству пола из керамической плитки (согласно дизайн-проекту); в разделе «пол (ванная комната, санузел)» условие о выполнении работ по устройству стяжки и устройству пола из керамической плитки (согласно дизайн-проекта); в разделе «стены и перегородки» условие о выполнении работ по штукатурке оконных и дверных откосов, 2 слоев шпаклевки по огрунтованной поверхности; условие о выполнении работ по клейке обои согласно дизайн- проекта; условие о выполнении работ в санузле: облицовка стен керамической плиткой согласно дизайн-проекта; условие о выполнении работ в лоджии: штукатурка стен и кирпичного ограждения: в разделе «двери» условие по установке внутренних дверей в квартире согласно дизайн-проекта; раздел «потолок» полностью; в разделе «внутренние электромонтажные работы» условие о выполнении работ по разводке электрического кабеля по квартире согласно дизайн-проекта с установкой оконечных устройств (розеток, выключателей, патронов, лампочек); в разделе «слаботочные инженерные сети» условие о выполнении работ по разводке кабелей по квартире согласно дизайн-проекта; в разделе «вентиляция» условие о выполнении работ в санузле по установке электрического вентилятора; примечание: для последнего этажа установка вентиляторов с клапаном в помещениях кухни, ванной комнаты; в разделе «внутренняя канализация» условие о выполнении работ по разводке труб по квартире согласно дизайн-проекта; условие о выполнении работ по установке раковины, ванны, унитаза и смесителей; в разделе «холодное и горячее водоснабжение» условие о выполнении по разводке труб по квартире согласно дизайн-проекта; признать договор № № долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 20 декабря 2023 года заключенным на условиях передачи квартиры со строительным номером 188, расположенной на 18 этаже жилого многоквартирного дома № 19 по адресу: <адрес>, без чистовой отделки; обязать ответчиков принять квартиру по акту-приема передачи.

В обоснование встречных исковых требований указано, что чистовая отделка и цена чистовой отделки сторонами в договоре согласованы не были. При заключении договора обе стороны исходили из того, что квартира за цену, указанную в договоре, будет продана без чистовой отделки, что подтверждается, в том числе отсутствием согласованного дизайн-проекта о проведении отделочных работ, спецификации отделочных материалов, отсутствием указания на проведение отделочных работ в квартире в проектной документации. Поскольку предмет договора является неделимым, то отсутствие в договоре условия о конкретных характеристиках отделки в соответствии с дизайн-проектом, влечет признание всего условия о чистовой отделке не согласованным.

Определением суда от 29 ноября 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ПАО Сбербанк.

Истцы по первоначальному иску - ответчики по встречному иску ФИО1, ФИО2 в суд не явились, будучи извещенными надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела. Их представитель по доверенности ФИО3 в судебном заседании первоначальный иск поддержала, по доводам и основаниям, в нем изложенным, просила удовлетворить, встречный иск не признала, ссылаясь на его необоснованность.

Представитель ответчика по первоначальному иску – истца по встречному иску ООО СЗ «Новый город» по доверенности ФИО4 первоначальный иск не признал по доводам, изложенным в письменном отзыве (л.д. 35-40), встречный иск поддержал, просил удовлетворить, сославшись на злоупотребление правом со стороны ФИО1, ФИО2

Третье лицо ПАО Сбербанк, будучи извещенным надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в суд не направило.

Выслушав представителей сторон, исследовав доказательства в материалах дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

В силу ч. 9 ст. 4 указанного закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Законом.

В судебном заседании установлено следующее.

20 декабря 2023 года между ФИО1, ФИО2 и ООО СЗ «Новый город», был заключен договор долевого участия в строительстве № №, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости: многоквартирные жилые дома № 19, № 20 с подземным паркингом в микрорайоне № 1 <адрес>, - и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участникам долевого строительства объект долевого строительства, определенный договором, а участники долевого строительства обязались уплатить обусловленную договором цену и принять в общую совместную собственности объект долевого строительства (далее - Договор) (л.д. 9-19).

В соответствии с п. 1.4 Договора объект долевого строительства представляет собой квартиру (жилое помещение), расположенную в многоквартирном доме № 19, со строительным номером 188, подъезд: 2, этаж: 18, количество комнат: 1, проектная площадь: 41,6, инвестируемая (расчетная) площадь: 43,08, общая проектная площадь: 44,55, площадь балконов (лоджий): 2,95 кв.м., площадь балконов (лоджий) с учетом понижающего коэффициента: 1,48; согласно расположению объекта долевого строительства на поэтажном плане многоквартирного дома (Приложение № 1), создаваемую с привлечением денежных средств участников долевого строительства и подлежащую передаче участникам долевого строительства согласно перечню строительно-монтажных и отделочных работ, указанных в основных характеристиках объекта (Приложение № 2), только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и входящую в состав указанного многоквартирного дома в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

Согласно п. 3.4 Договора объектом долевого строительства является квартира, находящаяся в объекте недвижимости и указанная в п. 1.4 Договора и Приложении №, являющемся неотъемлемой частью договора.

В Приложении № 2 к Договору предусмотрено выполнение в объекте долевого строительства работ по чистовой отделке согласно дизайн-проекту. Спецификация отделочных материалов к Договору отсутствует, вариант дизайн-проекта в Договоре не указан.

Пунктом 3.7 Договора установлен срок передачи объекта долевого строительства участникам – не позднее 10 августа 2024 года.

В соответствии с п. 4.1, 5.1, 5.2 Договора цена договора составляет 5 476 803 руб. и подлежит оплате участниками долевого строительства в следующем порядке: 2 700 000 руб. – после подписания договора за счет собственных средств, 2 776 803 – за счет кредитных средств.

Участниками долевого строительства обязательства по уплате обусловленной договором цены выполнены, что не оспаривалось.

22 апреля 2024 года сторонами был произведен осмотр объекта долевого строительства, по результатам которого установлено отсутствие чистовой отделки в квартире. В тот же день ФИО1, ФИО2 подано ООО СЗ «Новый город» заявление о несоответствии объекта долевого строительства условиям договора, в котором содержалось требование о проведении в разумные сроки чистовой отделки в квартире (л.д. 21).

15 августа 2024 года истцами по первоначальному иску направлена в адрес ответчика по первоначальному иску досудебная претензия с требованием о передаче в течение 3 дней с момента ее получения квартиру по договору долевого участия в строительстве № № с выполненной чистовой отделкой, компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей каждому (л.д. 22-23), оставленная без удовлетворения.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно п. 1 ст. 10 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В п. 2 той же статьи содержится перечень тех сведений, которые (с учетом особенностей правового статуса отдельных видов товаров) должны в обязательном порядке содержать информацию о товаре, доводимую изготовителем (исполнителем, продавцом) до потребителя. В соответствии с п. 3 ст. 10 Закона о защите прав потребителя информация, предусмотренная п. 2 данной статьи, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам), на этикетках, маркировкой или иным способом, принятым для отдельных видов товаров (работ, услуг); информация об обязательном подтверждении соответствия товаров представляется в порядке и способами, которые установлены законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, и включает в себя сведения о номере документа, подтверждающего такое соответствие, о сроке его действия и об организации, его выдавшей.

Таким образом, действующее законодательство обязывает продавца предоставить потребителю до заключения соответствующего договора такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования.

Согласно ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.

Согласно ч. 4.1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве условия договора, предусмотренные частью 4 данной статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 данной статьи, такой договор считается незаключенным (ч. 5 ст. ст. 4 Закона).

В силу ч. 1 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

Исходя из содержания ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В ч. 1 ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе информацию о количестве в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых помещений и нежилых помещений, а также об их характеристиках, о наличии и площади частей жилого помещения и нежилого помещения.

Приведенное правовое регулирование указывает на то, что проектная документация является основным источником необходимой и достоверной информации о характеристиках и, соответственно, о потребительских свойствах объекта долевого строительства, предоставление которой позволяет участнику долевого строительства осуществить правильный выбор и тем самым обеспечивает в том числе общие гарантии прав потребителей, установленные статьями 8 - 10 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 "О защите прав потребителей".

Из анализа приведенных выше правовых норм следует, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае квартиры), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

В данном случае нормы Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей.

В соответствии с ч. 2 ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения, подлежит представлению застройщиком участнику долевого строительства по его требованию.

Таким образом, именно содержание проектной документации, по смыслу ч. 4.1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, определяет существенные условия договора долевого участия в долевом строительстве относительно основных характеристик строящегося многоквартирного дома и помещений в нем.

С этим связано и содержание ч. 7 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве, согласно которой, в случае нарушения застройщиком установленных этим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 этого Федерального закона.

В случае, если содержание проектной декларации для всех участников долевого строительства совпадает и соответствует характеристикам фактически созданного объекта (в том числе в отношении состава общего имущества в многоквартирном доме), это подлежит учету судом.

В соответствии с ч. 1 ст. 3.1 Закона об участии в долевом строительстве застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать, в том числе: разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, проектную декларацию, в том числе с внесенными в нее изменениями; проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона (ч. 2 ст. 3.1 Закона).

В соответствии с п.п. 3.2, 3.3 Договора долевого участия в строительстве № № от 20 декабря 2023 г. информация о застройщике и проекте строительства жилого дома содержится в проектной декларации, которая опубликована застройщиком и доступна для ознакомления в сети «Интернет» в единой информационной системе жилищного строительства и на сайте: https://novyigorod.ru/. Проектная декларация подлежит изменению в случаях, предусмотренных Законом 214-ФЗ. Участники долевого строительства ознакомлены и согласны со всеми положениями проектной декларации. Факт ознакомления подтверждается подписанием договора.

Из содержания рабочей и проектной документации по строительству объекта недвижимости по договору - многоквартирных жилых домов № 19, № 20 с подземным паркингом в микрорайоне № 1 жилого района «Заовражье» г. Обнинск Калужской области следует, что в многоквартирном жилом доме № 19, в котором расположен предусмотренный договором объект долевого строительства, не предусмотрена чистовая отделка жилых помещений. Чистовая отделка квартир предусмотрена только в 3 секции многоквартирного дома № 20 (л.д. 41-60).

По результатам оценки соответствия проектной документации по строительству названного объекта недвижимости установленным требованиям застройщиком получено положительное заключение негосударственной экспертизы ООО «Центр экспертных решений» первоначально № № от 13.05.2021 и после внесения изменений в проект № № 30.03.2023 (л.д. 74-130). Строительство объекта осуществлялось на основании разрешения на строительство №№, выданного Администрацией г. Обнинска 10.06.2021 (л.д. 131-133).

26 февраля 2024 года Инспекцией государственного строительного надзора Калужской области выдано ООО СЗ «Новый город» заключение № 16 о соответствии построенного (реконструированного) объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергических ресурсов (л.д. 134).

В судебном заседании 15 ноября 2024 года истец-ответчик ФИО2 сообщила суду, что они с супругом искали квартиру с отделкой, чтобы проживать в ней вместе с ребенком, она позвонила менеджеру ООО СЗ «Новый город» и забронировала однокомнатную квартиру, которая должна была быть с отделкой. При этом при подписании договора она не поинтересовалась, какой из имеющихся вариантов отделки в соответствии с дизайн-проектом будет в приобретаемой квартире. Варианты дизайн-проектов были представлены в офисе застройщика на стендах, в соответствии с каким из них будет произведена отделка в жилом помещении, ей было безразлично.

Как указал в судебном заседании 15 ноября 2024 года истец-ответчик ФИО1, с договором он был ознакомлен при подписании, в соответствии с каким дизайн-проектом будет произведена отделка в квартире он не уточнял. При этом при заключении договора менеджер не озвучивала, будет ли в квартире черновая или чистовая отделка, этот вопрос покупателями не выяснялся.

Из аудиозаписи телефонного разговора между менеджером ООО СЗ «Новый город» ФИО5 и ФИО2, факт и содержание которого ФИО2 подтвердила в судебном заседании, следует, что истец-ответчик забронировала для покупки квартиру со строительным номером № 188 на 18 этаже многоквартирного дома № 19, при этом ей менеджером были озвучены стоимость квартиры: 5 889 036 руб. без скидки и 5 476 803 руб. со скидкой, а также основные характеристики отделки. Из разговора прослеживается, что ФИО2 была уведомлена, что предложенная квартира за озвученную стоимость предусматривает черновую отделку. При этом истец-ответчик акцентировала внимание менеджера на том, что ее интересует однокомнатная квартира по самой выгодной цене, которую она планирует использовать для сдачи в наем, наличие условия о чистовой отделке ФИО2 не озвучивала. Кроме того, с характеристиками объекта, в которых указана черновая отделка (л.д. 142), ФИО2 была ознакомлена на официальной сайте застройщика, что также подтверждается содержанием разговора и объяснениями истца-ответчика в судебном заседании (л.д. 135-141, 143).

Допрошенная в судебном заседании 29 ноября 2024 года в качестве свидетеля менеджер по продажам ООО СЗ «Новый город» ФИО5 показала, что она по телефону подобрала для клиента ФИО2 объект недвижимости - <адрес>, озвучила все характеристики объекта, в том числе, что в нем предусмотрена черновая отделка, покупателя все устроило, и они начали процесс оформления договора. В данном доме не предусмотрено осуществление чистовой отделки в жилых помещениях, все квартиры были построены в соответствии с утвержденной проектной документаций и разрешением на строительство. Квартиры с чистовой отделкой вообще не рассматривались при выборе недвижимости, запрос клиента был на квартиру по самой ликвидной цене для сдачи в наем. В телефонном разговоре менеджер детально рассказала покупателю, какие отделочные работы предусмотрены в данной квартире. В офисе застройщика представлены стенды с визуализацией видов отделки. Чистовая отделка представлена в четырех вариантах в соответствии с утвержденными застройщиком дизайн-проектами. Поскольку подбор недвижимости осуществлялся по телефону, характеристики отделки были озвучены устно. В других случаях клиентам предоставляется возможность ознакомиться с визуализацией на стендах, однако клиент сообщила, что не может приехать в офис. Если договор заключается на квартиру с чистовой отделкой, на подписание договора обязательно приглашается менеджер по продажам и сторонами подписывается спецификация, чего в данном случае не происходило. Задание юристу на подготовку договора дается через специальную программу «Битрикс», где прописываются все характеристики объекта. После выбора квартиры в программе, ее характеристики автоматически подгружаются в системе. В данном случае при направлении задания менеджером по продажам были указаны верные характеристики объекта, предусмотренные проектом, в том числе то, что в квартире предусмотрена черновая отделка. Стоимость указанной квартиры была указана для объекта с черновой отделкой. Чистовая отделка дополнительно увеличивает стоимость 1 кв.м. на 33 тыс. рублей.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля менеджер ООО СЗ «Новый город» ФИО6 показала, что договор с клиентами готовился и подписывался в спешке, поскольку клиенты хотели успеть приобрести жилое помещение с использованием кредитных средств на льготных условиях, в офисе продаж они находились вместе с грудным ребенком, постоянно ее торопили, в связи с чем при составлении проекта договора менеджер по ошибке использовала не тот шаблон Приложения № 2. При подписании договора ФИО2, ФИО1 было озвучено, что они приобретают квартиру с черновой отделкой, вопросов по тексту договора у покупателей не возникло. Заключение договора на продажу квартиры с чистовой отделкой происходит в ином порядке, приглашается менеджер по продажам, выбирается вариант дизайн-проекта, подписывается спецификация отделочных материалов. При заключении спорного договора вариант чистовой отделки не согласовывался, спецификация не подписывалась. При этом условия договора о цене, наличии скидки, характеристике объекта, в том числе о наличии черновой отделки, в системе «Битрикс» были предварительно заполнены менеджером по продажам и не изменялись при составлении договора.

Свидетель ФИО7 пояснила суду, что она от имени застройщика подписывала договор, для чего ей пришлось приехать в офис, поскольку сделка по просьбе клиентов должна была быть совершена быстро. Договор она подписала в спешке, не читая и не проверяя его. При этом квартира № <адрес> не предусматривает в соответствии с проектной документацией чистовую отделку, ее основные характеристики были разъяснены покупателю менеджером по продажам при бронировании квартиры. Если бы застройщик осуществлял продажу квартиры с чистовой отделкой, в Приложении № 2 был бы прописан конкретный вариант дизайн-проекта, и отдельно была бы пописана спецификация отделочных материалов. Таких условий спорный договор не содержит. Цены застройщика на квартиры с чистовой отделкой и без нее отличаются, цена договора № № от 20 декабря 2023 г. соответствует стоимости квартиры без чистовой отделки. При заключении спорного договора по ошибке было распечатано неверное Приложение № 2, черновой вариант, который вообще не используется при составлении договоров по продаже квартир ни с черновой, ни с чистовой отделкой.

Оценив представленные сторонами доказательства с совокупности и взаимосвязи по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на основании установленных по делу фактических обстоятельств, подтвержденных исследованными в судебном заседании доказательствами, руководствуясь вышеприведенными нормами закона, учитывая, что характеристики объекта долевого строительства - <адрес> в соответствии с проектной документацией не предусматривают чистовую отделку, а при заключении договора участники долевого строительства своими подписями подтвердили, что ознакомлены с проектной декларацией, о предоставлении проектной документации по строительству объекта недвижимости, размещенной в установленном законом порядке в общем доступе в единой информационной системе жилищного строительства, застройщика не просили, до заключения договора менеджером по продажам истцу-ответчику ФИО2 были детально озвучены характеристики выбранного объекта, при подписании договора ни у ФИО2, ни у ФИО1 не возникло вопросов по характеристикам квартиры, дизайн-проект на чистовую отделку ими не выбирался, спецификация не подписывалась, волеизъявление ООО СЗ «Новый город» на продажу квартиры с чистовой отделкой отсутствовало, цена объекта по договору соответствует цене квартиры с черновой отделкой, суд приходит к выводу, что при заключении договора сторонами не было достигнуто условие о строительстве и передаче участникам объекта долевого строительства с чистовой отделкой, в связи с чем имеются основания для признания не согласованными условий договора № № долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 20 декабря 2023 года в части проведения чистовой отделки квартиры, изложенных в Приложении №2 к Договору и признания договора заключенным на условиях передачи квартиры без чистовой отделки.

С учетом изложенного, встречные исковые требования ООО СЗ «Новый город» к ФИО2, ФИО1 подлежат частичному удовлетворению, а в удовлетворении требований ФИО2, ФИО1 к ООО СЗ «Новый город» об обязании ответчика выполнить в квартире отделочные и иные работы согласно Приложению № 2 к договору и передать квартиру с выполненными работами в месячный срок, а также производного от них требования о взыскании судебной неустойки, суд отказывает.

Согласно ч 2 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Поскольку нарушений прав участников долевого строительства со стороны застройщика судом не установлено, оснований для взыскания с ответчика по первоначальному иску в пользу истцов денежной компенсации морального вреда также не имеется. При этом суд исходит из того, что ООО СЗ «Новый город» не только выполнены условия относительно характеристик объекта в соответствии с проектной документацией и коммерческим предложением, но и предоставлена ФИО2, ФИО1 необходимая и достоверная информация относительно данных характеристик перед заключением договора.

Соглашаясь с требованиями истца по встречному иску о признании не согласованными условий договора в части проведения чистовой отделки квартиры и признании договора заключенным на условиях передачи квартиры без чистовой отделки, суд не находит оснований для признания несогласованными условия договора об осуществлении в квартире работ по штукатурке стен и кирпичного ограждения лоджии, поскольку выполнение указанных работ предусмотрено Основными характеристиками объекта долевого строительства без чистовой отделки, утв. ООО «СЗ «Новый город» 23.07.2021 (л.д. 234), а также условия о выполнении работ по шумоизоляции в лоджии, санузле и ванной, поскольку такого условия спорное Приложение № 2 к Договору не содержит.

Разрешая требование ООО СЗ «Новый город» об обязании ФИО2, ФИО1 принять квартиру по акту-приема передачи суд исходит из следующего.

В силу положений ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон (ч. 1).

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (ч. 5).

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (ч. 6).

Факта уклонения участников долевого строительства от принятия объекта долевого строительства судом не установлено, в связи с чем данное требование истца по встречному иску удовлетворению не подлежит.

Поскольку решение состоялось в пользу ООО «Новый город» основания для возмещения ФИО2, ФИО1 понесенных ими судебных расходов отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска ФИО1 (паспорт №), ФИО2 (№) к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Новый город» (ИНН: №) о защите прав потребителей отказать.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Новый город» (ИНН: №) к ФИО1 (паспорт №), ФИО2 (№) о признании не согласованными условий договора, возложении обязанности удовлетворить частично.

Признать не согласованными условия договора № № долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 20 декабря 2023 года в части проведения чистовой отделки квартиры, изложенные в Приложении №2 к договору:

в разделе «пол комната» - о выполнении работ по укладке ламината с подложкой;

в разделе «пол, кухня, коридор, кладовая» - о выполнении работ по устройству пола из керамической плитки согласно дизайн-проекту;

в разделе «пол (лоджия)» - о выполнении работ по устройству стяжки, устройству пола из керамической плитки (согласно дизайн-проекту);

в разделе «пол (ванная комната, санузел)» - о выполнении работ по устройству стяжки и устройству пола из керамической плитки (согласно дизайн-проекту);

в разделе «стены и перегородки» - о выполнении работ по штукатурке оконных и дверных откосов, 2 слоев шпаклевки по огрунтованной поверхности, по клейке обоев согласно дизайн-проекту, по облицовке стен керамической плиткой согласно дизайн-проекту в санузле;

в разделе «двери» - по установке внутренних дверей в квартире согласно дизайн-проекту;

в разделе «потолок» - о выполнении работ по установке натяжного ПВХ (за исключением лоджии), в лоджии – о выполнении работ по окраске по бетонной поверхности с предварительным грунтованием;

в разделе «внутренние электромонтажные работы» - о выполнении работ по разводке электрического кабеля по квартире согласно дизайн-проекту с установкой оконечных устройств (розеток, выключателей, патронов, лампочек);

в разделе «слаботочные инженерные сети» - о выполнении работ по разводке кабелей по квартире согласно дизайн-проекту;

в разделе «вентиляция» - о выполнении работ в санузле по установке электрического вентилятора, для последнего этажа по установке вентиляторов с клапаном в помещениях кухни, ванной комнаты;

в разделе «внутренняя канализация» - о выполнении работ по разводке труб по квартире согласно дизайн-проекту, по установке раковины, ванны, унитаза и смесителей;

в разделе «холодное и горячее водоснабжение» - о выполнении работ по разводке труб по квартире согласно дизайн-проекту.

Признать договор № № долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 20 декабря 2023 года заключенным на условиях передачи квартиры со строительным номером 188, расположенной на 18 этаже жилого многоквартирного дома № 19 по адресу: <адрес>, без чистовой отделки.

В удовлетворении встречного иска в остальной части – отказать.

Решение может быть обжаловано в Калужский областной суд через Обнинский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено: 23 июня 2025 года.

Председательствующий судья:

И.И. Лызарь