Решение № 2-1740/2025 2-1740/2025~М-78/2025 М-78/2025 от 27 октября 2025 г. по делу № 2-1740/2025

Дело №

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 октября 2025 года

Свердловский районный суд города Костромы в составе председательствующего судьи Скрябиной О.Г., при секретаре Соколовой К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок,

у с т а н о в и л:

ФИО1 (истец) обратился в суд с иском к ФИО2 (ответчик), с учетом уточнений просит:

1. Погасить право индивидуальной собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый № и земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

2. Признать право собственности ФИО1 на 86/640 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №

3. Признать право собственности ФИО1 на 128/965 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №

4. Признать право собственности ФИО2 на 554/640 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №

5. Признать право собственности ФИО2 на 837/965 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №

В обоснование требований истец указал на то, что между ним и ООО «М&К ИНВЕСТ групп» <дата>г. был заключен договор инвестирования, согласно которому согласно которому истец принял участие в инвестировании проекта по строительству жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> Объектом инвестирования являлась квартира, общей площадью 65 кв. м., находящаяся на втором этаже вышеназванного дома. В соответствии с разрешением на строительство общая площадь застройки объекта капитального строительства (жилого дома), расположенного по адресу: <адрес><адрес>, составляет 749 кв. м. Площадь квартиры, которую должны были передать ФИО1 с учетом дополнительного соглашения к инвестиционному договору составляет 85 кв.м и составляет 11,35 % от общей площади многоквартирного жилого дома. По условиям Договора ответчик должен был построить жилой дом и передать истцу квартиру в законченном строительством жилом доме, а истец должен был оплатить 2 900 000 (два миллиона девятьсот тысяч) руб. в соответствии с условиями договора и дополнительного соглашения к нему. Истец свою обязанность по оплату исполнил, внеся в кассу ООО «М&К ИНВЕСТ групп» денежные средства в сумме 2 700 000 (Два миллиона семьсот тысяч) рублей, что подтверждается приходно-кассовыми ордерами от <дата>,<дата>,<дата>, <дата>,<дата>,<дата>. На данный момент ООО «М&К ИНВЕСТ групп» ликвидировано. Земельный участок с кадастровым номером № снят с учёта Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Земельному участку, на котором находится многоквартирный дом и на котором истцом приобретена квартира присвоен новый кадастровый № и новый адрес: <адрес>. Истцу известно, что в настоящее время в указанном жилом доме продаются квартиры, земельный участок принадлежит ответчику.

В ходе рассмотрения дела к участи в нем в качестве третьих лиц были привлечены Управление Росреестра по <адрес>, ФИО3, Инспекция по охране объектов культурного наследи <адрес>.

В судебном заседании истец не участвует, извещался судом, направил в суд своих представителей – ФИО4 и ФИО5

Представители истца в судебном заседании уточненные требования истца поддержали по указанным в иске основаниям.

Представитель истца - ФИО5 указала на то, что факт строительства ответчиком второго дома на данному земельном участке осуществляется, в том числе, на деньги истца, следует из пояснений, которые ФИО2, ФИО3 и ФИО6 давали в рамках возбужденного уголовного дела. ФИО2 и ФИО3 заверяли, что квартиры в номом доме будут выделены, в том числе, истцу.

Представитель истца - ФИО4 пояснила, что первый объект недвижимости, возведенный на данном земельном участке по решению суда был снесен, поскольку был построен без разрешения на строительство. Денежные средства истцу возвращены не были. ФИО2 и ФИО3 являются братом и сестрой. ФИО3 в рамках уголовного дела давала показания, что она только заключала договора и получала денежные средства, строительство вел ФИО2 Данное обстоятельство установлено так же вступившим в законную силу решением Свердловского районного суда <адрес> от <дата> В последующем, ответчик ФИО2, после раздела вышеназванного земельного участка и получения в собственность земельного участка с кадастровым номером 44:27:040611:497, через непродолжительное время, стал осуществлять строительство другого жилого многоквартирного дома, который располагается фактически по тому же адресу, что и снесённый по решению суда дом. Данные обстоятельства были подтверждены допросом ФИО3, в качестве свидетеля по уголовному делу в ходе которого она поясняла, что с 2011 г. её брат ФИО2 начал строительство индивидуального жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>. Данный жилой дом строился для собственного проживания, за собственные средства, а в последствии планы изменились, в связи с нехваткой средств, ФИО2 просил её привлечь инвесторов, подготовить документы, оказать юридическое сопровождение инвестиционных договоров. В течение 10 лет ФИО2 пытался получить разрешение на строительство дома. Строительство жилого дома было приостановлено осенью 2012 <адрес>, что ФИО2, привлекая денежные средства инвесторов для строительства жилого дома, строительство которого осуществлялось без соответствующей разрешительной документации, действовал недобросовестно. Недобросовестность действий ответчика заключается также в том, что фактически осуществляя строительство дома как физическое лицо, инвестиционные договоры с инвесторами по его просьбе были заключены юридическим лицом, где учредителем и руководителем являлась его близкий родственник. В результате действий ФИО2 был причинён вред истцу ФИО1, т.к. в последующей жилой дом для строительства которого были использованы принадлежащие ей денежные средства, был снесён. В течение длительного времени (более 12 лет) данные денежные средства ответчик истцу не возвращает. При этом, при допросе по уголовному делу ФИО2 пояснял, что намерен исполнить свои обязательства перед инвесторами за счёт передачи в собственность жилых помещений во вновь строящемся доме. Но никаких действий к указанному не предпринимал и не предпринимает. Данный вывод содержаться в решении Свердловского районного суда №.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не участвует, извещался судом, просит рассмотреть дело в свое отсутствие, направил в суд своего представителя ФИО7

Представитель ответчика – ФИО7 в судебном заседании требования истца не признала, полагала их не обоснованным и не подлежащими удовлетворению. Пояснила следующее. Согласно п.п.1.1,1.2 Договора между ООО «М&К ИНВЕСТ групп»(с одной стороны) и ФИО1 (с другой стороны) его предметом являлось участие инвестора в реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>итер «Б» на земельном участке кадастровый № путём инвестирования строительства Объекта за счёт собственных средств на условиях, определённых сторонами в Договоре. Объектом инвестирования являлась квартира, общей площадью 85 кв. метра. Срок сдачи объекта в эксплуатацию определён- февраль 2012 г.( п.1.4). Объём инвестиции составляет 2 900 000 руб.( п.2.1). Застройщик обязался после ввода жилого дома в эксплуатацию передать в собственность инвестора квартиру, расположенную на 2-ом этаже в <адрес> литер «Б» по <адрес>, общей площадью 85 кв. м.( п.3.1.2). Истец в счет исполнения договора внес 2700000 рублей. С учетом того, что строительство объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> осуществлялось без соответствующего разрешения, по решению Свердловского районного суда <адрес> от <дата> (дело №) объект был снесен как самовольная постройка. В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ, право собственности на такое имущество не возникает. Договорных отношений между ФИО2 и ФИО1 нет, каких-либо обязательств по предоставлению жилого помещения ФИО2 перед истцом не имеет. Оснований к удовлетворению требований истца не имеется. Просит в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Третье лицо Инспекция по охране объектов культурного наследия Костромской области в суд своего представителя не направили, извещались судом о времени и месте рассмотрения дела, просят рассмотреть дело в отсутствии своего представителя.

Третьи лица Управление Росреестра Костромской области и ФИО3 в суд своих представителей не направили, извещались судом, причины неявки не сообщили.

С согласия участников процесса, дело рассмотрено при имеющейся явке.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

По материалам дела и из пояснений сторон судом установлены следующие обстоятельства дела.

<дата> между ООО «М&К ИНВЕСТ групп» в лице ФИО3 (с одной стороны) и ФИО1 (с другой стороны) был заключен Инвестиционный договор.

Согласно п.п.1.1,1.2 Договора его предметом являлось участие инвестора в реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке кадастровый № путём инвестирования строительства Объекта за счёт собственных средств на условиях, определённых сторонами в Договоре. Объектом инвестирования являлась квартира, общей площадью 85 кв. метра.

Срок сдачи объекта в эксплуатацию определён- февраль 2012 г.( п.1.4). Объём инвестиции составляет 2900 000 руб.( п.2.1). Застройщик обязался после ввода жилого дома в эксплуатацию передать в собственность инвестора квартиру, расположенную на 2-ом этаже в <адрес><адрес><адрес>, общей площадью 85 кв. м.( п.3.1.2).

Истец в счет исполнения договора внес 2700000 рублей.

С учетом того, что строительство объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> осуществлялось без соответствующего разрешения, по решению Свердловского районного суда <адрес> от <дата> (дело №) объект был снесен как самовольная постройка, в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ, право собственности на имущество у истца не возникло.

Земельный участок под данным домом приведен в состояние, в котором он находился до проведения строительных работ, путём демонтажа строения и фундамента, вывоза строительных материалов, строительного мусора восстановления верхнего почвенного слоя земли.

Как следует из выписок ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером № был разделен по заявлению самого Ответчика на два самостоятельных земельных участка: с кадастровым номером № (для эксплуатации жилого дома), и с кадастровым номером № (на котором находится объект, незавершенный строительством).

Земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> как объект недвижимости снят с кадастрового учёта <дата>.

Согласно Договора инвестирования от <дата> Застройщиком выступало ООО «М&К ИНВЕСТ групп» в лице ФИО3

ФИО2 собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> не являлся, государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества не осуществлялась, сам объект был признан самовольным и снесен.

Объект, на который истец просит признать право собственности располагается на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес><адрес>

На основании решения Свердловского районного суда г. Костромы от <дата> по делу № и определения Костромского областного суда от <дата> по этому же дела ответчик в 2015 году получал разрешение на строительство № от <дата> и приступает к строительству.

В период действия разрешения на строительство земельному участку с кадастровым номером № на котором осуществлялось строительство 8-квартирного жилого дома, на основании заявления ответчика в соответствии с Постановлением Администрации города Костромы Постановление № 3186 от 23.11.2016 года присваивается новый адрес: <адрес> (л.д.34 дела №).

Таким образом, строительство данного объекта осуществлялось на основании разрешения на строительство № выданного администрацией г. Костромы 31.08.2015, то есть спустя 4 года после заключения Инвестиционного договора.

Согласно доводам ответчика, в настоящее время срок действия разрешения на строительство прекращен, объект не достроен, в эксплуатацию не введен. Доказательств обратного стороной истца не представлено.

В силу положений ст. 307 Гражданского кодекса РФ ( в редакции, действующей на период заключения Инвестиционного Договора №) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно положениям ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Довод истца о том, что у ответчика возникла перед ним обязанность в предоставлении жилого помещения во вновь строящемся доме, поскольку строительство жилого дома, для осуществления которого привлекались денежные средства истца, снесённого в последующем по решению суда, несмотря на заключение Инвестиционного Договора от имени юридического лица, фактически осуществлялось ответчиком ФИО2, основаны на ошибочном толковании закона.

Ссылка истца на вступившие в законную силу решения Свердловского районного суда <адрес> от <дата> и от <дата>г. по делу №, не имеют преюдициального значения при разрешении настоящего спора.

Ответчик не оспаривает факт того, что в последующем он, после раздела вышеназванного земельного участка и получения в собственность земельного участка с кадастровым номером 44:27:040611:497, через непродолжительное время, стал осуществлять строительство другого жилого многоквартирного дома, который располагается фактически по тому же адресу, что и снесённый по решению суда дом. Однако, доводы истца о том, что ответчик осуществлял строительство нового объекта на денежные средства, полученные, в том числе, от ответчика по Инвестиционному договору от 15.06.2011г., доказательствами не подтверждены. Факт получения ФИО2 денежных средств от ФИО3, полученных последней по Инвестиционному договору с истцом, не подтвержден. Наличие обязательств ФИО2 перед истцом в части передачи ему жилого помещения во вновь строящемся доме, так же не подтверждены. То обстоятельство, что ФИО2 и ФИО3 являются братом и сестрой не является достаточным подтверждением факта строительства вновь строящегося многоквартирного дома на денежные средства истца, полученные по Инвестиционному Договору от 15.06.2011.

В соответствии с пунктом 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса (ч.1). Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (ч.2).

В силу ч.1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (ч.1). Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); (ч.2).

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 4, 5 постановления Пленума ВАС РФ от <дата> N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля- продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (ст. 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев 2 и 3 настоящего пункта Постановления.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущества (статья 130).

Пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от <дата> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Как следует из положений п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, включая право на предъявление иска, определение способа защиты в котором, является прерогативой только истца.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

При этом, защита нарушенных гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в ст. 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

В силу статей 11, 12 ГК РФ истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорному правоотношению, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Вместе с тем избрание ненадлежащего способа защиты нарушенного права является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении предъявленного иска, поскольку означает отсутствие подлежащего рассмотрению требования, и, соответственно, оценка каких-либо обстоятельств в рамках рассматриваемого заявления недопустима, так как заявитель не лишен возможности обратиться в суд, избрав надлежащий способ защиты своих прав.

В данном случае суд, с учетом установленных по делу обстоятельств, с учетом приведенного выше нормативного положения, приходит к выводу о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своего нарушенного права, в связи с чем в удовлетворении требований истца надлежит отказать в полном объеме. Оснований для прекращения права ответчика на часть земельного участка и часть объекта недвижимости, возведенного ответчиком на принадлежащем ему земельном участке, и переходе прав на эту часть к истцу, в ходе рассмотрения настоящего спора не установлено.

руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок отказать.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Свердловский районный суд г. Костромы в течение месяца с момента изготовления полного текста решения суда.

Судья -

Полный текст решения изготовлен 28 октября 2025 года.