Решение № 3А-1129/2017 3А-1129/2017~М-1062/2017 М-1062/2017 от 5 декабря 2017 г. по делу № 3А-1129/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 декабря 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Усенко А.О.,

с участием:

представителя административных истцов – ФИО1,

представителя административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1129/2017 по административному исковому заявлению ФИО3, ФИО4 к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3, ФИО4 обратились в Самарский областной суд с административным исковым заявлением к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что они являются сособственниками следующих объектов недвижимости:

- нежилого здания, с кадастровым номером №, площадью 1 858,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого помещения, с кадастровым номером №, площадью 1 211,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость вышеуказанных объектов недвижимости определена по состоянию на 15.04.2012г. на основании Постановления Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» №118 от 14.03.2012 г. и она составляет: нежилого здания с кадастровым номером № - 41 160 140,54 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № - 34 320 838,33 рублей.

К настоящему исковому заявлению административными истцами представлены отчеты об оценке № от 08.11.2017г., выполненные оценщиком ООО «Глобал Апрайс», по определению рыночной стоимости объектов оценки.

Из отчета № от 08.11.2017г. усматривается, что объектом оценки являлось нежилое здание с кадастровым номером №, итоговая величина его рыночной стоимости составляет 32 558 692,77 рубля.

Из отчета № от 08.11.2017г. усматривается, что объектом оценки являлось нежилое помещение с кадастровым номером №, итоговая величина его рыночной стоимости составляет 19 515 169,29 рублей.

Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объектов недвижимости, которая в данном случае не соответствует их рыночной стоимости и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере, что нарушает права административных истцов.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, административные истцы, просили суд установить кадастровую стоимость вышеуказанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании отчетов об оценке, а также, восстановить процессуальный срок на обращение в суд за защитой нарушенных прав, поскольку очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Самарской области не проведена.

В судебном заседании представитель административных истцов ФИО1, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме и ходатайство о восстановлении срока на подачу заявления по основаниям, указанным в административном иске.

Представитель административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области – ФИО2, действующий на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования не признал.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, заявлений и ходатайств не представил.

Представители заинтересованных лиц - ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации г.о. Тольятти в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом. При этом, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв, в котором удовлетворение заявленных требований оставил на усмотрение суда. Администрация г.о. Тольятти в письменном отзыве просила в удовлетворении административного иска отказать

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает заявленное ФИО3 и ФИО4 требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ФИО4, ФИО3 на праве общей долевой собственности, доля в праве каждого ? принадлежат объекты капитального строительства:

- нежилое здание, с кадастровым номером №, площадью 1 858,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>;

- нежилое помещение, с кадастровым номером №, площадью 1 211,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права № от 12.01.2012г., № от 12.01.2012г., № от 18.10.2012г., № от 18.10.2012г. (л.д.10-11, 15-16) и Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 13.10.2017г. (л.д.12-13, 17).

Кадастровая стоимость вышеуказанных объектов недвижимости определена по состоянию на 15.04.2012 г. на основании Постановления Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» №118 от 14.03.2012 г. и она составляет: нежилого здания с кадастровым номером № - 41 160 140,54 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № - 34 320 838,33 рублей.

Административные истцы в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 10.11.2014 г. № 107-ГД «Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Таким образом, ФИО3 и ФИО4, являясь сособственниками объектов недвижимости, имеют законный интерес в установлении в отношении спорных объектов недвижимого имущества кадастровой стоимости в размере их действительной рыночной стоимости.

Административные истцы не согласились с кадастровой стоимостью объектов капитального строительства и обратились для определения их рыночной стоимости в ООО «Глобал Апрайс».

Согласно отчету об оценке № от 08.11.2017г. по состоянию на 15.04.2012г., рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, составляет 32 558 692,77 рубля.

Согласно отчету об оценке № от 08.11.2017г. по состоянию на 15.04.2012г. рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, составляет 19 515 169,29 рублей.

Ссылаясь на вышеуказанные отчеты, административные истцы обратились в суд с исковым заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

С учетом требований ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" определено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Из материалов дела следует, что результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Самарской области утверждены Постановлением Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012 года.

Сведения о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № и нежилого помещения с кадастровым номером № внесены в реестр объектов недвижимости 15.04.2012г., что подтверждается соответствующими Выпиской из ЕГРН от 26.07.2017г. 27.07.2017г. (л.д.9,11).

Административные истцы обратились в суд с исковым заявлением - 22.11.2017 года.

Так как очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Самарской области в срок, установленный ст. 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ не проведена, то с учетом конкретных обстоятельств дела и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд считает возможным восстановить ФИО3 и ФИО4 срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Исследовав отчеты об оценке, суд приходит к выводу о том, что они соответствуют требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, в силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Пунктами 3-5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, определено, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка спорных объектов выполнена по состоянию на 15.04.2012 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости данных объектов.

В отчетах об оценке в соответствии с требованиями ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указаны дата проведения оценки спорных объектов капитального строительства, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объектов оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка объектов недвижимости, анализ факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки.

Из отчета № от 08.11.2017г. следует, что объект оценки был оценщиком осмотрен, в ходе осмотра установлено, что он представляет собой одноэтажное нежилое здание административного (торгово-офисного) назначения. Площадь оцениваемого здания составляет 1 858,4 кв.м. Оцениваемое здание эксплуатируется в качестве торгово-офисных помещений, состояние отделки помещений – удовлетворительное. Здание подключено ко всем необходимым инженерным коммуникациям: электроснабжение, водоснабжение, канализация и теплоснабжение. Здание расположено на земельном участке, площадью 2 965 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации здания универсама.

Производя анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, оценщик пришел к выводу о том, что наилучшим видом использования данного нежилого здания является его использование в качестве нежилого здания с помещениями торгово-офисного назначения, расположенного на земельном участке коммерческого назначения, что отражено на стр. 15 отчета.

Оцениваемое нежилое здание было отнесено оценщиком к сегменту рынка торгово-офисной недвижимости г. Тольятти.

Оценщик провел анализ рынка торгово-офисной недвижимости в г. Тольятти Самарской области, актуального на дату оценки (стр. 19-23 отчета), и пришел к выводу, что в источниках массовой информации присутствует большое количество предложений по продаже и аренде объектов соответствующего назначения, информация о характеристиках и ценах предложения по которым является открытой.

Интервал значений цен предлагаемых к продаже торгово-офисных помещений лежит в диапазоне от 3 597 рублей до 104 478 рублей за 1 кв.м. Среднее значение цены предложения по городу составляет 30 209 рублей за 1 кв.м. Средневзвешенное значение цены – 27 703 рубля за 1 кв.м.

Интервал значений предлагаемых арендных ставок торгово-офисных помещений лежит в диапазоне от 50 до 1 300 рублей за 1 кв.м. в месяц. Средняя арифметическая величина арендной ставки по городу составляет 357 рублей за 1 кв.м. в месяц. Средневзвешенное значение арендной ставки – 343 рубля за 1 кв.м. в месяц.

Степень загрузки объектов торгово-офисного назначения при сдаче помещений в аренду – один из наиболее важных параметров, влияющих на стоимость коммерческой недвижимости. Опрос экспертов показал, что мнения различных участников рынка и соответственно интервальные оценки процента недозагрузки свидетельствуют о существенном по сравнению с предыдущими годами снижении загруженности торгово-офисной недвижимости. Это связано с тем, что в связи с общим падением торгово-офисной недвижимости снижением деловой активности многие объекты недвижимости остаются невостребованными и значительную часть времени простаивают. Процент недозагрузки может составлять до 15% от общей площади коммерческой недвижимости.

Оценщик также провел анализ рынка земельных участков коммерческого назначения г. Тольятти, актуального на дату оценки (стр. 23-25 отчета). Интервал значений цен предлагаемых к продаже земельных участков коммерческого назначения лежит в диапазоне от 385 рубле до 6 410 рублей за 1 кв.м. Среднее арифметическое значение цены предложения по городу составляет 2 111 рублей за 1 кв.м. Средневзвешенное значение цены – 1 872 рубля за 1 кв.м.

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из содержания отчета следует, что расчет стоимости объекта недвижимости произведен оценщиком затратным, сравнительным и доходным подходами.

В соответствии с п.18-20 ФСО № 1, затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

В рамках затратного подхода оценщик использовал метод сравнительной стоимости единицы. Полная стоимость воспроизводства недвижимости определена по укрупненным показателям стоимости 1 куб. м. по сборникам УПВС в ценах 1969г. с индексацией поправочными коэффициентами. Для расчета полной стоимости восстановления применены индексы пересчета цен 1969г. в цены 1983г. – 1,19, согласно постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983г. №94, индексы пересчета цен 1984г. в цены 1991г. с учетом поправочного климатического коэффициента 1,71, согласно письму Госстроя ССР от 06 сентября 1990гг. №14-Д, индекс пересчета цен на дату оценки – 71,27 по данным Самарского центра ценообразования в строительстве.

Прибыль предпринимателя при инвестициях в строительство офисно-торговых объектов составил 23%, согласно Справочнику оценщика недвижимости. Принят физический износ в размере 30%. В связи с тем, что оцениваемое здание соответствует своему функциональному назначению, функциональный износ не определялся.

На дату оценки объект оценки признаков экономического износа не имеет.

Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках затратного подхода, составила 25 462 207,45 рублей.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки /пп.12-14 ФСО №1/.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж.

Учитывая ретроспективный характер оценки (15.04.2012г.), оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащиеся в информационной системе «Волга-Инфо» - «I-Real».

В качестве объектов-аналогов, сопоставимых для сравнения, оценщик выбрал нежилые помещения торгово-офисного назначения.

Описание объектов-аналогов приведено в таблице № 48 на стр. 47 отчета.

В качестве объектов-аналогов оценщиком было подобрано 5 объектов-аналогов, имеющие торгово-офисное назначение, расположенные в Автозаводском районе г. Тольятти и сопоставимые по ценообразующим факторам /назначение, район местоположения, расположение относительно красной линии, наличие отдельного входа, площадью от 1 000 кв.м. до 3 000 кв.м./.

Затем произведена корректировка к ценам объектов-аналогов по ценообразующим параметрам: скидка на торг, на этаж расположения, на площадь, что отражено на стр. 48 отчета и в таблице 51 на стр. 49.

В результате расчета, рыночная стоимость объекта оценки сравнительным подходом составила 44 201 546,18 рублей.

Затем произведен расчет стоимости недвижимости доходным походом.

В соответствии с пп.15, 16 ФСО № 1, доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный поход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Расчет рыночной стоимости методом капитализации по расчетным моделям в рамках доходного подхода произведен на страницах 50-56 отчета.

Для расчета арендной ставки рассматривались данные по сделкам (предложениям) аналогичных объектов - торгово-офисного назначения, сопоставимые по своим характеристикам с оцениваемым объектом.

Для объектов-аналогов были определены арендные ставки за 1 кв.м., в которые далее внесены поправки с тем, чтобы учесть характеристики оцениваемого объекта и его отличия от объектов-аналогов (страница 53 отчета). Арендная ставка объекта оценки составила 430,39 рублей за 1 кв.м. в месяц.

Коэффициент капитализации рассчитывался методом кумулятивного построения и составил 0,14835. Процент недозагрузки при сдаче в аренду офисно - торговых объектов класса С и ниже в среднем составил 13%. Процент операционных расходов от потенциального валового дохода для торгово-офисных объектов класса С и ниже в среднем составил 17%.

В итоге рыночная стоимость объекта оценки в рамках метода капитализации дохода без учета стоимости земельного участка составила 39 115 493,78 рубля.

Согласовав полученные в результате применения трех подходов результаты, присвоив сравнительному и доходному подходам весовой коэффициент 0,4 а затратному подходу – 0,2, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № без учета НДС составила 32 558 692,77 рубля.

Из отчета № от 08.11.2017г. следует, что объект оценки с кадастровым номером № был оценщиком осмотрен, в ходе осмотра установлено, что он представляет собой нежилое помещение, расположенное на 1 этаже, площадью 21,20 кв.м. и на 2-ом этаже, площадью 1 190,70 кв.м. отдельно-стоящего здания мелкооптового рынка «Сорренто-оптима». Общая площадь оцениваемого помещения составляет 1 211,90 кв.м. Оцениваемое здание эксплуатируется в качестве торгово-офисных помещений, состояние отделки помещений – удовлетворительное. Этажность здания, в котором находится оцениваемое помещение – 2 этажа. Здание подключено ко всем необходимым инженерным коммуникациям: электроснабжение, водоснабжение, канализация и теплоснабжение.

Производя анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, оценщик пришел к выводу о том, что наилучшим видом использования данного нежилого помещения является его использование под нежилые помещения торгово-офисного назначения, что отражено на стр. 15 отчета.

Оцениваемое нежилое здание было отнесено оценщиком к сегменту рынка торгово-офисной недвижимости г. Тольятти.

Оценщик провел анализ рынка торгово-офисной недвижимости в г. Тольятти Самарской области, актуального на дату оценки (стр. 19-23 отчета) и пришел к выводу, что в источниках массовой информации присутствует большое количество предложений по продаже и аренде объектов соответствующего назначения, информация о характеристиках и ценах предложения по которых является открытой.

Интервал значений цен предлагаемых к продаже торгово-офисных помещений лежит в диапазоне от 3 597 рублей до 104 478 рублей за 1 кв.м. Среднее значение цены предложения по городу составляет 30 209 рублей за 1 кв.м. Средневзвешенное значение цены – 27 703 рубля за 1 кв.м.

Интервал значений предлагаемых арендных ставок торгово-офисных помещений лежит в диапазоне от 50 до 1 300 рублей за 1 кв.м. в месяц. Средняя арифметическая величина арендной ставки по городу составляет 357 рублей за 1 кв.м. в месяц. Средневзвешенное значение арендной ставки – 343 рубля за 1 кв.м. в месяц.

Степень загрузки объектов торгово-офисного назначения при сдаче помещений в аренду – один из наиболее важных параметров, влияющих на стоимость коммерческой недвижимости. Опрос экспертов показал, что мнения различных участников рынка и соответственно интервальные оценки процента недозагрузки свидетельствуют о существенном по сравнению с предыдущими годами снижении загруженности торгово-офисной недвижимости. Это связано с тем, что в связи с общим падением торгово-офисной недвижимости снижением деловой активности многие объекты недвижимости остаются невостребованными и значительную часть времени простаивают. Процент недозагрузки может составлять до 15% от общей площади коммерческой недвижимости

Из содержания отчета следует, что расчет стоимости объекта с кадастровым номером № произведен оценщиком сравнительным подходом – методом сравнения продаж и доходным подходом – методом капитализации по расчетным моделям, отказ от применения затратного подхода мотивирован на стр. 34 отчета.

Учитывая ретроспективный характер оценки (15.04.2012г.), оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащиеся в информационной системе «Волга-Инфо» - «I-Real».

В качестве объектов-аналогов, сопоставимых для сравнения, оценщик выбрал нежилые помещения торгово-офисного назначения.

Описание объектов-аналогов приведено в таблице № 29 на стр. 37 отчета.

В качестве объектов-аналогов оценщиком было подобрано 3 объекта-аналога, имеющие торгово-офисное назначение, расположенные в Автозаводском районе г. Тольятти и сопоставимые по ценообразующим факторам /назначение, район местоположения, расположение относительно красной линии, этаж расположения, площадь/.

Затем произведена корректировка к ценам объектов-аналогов по ценообразующим параметрам: скидка на торг, на наличие отдельного входа, на этаж расположения, на площадь, что отражено на стр. 38 отчета и в таблице 32 на стр. 39 отчета.

В результате расчета, рыночная стоимость объекта оценки сравнительным подходом составила 25 899 684,57 рубля.

Затем произведен расчет стоимости недвижимости доходным походом.

Расчет рыночной стоимости методом капитализации по расчетным моделям в рамках доходного подхода произведен на страницах 40-46 отчета.

Для расчета арендной ставки рассматривались данные по сделкам (предложениям) аналогичных объектов - торгово-офисного назначения, сопоставимые по своим характеристикам с оцениваемым объектом.

Для объектов-аналогов были определены арендные ставки за 1 кв.м., в которые далее внесены поправки с тем, чтобы учесть характеристики оцениваемого объекта и его отличия от объектов-аналогов (страница 44 отчета). Арендная ставка объекта оценки составила 293,73 рубля за 1 кв.м. в месяц.

Коэффициент капитализации рассчитывался методом кумулятивного построения и составил 0,14835. Процент недозагрузки при сдаче в аренду офисно-торговых объектов класса С и ниже в среднем составил 13%. Процент операционных расходов от потенциального валового дохода для торгово-офисных объектов класса С и ниже в среднем составил 17%.

В итоге рыночная стоимость объекта оценки в рамках метода капитализации дохода составила 20 156 114,94 рубля.

Согласовав полученные в результате применения двух подходов результаты, присвоив сравнительному и доходному подходам одинаковый весовой коэффициент 0,5, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № без учета НДС составила 19 515 169,29 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами не предоставлены суду доказательства, подтверждающие недостоверность выводов оценщика относительно величины рыночной стоимости объектов оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также о недостоверности использованной оценщиком информации, как об объектах оценки, так и принятых объектах-аналогах. Ходатайств о назначении по делу оценочной судебной экспертизы административные ответчики суду не заявили.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объектов оценки, а доказательств недостоверности отчетов об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что представленные административными истцами отчеты оценщика об определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости данных объектов на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административных истцов, как плательщиков налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость объектов недвижимости подлежит определению в соответствии с отчетами об оценке, а требования ФИО3, ФИО4 - удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административных истцов в суд является 22.11.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск ФИО3, ФИО4 - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1 858,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.04.2012г. в размере 32 558 692,77 рубля.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, с кадастровым номером №, площадью 1 211,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.04.2012г. в размере 19 515 169,29 рублей.

Датой обращения ФИО3, ФИО4 в суд считать - 22.11.2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 11.12.2017 года.

Судья: Ласковская С.Н.