Апелляционное определение № 33-115/2026 33-5088/2025 от 19 января 2026 г.

Судья Пичурина О.С. УИД 65RS0001-01-2024-007607-75

Дело №2-2129/2025


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е



№ 33-115/2026
20 января 2026 г.
г. Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Никифоровой Ю.С.,

судей Теплинской Т.В., Харитоненко Н.О.,

при секретаре Вишняковой Т.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 в лице представителя ФИО3 на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 13 мая 2025 года по делу по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к ФИО1 о взыскании платежей за пользование квартирой, пени, задолженности по оплате услуг, судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Харитоненко Н.О., объяснения представителя ответчика по доверенности ФИО3, поддержавшего доводы жалобы,

УСТАНОВИЛА:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области с иском к ФИО1., указав, что 08.12.2022 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор № № аренды жилого помещения по адресу: <адрес>, на срок с 08.12.2022 по 31.10.2023. Пунктом 3.1 договора постоянная часть арендной платы установлена в 60 000 руб. в месяц, включает в себя коммунальные платежи, в том числе плату за отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализацию сточных вод, вывоз мусора, охрану, охранную и пожарную сигнализацию. Согласно п. 3.3 договора переменная часть арендной платы включает в себя оплату доступа в информационно-телекоммуникационную сеть Интернет, предоставление услуг кабельного телевидения, электроэнергию по счетчику. Квартира передана ФИО6 по акту от 08.12.2022, подписанному сторонами. Просила взыскать платежи за владение и пользование квартирой за период с июля 2023 г. по февраль 2024 г. в размере 385 070 руб., неустойку за нарушение сроков уплаты платежей в сумме 110 497,04 руб., переменную часть арендной платы – задолженность за информационно-телекоммуникационную сеть «Интернет», предоставление услуг кабельного телевидения, электроэнергию в сумме 2491,32 руб., расходы по оплате госпошлины, указывая о том, что ответчик не исполнила взятые на себя обязательства по оплате за пользование квартирой за период июль-2023 г. – февраль 2024 г.

Определением Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 20.12.2024 дело передано на рассмотрение в Ленинградский районный суд г. Калининграда.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 13 мая 2025 г. исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворены частично.

Взыскана с ФИО1 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженность по договору аренды в сумме 387 561,32 руб., неустойка за нарушение сроков уплаты платежей в сумме 70 000 руб., судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 8181 руб.

В апелляционной жалобе ФИО1 в лице представителя просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным. Ссылается, что при вынесении решения суд первой инстанции неверно распределил бремя доказывания между сторонами, неправильно дал оценку представленным в материалы дела доказательствам, полагает, что истец ввел суд в заблуждение. Считает, что суд неверно оценил калькуляцию суммы фактической задолженности, приняв только позицию истца, в отсутствии необходимых доказательств, и не принял переводы ответчика сотрудникам истца в подтверждение факта оплаты. Ссылка суда на акт сверки, представленный истцом, не может являться основанием для удовлетворения требований, так как не подписан ответчиком. Указывает, что договор аренды был продлен автоматически с 01.11.2023 в рамках п. 2.2 настоящего договора, однако в конце декабря 2023 года в одностороннем порядке расторгнут истцом путем направления извещения. С января 2024 года ответчик в арендованной квартире не проживает, освободила ее, поэтому оснований для взыскания с нее арендных платежей после декабря 2023 года не имелось. Не соглашается со взысканием неустойки, полагает, что оснований для ее взыскания не имелось, а если имелось, то суд ее снизил незначительно, применив ст. 333 ГК РФ.

Истец в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в связи с чем, суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим изменению по следующим основаниям.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования ИП ФИО2. о взыскании с ФИО1 задолженности по договору аренды жилого помещения в сумме 387561, 32 руб, суд первой инстанции руководствовался статьями 310, 671, 606, 678, 682 ГК РФ и исходил из того, что в нарушение условий договора аренды ответчик в установленном договором порядке квартиру до февраля 2024 года арендатору не возвратил, соглашение о досрочном расторжении договора не подписал и не оплатил в полном объеме арендную плату.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о размере задолженности по договору аренды, которая подлежит взысканию с ответчика, и находит доводы апелляционной жалобы частично заслуживающими внимание.

Как следует из материалов дела, основным видом деятельности ИП ФИО2 согласно выписке из ЕГРЮЛ, является аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом.

Квартира № по адресу: <адрес> принадлежит ФИО2 на праве собственности.

08.12.2022 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор № № аренды жилого помещения по адресу: <адрес> на срок с 08.12.2022 по 31.10.2023, который автоматически продлевается на следующий период равный 11 месяцам, при отсутствии заявления любой из сторон о прекращении действия договора (п. 2.1).

Согласно п.2.5 договора он подлежит досрочному расторжению по требованию арендатора в случае, в том числе, невнесения арендной платы в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Ссылаясь на то, что арендатор имеет неоднократные нарушения срока оплаты аренды квартиры, ИП ФИО2 направила в адрес ФИО1 уведомление от 27.12.2023 года о прекращении договора аренды с момента получения уведомления, которое было получено ответчиком 28.12.2023 года.

В указанном уведомлении арендодатель просит погасить задолженность по договору в сумме 486948, 07 руб. в срок до 28.12.2023 года, с учетом декабря 2023 года.

Согласно расчету задолженности, предоставленному истцом, ответчик частично погасил задолженность, 28.12.2023, 29.12.2023, 10.01.2023 г. вносил платежи.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Вопреки доводам иска и выводам суда, отсутствие предусмотренного договором акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться после 28.12.2023 года имуществом.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ истец не предоставил доказательств того, что после 28.12.2023 года ответчик продолжила пользоваться спорной квартирой, тогда как ФИО1 предоставила суду договор аренды иного жилого помещения, расположенного в г. Калининграде, ссылаясь на освобождение квартиры истца в декабре 2023 года.

Таким образом, поскольку договорные отношения между сторонами прекращены в результате одностороннего отказа арендатора от исполнения договора с 28.12.2023 года, правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по договору аренды жилого помещения в сумме 78620 руб. за постоянную часть арендной платы и 1993, 25 руб. за переменную часть оплаты, начисленные за январь и февраль 2024 года, не имелось.

Кроме того, судом не принято во внимание, что при заключении договора, согласно положений 3.2.1, ФИО1 оплатила ИП ФИО2 залог в сумме 20000 руб, который возвращается арендатору в случае передачи квартиры без выявленного ущерба по окончанию или досрочному расторжению договора аренды.

Согласно статье 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Так как доказательств причинения какого-либо ущерба арендуемой квартире ответчиком истец в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не предоставил, учитывая, что договор досрочно расторгнут, то из суммы выставленной задолженности подлежит вычесть сумму залога в размере 20000 руб.

Таким образом, общая задолженность ответчика по договору аренды жилого помещения при его досрочном расторжении арендодателем составит 286948, 07 руб, из расчета 387561, 32 - 78620 - 1993, 25 -20000, в связи с чем решение суда в указанной части подлежит изменению.

Вопреки доводам жалобы ответчика, в расчете истца учтены все платежи, перечисленные в счет оплаты по договору аренды ФИО1

Ответчик не предоставила в суд первой инстанции, а также в апелляционный суд иные доказательства, подтверждающие отсутствие задолженности по договору, либо ее меньший размер.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В случае задержки выплаты за аренду более чем 5 банковских дней, арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день исполнения обязательств (п.7.3).

Размер неустойки по расчету истца составил 110 497,04 руб., неустойка уменьшена судом с применением ст. 333 ГК РФ до 70000 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что размер договорной неустойки (36 % годовых) явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства и имеются основания для применения ст. 333 ГК РФ.

Учитывая, что при рассмотрении апелляционной жалобы общий размер задолженности по договору уменьшен, исходя из суммы задолженности, а также положений ст. 333 ГК РФ, апелляционный суд полагает, что подлежащая взысканию с ответчика неустойка должна быть уменьшена до 50000 руб, в связи с чем решение суда в данной части также подлежит изменению.

С учетом положений ст. 98 ГПК РФ, принимая во внимание, что заявленные исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворены частично, на 80 % от заявленного размера, без учета снижения неустойки, то с ответчика в пользу истца подлежат взыскании расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6544, 80 руб. (8180 х 80%).

Руководствуясь ст.ст.328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 13 мая 2025 года изменить, снизив размер подлежащей взысканию с ФИО1 в пользу ИП ФИО2 задолженности по договору аренды до 286948, 07 руб, неустойки за нарушение сроков оплаты платежей до 50000 руб, судебных расходов по оплате государственной пошлины до 6544,80 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 30 января 2026 года.