Решение № 3А-101/2025 3А-101/2025~М-31/2025 М-31/2025 от 29 сентября 2025 г. по делу № 3А-101/2025

УИД 18OS0000-01-2025-000048-62

Дело № 3а-101/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 сентября 2025 года город Ижевск

Верховный Суд Удмуртской Республики в составе:

судьи Багаутдиновой Г.Р.,

при секретаре судебного заседания Мухаметшиной Н.В.,

с участием представителя административного истца ООО Фирма «Интерпартнер» - ***,

представителей административного ответчика БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» - ***, ***,

представителей заинтересованных лиц Правительства Удмуртской Республики, Министерства имущественных отношений Удмуртской Республики - ***, ***,

представителя заинтересованного лица Прокуратуры Удмуртской Республики – ***,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью фирма «Интерпартнер» к Бюджетному учреждению Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» о признании незаконным решения об отказе в пересчете кадастровой стоимости объекта недвижимости, возложении обязанности устранить допущенную ошибку и произвести перерасчет,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью фирма «Интерпартнер» (далее – ООО фирма «Интерпартнер», административный истец) в лице представителя *** обратилось в Верховный Суд Удмуртской Республики с административным исковым заявлением, в котором просило признать незаконным решение Бюджетного учреждения Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» (далее – БУ УР «ЦКО БТИ», Учреждение) об отказе в пересчете кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении объекта недвижимости – здания с кадастровым номером 18:08:122001:3345, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, муниципальный округ <адрес>, здание 5а; возложить на БУ УР «ЦКО БТИ» обязанность устранить ошибку, допущенную при определении кадастровой стоимости указанного здания и произвести перерасчет, в порядке, предусмотренном Федеральным законом №237-ФЗ.

В обоснование требований административный истец указал, что ООО фирма «Интерпартнер» является собственником здания с кадастровым номером 18:08:122001:3345, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, муниципальный округ Завьяловский, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился к административному ответчику с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости на дату ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и на ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявлений указал, что при определении кадастровой стоимости не верно определен материал стен в расчете на ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, а на ДД.ММ.ГГГГ не верно определены ценообразующие факторы, связанные с месторасположением объекта.

В подтверждение указанного довода было представлено разрешение на строительство, Рабочая документация, Заключение, выполненное БУ УР «ЦКО БТИ» 2022 года.

Решением от ДД.ММ.ГГГГ № административный ответчик удовлетворил заявление в части перерасчета кадастровой стоимости на ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, поскольку согласился с доводами административного истца о том, что материал стен (сэндвич-панели) ошибочно был учтен как «из прочих материалов», а должен был быть учтен как «металлические».

Одновременно с этим, решением от ДД.ММ.ГГГГ № административный ответчик отказал в перерасчете кадастровой стоимости на ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявлений административный истец указал, что при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости значение ценообразующего фактора (далее – ЦОФ) «Муниципальный/городской округ» принимался равным «<адрес>». ЦОФ «Коэффициент на статус населенного пункта» составил «0,81». То есть, по данному ЦФО административный ответчик признал расположение объекта вне границ <адрес>.

Однако значение ЦОФ «Коэффициент средняя заработная плата в населенном пункте» и ЦОФ «Коэффициент на численность населенного пункта» составили «1», как для <адрес>, а не в месте расположения объекта оценки – <адрес>.

Административный истец полагает, что административным ответчиком не учтено, что для здания, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, р-н Завьяловский, <адрес> необходимо было применять следующие значения:

В соответствии с алгоритмом расчета представленном в п.3.5.3.2.2 «Расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости подгруппы «04 _Автосалон» для данного объекта необходимо применять следующие корректировки:

Коэффициент на «Средняя заработная плата в населенном пункте (без микропредприятий)» (объект расположен в <адрес>, где средняя заработная плата составляет - 43016,7 руб.) составит 0,96.

Коэффициент на «Численность населенного пункта» (в <адрес> численность составляет - 6996 чел.) составит 0,676 (Формула у=0,59х0,07. Справочник оценщика недвижимости – 2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Для городов численностью населения 0,5-1 млн. жителей/под ред. ***. – Н. Нов<адрес> центр методического и информационного обеспечения оценки, 2021. Ссылка на данный источник в отчете 1-2023 имеется).

Никаких допущений по местоположению подобных объектов в отчете 1-2023 не оговорено. Более того, объекты, расположенные даже на границе <адрес>, но в <адрес> считались по моделям сельских населенных пунктов. Например, квартиры в домах по адресам: <адрес>,2,3,5,6,7, <адрес> 13,14,16.

Такая же ситуация во всех группах (подгруппах) расчета: 01_ Завьяловский («ЦОФ Численность населения НП, чел» принято по <адрес> и составляет 6996; «ЦОФ: Расстояние от населенного пункта до столицы субъекта ОФ (по дорогам), км; тыс.м принято по <адрес> и составляет 10 км); 03_303_Завьяловский («ЦОФ: Расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ (по дорогам), км; тыс.м.принято по <адрес> и составляет 10 км); 03_0304_Завьяловский – эталон рассчитан по <адрес> корректировка на статус населенного пункта в данном случае не требуется, так как оба села расположены в ближайшей окрестности областного центра. Все объекты незавершенного строительства (отнесенные разные группы (подгруппы)), расположенные в <адрес> рассчитаны с применением внешнего износа 28%, определенного для <адрес>. Объекты 5 сегмента, 8 сегмента, 9 сегмента, 10 сегмента также рассчитаны с применением внешнего износа 28%, определенного для <адрес>.

Таким образом, у всех объектов расположенных в <адрес>, по всем сегментам (группам, подгруппам) значения ценообразующих факторов приняты по сельскому населенному пункту – <адрес>.

Более того, ранее в годовом туре 2019 года объект административного истца был рассчитан с применением значений ценообразующих факторов для <адрес>. Приложение к отчету 1-2019: П2. Результаты определения КС\2.2. ОКС\2.2.1. Сведения о ЦФ\4_6. Коммерческие и административные объекты\4_СНП\ОО_ЦФ.ods.

Перечень объектов в составе группы: «4.Объекты коммерческого назначения» подгруппа «4_СНП»

Номер по порядку: 5357; муниципальный район, городской округ: <адрес>; населенный пункт: Октябрьский; вид объекта недвижимости: здание; кадастровый №; ценообразующие фактора (год постройки для расчета: 2014; материал стен для расчета: из прочих материалов; площадь для расчета УПКС: 1443,8; подгруппа (шифр): 04_04:040_0408).

Ценообразующие факторы:

- расстояние от НП до столицы субъекта РФ (по дорогам) (до Ижевска) 8;

- расстояние от НП до центра МР (по дорогам) (от <адрес> до <адрес>) 8;

- среднемесячная заработная плата в МР, ГО (в <адрес>) 32 548,9;

- численность населения в НП (в <адрес>) 7132;

- наличие подвала: подвал отсутствует;

- функциональная группа 0408.

Ссылаясь на положения пункта 23 статьи 21 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит: признать незаконным решение БУ УР «ЦКО БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в перерасчете кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 18:08:122001:3345, расположенным по адресу: Удмуртская Республика, муниципальный округ Завьяловский, <адрес> и обязать БУ УР «ЦКО БТИ» устранить допущенные ошибки и произвести перерасчет кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 18:08:122001:3345, расположенным по адресу: Удмуртская Республика, муниципальный округ Завьяловский, <адрес>.

В судебном заседании представитель административного истца ООО фирма «Интерпартнер» - *** требования административного иска поддержал по изложенным в нем доводам, просил административный иск удовлетворить в полном объеме.

Представители БУ УР «ЦКО БТИ» ***, *** просили в удовлетворении требований отказать, настаивая на отсутствии ошибок при проведении кадастровой оценки спорного объекта недвижимости. Поддержали письменные возражения.

Представители заинтересованных лиц Правительства Удмуртской Республики, Министерства имущественных отношений Удмуртской Республики ***, *** возражали против удовлетворения иска, поддержали позицию представителей БУ УР «ЦКО БТИ».

Представитель заинтересованного лица Прокуратуры Удмуртской Республики *** поддержал позицию административного истца, считает, что имеются основания для удовлетворения административного иска.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ специалист *** принимавшая участие при проведении государственной оценки спорного здания на ДД.ММ.ГГГГ как руководитель отдела кадастровой оценки, пояснила, что она составила отчет об оценке как итогового документа, занималась методическим сопровождением оценки, проводила проверку расчетов, консультировала специалистов, определяла ценообразующие факторы, методы и способы расчета. При определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 18:08:122001:3345 - здание отнесено в группу автосалонов, для данной группы применялся сравнительный подход и метод эталонного объекта. Пояснила, что оценка произведена верно, на указанных значениях настаивает.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, специалиста, изучив доводы административного иска и отзыва на него, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно части 8 и 9 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 статьи 226 КАС РФ, в полном объеме. Если иное не предусмотрено КАС РФ, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Процедура государственной кадастровой оценки проводится в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Федеральный закон N 237-ФЗ, Закон о государственной кадастровой оценке), а также Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке», вступил в силу с ДД.ММ.ГГГГ (далее – Методические указания).

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Частью 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В абзаце 4 пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" даны разъяснения о том, что под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия).

Пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 28 разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления следующих требований:

- об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (заявления о пересмотре кадастровой стоимости);

- об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

Распоряжением Правительства Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ №-р «О создании бюджетного учреждения Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости наделено Бюджетного учреждения Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества».

Бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. В случае принятия решения об удовлетворении заявления об исправлении ошибок и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетное учреждение обязано проверить, допущена ли выявленная ошибка в отношении иных объектов недвижимости, в том числе соседних, смежных, однотипных. При выявлении соответствующих ошибок кадастровая стоимость таких объектов недвижимости также пересчитывается. Решение о необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть принято уполномоченным органом субъекта Российской Федерации без заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, предусмотренных данной статьей (части 1, 15, 25 статьи 21 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

В соответствии с частью 23 статьи 21 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

В соответствии с частью 2 статьи 21 Закона о государственной кадастровой оценке ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

Согласно части 13 статьи 21 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" при рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе: неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории); использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

По итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений: об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости; об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено (часть 14 статьи 21 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

В случае, если ошибка допущена при определении кадастровой стоимости в соответствии со статьей 16 данного Федерального закона, бюджетным учреждением в соответствии с требованиями, установленными указанной статьей, составляется акт об определении кадастровой стоимости. По итогам исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением в течение трех рабочих дней со дня исправления таких ошибок передается акт об определении кадастровой стоимости в орган регистрации прав для внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости, если такая кадастровая стоимость определена в порядке, предусмотренном статьей 16 настоящего Федерального закона (части 19, 20 статьи 21 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Из анализа вышеизложенных положений следует, что бюджетное учреждение в рамках статьи 21 Закона о государственной кадастровой оценке наделено полномочиями по выявлению ошибок, влияющих на величину кадастровой стоимости, их устранению и осуществлению пересчета кадастровой стоимости в связи с выявлением указанных ошибок, для установления единичной методологической ошибки необходимо наличие следующих условий: нарушение должно влиять на величину кадастровой стоимости объекта недвижимости, определение кадастровой стоимости должно не соответствовать положениям методических указаний, которые определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

Как следует из материалов административного дела, объект недвижимости с кадастровым номером 18:08:122001:3345, принадлежащий административному истцу на праве собственности с ДД.ММ.ГГГГ, в Перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на дату ДД.ММ.ГГГГ имеет следующие характеристики: вид объекта – «здание»; назначение – «нежилое»; наименование – «нежилое здание»; год ввода в эксплуатацию – «2014», материал наружных стен здания – «из прочих материалов», площадь – 1516,4 кв.м., адрес объекта: Удмуртская Республика, муниципальный округ <адрес>, здание 5а.

ООО фирма «Интерпартнер» ДД.ММ.ГГГГ обратилась в БУ УР «ЦКО БТИ» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 18:08:122001:3345, указывая на следующие ошибки:

- при определении кадастровой стоимости не верно определен материал стен в расчете на ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.

В разрешении на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №RU18508000-12СО указано, что стены здания из сэндвич панелей.

Согласно рабочей документации (Раздел 3. Архитектурные решения, выполненному ООО ПКС «ЛиК», инв. №-АР от 2012) стены из трехслойных сэндвич панелей.

Внутренние стены и перегородки на основании *** ИСО 6707-1-2020 не являются основными ограждающими конструкциями и не могут быть ограждающими конструкциями здания, закрывающими контур здания по периметру, а являются конструкциями, разделяющими пространство и объем внутри здания для разделения площадей, предназначенных под определенные технологические процессы.

Согласно строительно-техническому заключению, выполненному БУ УР «ЦКО БТИ» № года при обследовании было выявлено: «Согласно проведенному визуальному осмотру установлено, что конструктивной схемой исследуемого объекта Нежилого здания (Литера А) с кадастровым номером 18:08:122001:3345 является каркасная система с ограждающими стенами из сэндвич-панелей и витражными ограждающими конструкциями. В исследуемом объекте для несущих элементов каркаса применены прочные и жесткие материалы – металл, а для ограждающих – сэндвич-панели и витражное остекление. После выполнения ремонтных и строительно-монтажных работ по перепланировке исследуемого здания (Литера А) с кадастровым номером 18:08:122001:3345 общая площадь исследуемого объекта увеличилась с площади 1443,8 кв.м до площади равной 1516,40 кв.м. В соответствии с изданием КО-ИНВЕСТ серии «Справочник оценщика», объекты строительства, у которых: основной материал ограждающих конструкций – комбинация тонкого металлического листа и эффективных теплоизоляционных материалов/стекло светопрозрачные материалы, основной материал несущих конструкций - железобетон, сталь (кроме ЛСТК) относятся к классу конструктивной системы КС -6/КС-6а.

Согласно Приложению 15 к Методическим указаниям по разработке укрупненных сметных нормативов для объектов не производственного назначения и инженерной инфраструктуры, утвержденными Приказом Минрегиона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (ред. от ДД.ММ.ГГГГ), в соответствии с перечнем конструктивных систем объектов, объекты каркасного типа, изготовленные из сэндвич панелей – комбинация тонкого металлического листа и эффективных теплоизоляционных материалов, основной материал несущих конструкций – железобетон, сталь (кроме ЛСТК) относятся к классу конструктивной системы КС-6. Вывод: исходя из вышеизложенного, объект капитального строительства с кадастровым номером 18:08:122001:3345 имеет материал стен – металлические и относится к классу конструктивной системы – КС-6.

При определении кадастровой стоимости не верно определены ценообразующие факторы в расчете на ДД.ММ.ГГГГ. (Здание расположено по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>):

ЦОФ: Коэффициент на Средняя заработная плата в населенном пункте (без микропредприятий) (<адрес> 43016,7 руб.), коэффициент составит 0,96.

ЦОФ: Коэффициент на Численность населенного пункта (<адрес> 6996 чел.), коэффициент составит 0,676 (формула у=0,59х0,07. Справочник оценщика недвижимости – 2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Для городов с численностью населения 0,5-1 млн. жителей/под ред. ***. – Н.Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2021. Рис.16. Ссылка на данный источник в отчете 1-2023 имеется).

ЦОФ: Коэффициент на Статус населенного пункта - Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра, коэффициент составит 0,81.

Никаких допущений по местоположению подобных объектов в Отчете 1-2023 не оговорено. Более того, объекты, расположенные даже на границе <адрес>, но в <адрес> считались по моделям сельских населенных пунктов. Например, квартиры в домах по адресам: <адрес>,2,3,5,6,7, <адрес>, 13,14,16.

Вывод: корректировки определены ошибочно.

ООО фирма «Интерпартнер» считает, что при определении кадастровой стоимости не верно определены ценообразующие факторы в расчете, связанные с месторасположением объекта.

Решением от ДД.ММ.ГГГГ № – 23 учреждение отказало Обществу в перерасчете кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 18:08:122001:3345 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ так как наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено.

В рамках статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ учреждение, осуществившее определение кадастровой стоимости, рассматривает заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Частью 12 статьи 21 Закона № 237-ФЗ установлен срок для рассмотрения заявления об исправлении ошибки – тридцать календарных дней со дня поступления заявления в учреждение, указанный срок административным ответчиком был соблюден.

Суд, изучив материалы дела, приходит к выводу о соблюдении БУ УР ЦКО БТИ процедуры принятия оспариваемого решения от ДД.ММ.ГГГГ №, так как решение принято уполномоченным органом, с соблюдением сроков рассмотрения заявления об исправлении ошибки, решение своевременно направлено в адрес административного истца по электронной почте.

Рассматривая законность принятого решения по существу, суд приходит к следующему.

Согласно Приказу Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ N П/0336 "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности.

В силу части 2 статьи 14 Закона № 237-ФЗ при определении кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении, годе постройки, материале стен объекта недвижимости, серии многоквартирного дома, нахождении объекта недвижимости в ветхом или аварийном состоянии, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Аналогичные требования закреплены в пункте 26.3 Методических указаний.

Результатом процедуры государственной кадастровой оценки является подготовка отчета.

Представленный суду Отчет № «Об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Удмуртской Республики» (далее – Отчет №) в установленном порядке прошел проверку в Центральном аппарате Росреестра, что подтверждается уведомлением о согласовании проекта отчета требованиям к отчету об итогах государственной кадастровой оценки от ДД.ММ.ГГГГ №.

Кадастровая стоимость утверждена постановлением Правительства Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Удмуртской Республики по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ».

В соответствии с пунктами 2, 3 Методических указаний кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. Выбранные способы государственной кадастровой оценки, суждения и допущения должны быть обоснованы и прописаны в отчете об итогах проведения государственной кадастровой оценки.

В рамках проведения ГКО учреждением было проведено построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. Выбранные подходы и методы государственной кадастровой оценки, суждения и допущения были обоснованы и прописаны в отчете об итогах проведения государственной кадастровой оценки. Отчет № не оспорен.

При проведении государственной кадастровой оценки указанный объект определен в сегмент: «Предпринимательство». Расчет произведен по функциональной группе «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения», подгруппа 0408 «Автосалоны».

В соответствии с нормами методических указаний определение кадастровой стоимости включает в себя следующие мероприятия:

Определение ценообразующих факторов объектов недвижимости;

Первичная группировка объектов недвижимости на основе сегментации объектов недвижимости, предусмотренной Методическими указаниями;

Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов (ЦФ);

Сбор рыночной информации;

Группировка объектов недвижимости;

Построение модели оценки кадастровой стоимости и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;

Анализ качества модели оценки кадастровой стоимости;

Расчет кадастровой стоимости, включая индивидуальные расчеты для объектов недвижимости, по которым невозможно выполнить определение кадастровой стоимости методами массовой оценки;

Анализ результатов определения кадастровой стоимости;

Составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки.

В связи с отсутствием достаточного количества аналогов для тех или иных сегментов и объединенных групп объектов оценки, для расчетов их кадастровой стоимости используются типовые (эталонные) объекты других сегментов и объединенных групп, схожих по своим характеристикам, к которым относится подгруппа «04_Автосалоны».

Таким образом, расчет подгруппы «04_Автосалоны» был осуществлен методом типового (эталонного) объекта недвижимости сравнительным подходом в рамках массовой оценки.

Согласно п.45.2 Методических указаний при применении метода типового (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость типового (эталонного) объекта. В стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости вносятся корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости.

При определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 18:08:122001:3345 значение корректировки «Коэффициент на Статус населенного пункта» принимался равным «0,81» - для населенных пунктов в ближайшей окрестности областного центра – согласно данным аналитического исследования «Справочник оценщика недвижимости – 2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Для городов с численностью населения 0,5-1 млн. жителей/под ред. ***. – Н.Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2021. – стр.78».

Согласно Отчету № значение «0,81» применялось для автосалонов, расположенных в населенных пунктах <адрес>, примыкающих к границе <адрес>.

Таким образом, стоимость спорного объекта недвижимости рассчитана с учетом нахождения его на территории <адрес>. Отличие местоположения объекта вне <адрес> учтено при определении кадастровой стоимости на ДД.ММ.ГГГГ и составляет меньше на 19% от эталонного объекта.

По результатам анализа рынка недвижимости потребителями услуг автосалона находящегося в непосредственной близости к <адрес> являются не только жители <адрес>, но в большей степени жители <адрес>.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3.5.3.2.2 Отчета № в сегменте рынка «Автосалон» было определено, что корректировка, как на численность населенного пункта, так и на среднюю заработную плату, предусмотрена только для городских населенных пунктов. Поэтому учитывая специфику рынка коммерческих объектов по продаже автомобилей и оказании сопутствующих услуг, все прочие населенные пункты по численности населения и уровню средней заработной платы отнесены к ближайшему городскому населенному пункту (табл. 156, 157 Отчета №). <адрес> находится на восточной границе <адрес>. В настоящее время территориальная граница <адрес> и <адрес> носит весьма условный характер, в большей степени является административной границей нежели обуславливает социально-экономическое различие: население поселка работает в <адрес>, жители поселка пользуются услугами общественного транспорта <адрес>, курсирующего на регулярной основе.

Корректировка «Коэффициент на средняя заработная плата в населенном пункте (без микропредприятий)» обосновано составила «1». Значение «1» применялось для всех объектов, расположенных в <адрес>, а также городской пригород (СНП) на выезде-въезде в город, <адрес>.

Корректировка «Коэффициент на численность населенного пункта» составила «1». Значение «1» применялось для всех объектов, расположенных в <адрес>, а также городской пригород (СНП) на выезде-въезде в город, <адрес>.

Вместе с тем, Отчетом № не предусмотрена корректировка на «Коэффициент на численность населенного пункта» не попадающих в диапазоны границ, указанных в Таблице №.

Таким образом, применить корректировку на «Коэффициент на численность населенного пункта» в данном случае не представляется возможным, так же, как и формулу, на которую ссылается административный истец, поскольку Отчетом № не предусмотрено использование данной формулы относительно корректировки на «Коэффициент на численность населенного пункта».

Нормы федерального законодательства не содержат прямого указания обязательного учета в расчетах при проведении государственной кадастровой оценки всех ЦФ применимых к подгруппе «04_Автосалоны», однако, предполагают обязательное проведение анализа влияния ЦФ на стоимость и только в случае установления такого влияния возникает необходимость учета ЦФ в расчетах.

Ссылка административного истца на отсутствие в Отчете № допущений по местоположению подобных объектов несостоятельна, поскольку само по себе отсутствие в отчете об итогах государственной кадастровой оценки, равно как и в оспариваемом решении БУ УР «ЦКО БТИ» подробного изложения в текстовом выражении проведенного анализа влияния ЦФ не свидетельствует о не проведении такого анализа и о незаконного решения БУ УР «ЦКО БТИ».

Из ответа ООО «Информ-оценка» корректировки на «численность населенного пункта» и «среднюю заработную плату в населенном пункте» относятся к большим городам. В соответствии с принятой моделью при сопоставлении двух объектов (объект оценки и его аналоги), находящихся в пределах одной области, упомянутые корректировки в большинстве случаев использовать не требуется. Но, может потребоваться корректировка в сторону уменьшения на статус населенного пункта.

Вместе с тем, объекты, расположенные в непосредственной близости от города, по своему ценообразованию эквивалентны объектам, расположенным в этом городе, то в таком случае, оценщик может не делать корректировку на статус населенного пункта.

Согласно ответу Ассоциации государственных бюджетных учреждений по государственной кадастровой оценке, применение какой-либо дополнительной понижающей корректировки для коммерческих объектов, расположенных на окраине города, будь то численность населения или средняя заработная плата, не требуется поскольку <адрес> есть район <адрес>, расположенный на окраине. Граница села примыкает к границе <адрес>, село тесно связано с городом транспортными магистралями, проходит достаточно большое количество городского общественного транспорта. Территория активно застраивается многоэтажными домами.

Административный истец приводит в качестве примеров определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, относящихся к другим сегментам рынка, таким как жилье, гаражи, паркинги, не относящиеся к коммерческим объектам. Сравнение указанных сегментов (объектов жилой застройки и объектов коммерческого назначения) недопустимо.

Относительно ссылки административного истца на Отчет №, в котором спорный объект рассчитан с применением других ценообразующих факторов для <адрес>, не относится к данным правоотношениям, поскольку процедура государственной кадастровой оценки в 2019 году основывалась на иных рыночных данных, в названном Отчете применялись другие модели расчета.

Вопреки утверждениям административного истца наличие указанных условий при рассмотрении дела судом не установлено.

Вышеуказанное свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения административного иска ООО фирма «Интерпартнер» о признании незаконным решения Бюджетного учреждения Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в пересчете кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 18:08:122001:3345, расположенным по адресу: Удмуртская Республика, муниципальный округ Завьяловский, <адрес>,ю <адрес>, а также возложении обязанности устранить ошибку, допущенную при определении кадастровой стоимости помещения и произвести пересчет кадастровой стоимости помещения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления Общества с ограниченной ответственностью фирма «Интерпартнер» к Бюджетному учреждению Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» о признании незаконным решения от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в пересчете кадастровой стоимости, возложении обязанности устранить допущенную ошибку и произвести перерасчет кадастровой стоимости здания, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию – Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Удмуртской Республики путем подачи апелляционной жалобы.

Мотивированное решение по делу составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Г.Р. Багаутдинова