Апелляционное определение № 33-6216/2026 от 4 марта 2026 г.

Судья – Шведчиков М.В. К делу № 33-6216/26

2-1921/25


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

05 марта 2026 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Кияшко Л.В.

судей Остапенко И.А. и Песецкой С.В.

по докладу судьи Кияшко Л.В.

при ведении протокола помощником судьи Подлипской В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ...........11 И.С. к ООО «Нестер ТВ», третье лицо администрация МО г.к. Геленджик, департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края о признании предварительного договора купли – продажи договором долевого участия в строительстве, понуждении произвести государственную регистрацию договора;

по апелляционной жалобе Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края на заочное решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 21 октября 2025 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

...........12 И.С. обратилась в суд с иском к ООО «Нестер ТВ», третьи лица администрация МО г.к. Геленджик, департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края о признании предварительного договора купли – продажи договором долевого участия в строительстве, понуждении произвести государственную регистрацию договора, обосновав требования тем, что с ООО «Нестер ТВ» заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которыми ответчик обязался построить многоквартирный многоэтажный жилой дом, расположенный по строительному адресу: ............ и передать ей двухкомнатную квартиру тип ........, общей площадью 77кв.м,расположенную в литере ........ на ........ этаже жилого дома, а покупатель обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру в собственность. Стоимость объекта недвижимости истцом полностью оплачена, однако свои обязательства ответчик не выполнил. Поскольку между ними фактически сложились отношения по привлечению денежных средств для строительства, регулируемые Федеральным законом от 30.12.2004 г. №218-ФЗ, истец просит признать заключенный с ООО «НестерТВ» предварительный договор купли-продажи, договором участия в долевом строительстве, обязать ответчика зарегистрировать его.

Обжалуемым решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 21 октября 2025 года иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе представитель Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об отказе в иске, ссылаясь на то, что судом допущены нарушения норм материального права.

Письменных возражений на жалобу не поступило.

Лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, при этом извещены о времени и месте судебного заседания в соответствии с положениями статьями 113, 114 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается материалами дела, кроме того, информация по делу размещена на официальном интернет-сайте Краснодарского краевого суда, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь статьями 167, 165.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и пунктом 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» приходит к выводу о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие неявившихся лиц, что не противоречит положениям главы 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в иске.

Из материалов дела следует, что по результатам проведенной проверки, а также имеющимся в департаменте документам установлено, что в нарушение законодательства "НестерТВ" привлекались денежные средства граждан для строительства жилых помещений в объекте по адресу: ............, на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0413070:24 на основании предварительных договоров купли-продажи квартир в многоквартирном доме - за что ООО "НестерТВ" привлекалось к административной ответственности, в адрес последнего неоднократно направлялись предписания об устранении нарушений законодательства в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, которым предлагалось устранить нарушения части 2 статьи 1 и части 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, допущенные при привлечении денежных средств граждан в общей сумме 17 913 760 рублей по 2 предварительным договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома и 11 предварительным договорам купли-продажи, а именно: привести указанные правоотношения в соответствие с требованиями законодательства об участии в долевом строительстве, либо вернуть указанные денежные средства - которые не исполнены; в рамках дела об несостоятельности (банкротстве) ООО «Нестер ТВ», Арбитражным судом Краснодарского края в настоящее время рассматривается заявление администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о сносе объектов незавершенных строительством расположенных на земельном участке с кадастровым номером: ........ - в связи с чем, в случае удовлетворения вышеуказанного заявления, на данные правоотношения действие Федерального закона № 214-ФЗ распространяться не будет.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), предусмотрено в виде двух основных форм: на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", иные формы привлечения денежных средств граждан для строительства Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрены.

Привлечение денежных средств граждан на основании договора участия в долевом строительстве предусматривает обязательные требования, предъявляемые к такому договору в части его содержания, формы и условий его заключения.

Так, согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор должен содержать:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

гарантийный срок на объект долевого строительства;

способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (часть 5 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключая предварительный договор, стороны лишь обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Главным отличием предварительного договора от основного договора является то, что предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с приобретением имущества, выполнением работ, оказанием услуг.

Предварительный договор порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора.

Таким образом, правовая природа предварительного договора заключается в том, что он является самостоятельным договором, который закрепляет права и обязанности сторон по поводу заключения в будущем основного договора, а не сопутствующим к основному договору, в связи с чем признание предварительного договора купли-продажи, договором участия в долевом строительстве вышеуказанного объекта противоречит нормам Федерального закона № 214-ФЗ, обязательность исполнения которых направлено на предотвращение фактов вовлечения граждан в осуществление застройщиком деятельности, не удовлетворяющей требованиям данного федерального закона, равно как и исключение ситуаций при которых гражданин может стать жертвой мошеннический действий иных лиц.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Установление законодателем данного требования обусловлено, в частности, необходимостью исключения фактов двойных продаж одних и тех же объектов долевого строительства.

При рассмотрении дела, судом первой инстанции не исследован вопрос соответствия ООО "НестерТВ" требованиям предъявляемым к застройщику Федеральным законом № 214-ФЗ на момент заключения предварительного договора купли- продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме, расположенном по адресу: ............

Департаментом неоднократно ООО "НестерТВ" выдавались отказы в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ в части несоответствия представленной ООО "НестерТВ" проектной декларации на объект требованиям, установленным статьями 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ.

Кроме того, согласно п. 9 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г.), а именно при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьей 2 (пункт 1) и 3 (часть 1 и 2) названного закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Анализ материалов дела показал, что заключенный предварительный договор купли-продажи между ...........13 И.С. и ООО "НестерТВ" не содержит всех условий обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, и сторона договора ООО "НестерТВ" не соответствует требованиям названного закона, предъявляемым к застройщикам, в связи с отказами в выдаче заключений о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона № 214-ФЗ.

В соответствии с пунктом 7 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г.), а именно в случаях, если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Федеральном законе способами, гражданин на основании части 3 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.

Таким образом, граждане, чьи денежные средства привлечены лицом, не имеющим на то право в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ могут рассчитывать на возврат денежных средств и возмещения процентов в двойном размере, но не претендовать на признание договоров по которым привлечены денежные средства договорами участия в долевом строительстве.

Однако при рассмотрении дела факт незаконности привлечения денежных средств ООО "НестерТВ", должным образом не исследован судом при принятии оспариваемого судебного акта.

Приговором Геленжикского городского суда Краснодарского края от 25.03.2019 установлено, что ...........6, имея умысел на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, игнорируя установленный законом порядок организации привлечения денежных средств граждан, в период с .......... по .........., привлекал денежные средства граждан путем заключения с ними предварительных договоров купли-продажи от имени. ООО "НестерТВ", без выпуска жилищных сертификатов и без последующей государственной регистрации данных договоров в отношении объекта, расположенном на земельном участке с кадастровым номером: ........, расположенным по адресу: ............

Более того, приговором Геленджикского городского суда Краснодарского края от .......... по делу ........, установлена вина генерального директора ООО "НестерТВ" ...........6 в совершении мошенничества, то есть хищение чужого имущества путем обмана, в особо крупном размере, выразившаяся в незаконном привлечении денежных средств граждан участников долевого строительства объекта, расположенном на земельном участке с кадастровым номером: ........, расположенным по адресу: ............ с целью присвоения полученных денежных средств.

В соответствии с пунктом 7 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013), а именно в случаях, если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Федеральном законе способами, гражданин на основании части 3 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.

Таким образом, согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации граждане, чьи денежные средства привлечены лицом, не имеющим на то право в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ могут рассчитывать на возврат денежных средств и возмещения процентов в двойном размере, но не претендовать на признание договоров по которым привлечены денежные средства договорами участия в долевом строительстве.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2021 заявление о признании ООО "НестерТВ" несостоятельным (банкротом) принято к производству соответствующего суда.

Однако, предварительный договор купли-продажи между ...........14 И.С. и ООО "НестерТВ" заключен ...........

Таким образом, спорный договор заключен между ...........15 И.С. и ООО "НестерТВ" после принятия Арбитражным судом Краснодарского.края заявления о признании ООО "НестерТВ" несостоятельным (банкротом).

Лицу, совершающему какую-либо сделку, направленную на приобретение недвижимого имущества, необходимо проявлять должную осмотрительность при выборе продавца или застройщика.

По информации, имеющейся в департаменте, администрацией муниципального образования город-курорт г. Геленджик (далее администрация г. Геленджик) ООО "НестерТВ" выдано разрешение на строительство от .......... жилого комплекса "................" на земельном участке с кадастровым номером: ........, расположенным по адресу: ............

Департаментом по архитектуре и градостроительству Краснодарского края, в рамках проведения анализа соблюдения градостроительного и земельного законодательства администрацией г. Геленджик при выдаче вышеуказанного разрешения на строительство установлено, что соответствующее разрешение на строительство было выдано администрацией г. Геленджик в нарушение требований, установленных частью 3 статьи 57.3, частью 1 и пунктом 2 части 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В связи с изложенным, разрешение на строительство от .......... ........ отменено на основании приказа администрации г. Геленджика от .......... ........

В рамках дела № A32-8713/2025, Арбитражным судом Краснодарского края рассмотрены требования ООО "НестерТВ" об отмене приказа администрации г. Геленджика от .......... ........

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2025 по делу № А32-8713/2025, в удовлетворении заявленных требований ООО "НестерТВ" отказано.

Указанное решение Арбитражного суда Краснодарского края оставлено без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2025 года.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "НестерТВ", Арбитражным судом Краснодарского края в настоящее время рассматривается заявление администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о сносе объектов незавершенных строительством, расположенных на земельном участке с кадастровым номером: ........

В связи с чем, в случае удовлетворения вышеуказанного заявления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, в силу пункта 12 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013) действие Федерального закона №. 214-ФЗ распространяться не будет.

...........16 И.С. в адрес ООО "НестерТВ" направлялись уведомление и заявление о расторжении предварительного договора купли продажи от .......... ........, в своем заявлении ...........17 И.С. в качестве основания для расторжения соответствующего договора указывала на то, что в нарушение спорного договора, ООО "НестерТВ" не заключило с ...........18 И.С. договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, данный факт служит подтверждением того, что ...........19 И.С. признавала спорный договор предварительным, а не основным.

Более того, в спорном договоре отсутствует существенное условие договора участия в долевом строительстве в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ, а именно отсутствуют сведения о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, в связи с чем признать его договором участия в долевом строительстве и признать, что между сторонами сложились отношения по договору долевого участия в строительстве, не предоставляется возможным.

Кроме того, положениями главы 12 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены понятие, порядок и сроки применения исковой давности для защиты прав по иску лица, право которого нарушено.

Таким образом, к правоотношениям, рассматриваемым в рамках настоящего спора, применим общий срок исковой давности - три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из материалов дела следует, что ...........20 С.И. должна была знать о том, что ООО "НестерТВ" осуществляет привлечение денежных средств граждан для строительства объекта на земельном участке, расположенным по адресу: ............, в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ.

При таких обстоятельствах, поскольку истцу было известно о нарушении своего права за пределами установленного законом срока исковой давности, исковые требования не подлежат удовлетворению и по основанию пропуска срока исковой давности без уважительных на то причин.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 21 октября 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в иске ...........21 И.С. к ООО «Нестер ТВ», третье лицо администрация МО г.к. Геленджик, департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края о признании предварительного договора купли – продажи договором долевого участия в строительстве, понуждении произвести государственную регистрацию договора – отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, но может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 3 месяцев в кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Мотивированная часть определения изготовлена 13 марта 2026 года

Председательствующий: Л.В. Кияшко.

Судьи: И.А. Остапенко.

С.В. Песецкая.