Апелляционное определение № 33-43422/2025 от 30 ноября 2025 г.

Судья: фио Дело <данные изъяты>

50RS0<данные изъяты>-62


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты> 1 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Ситниковой М.И.,

судей Асташкиной О.В., фио,

при помощнике судьи фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску фио к Администрации городского округа <данные изъяты> о расторжении договора аренды земельного участка

по апелляционной жалобе Администрации городского округа <данные изъяты> на решение Воскресенского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>

заслушав доклад судьи фио,

установила:

фио обратился в Воскресенский городской суд с исковым заявлением к Администрации городского округа <данные изъяты> о расторжении договора <данные изъяты>/торги от <данные изъяты> аренды земельного участка с кадастровым <данные изъяты>, площадью 794 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>.В обоснование иска указано, что <данные изъяты> между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка по результатам торгов <данные изъяты>/торги. Согласно условиям договора, земельный участок передается арендатору для ведения личного подсобного хозяйства. Договор заключен на срок 20 лет с <данные изъяты> по <данные изъяты> По акту приема-передачи от <данные изъяты> земельный участок передан истцу. Вместе с тем, арендатор не имеет возможности использовать земельный участок по назначению ввиду невозможности попасть на земельный участок из-за отсутствия подъездного пути к земельному участку; отсутствует подключение электроэнергии, стоимость подключения для истца составляет 330 317,32 рублей. Таким образом, использование земельного участка по целевому назначению, которое указано в договоре аренды, невозможно, с учетом вида использования земельного участка, истец лишен возможности использовать земельный участок для цели, с которой был заключен спорный договор. В связи с этим истец обратился к ответчику с предложением расторгнуть договор аренды, на что в ответе указано, что оснований для досрочного расторжения договора, не имеется. В адрес истца также поступила претензия ответчика о выплате задолженности по договору в связи с неисполнением обязательства по его оплате, в размере 75 653,65 руб. (сумма основного долга за период с <данные изъяты> по <данные изъяты>) и пени в размере 3 831,90 руб.

Истец фио, извещенный о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, представив заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, где также указал, что на заявленных исковых требованиях настаивает в полном объеме

В судебное заседание представитель Администрации городского округа <данные изъяты> по доверенности фио, извещенная о времени и месте слушания дела, не явилась, представив суду письменные возражения, в которых просила суд в удовлетворении исковых требований отказать. В письменных возражениях содержится ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Решением Воскресенского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> иск удовлетворен. Расторгнут договор аренды земельного участка, заключаемый по результатам проведения торгов <данные изъяты>/торги от <данные изъяты>, заключенный между Администрацией городского округа <данные изъяты> и фио в отношении земельного участка с кадастровым <данные изъяты>, площадью 794 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

С постановленным решением не согласилась администрация городского округа Воскресенск, подали апелляционную жалобу, в которой просили об отмене принятого решения, как незаконного и необоснованного.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы жалобы, выслушав пояснения участников процесса, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, для отмены обжалуемого решения, при этом исходит из следующего.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Статья 620 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации <данные изъяты> (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ <данные изъяты>, указано, что согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Судом установлено и из материалов дела следует, что между администрацией городского округа <данные изъяты> и фио по результатам аукциона № АЗГЭ-ВОС/24-669 от <данные изъяты> заключен договор аренды земельного участка <данные изъяты>/торги от <данные изъяты>.

Предметом договора является земельный участок площадью 794 кв. м, кадастровый <данные изъяты>, местоположение: <данные изъяты>; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства. Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставляется для использования в соответствии с видом разрешенного использования «Для личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)». Ограничений в использовании земельного участка нет, сведений о правах третьих лиц на него у арендодателя не имеется (п. 1.3 договора). Срок аренды земельного участка устанавливается на 20 лет с <данные изъяты> по <данные изъяты> (пункт 2.1 договора), арендная плата составляет 144 774,69 рублей в год, вноситься ежемесячно по 12 064,56 руб. (пункт 3.4.). Обязанность арендатора использовать земельный участок исключительно в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования прописана в пункте 4.4.1. договора аренды.

Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> имеет вид разрешенного использования - для личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок).

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от <данные изъяты> № П/0412, описание вида разрешенного использования с ко<данные изъяты>.1 «ведение личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» предусматривает размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с ко<данные изъяты>.1; производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.

Приходя к выводу об удовлетворении требований фио, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела был установлен факт отсутствия подъездных путей к арендованному истцом земельному участку, а также отсутствие подключения электроэнергии к земельному участку истца, что, по мнению суда первой инстанции, препятствует использованию земельного участка по целевому назначению – для ведения подсобного хозяйства, и, тем самым, основанием для расторжения договора по требованию арендатора в судебном порядке в соответствии с п. 2 ст. 620 ГК РФ.

Судебная коллегия с указанными выводом суда первой инстанции согласиться не может, полагая его ошибочным и не основанном на требованиях действующего законодательства.

Так, п.2 ст.620 ГК РФ, на который ссылается истец, а равно суд первой инстанции, предусматривает, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что договор аренды от <данные изъяты> между Администрацией городского округа Воскресенск и фио был заключен по результатам проведения торгов. В договоре были отражены все необходимые характеристики земельного участка. Условиями договора было предусмотрено, что топографическая съемка земельного участка не проводилась (п.1.6). При этом, из условий договора не усматривается, что земельный участок при его передаче в аренду имел, либо должен был иметь подключение к коммуникациям, включая подключение электроэнергии к земельному участку.

В дело представлено постановление от <данные изъяты><данные изъяты> об утверждении внесения изменений в правила землепользования и застройки территории городского округа Воскресенск, а также постановление от <данные изъяты> об утверждении схемы расположения земельного участка с приложением межевого плана и заключение кадастрового инженера.

Земельный участок был передан истцу по акту приема-передачи в установленном порядке, в акте указано, что состояние земельного участка арендатора устраивает, претензий не имеется.

Впервые в претензией к ответчику о досрочном расторжении договора истец обратился лишь в декабре 2024года, т.е. спустя более, чем полгода после его заключения, при этом каких-либо допустимых и относимых доказательств того, что на момент заключения договора от <данные изъяты> он не был или не мог быть ознакомлен с состоянием земельного участка, приобретаемого в аренду, а равно с состоянием подъездных путей к данному земельному участку, в соответствии со ст.56 ГПК РФ истцом ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено. Договор аренды данного земельного участка истцом был заключен добровольно и на указанных в нем условиях.

Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что представленными истцом в материалы дела документами объективно не подтвержден ни факт отсутствия подъездных путей к земельному участку, являющемуся предметом спорного договора аренды, ни факт невозможности его использования по целевому назначению по указанным им основаниям.

С учетом изложенного, основания для расторжения договора аренды от <данные изъяты> по указанным истцом основаниям объективно отсутствовали, доказательства наличия оснований для его расторжения по приведенным истцом доводам не представлены, иных оснований для расторжения договора аренды истцом не было указано, а встречных требований о расторжении такого договора со стороны арендодателя, в том числе ввиду наличия задолженности по арендной плате, заявлено не было, в связи с чем принятое от <данные изъяты> подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного,

руководствуясь ст.ст.199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Воскресенского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить.

Постановить по делу новое решение.

Иск фио к Администрации городского округа <данные изъяты> о расторжении договора аренды земельного участка оставить без удовлетворения.

Апелляционную жалобу Администрации городского округа <данные изъяты> удовлетворить.

Председательствующий судья

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15.12.2025года