Решение № 2-1269/2017 2-1269/2017~М-1259/2017 М-1259/2017 от 12 декабря 2017 г. по делу № 2-1269/2017

2-1269/17


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Борисоглебск 13 декабря 2017 года

Борисоглебский городской суд Воронежской области в составе:

председательствующего - судьи Ишковой А.Ю.,

при секретаре Стрельченко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО3 к Закрытому акционерному обществу «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» о признании действительным договора застройки, дополнительного соглашения к нему, признании права собственности на квартиру,

установил:

истец ФИО3 обратился в суд с иском, указывая, что он заключил с организацией ТЭПКЦ «ХОКО» 20.03.1997 г. договор № 12533 на строительство индивидуального коттеджа в <адрес>. По условиям договора организация взяла на себя обязательство по отводу земельного участка, подготовке проектно-сметной документации на строительство коттеджа, организации строительства коттеджа - вариант № ЛАД-4, общей площадью 196,07 кв.м..

Истец также указывает, что обязательства по строительству коттеджа были приняты ответчиком. В дальнейшем, отказавшись от строительства коттеджа, истец изменил предмет договора и вместо коттеджа Протоколом № 13 от 20.11.2004г. было утверждено решение Наблюдательного Совета ЗАО ПО ТЭПКЦ «ХОКО» о выделении ему строящейся квартиры в многоквартирном жилом доме. Выделение квартиры взамен коттеджа было закреплено Дополнительным соглашением от 11.07.2009г. Квартира была заселена семьей истца.

Как указывает истец в иске, все обязательства по погашению имеющейся задолженности по исполнению договорных обязательств им выполнены, 12 октября 2017 года решением Наблюдательного Совета ЗАО ПО ТЭПКЦ «ХОКО» (протокол № 2), квартира № в доме № по <адрес>, была передана ФИО3 в собственность.

Актом приема-передачи данной квартиры от 12 октября 2017 г. подтверждено, что взаимные обязательства сторонами выполнены, так как имущество в виде квартиры истцу передано по вышеуказанному акту приема-передачи.

По утверждению истца, взаимных претензий между ним и ответчиком нет. В суд истец обращается из-за отсутствия подтверждения легитимности правоустанавливающих документов застройщика, необходимых для регистрации права собственности на указанную квартиру в соответствии со ст. 219 ГК РФ.

Также истец утверждает, что ввиду неподтверждения легитимности ряда документов, в государственной регистрации права на приобретенное недвижимое имущество ему отказано.

Как указывает истец в иске, основанием для отказа в регистрации послужило следующие: в соответствии со ст. 18 Закона №122-ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным действующим законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Также истец указывает, что доводами отказа является то, что договор от 20.03.1997 г. № 12533 на строительство индивидуального коттеджа в <адрес> заключался с одной стороны, ТЭПЦК «ХОКО» в лице директора ФИО1 действующего на основании Устава и с другой стороны истцом – ФИО3, то есть до вступления в законную силу ФЗ «О государственной регистрации недвижимости и сделок...» от 1997г.

Согласно представленной выписке из ЕГРЮЛ от 17.05.2014г., выданной МИФНС № 3 по Воронежской области, полномочия ФИО1 можно подтвердить только с 20.02.1992г., причем как директора ТЭПКЦ «ХОКО». С точки зрения регистратора Росреестра не подтверждаются полномочия лица, подписавшего договор, не указана в договоре организационно-правовая форма юридического лица, с которым был подписан договор застройки 1997г.

По утверждению истца, право собственности ответчика на указанную квартиру не зарегистрировано, хотя он выполнял функцию подрядчика. Правоотношения между семьей истца и застройщиком существуют длительное время, а именно с 1997г. Спорной квартирой истец и его семья пользуются с 2010 года.

По мнению истца, перечисленные несоответствия в документах препятствуют регистрации права собственности в установленном законом порядке, создают правовую неопределенность в отношении владения квартирой, поэтому он вынужден обратиться в суд.

На основании ст.ст. 12, 218 ГК РФ, ст.ст. 131,132 ГПК РФ истец просит:

1. Признать действительным Договор от 20.03.1997 г. №12533 на строительство индивидуального коттеджа в <адрес>, заключенный с одной стороны - организацией ЗАО ТЭПКЦ «ХОКО», в лице директора ФИО1 действовавшего на основании Устава «ХОКО», именуемого Исполнителем, с другой стороны –им, именуемым Заказчиком, по которому переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» приняла обязательство осуществить строительство индивидуального коттеджа вариант № ЛАД-4, общей площадью 196,07 кв.м. в <адрес>, а он должен был оплатить стоимость выполненных работ.

2. Признать действительным Дополнительное Соглашение от 11 июля 2009 года, заключенное к Договору № 12533 от 20.03.1997 г. на строительство индивидуального коттеджа в городе <адрес> с одной стороны - ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ ХОКО», в лице генерального директора ФИО1., действовавшего на основании Устава ЗАО ТЭПКЦ «ХОКО», с другой стороны – ФИО3, именуемым Заказчиком, по которому ЗАО ПО ТЭПКЦ «ХОКО» приняло на себя обязательство взамен коттеджа осуществить строительство квартиры в многоквартирном доме, а он должен был оплатить стоимость выполненных работ.

3. Признать за истцом право собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 57,5 кв.м.

ФИО3, представитель ответчика - ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО», а также представитель Администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области, привлеченной судом к участию в деле в качестве третьего лица (л.д.2), в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. От истца и представителя ответчика поступило заявление с просьбой дело рассмотреть в их отсутствие. Истец иск поддерживает, ответчик иск признает.

Исследовав представленные материалы, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 20.03.1997 г. между ФИО3 и организацией ЗАО ТЭПКЦ «ХОКО» был заключен договор на строительство индивидуального коттеджа в <адрес> № 12533, в соответствии с которым, ЗАО ТЭПКЦ «ХОКО» приняло на себя обязанность по строительству индивидуального коттеджа вариант № ЛАД-4, общей площадью 196,07 кв.м., в том числе, жилой – 61,05 кв.м., а истец принял на себя обязательство по оплате работ по строительству коттеджа (л.д.10-11).

11 июля 2009 г. было заключено дополнительное соглашение к договору между ФИО3 и ЗАО ТЭПКЦ «ХОКО», которым в вышеуказанный договор были внесены изменения, в том числе, в части корректировки стоимости работ с учетом инфляции, а также изменен и сам предмет договора: вместо коттеджа ЗАО ТЭПКЦ «ХОКО» обязуется осуществить строительство квартиры (л.д.12).

На основании протокола № 5 наблюдательного совета ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» от 12 октября 2017 года, во исполнение обязательств по договору и дополнительному соглашению, ФИО3 была передана в собственность двухкомнатная квартира общей площадью 57,5 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>. Во исполнение договора № 12533 от 20.03.1997 года составлен акт приема-передачи вышеуказанной квартиры.

В соответствии с Уведомлением об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости запрашиваемых сведений от 19.09.2017 года №, сведения о зарегистрированных правах на спорную квартиру отсутствуют.

То есть, право собственности ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» не зарегистрировано в установленном законом порядке.

В соответствии с п.1 ст.218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В судебном заседании установлено, что земельный участок площадью 1,84 га, расположенный в <адрес>, решением главы администрации г. Борисоглебска и Борисоглебского района № 906 от 18.07.1995 года был предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование АО ТЭПКЦ «ХОКО». Право организации на пользование земельным участком зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается Свидетельством № 12377 от 06.02.1996 года.

Выстроенному многоквартирному жилому дому, расположенному в <адрес>, Постановлением Администрации города Борисоглебска – района № 50 от 13.01.2004 года присвоен номер: <адрес>

Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома суду не представлено.

При оценке соблюдения требований строительно – технических и иных норм при его возведении суд учитывает следующее.

Согласно представленным документам, у Закрытого акционерного общества «Переселенческая организация Творческий экспериментально-производственный коммерческий центр «ХОКО» имеются:

- государственная лицензия на осуществление строительной деятельности (серия ВВБ.51, № 000365.1000);

- лицензия № ФЛЦ 36000343 от 08.04.1999 г. на разрешение осуществления проектных работ;

- лицензия № ФЛЦ 36002807 от 10.09.2001 г. на разрешение осуществления деятельности по строительству зданий и сооружений;

- лицензия № ФЛЦ 36001527 от 08.08.2000 г. на разрешение осуществления деятельности по инженерно-геодезическим изысканиям;

- лицензия №ГС-1-36-02-22-0-3604011716-000649-2 от 26.04.2002 г. на разрешение осуществления деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом;

- лицензия № ФЛЦ 36000342 от 08.04.1999 г. на разрешение осуществления п. 28. Контроль качества строительно-монтажных работ, п. 31. Выполнение функций заказчика, п. 42. Проектный, технологический и строительный инжиниринг.

Относительно строительства и благоустройства жилого дома № по <адрес> у Закрытого акционерного общества «Переселенческая организация Творческий экспериментально-производственный коммерческий центр «ХОКО» имеются следующие документы:

- разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № 10 всех видов на девять пятиэтажных домов, выданное Инспекцией государственного архитектурно – строительного надзора города Борисоглебск Воронежской области 15.08.1996 года;

- технические условия № 91/09 на газоснабжение жилых домов № по <адрес>;

- акт технического обследования подземного газопровода №34 от 18.09.2009 г. жилых домов № по <адрес>;

- акт приемки работ по герметизации вводов инженерных коммуникаций в существующую систему здания <адрес>, от 21.09.2009 г.;

- акт осмотра электроустановки № 446-Э от 26.11.2009 г.;

- акт проверки расчетных приборов учета электрической энергии от 08.06.2015 г.;

- разрешение на допуск в эксплуатацию энергоустановки № 446-Э от 26.11.2009 г.;

- предварительные технические условия 17/06 на газоснабжение 2-х пятиэтажных домов с мансардой № и № с установкой теплогенераторов с закрытой камерой сгорания по <адрес>;

- заключение № 28 Минтопэнерго РФ ОАО «Воронежоблгаз» от 10.10.2009 г.;

- акт о выполнении технических условий МУП «Борисоглебская горэлектросеть», согласно которому объект (<адрес>) готов для предъявления Государственному инспектору Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор), для получения разрешения на допуск в эксплуатацию электроустановки;

- акт первичного обследования технического состояния дымовых и вентиляционных каналов в <адрес> от 30.07.2009г.;

- акт сдачи-приемки НУ «Жилсервис» от 24.01.2007г. газоснабжения двух жилых домов по <адрес>;

- технические условия МУП «Борисоглебская городская электрическая сеть» от 10.07.2008г. № 65 на внешнее эл. Снабжение и технологическое присоединение двух многоэтажных жилых домов, расположенных в <адрес>

Кроме того в материалах дела имеется технический паспорт жилого помещения (квартиры) № в <адрес> лит А от 16 февраля 2014 года, согласно которому, общая площадь данной квартиры составляет 57,5 кв.м., жилая – 32,6 кв.м..

По делу была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза для определения соответствия квартиры № в доме № расположенном по адресу: <адрес>, строительно-техническим, архитектурным, противопожарным, санитарно-техническим нормам в области жилищного строительства и архитектуры.

Заключением эксперта от 01 декабря 2017 года установлено следующее.

Квартира № 2-х комнатная. В её составе 6 помещений, из них: 2 жилые комнаты - общая № 5 площадью 20,3 кв.м., спальня № 6 площадью 12,3 кв.м. и 4 подсобных с функциональным назначением - прихожая № 1 площадью 10,1 кв.м., санузел № 2 площадью 1,7 кв.м., ванная № 3 площадью 3,6 кв.м. и кухня № 4 площадью 9,5 кв.м.. Всего: общей площадью 57,5 кв.м., из них жилой - 32,6 кв.м..

В планировке квартиры в соответствии с требованиями СНиП жилые комнаты непроходные, а также изолированная кухня и раздельные санузлы. В составе квартиры имеется лоджия с выходом из кухни № 4 и балкон с выходом из комнаты № 5. Согласно проектному решению выход из квартиры на лестничную площадку изначально осуществляется через общий коридор, рассчитанный для 4-х квартир. В составе помещений квартиры № отсутствует кладовая (или встроенный шкаф), в связи с чем, для хозяйственных целей в жилом доме для каждой квартиры предусмотрены помещения подвала.

Кухня оборудована кухонной мойкой и 4-х конфорочной газовой плитой для приготовления пищи; ванная комната - ванной и умывальником, туалет (санузел) - унитазом и раковиной.

Экспертом также установлено, что габариты и площади всех помещений квартиры с учётом функционального назначения каждого из них, соответствуют требованиям строительных норм, а именно: площадь общей комнаты № 5 (с числом комнат в квартире две и более) составляет не менее 16,0 кв.м., площадь спальни № 6 (для двух человек) - составляет не менее 10,0 кв.м. и площадь кухни № 4 составляет не менее 8,0 кв.м.. А также, все помещения с учётом требований эргономики соответствуют в части расстановки необходимого набора мебели и размещения кухонного, топочного и санитарно-бытового оборудования. Высота потолков всех помещений квартиры соответствует требуемой, равной не менее 2,5 метров.

Окна в жилых комнатах, в том числе предназначенной для сна, расположены на высоте не более 1,0 м от уровня пола, что соответствует предъявляемым требованиям. Габариты дверных проёмов соответствуют требуемым ГОСТам и требованиям норм пожарной безопасности, как эвакуационных путей жилых зданий. Направление открывания дверей, входных в квартиру осуществляется: наружу - металлические, вовнутрь - деревянные, открывание дверей межкомнатных - не нормируется.

При визуальном осмотре никаких деформаций и разрушений строительных конструкций квартиры не выявлено.

Эксперт также указал, что в соответствии с санитарно-эпидемиологическими требованиями кухня № 4 и все жилые комнаты имеют естественное нормативное освещение. Продолжительность инсоляции жилых комнат в данной квартире не обеспечена ввиду особенностей проектного решения поэтажного размещения квартир.

Квартира жилого дома газифицирована в соответствии с требованиями норм газоснабжения многоэтажных (до 5-ти этажей) жилых домов. Ввод сетевого газопровода осуществлён в кухню № 4, где установлено газовое оборудование: 4-х конфорочная плита и настенный газовый котёл марки «Протерм».

Квартира отапливается индивидуальной системой местного водяного отопления. Температура внутреннего воздуха во всех помещениях квартиры в течение всего отопительного периода обеспечивается в допустимых пределах требуемых параметров. Температурно-влажностный режим соблюдается; воздухообмен обеспечивается; конденсат отсутствует.

Для отвода продуктов сгорания от газового котла и в целях вентиляции кухни и санузлов предусмотрены дымовентиляционные каналы в стенах дома.

Холодное водоснабжение и канализация в квартире осуществляются централизованно (в соответствии с проектной документацией). Горячее водоснабжение автономное - от теплообменника газового котла.

Электрооборудование квартиры выполнено в соответствии с требованиями Правил устройства электроустановок (ПУЭ) РД 34.21.122-87, ВСН 59-88.

Требования пожарной безопасности в квартире соблюдены, а также относятся и предъявляются в целом ко всему многоквартирному жилому дому.

На основании изложенного экспертом ФИО2. сделан вывод о том, что квартира № общей площадью 67,5 кв.м., из них жилой - 32,6 кв.м., расположенная по адресу: <адрес> соответствует строительным, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам, предъявляемым нормативными документами к зданиям жилым многоквартирным в области многоэтажного жилищного строительства

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

А, согласно ст. 420 ГК РФ:

1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

2. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

3. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

4. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.

При этом, в соответствии со ст. 431 ГК РФ, в редакции, действовавшей по состоянию на момент заключения договора, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

А, согласно п.п. 1 и 2 ст. 434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Поскольку претензий по договору на строительство от 20 марта 1997 г. и дополнительному соглашению к нему от 11 июля 2009 г. стороны друг к другу не имеют, обязательства обоюдно выполнены, расчет произведен полностью, а также учитывая заявленное признание иска представителями ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» (в силу ст. 39, ч.3 ст. 173 ГПК РФ), суд полагает, что договор на строительство индивидуального коттеджа общей площадью 196,07 кв. м, жилой – 61,05 кв. м, в <адрес> № 12533, заключенный 20.03.1997 года между организацией ЗАО ПО ТЭПКЦ «ХОКО» и ФИО3, и дополнительное соглашение к нему, заключенное 11.07.2009 года, следует признать действительными, а за ФИО3 следует признать право собственности на переданный ему объект недвижимости – квартиру.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Удовлетворить исковые требования ФИО3.

Признать договор на строительство индивидуального коттеджа вариант ЛАД-4 общей площадью 196,07 кв.м., жилой – 61,05 кв.м., в <адрес> № 12533, заключенный 20.03.1997 года между организацией ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО», в лице директора ФИО1., и ФИО3, действительным.

Признать дополнительное соглашение к договору на строительство индивидуального коттеджа от 11.07.2009 года, заключенное в городе Борисоглебске между организацией ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО», в лице директора ФИО1, и ФИО3, действительным.

Признать за ФИО3 право собственности на квартиру общей площадью 67,5 кв. м., жилой – 32,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Воронежский областной суд.

Председательствующий п/п