Решение № 2-105/2017 2-105/2017~М-104/2017 2-2-105/2017 М-104/2017 от 26 сентября 2017 г. по делу № 2-105/2017

Дело № 2-2-105/2017


Решение

Именем Российской Федерации

27 сентября 2017 года село Балтай

Саратовская область

Базарно-Карабулакский районный суд Саратовской области в составе председательствующего судьи Верейкина А.А.,

при секретаре Джанунц Н.М.,

с участием: представителя истца - помощника прокурора Балтайского района Саратовской области Артюхова А.В., представителя ответчика – администрации Балтайского муниципального района Саратовской области по доверенности ФИО1, представителей ответчика ФИО2 по доверенностям ФИО3, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Балтайского района Саратовской области в интересах неопределенного круга лиц к администрации Балтайского муниципального района Саратовской области и ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков,

установил:

прокурор Балтайского района Саратовской области обратился в суд с исковым заявлением в интересах неопределенного круга лиц к администрации Балтайского муниципального района Саратовской области (далее по тексту – администрация), ФИО2, в котором просит признать недействительным договор № 4 купли-продажи объекта недвижимости от 10.02.2017 года (далее по тексту – договор от 10.02.2017 года), заключенный между администрацией и ФИО2, применить последствия недействительности ничтожной сделки, исключить из Единого государственного реестра прав недвижимости сведения о регистрации права собственности за ФИО2 на земельные участки с кадастровыми номерами 64:07:040101:2848, 64:07:040101:2849.

В обоснование требований прокурор указывает, что прокуратурой района проведена проверка исполнения законодательства о землепользовании, в ходе которой установлено следующее. Согласно договора от 10.02.2017 года, заключённого между администрацией и ФИО2, последний приобрел земельные участки с кадастровыми номерами 64:07:040101:2848, 64:07:040101:2849. На земельном участке с кадастровым номером 64:07:040101:2849, площадью 43004 м2 из земель населённых пунктов с разрешённым использованием «для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий» расположены: нежилое здание (свинарник), площадью 2475,5 м2, кадастровый номер 64:07:040101:2076; нежилое здание (свинарник маточник), площадью 2004,3 м2, кадастровый номер 64:07:040101:2077. Таким образом, общая площадь объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, составляет 4479,8 м2. По договору купли-продажи от 01.10.2014 года указанные выше нежилые здания приобретены на праве собственности ФИО2

На земельном участке с кадастровым номером 64:07:040101:2848, площадью 78 943 м2 из земель населённых пунктов с разрешённым использованием «для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий» расположены: нежилое здание (коровник), площадью 2195 м2, кадастровый номер 64:07:040101:2185; нежилое здание (коровник № 2), площадью 1793 м2, кадастровый номер 64:07:040101:2186. Таким образом, общая площадь объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, составляет 3988 м2. По договору купли-продажи от 01.10.2014 года указанные выше нежилые здания приобретены на праве собственности ФИО2

Постановлением администрации от 09.02.2017 года № 65 ФИО2 в связи с государственной регистрацией права собственности на объекты недвижимого имущества предоставлено право выкупа вышеуказанных земельных участков. 10.02.2017 года между администрацией и ФИО2 заключен договор купли-продажи, который прошёл регистрацию в органах Росреестра. Как следует из правил землепользования и застройки села Садовка, где расположены спорные земельные участки, утверждённых решением Совета депутатов Балтайского муниципального образования от 26.11.2012 года № 191 (действовавшим на момент предоставления земельного участка), земельные участки с кадастровыми номерами 64:07:040101:2849 и 64:07:040101:2848 находятся в зоне СХ-2 (зона объектов сельскохозяйственного назначения). При этом правила землепользования и застройки села Садовка не содержат указания на предельные размеры земельных участков, находящихся в зоне СХ-2.

Вместе с тем, на земельном участке с кадастровым номером 64:07:040101:2848 расположен объект недвижимости - артезианская скважина с кадастровым номером 64:07:000000:587 (64:07:040101:2821), который по заявлению администрации от 12.08.2014 зарегистрирован в муниципальную собственность Балтайского муниципального района. Указанный объект недвижимости фактически использует ООО «Спектр» для водоснабжения села Садовка. Земельное законодательство не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, в собственность лишь одного из собственников здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке. Кроме того, оформление права частной собственности на земельный участок, на котором расположены объекты муниципального недвижимого имущества, препятствует надлежащему использованию муниципального имущества и может привести к неблагоприятным социальным последствиям.

Кроме того, при предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 64:07:040101:2849 и 64:07:040101:2848 нарушен принцип соразмерности земельного участка находящимся на нём объектам недвижимости. Так, площадь находящихся на земельных участках объектов недвижимости составляет 4 479,8 и 3 988 м2, или 10,4 и 5,1 % от площади земельных участков, что привело к несоразмерности площади земельных участков площади находящихся на них объектов недвижимости. Документов, подтверждающих необходимость предоставления ФИО2 всей площади земельных участков, не имеется, а свободная от зданий территория участков ФИО2 не используется. При этом нарушены интересы Балтайского муниципального района, поскольку он лишился права распоряжаться земельным участком, получать прибыль. Также нарушаются права неопределённого круга лиц на получение указанных земельных участков, а также создается угроза нарушения прав неопределённого круга лиц на водоснабжение, осуществляемое посредством артезианской скважины.

Исходя из указанных обстоятельств, прокурор полагает, что договор от 10.02.2017 года не соответствует требованиям закона и является ничтожной сделкой.

Представителем ответчика - администрации представлен отзыв на исковое заявление, согласно которого полагает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям (т. 2 л.д. 145-147). В соответствии с Земельным кодексом РФ, земельный участок формируется только в соответствии с проектом межевания или, если проект межевания не утвержден, схемой расположения земельного участка. Также Земельный кодекс РФ не содержит критериев для определения границ земельного участка и ограничений по его площади не устанавливает. Земельные участки с кадастровым номерами 64:07:040101:2848 и 64:07:040101:2849 в соответствии с Правилами землепользования и застройки села Садовка Балтайского района относятся к территориальной зоне СХ-2 (зона объектов сельскохозяйственного назначения), которые в свою очередь не содержат указания на предельные размеры земельных участков, находящихся в указанной зоне. Как следует из регистрационного дела, артезианская скважина, которая является собственностью Балтайского муниципального района, имеет два кадастровых номера: 64:07:040101:2821, 64:07:000000:587, и расположена в границах земельного участка с кадастровым номером 64:07:040101:2848. Исходя из вышеизложенного, администрация просит суд: требования прокурора, относительно нахождения артезианской скважины в границах земельного участка с кадастровым номером 64:07:040101:2848, удовлетворить; В удовлетворении требования прокуратуры относительно несоразмерности площади земельных участков с кадастровыми номерами 64:07:040101:2849 и 64:07:040101:2848 - отказать.

Ответчиком ФИО2 представлен отзыв на исковое заявление, согласно которого полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям (т. 2 л.д. 222, 241, т. 3 л.д. 73-74). Согласно искового заявления прокурора основанием для признания сделки недействительной являются два обстоятельства: земельные участки, предоставленные ФИО2, не соразмерны площадям объектов недвижимости, находящимся на них; на земельном участке с кадастровым номером 64:07:040101:2848 расположен объект недвижимости - артезианская скважина, зарегистрированная на праве собственности за Балтайским муниципальным районом. Указанные обстоятельства, по мнению истца, нарушают положения Земельного кодекса РФ, затрагивают интересы муниципального образования и неопределенного круга лиц. Однако, как следует из постановления администрации № 65 от 09.02.2017 года и договора купли-продажи от 10.02.2017 года, спорные земельные участки предоставлены ФИО2 для целей размещения объектов недвижимости сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий. Согласно правилам землепользования села Садовка указанные земельные участки относятся к территориальной зоне СХ-2 (зона объектов сельскохозяйственного назначения). В силу положений Земельного кодекса РФ сельскохозяйственные угодья – это пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Таким образом, предоставленные земельные участки выделены ФИО2 не только для использования их под эксплуатацию зданий и сооружений, находящихся у него на праве собственности, а для осуществления и ведения полноценной сельскохозяйственной деятельности. На данных участках находятся не только объекты недвижимости, но и иные объекты, которые не признаются недвижимым имуществом, такие как: летняя дойка, силосная яма, территория, отведенная для хранения сена (навесы), территория, отведенная для выгула и корма скота. Указанные объекты являются целостным комплексом, относящимся к сельхозугодиям, необходимым для ведения сельского хозяйства, по этой причине, предоставление земельных участков не может быть признано несоразмерным объектам и целям их использования. Ответчик - ФИО2 с 26.12.2016 года является индивидуальным предпринимателем, основным видом деятельности которого является сельскохозяйственная, а именно: выращивание зерновых (кроме риса), зернобобовых культур и семян масличных культур; разведение молочного крупного рогатого скота, производство сырого молока; разведение свиней; смешанное сельское хозяйство. На земельном участке с кадастровым номером 64:07:040101:2849 находятся: 2 свинарника, складские помещения, сооружения для хранения и содержания сельскохозяйственного инвентаря, а также загоны - калды для содержания, выгула скота в летнее время. На земельном участке с кадастровым номером 64:07:040101:2848 располагаются: 2 коровника, складские помещения для хранения кормов, навесы для хранения сена, соломы, сооружения для хранения и содержания сельскохозяйственного инвентаря, летняя дойка, загон для содержания, выгула, кормления скота в летнее время, силосная яма. Также данный земельный участок используется в качестве пастбищ. Вспомогательные сооружения располагаются по всему периметру спорных земельных участков. К тому же за спорные земельные участки ответчик исправно уплачивает земельный налог, в связи с чем, изъятие земель нанесет ущерб также местному бюджету района. Имеющаяся площадь спорных земельных участков, является необходимой для обслуживания и эксплуатации объектов недвижимости.

Представитель истца - помощник прокурора Балтайского района Саратовской области Артюхов А.В. в судебном заседании заявленные требования поддержал. Вместе с тем не поддерживал исковые требования по тому основанию, что на земельном участке с кадастровым номером 64:07:040101:2848 находится объект недвижимого имущества - артезианская скважина с кадастровым номером 64:07:000000:587, поскольку указанное обстоятельство установлено судебной экспертизой. Доводы о несоразмерности площади земельных участков площадям находящихся на них объектов недвижимости поддерживал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика администрации - ФИО1, представители ответчика ФИО2 - ФИО3, ФИО4 в судебном заседании полагали, что заявленные требования удовлетворению не подлежат по основаниям, изложенным в отзывах на исковое заявление.

Ответчик ФИО2, представители третьих лиц – ООО «Спектр», Управления Росреестра по Саратовской области, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, уважительность причин неявки суду не сообщили. Ранее представитель Управления Росреестра по Саратовской области просил рассмотреть дело без его участия (т. 1 л.д. 224-225).

Согласно статье 6.1 ГПК РФ судопроизводство в судах и исполнение судебного постановления осуществляется в разумные сроки.

В силу статей 35, 38 ГПК РФ лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные Гражданским процессуальным кодексом РФ, другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве. Стороны пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности.

На основании статьи 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему выводу и по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 17 Конституции РФ признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права.

Статья 35 Конституции РФ определяет, что каждый может иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно статье 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находится в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Часть 2 и 3 статьи 36 Конституции РФ указывает, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяется на основе федерального закона.

В соответствии со статьёй 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьёй 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу статьи 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Исходя из вышеназванных положений закона сторона по делу, самостоятельно определяет характер правоотношений, и если считает, какое-либо его право нарушено, то определяет способ его защиты в соответствии со статьёй 12 ГК РФ, а суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

В силу статьи 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу части 3 статьи 123 Конституции РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, истец и ответчик должны представить суду доказательства, необходимые для всестороннего, полного и объективного выяснения действительных обстоятельств возникшего спора.

В соответствии со статьёй 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В судебном заседании установлено, что прокуратурой Балтайского района Саратовской области проведена проверка исполнения законодательства о землепользовании (т. 1 л.д. 7-22).

Статья 7 ЗК РФ (пункты 1-2) устанавливает, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

На земельном участке с кадастровым номером 64:07:040101:2849, площадью 43004 м2 из земель населённых пунктов с разрешённым использованием «для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий» расположены (т. 1 л.д. 55-70, 141-194, 227-248):

нежилое здание (свинарник), площадью 2475,5 м2, расположенное по адресу: <...> «а», строение № 1, кадастровый номер 64:07:040101:2076, год постройки 1983, площадь застройки 2573,8 м2 (т. 2 л.д. 1-2);

нежилое здание (свинарник маточник) площадью 2004,3 м2, расположенное по адресу: <...> «а», строение № 2, кадастровый номер 64:07:040101:2077, год постройки 1982, площадь застройки 2085,8 м2 и 32,8 м2 (т. 2 л.д. 3-4).

На земельном участке с кадастровым номером 64:07:040101:2848, площадью 78 943 м2 из земель населённых пунктов с разрешённым использованием «для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий» расположены (т. 1 л.д. 24-54, 71-106, т. 2 л.д. 5-57):

нежилое здание (коровник) площадью 2195 м2, расположенное по адресу: <...> «а», строение № 4, кадастровый номер 64:07:040101:2185, год постройки 1980, площадь застройки 2271,8 м2 (т. 2 л.д. 58-59);

нежилое здание (коровник № 2) площадью 1793 м2, расположенное по адресу: <...> «а», строение № 9, кадастровый номер 64:07:040101:2186, год постройки 1972, площадь застройки 1885,4 м2 (т. 2 л.д. 60-61).

Вышеуказанные строения, поставленные на технический учет в октябре 2007 года (т. 2 л.д. 119-143), с 16.10.2014 года принадлежат на праве собственности ФИО2 на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества от 01.10.2014 года (т. 1 л.д. 101-104, 190-193).

Изначально вышеназванные объекты недвижимого имущества возводились колхозом имени 22 съезда КПСС на земельных участках, отведенных исполнительным комитетом Балтайского района под их строительство (т. 2 л.д. 150-158).

В сентябре 2016 года по заказу администрации проведено межевание земельных участков, расположенных под вышеназванными строениями (т. 2 л.д. 66-117).

Постановлением администрации от 09.02.2017 № 65 ФИО2 в связи с государственной регистрацией права собственности на объекты недвижимого имущества предоставлено право выкупа земельных участков с кадастровыми номерами 64:07:040101:2848 и 64:07:040101:2849, из земель населённых пунктов с разрешённым использованием «для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий» (т. 1 л.д. 61).

10.02.2017 года между администрацией и ФИО2 заключен договор купли-продажи вышеуказанных земельных участков, который прошёл регистрацию в органах Росреестра (т. 1 л.д. 62-66).

Согласно п. 1.1. договора № 4 от 10.02.2017 года, продавец продаёт, а покупатель приобретает 2 земельных участка с кадастровыми номерами 64:07:040101:2849, 64:07:040101:2848.

Право собственности ФИО2 на земельные участки зарегистрировано 31.03.2017 года (т. 1 л.д. 230, т. 2 л.д. 8).

По данным Межмуниципального отдела по Базарно-Карабулакскому, Балтайскому и Новобурасскому районам Управления Росреестра по Саратовской области на земельном участке с кадастровым номером 64:07:040101:2848 расположен объект недвижимости – артезианская скважина с кадастровым номером 64:07:000000:587, адрес объекта: <...> «а», строение № 11 (т. 1 л.д. 107-140, т. 2 л.д. 62-64, 149, 208-209, 219-221).

Данный объект по заявлению администрации Балтайского муниципального района Саратовской области с 03.12.2014 года зарегистрирован в муниципальную собственность Балтайского муниципального района (т. 1 л.д. 14).

Указанную артезианскую скважину фактически использует ООО «Спектр» для водоснабжения улиц Колхозная, Центральная и Победа села Садовка. При этом договорные отношения оформлены лишь на водопроводную сеть села Садовка (т. 1 л.д. 9, 15-22).

ФИО2 с 26.12.2016 года является индивидуальным предпринимателем, основным видом деятельности которого является сельскохозяйственная, а именно: выращивание зерновых (кроме риса), зернобобовых культур и семян масличных культур; разведение молочного крупного рогатого скота, производство сырого молока; разведение свиней; смешанное сельское хозяйство (т. 2 л.д. 242-247).

Оспаривая договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 64:07:040101:2849 и 64:07:040101:2848, истец ссылается на нарушение принципа соразмерности площади земельного участка площади, находящихся на нём объектов недвижимости. Так, площадь находящихся на земельных участках объектов недвижимости составляет 4 479,8 и 3 988 м2, или 10,4 и 5,1 % от площади земельных участков.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, ведения садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Указанная норма утратила силу с 01.03.2015 года в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

С 01.03.2015 года вышеназванным Федеральным законом введена в действие новая редакция Земельного кодекса Российской Федерации, которая действует в настоящее время.

Частью 2 статьи 39.3 ЗК РФ установлен закрытый перечень случаев продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, без проведения торгов.

Согласно пункту 6 части 2 указанной статьи без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Часть 1 статьи 39.20 ЗК РФ устанавливает, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с частью 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

С учетом положений, содержащихся в вышеназванных нормах права, право собственника строения на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования. Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения определяется не экономическими интересами собственника строения, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и иной документацией.

Статьей 39.16 ЗК РФ установлен закрытый перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В частности, названной статьей установлены основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, связанные с величиной площади выкупаемого земельного участка: площадь земельного участка, указанного в заявлении о предоставлении земельного участка некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения огородничества, садоводства, превышает предельный размер, установленный в соответствии с федеральным законом (пункт 16 статьи 39.16 ЗК РФ); площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов (пункт 25 статьи 39.16 ЗК РФ).

Иных оснований для отказа в предоставлении земельного участка, связанных с его площадью, статья 39.16 ЗК РФ, а также иные статьи ЗК РФ не содержат.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Письме Минэкономразвития России от 25.06.2015 года № Д23и-2954, размеры образуемых земельных участков определяются в соответствии с правилами землепользования и застройки и документами по планировке территории. Что касается застроенных земельных участков, которые в существующих границах значительно превосходят площадь застройки расположенных на них зданий, то исходя из грамматического толкования положений Земельного кодекса Российской Федерации (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации) у правообладателя такого земельного участка имеется право выкупа всего земельного участка. Какой-либо обязанности разделить земельный участок на застроенную и пустующую его части действующим законодательством Российской Федерации не установлено.

В силу части 1 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Согласно пункту 8 статьи 1, пункту 3 части 2 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ градостроительные регламенты устанавливаются (утверждаются) в составе правил землепользования и застройки.

Как следует из правил землепользования и застройки села Садовка Балтайского района Саратовской области, утверждённых решением Совета депутатов Балтайского муниципального образования от 26.11.2012 года № 191 (действовавшим на момент предоставления земельного участка), земельные участки с кадастровыми номерами 64:07:040101:2848 и 64:07:040101:2849 находятся в зоне СХ-2 (зона объектов сельскохозяйственного назначения). При этом правила землепользования и застройки села Садовка не содержат указания на предельные размеры земельных участков, находящихся в зоне СХ-2.

Кроме этого, правила землепользования и застройки, Градостроительный кодекс РФ устанавливают допустимый максимальный процент застройки вновь предоставляемых земельных участков. Минимальная площадь застройки земельных участков этими документами не регламентирована.

В соответствии с положениями части 1 статьи 79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Судом по делу назначена судебная экспертиза.

Согласно выводов заключения эксперта № 4020 (т. 3 л.д. 52-66) по результатам проведенного экспертного исследования, эксперты пришли к выводу, что площади земельных участков с кадастровыми номерами 64:07:040101:2849 и 64:07:040101:2848 соответствуют действующим нормам и правилам (в том числе правилам землепользования и застройки, планировке территории, градостроительным регламентам, нормам отвода земель для конкретных видов деятельности, и землеустроительной, градостроительной и проектной документации и др.), так же согласно представленным планам развития молочно-мясного скотоводства и плану развития свинотоварной фермы (т. 3 л.д. 2-44).

Минимальная площадь земельного участка, необходимая для использования следующих объектов недвижимости, с учетом их целевого назначения: нежилого здания (свинарника) площадью 2475,5 м2, адрес: <...> «а», строение №1, кадастровый номер 64:07:040101:2076 и нежилого здания (свинарника маточника) площадью 2004,3 м2, адрес: <...> «а», строение №2, кадастровый номер 64:07:040101:2077 составляет 14385,7 кв.м.

Минимальная площадь земельного участка, необходимая для использования следующих объектов недвижимости, с учетом их целевого назначения: нежилого здания (коровника) площадью 2195 м2, адрес: <...> «а», строение №4, кадастровый номер 64:07:040101:2185 и нежилого здания (коровника №2) площадью 1793 м2, адрес: <...> «а», строение №9, кадастровый номер 64:07:040101:2186, согласно приложению В СП 19.13330.2011 минимальная плотность застройки фермы крупного рогатого скота составляет 45%, соответственно минимальная площадь земельного участка составляет 9426,7 кв.м.

Артезианская скважина не расположена на земельном участке с кадастровым номером 64:07:040101:2848.

Согласно части 3 статьи 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Выводы экспертов могут быть определенными (категоричными), альтернативными, вероятными и условными. Определенные (категорические) выводы свидетельствуют о достоверном наличии или отсутствии исследуемого факта.

Следует отметить, что экспертное заключение является одним из важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, тем не менее, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем, законодателем в статье 67 ГПК РФ закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях части 3 статьи 86 ГПК РФ отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами.

Таким образом, экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

При этом, суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьёй 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценивая по правилам статьи 67 ГПК РФ заключение судебной экспертизы по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд соглашается с ним и кладет его в основу своих выводов, так как заключение составлено экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьёй 307 УК РФ, не заинтересованными в исходе дела, с соблюдением формы, имеет необходимые реквизиты, согласуется с другими доказательствами, представленными сторонами и исследованными в ходе судебного разбирательства.

У суда нет оснований ставить под сомнение достоверность данных проведенной судебной экспертизы, исходя из вида экспертного учреждения, опыта экспертов и квалификации и примененных методик исследования, ясности выводов, отсутствия противоречий, поэтому суд принимает результаты судебной экспертизы в качестве доказательства, и кладет в основу решения по данному делу.

Статья 166 ГК РФ предусматривала, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу пунктов 1-2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что оспариваемый договор купли-продажи земельных участков не нарушает требований законодательства Российской Федерации, основания для удовлетворения иска прокурора отсутствуют, поэтому в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

Истец в обоснование заявленных требований, с учетом выводов судебной экспертизы, считает, что земельные участки должны были быть предоставлены ФИО2 в минимальных размерах, необходимых для их использования.

Однако, данный довод судом признается основанным на неверном толковании норм действующего законодательства.

При этом судом также учитывается то обстоятельство, что в исследовательской части заключения экспертом отмечается следующее.

По основным видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: овощеводство (1.3); животноводство (1.7); скотоводство (1.8); звероводство (1.9); птицеводство (1.10); свиноводство (1.11); рыбоводство (1.13); пчеловодство (1.12); обеспечение сельскохозяйственного производства (1.18) предусмотрены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства: предельные минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков: площадь земельного участка - от 100 до 500000 кв.м; ширина земельного участка - от 10 до 1000 м; длина земельного участка - от 10 до 2000 м; минимальные отступы от границ земельных участков не подлежат установлению; предельное количество этажей - не подлежит установлению; максимальный процент застройки в границах земельного участка - не подлежит установлению.

Общая площадь застройки участка с кадастровым номером 64:07:040101:2848 составляет: нежилое здание коровника, строение № 4 – 2300 кв.м.; нежилое здание коровника, строение № 9 – 1942 кв.м.; телятник - 516 кв.м.; летняя дойка и выгул - 2420 кв.м.; склад - 344 кв.м. Нормы площади выгульных площадок в среднем 20 кв.м на 1 голову, при расчете исходя из плана развития мясомолочного скотоводства на 2017 год - 117 голов, соответственно 2340 кв.м. Итого: 9862 кв.м.

Согласно НТП-АПК 1.10.01.001-00 «нормы технологического проектирования ферм крупного рогатого скота крестьянских хозяйств» кроме основных производственных зданий на территории фермы размещают также подсобные производственные и складские здания и сооружения: навес или сарай для сена и полстилки; траншеи для силоса и сенажа; склад для концентратов; хранилище для корне-клубнеплодов; навес для техники; навозохранилище; автовесы; место забоя скота.

Общая площадь застройки участка с кадастровым номером 64:07:040101:2849 составляет: нежилое здание свинарника - 2974 кв.м.; нежилое здание свинарника маточника - 2061 кв.м.; загоны (площадки выгула) - 2980 кв.м. Нормы площадей выгулов (ВНТП 2-96 Ведомственные нормы технологического проектирования свиноводческих предприятий) при расчете исходя из плана развития свинотоварной фермы на 2017 год составляет 8231,5 кв.м.

Площадь земельного участка, необходимая для использования объектов недвижимости с кадастровыми номерами 64:07:040101:2076 и 64:07:040101:2077 в совокупности будет состоять из: подсобных производственных помещений; складских помещений; вспомогательных помещений.

В площадь застройки предприятия должны включаться площади, занятые зданиями и сооружениями всех видов, включая навесы, открытые технологические, санитарно-технические и другие установки, эстакады и галереи, площадки погрузочно-разгрузочных устройств, подземные сооружения (резервуары, погреба, убежища, тоннели, проходные каналы инженерных коммуникаций, над которыми не могут быть размещены здания и сооружения), а также выгулы для животных, птиц и зверей, площадки для стоянок автомобилей, сельскохозяйственных машин и механизмов, открытые склады различного назначения при условии, что размеры и оборудования выгулов, площадок для стоянки автомобилей и складов открытого хранения принимаются по нормам технологического проектирования.

В площадь застройки также должны включаться резервные площади на площадке предприятия, указанные в задании на проектирование, для размещения на них зданий и сооружений второй очереди строительства (в пределах габаритов указанных зданий и сооружений).

При подсчете площадей, занимаемых галереями и эстакадами, в площадь застройки включается проекция на горизонтальную плоскость только тех участков указанных объектов, под которыми по габаритам не могут быть размещены другие здания или сооружения, а для остальных надземных участков учитывается только площадь, занимаемая конструкциями опор на уровне планировочных отметок земли. В площадь застройки не должны включаться площади, занятые отмостками вокруг зданий и сооружений, тротуарами, автомобильными и железными дорогами, временными зданиями и сооружениями, открытыми спортивными площадками, площадками для отдыха трудящихся, зелеными насаждениями, открытыми площадками для стоянки транспортных средств, принадлежащих гражданам, открытыми водоотводами и другими каналами, подпорными стенками, подземными сооружениями или их частями, над которыми могут быть размещены другие здания и сооружения.

Согласно приложению В СП 19.13330.2011 минимальная плотность застройки на свинотоварной ферме составляет 35%, соответственно минимальная площадь земельного участка составляет сумму площадей застройки увеличенная на 35%, что составляет 14385,7 кв.м. (2974 м2 + 2061 м2) + 35%).

Площадь земельного участка, необходимая для использования объектов недвижимости с кадастровыми номерами 64:07:040101:2185 и 64:07:040101:2186, согласно приложению В СП 19.13330.2011 минимальная плотность застройки фермы крупного рогатого скота составляет 45%, соответственно минимальная площадь земельного участка составляет сумму площадей застройки увеличенная на 45%, что составляет 9426,7 кв.м. (2300 м2 + 1942 м2) + 45%).

Таким образом, особенность использования объектов сельскохозяйственного производства и необходимого для их использования площади земельного участка, обусловлена рядом фактором, о которых экспертом отмечено в исследовательской части своего заключения.

При этом нарушений норм действующего законодательства со стороны ответчиков не допущено, тогда как единственным основанием заявленных требований прокурора является именно ничтожность договора купли-продажи в виду его несоответствия нормам действующего законодательства.

Доказательств того, что площадь предоставленных участков, в том числе с учетом их назначения и фактического использования, не соответствует требованиям статей 33, 36 ЗК РФ, не имеется, контррасчет площадей спорных участков не представлен, что опровергает доводы истца о несоразмерности площади земельных участков находящимся на них объектам недвижимости.

К тому же судом учитывается то обстоятельство, что оспаривание договора купли-продажи невозможно без оспаривания акта органа местного самоуправления, на основании которого заключен такой договор. Однако требования об оспаривании постановления администрации от 09.02.2017 № 65 прокурором не заявлены.

Так, согласно статьи 60 Земельного кодекса РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; самовольного занятия земельного участка; в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (статья 12 ГК РФ).

Аналогичные положения содержатся в подпункте 4 пункта 2 статьи 60 ЗК РФ и в пункте 1 статьи 61 ЗК РФ.

Целью судебной защиты с учетом требований части 3 статьи 17, части 1 статьи 19, части 3 статьи 55 Конституции РФ, является восстановление нарушенных или оспариваемых прав, при этом защита такого права в судебном порядке должна обеспечивать как соразмерность нарушенного права и способа его защиты, так и баланс интересов всех участников спора, а в ряде случаях и неопределенного круга лиц.

Согласно статье 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела.

В силу пункта 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В соответствии со статьёй 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований прокурора, поскольку в силу положений статьи 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств, отвечающих принципам относимости, допустимости и достаточности, подтверждающих обоснованность заявленных исковых требований, в том числе нарушение прав неопределенного круга лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

В силу части 3 статьи 144 ГПК РФ, в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований прокурора суд считает необходимым отменить принятые по делу обеспечительные меры в отношении спорного земельного участка и расположенного на нём недвижимого имущества.

Руководствуясь статьями 12, 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований прокурора Балтайского района Саратовской области в интересах неопределенного круга лиц к администрации Балтайского муниципального района Саратовской области и ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков - отказать.

По вступлении решения суда в законную силу меры обеспечения иска, установленные определением Базарно-Карабулакского районного суда Саратовской области от 19.06.2017 года по настоящему гражданскому делу - отменить.

Апелляционная жалоба, представление прокурора на решение суда могут быть поданы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Саратовский областной суд через Базарно-Карабулакский районный суд Саратовской области.

Председательствующий: А.А. Верейкин