Апелляционное определение № 33-6627/2025 от 15 декабря 2025 г.

Судья Коржикова Л.Г. №33-6627/2025 (№2-640/2025)

УИД 86RS0010-01-2025-000608-07


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 декабря 2025 года г. Ханты-Мансийск

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего Солониной Е.А.,

судей Калиниченко Н.А., Соболевской Н.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чайка Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации города Мегиона о признании договора мены квартир недействительным в части доплаты, применении последствий недействительности сделки,

по апелляционной жалобе администрации города Мегиона на решение Мегионского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 22 сентября 2025 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО1 к администрации города Мегиона о признании договора мены квартир недействительным в части доплаты, применении последствий недействительности сделки, удовлетворить.

Договор мены квартир с доплатой в рассрочку от (дата) (номер), заключенный между администрацией города Мегиона и ФИО1, в части применения абзацев 2, 3, 4, 5, 6 пункта 6, пунктов 6.1, 6.2, 6.3, 7, 8, 9 договора, устанавливающих условие о доплате в размере 1 564 620 рублей 00 копеек, в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 8 692 рубля 34 копеек, признать недействительным.

Применить последствия недействительности сделки, взыскав с администрации г. Мегиона за счет казны бюджета муниципального образования город Мегион в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору мены, в размере 130385 (сто тридцать тысяч триста восемьдесят пять) рублей 10 копеек.

Из наименования договора исключить слова «с доплатой»».

Заслушав доклад судьи Солониной Е.А., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации города Мегиона о признании договора мены квартир недействительным в части доплаты, применении последствий недействительности сделки. Требования мотивированы тем, что (дата) между сторонами заключен договор мены квартиры с доплатой (номер) в рассрочку. Согласно условиям договора истец должен уплатить разницу за предоставляемое жилое помещение взамен изымаемого в размере 1 564 620 руб., в течение 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 8 692 руб. 34 коп. Истец не согласен с условиями договора в части доплаты, поскольку дом, в котором находилось жилое помещение по адресу: (адрес) (адрес), принадлежащее истцу на праве собственности, признан аварийным в 2016 году, включен в Региональную и муниципальную Адресные программы, которые не содержат положений об уплате разницы за новое жилье. Истец считает, что поскольку оспариваемый договор заключен с нарушениями требований, установленных п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, соответственно, в силу п.1,2 ст.166, п. 1 ст.167, ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, оспоримая сделка или её часть может быть признана судом недействительной и судом должны быть применены последствия недействительности сделки. На основании изложенного, просит признать недействительным договор мены квартир с доплатой в рассрочку от (дата) (номер), заключенный между администрацией города Мегиона и ФИО1, в части применения абзацев 2, 3, 4, 5, 6 пункта 6, пунктов 6.1, 6.2, 6.3, 7, 8, 9 договора, устанавливающих условие о доплате в размере 1 564 620 рублей, в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 8 692 руб. 34 коп. Также просит применить последствия недействительности сделки, взыскав с администрации г. Мегиона за счет казны бюджета муниципального образования город Мегион денежные средства, уплаченные истцом по договору мены. Из наименования договора исключить слова «с доплатой».

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 поддержала исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, при этом пояснила, что при заключении договора мены квартир, истец имел право заключить его без доплаты, так как многоквартирный (адрес) (адрес) включен в Адресную программу ХМАО-Югры по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 г.г., утвержденную постановлением Правительства от 01.04.2019 №104-п. Исковые требования просила удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО3 с исковыми требованиями не согласилась, указала, что истец при заключении договора мены квартир с доплатой выразила волю на обмен жилого помещения с доплатой в рассрочку, что полностью соответствует требованиям ст. 421 ГК РФ. Сторона ответчика полагает, что оспариваемый договор не противоречит требованиям ст. 32 ЖК РФ, оснований признавать его недействительным не имеется. В удовлетворении иска просила отказать.

Суд постановил изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе администрация города Мегиона просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на неправильное применение судом норм материального права, неверное определение обстоятельств, имеющих значение для дела. Считает, что ФИО1 выбрал способ защиты своих жилищных прав путем предоставления ему жилого помещения по договору мены. В соответствии с подпунктом 1.3.3. пункта 1.3. Положения об изъятии предоставление жилого помещения по договору мены с доплатой в рассрочку за разницу в стоимости изымаемого и предоставляемого жилых помещений осуществляется, если граждане приобрели право собственности (долю в праве собственности) на жилое помещение до признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и до вступления в законную силу Федерального закона № 473-ФЗ, за исключением граждан, если на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них имеются иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности, либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, расположенные на территории городского округа Мегион. В свою очередь, ФИО1 приобрел право собственности на квартиру в 2005 г., до признания дома аварийным и подлежащим сносу и до вступления в силу Федерального закона № 473-ФЗ. По состоянию на (дата) ФИО1 принадлежало на праве собственности жилое помещение, расположенное по адресу: (адрес), которое непригодным для проживания, аварийным и подлежащим носу не признано, в связи с чем при заключении договора мены доплате подлежала разница в стоимости. Указывает, что заявление ФИО1 рассмотрено в соответствии с указанным Положением на заседании комиссии по рассмотрению заявлений граждан и принято решение о предоставлении ему жилого помещения с доплатой в размере 1 564 620 руб., в рассрочку на 180 месяцев с размером ежемесячного платежа 8 692 руб. 34 коп. Решение Комиссии утверждено постановлением администрации города от (дата) (номер) «О предоставлении жилого помещения по договору мены с доплатой в рассрочку» о чем истец был уведомлен. (дата) между истцом и ответчиком заключен договор мены квартир с доплатой в рассрочку (номер), так же подписан акт приема-передачи квартир. В случае, если условия предлагаемого к подписанию договора не устраивали ФИО1 он мог отказаться от подписания, однако истец этого не сделал. Полагает, что оспариваемый договор не противоречит требованиям ст.32 ЖК РФ, заключен сторонами в соответствии с требованиями ГК РФ, в связи с чем, нет оснований признавать его недействительным. Оснований для предоставления жилого помещения по договору мены без доплаты взамен изымаемого отсутствуют, поскольку истец не относится к категории граждан из числа собственников, признанных в установленном порядке малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, состоящих на соответствующем учете, и подтвердивших на момент рассмотрения вопроса о предоставлении жилого помещения свою нуждаемость в соответствии с положениями ст.51 ЖК РФ.

Лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств, заявлений об отложении дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. Информация о движении дела заблаговременно размещена на официальном сайте суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры. На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела в пределах заявленных доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

При рассмотрении дела судом установлено, что на основании договора передачи (приватизации) квартиры в собственность от (дата) (номер) ФИО1 являлся собственником жилого помещения, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югры, (адрес), (адрес), о чем в Едином государственном реестре недвижимости (дата) сделана запись регистрации (номер).

Постановлением администрации города Мегиона от (дата) (номер), признана необходимость сноса жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, в том числе (адрес), (адрес) (адрес) (п. 1), постановлено осуществить отселение жильцов из числа нанимателей жилых помещений, занимаемых по договору социального найма в срок до 01.05.2017 (п. 2.1), направить в адрес граждан из числа собственников требование о сносе многоквартирного дома, установив срок сноса 12 месяцев, после исполнения п.2.1. (п. 2.2), с последующим изменением даты сноса постановлениями от (дата) (номер), от (дата) (номер), от (дата) (номер), от (дата) (номер), от (дата) (номер), от (дата) (номер), от (дата) (номер), от (дата) (номер) - до 01.06.2022.

Постановлением администрации города Мегиона от (дата) (номер) принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под жилым домом, расположенным по адресу: (адрес), (адрес) (п. 2), и об изъятии для муниципальных нужд, в том числе, расположенного в указанном доме, принадлежащего истцу жилого помещения – (адрес).

(дата) между сторонами был заключен договор мены квартир с доплатой в рассрочку (номер), по условиям которого администрация г. Мегиона меняет, принадлежащую на праве муниципальной собственности квартиру, состоящую из 1-ой комнаты, общей площадью 35,1 кв.м., в том числе жилой площадью – 17,4 кв.м., находящуюся по адресу: (адрес) на квартиру, принадлежащую ФИО1 на праве собственности, состоящую из 1-ой комнаты общей площадью 23,3 кв.м., находящуюся по адресу: (адрес) (адрес).

Стоимость квартиры, находящейся по адресу: (адрес), (адрес), определена (установлена) в соответствии с муниципальным контрактом от (дата) (номер), в размере 2 773 890 рублей 00 копеек. Рыночная стоимость квартиры, находящейся по адресу: (адрес) составляет 1 209 270 руб. (п.п. 4, 5 договора).

Стороны в п. 6 договора мены согласовали, что сумма доплаты разницы стоимости квартир составляет 1 564 620 руб., на которую предоставляется рассрочка платежа на 15 лет (180 месяцев), размер ежемесячного платежа составляет 1 564 620:180 месяцев = 8 692 руб. 34 коп.

Согласно пп. 3.4.3 п. 3.4 Положения, рассрочка платежа по договору мены жилых помещений предоставляется на срок 15 лет (180 месяцев). Размер ежемесячного платежа составит 8 692 руб. 34 коп. Сумма 1 564 620 руб. должна быть выплачена безналичным путем ФИО1 в течение 15 лет (180 месяцев) с даты подписания договора, с ежемесячным взносом в сумме 8 692 руб. 34 коп., на единый счет доходов бюджета администрации города Мегиона, в соответствии с графиком сроков и размеров ежемесячных выплат, который является неотъемлемой частью договора.

Пунктами 6.1., 6.2., 6.3. договора мены предусмотрено право ФИО1 досрочно оплатить сумму за приобретенную квартиру, а в случае нарушений условий договора по оплате за приобретаемое жилое помещение оплатить пени, а администрация г. Мегиона в случае существенного нарушения ФИО1 условий договора по оплате за приобретаемое жилое помещение вправе в одностороннем порядке обратиться в суд для расторжения договора и выселения ФИО1

По условиям договора ФИО1 принимает обязательство не отчуждать приобретенную квартиру, при совершении сделок по отчуждению квартиры является документ, подтверждающий оплату по договору. До полной оплаты, квартира признается находящейся в залоге (п.п. 7,8,9 договора).

Согласно актам сверки взаимных расчетов по договору (номер) от (дата) за период с (дата) по (дата) ФИО1 произвел оплату по договору в размере 130 385 руб. 10 коп.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, руководствуясь статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», разъяснениями, приведенными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, статьями 160, 166, 168, 209, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что многоквартирный дом включен в региональную адресную программу, исходил из того, что ни федеральным законодательством, ни адресной программой Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по переселению граждан из аварийного жилищного фонда не предусматривалась обязанность граждан, переселяемых из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, по доплате разницы между стоимостью изымаемого жилого помещения и вновь предоставляемого, и пришел к выводу о том, что абзацы 2, 3, 4, 5, 6 пункта 6, пунктов 6.1, 6.2, 6.3, 7, 8, 9 договора устанавливающих условие о доплате, противоречат закону и являются недействительными.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами суда первой инстанции. Изложенные выводы соответствуют обстоятельствам дела, установленным судом первой инстанции на основании полученных по настоящему делу доказательств, которым суд дал надлежащую оценку по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд рассмотрел спор с соблюдением норм процессуального права и правильно применил нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что жилищным законодательством и адресной программой предусмотрена доплата за жилое помещение, предоставляемое взамен изымаемого в связи с признанием его аварийным, условие о доплате законно, судебной коллегией отклоняются.

Права собственника жилого помещения в доме, признанном установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме.

Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав (раздел II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года).

Таким образом, включение жилых помещений в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда расценивается в качестве обстоятельства, расширяющего объем жилищных прав собственников помещений при переселении их из аварийного жилищного фонда по сравнению с положениями части 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, многоквартирный (адрес) по (адрес) законом «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» включен как в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, так и в адресную программу городского округа Мегион по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 – 2025 годы и содержится в перечне многоквартирных домов, расположенных на территории городского округа город Мегион, признанных аварийными до 01.01.2017.

По условиям региональной и муниципальной адресных программ мероприятия по расселению реализует орган местного самоуправления.

Федеральный закон от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления (статья 1).

В пункте 3 статьи 2 этого же Закона определено, что под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Так, основной целью данной Региональной программы является расселение территории автономного округа жилого фонда, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу в соответствии с требованиями статьи Федерального закона N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Проанализировав условия данной региональной программы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что условиями данной Региональной программы не установлена доплата гражданами, переселяемыми из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, разницы между стоимостью изымаемого жилого помещения и вновь предоставляемого, а равно как и не предусмотрена возможность приобретения жилых помещений за счет средств граждан, переселяемых из аварийного жилья, источниками финансирования программных мероприятий указанной Региональной программы являются средства Фонда ЖКХ, средства бюджета автономного округа и средства местных бюджетов.

Разделом 6 указанной выше адресной программы предусмотрено, что предоставляемые жилые помещения должны быть равнозначны как по общей площади, так и по количеству комнат ранее занимаемым жилым помещениям. Если предоставить равноценное по площади жилое помещение ввиду его отсутствия у застройщиков или лиц, не являющихся застройщиками домов, в которых расположены эти жилые помещения, не представляется возможным, то предоставляется жилое помещение большей площади. При этом финансирование расходов, связанных с предоставлением гражданам жилых помещений большей площади ранее занимаемых жилых помещений, осуществляется за счет средств бюджета автономного округа и средств бюджетов муниципальных образований автономного округа - участников программы.

Таким образом, ни федеральным, ни региональным законодательством на момент изъятия жилого помещения не была предусмотрена обязанность собственников производить доплату при наличии разницы в стоимости аварийного и вновь предоставляемого жилого помещения по правилам ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В связи с этим у муниципального образования не имелось оснований заключать с ФИО1 договор мены на условиях, противоречащих действующему законодательству, в связи с чем, в силу п.1 ст.168 ГК РФ абзац 2,3,4,5,6 пункта 6, пунктов 6.1, 6.2, 6.3, 7, 8, 9 договора мены, возлагающий на истца обязанность по доплате разницы между стоимостью предоставляемого жилого помещения и возмещением за изымаемое жилое помещение в сумме 1 564 620 руб. является недействительным.

Содержащиеся в апелляционной жалобе доводы о том, что подпунктом 1.3.3. пункта 1.3. Положения об изъятии предоставление жилого помещения по договору мены с доплатой в рассрочку за разницу в стоимости изымаемого и предоставляемого жилых помещений осуществляется, если граждане приобрели право собственности (долю в праве собственности) на жилое помещение до признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и до вступления в законную силу Федерального закона № 473-ФЗ, за исключением граждан, если на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них имеются иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности, либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, расположенные на территории городского округа Мегион, а также о том, что истец не относится к категории граждан из числа собственников, признанных в установленном порядке малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, состоящих на соответствующем учете, и подтвердивших на момент рассмотрения вопроса о предоставлении жилого помещения свою нуждаемость в соответствии с положениями ст.51 ЖК РФ, судебной коллегией отклоняются, поскольку установленные Положением об изъятии жилых помещений аварийного жилищного фонда в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, утвержденным постановлением администрации г. Мегиона от 15.09.2023 N 1499, не должно умалять жилищных прав истца на переселение, которое осуществляется в рамках Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», Адресной программы.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, направлены на иную оценку доказательств, представленных сторонами, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 г. за N 23 «О судебном решении» разъяснил, что решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Эти требования при вынесении решения судом первой инстанции соблюдены. Апелляционная жалоба не содержит правовых оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене постановленного судом решения.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Мегионского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 22 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Мегиона – без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Мотивированное определение составлено 19.12.2025 года.

Председательствующий

Солонина Е.А.

Судьи

Калиниченко Н.А.

Соболевская Н.Ю.