Решение № 3А-1481/2018 3А-1481/2018~М-906/2018 М-906/2018 от 1 октября 2018 г. по делу № 3А-1481/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

2 октября 2018 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,

при секретаре Арсеньевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1481/2018 по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 13 июля 2018 года № №,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО2 обратился в Самарский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, мотивируя тем, что ему на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 1 856,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Данное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1 689 кв.м., по адресу: <адрес>.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе и с собственниками зданий, сооружений, расположенных на таком земельном участке.

Расчет арендной платы в таком случае производится в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 6 августа 2008 года № 308 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области», согласно которому размер арендной платы зависит в том числе и от размера кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка, установленная по состоянию на 17 февраля 2017 года в размере 15 464 450 рублей 22 копейки, значительно превышает его рыночную стоимость в размере 2 878 174 рубля 23 копейки, определенную отчетом об оценке от 31 мая 2018 года № №, подготовленным оценщиком ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ», что нарушает права административного истца, поскольку завышение кадастровой стоимости влечет завышенный и экономически необоснованный размер арендных платежей.

В связи с этим, 22 июня 2018 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №. Однако, решением Комиссии от 13 июля 2018 года № № заявление ФИО2 от 22 июня 2018 года о пересмотре кадастровой стоимости указанного выше земельного участка отклонено по тому основанию, что, по мнению административного ответчика, отчет об оценке от 31 мая 2018 года № №, подготовленный оценщиком ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ», вводит в заблуждение, т.е. не соответствует положениям пункта 5 Федерального стандарта оценки № 3.

Административный истец не согласен с указанным выше решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, считает его незаконным, поскольку представленный в Комиссию отчет об оценке от 31 мая 2018 года № №, подготовленный оценщиком ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ», соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Имеющаяся на странице 45 отчета техническая ошибка (описка) не повлияла на определение размера рыночной стоимости земельного участка, которая была рассчитана верно в соответствии с расчетами, приведенными в отчете. Выводы Комиссии о том, что стоимость объекта оценки оценщиком занижена, поскольку средняя стоимость подобных земельных участков по Центральному району г.Тольятти составляет 1 941 руб./кв.м., являются необоснованными и ошибочными, так как спорный земельный участок находится в Автозаводской районе г.Тольятти и по анализу рынка средняя стоимость таких участков составляет 1 601 руб./кв.м.

На основании изложенного, ФИО2 просит суд:

- признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 13 июля 2018 года № №;

- обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области осуществить пересмотр кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №;

- взыскать с Управления Росреестра по Самарской области в пользу административного истца: расходы по оплате услуг представителя – 15 000 рублей, и расходы по уплате государственной пошлины – 300 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3, действующая на основании доверенности от 8 мая 2018 года № №, административный иск поддержала, сославшись на доводы, изложенные выше.

Представители Управления Росреестра по Самарской области ФИО4 и ФИО5, действующие на основании доверенностей от 28 декабря 2017 года №№ № и № соответственно, административные исковые требования не признали, пояснили, что представленный административным истцом в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области отчет об оценке от 31 мая 2018 года № №, подготовленный оценщиком ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ», не соответствует установленным законом требованиям в сфере оценочной деятельности, в частности положениям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». С учетом изложенного, оспариваемое решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области полагает законным и обоснованным, а заявленные ФИО2 административные исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, об уважительных причинах неявки суд не уведомил, об отложении судебного заседания не просил, в связи с чем, в соответствии со ст.ст. 150 и 226 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело без его участия.

Участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

Суд, заслушав объяснения представителей административного истца и Управления Росреестра по Самарской области, свидетеля ФИО1, проверив дело, полагает административный иск обоснованным и подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.

Статьей 46 Конституции Российской Федерации установлено, что каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее – орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Согласно ч. 1 ст. 219 КАС РФ, если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Оспариваемое ФИО2 решение принято Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области 13 июля 2018 года. Настоящее административное исковое заявление подано в суд 3 сентября 2018 года, из чего следует, что установленный законом срок для обращения в суд административным истцом не пропущен.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии…

…В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации…

…Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость…

…С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности…

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются: выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений; отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости…

…Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления…

…В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии…

…В течение пяти рабочих дней с даты принятия по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости соответствующего решения комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде…

Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 6 февраля 2012 года № П/48 была создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 7 августа 2014 года № П/371 в состав Комиссии внесены изменения, численный состав остался прежним – 4 человека.

Согласно п. 10 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263, заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Как следует из оспариваемого решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 13 июля 2018 года № №, на заседании присутствовало не менее половины ее членов, следовательно, оно правомочно на принятие решений.

Решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 13 июля 2018 года № № по основаниям нарушения процедуры ее созыва, принятия решения в части порядка голосования, не оспаривается.

В соответствии с п. 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением следующих документов:

кадастровый паспорт объекта недвижимости;

нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию ошибочности указанных сведений;

отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков (далее – положительное экспертное заключение) в случаях, установленных настоящим Порядком.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы.

Пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263, установлено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, – положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Федеральным законом от 2 июня 2016 года № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» из части шестнадцатой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» исключен абзац шестой, содержащий требование о представлении в комиссию положительного экспертного заключения в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Судом установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 1 856,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Указанное выше нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1 689 кв.м., по адресу: <адрес>.

Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 30 мая 2018 года № №.

Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, административный истец имеет исключительное право на приобретение указанного выше земельного участка в аренду. При этом, расчет арендной платы в таком случае производится в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 6 августа 2008 года № 308 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области», согласно которому размер арендной платы зависит в том числе и от размера кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 17 февраля 2017 года в размере 15 464 450 рублей 22 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25 сентября 2018 года № №.

Согласно отчету об оценке от 31 мая 2018 года № №, подготовленному оценщиком ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 17 февраля 2017 года составляет 2 878 174 рубля.

Административный истец считает кадастровую стоимость указанного выше земельного участка несоответствующей его рыночной стоимости, что влечет необоснованное увеличение размера арендной платы, в связи с чем, обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости исходя из его рыночной стоимости.

Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 13 июля 2018 года № № заявление ФИО2 от 22 июня 2018 года о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № отклонено.

В результате анализа представленных административным истцом документов, Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области выявлено следующее:

- на странице 45 оценщик указывает на стоимость объекта оценки в размере 1 704,07 руб./кв.м., при этом на этой же странице указана стоимость объекта оценки 2 878 174 рубля 23 копейки при его площади 2 061 кв.м., что при расчете дает 1 396,49 руб./кв.м. Следовательно, отчет вводит в заблуждение – нарушен пункт 5 Федерального стандарта оценки № 3;

- на странице 28 отчета оценщик указывает на среднюю стоимость по Центральному району в размере 1 941 руб./кв.м., при этом объект оценки явно «лучше» по характеристикам среднего по рынку объекта (расположен на 1 линии, имеет все коммуникации, в собственности и пр.). Таким образом, стоимость объекта оценки в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки № 7 по анализу рынка явно видно, что стоимость объекта оценки должна составлять не менее 2 000 руб./кв.м. Таким образом, отчет вводит в заблуждение – нарушен пункт 5 Федерального стандарта оценки № 3.

Вместе с тем, как пояснила в судебном заседании оценщик ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ» ФИО1, на странице 45 подготовленного ею отчета была допущена описка в части указания площади оцениваемого земельного участка. Так, на странице 45 отчета указана площадь земельного участка 2 061 кв.м., хотя фактически площадь земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 689 кв.м. Допущенная описка не повлияла на определенный оценщиком размер рыночной стоимости земельного участка, поскольку при расчете была взята площадь земельного участка 1 689 кв.м., и рыночная стоимость составила – 1 689 кв.м. х 1 704,04 руб./кв.м. = 2 878 174 рубля 23 копейки.

В отношении второго замечания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области оценщик ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ» ФИО1 пояснила, что полагает данное замечание ошибочным. Так, Комиссия ссылается на среднюю стоимость земельных участков, расположенных в Центральном районе городского округа Тольятти, однако, оцениваемый земельный участок находится в Автозаводском районе. Выводы Комиссии полагает необоснованными, поскольку она объект оценки административный ответчик не выезжал, осмотр его не производил. В ходе проведения оценки оценщиком были подобраны объекты-аналоги, которые наиболее близко подходят по своим характеристикам к оцениваемому объекту. При этом, полученная в результате оценки удельная стоимость земельного участка с кадастровым номером № больше средней рыночной стоимости земельных участков, расположенных в Автозаводском районе городского округа Тольятти.

Таким образом, в судебном заседании оценщик ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ» ФИО1 подтвердила правильность и достоверность выводов отчета об оценке от 31 мая 2018 года № №. Полагает, что замечания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области не содержат каких-либо доводов опровергающих рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную в соответствии с отчетом об оценке.

Оснований не доверять показаниям оценщика ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ» ФИО1, данные ею в судебном заседании, у суда не имеется, названный выше оценщик обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, а при допросе ее в судебном заседании в качестве свидетеля она была в установленном законом порядке предупреждена судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307 УК РФ.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 13 июля 2018 года № № по заявлению ФИО2 нельзя признать законным и обоснованным.

Так, пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254, определено, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Общие требования к отчету об оценке установлены в ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункты 4-5 ФСО № 3).

В соответствии с п. 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Отчет об оценке от 31 мая 2018 года № №, подготовленный оценщиком ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ», содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, указание на использование сравнительного подхода, отказ от использования затратного и доходного подходов мотивирован, изложен расчет рыночной стоимости земельного участка. Оценщик подробно описал значения ценообразующих факторов, обоснование вводимых корректировок, а также отказ от применения корректировок.

В соответствии со ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности

Оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд пришел к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 62 КАС РФ обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Аналогичная обязанность установлена ч. 11 ст. 226 КАС РФ, согласно которой обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, – на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Однако, каких-либо объективных доказательств в опровержение выводов отчета об оценке от 31 мая 2018 года № №, подготовленного оценщиком ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ», соответствующих требованиям ст.ст. 60-61 КАС РФ, сторонами по делу суду не представлено, ходатайств о назначении экспертизы о соответствии указанного выше отчета об оценке требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, сторонами заявлено не было. При этом, проверка соответствия отчета об оценке приведенным выше положениям закона требует специальных знаний в области оценочной деятельности. Однако, суду не представлено сведений о наличии таких знаний у представителей административного ответчика.

Таким образом, данных о том, что отчет об оценке от 31 мая 2018 года № №, подготовленный оценщиком ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ», не соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, суду не представлено. При этом, стороны не возражали против окончания рассмотрения дела по имеющимся в нем доказательствам.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что замечания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области к отчету об оценке от 31 мая 2018 года № №, подготовленному оценщиком ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ», являются необоснованными, у названного выше административного ответчика не имелось оснований для отклонения заявления ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области нарушены права административного истца, в связи с чем административные исковые требования ФИО2 в части признания незаконным решения Комиссии от 13 июля 2018 года № № подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. При этом, в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что административные исковые требования ФИО2 в части обязания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области осуществить пересмотр кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № не могут быть удовлетворены.

При этом, удовлетворяя требования административного истца в указанной выше части, суд полагает необходимым обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления ФИО2 от 22 июня 2018 года № № о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии со статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с Управления Росреестра по Самарской области следует взыскать за счет средств федерального бюджета в пользу административного истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

В силу статьи 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая сложность дела, срок его рассмотрения, количество проведенных по делу судебных заседаний, объем работы, выполненной представителем, а также исходя из принципа разумности и справедливости, суд полагает необходимым взыскать с Управления Росреестра по Самарской области за счет средств федерального бюджета в пользу ФИО2 расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 рублей. Заявленную административным истцом сумму расходов – 15 000 рублей, суд полагает явно завышенной.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск ФИО2 об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 13 июля 2018 года № № удовлетворить в части.

Решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 13 июля 2018 года № № об отклонении заявления ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 689 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, признать незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы ФИО2.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления ФИО2 от 22 июня 2018 года № № о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 689 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Взыскать с Управления Росреестра по Самарской области за счет средств федерального бюджета в пользу ФИО2: расходы по уплате государственной пошлины – 300 рублей, расходы по оплате услуг представителя – 10 000 рублей, а всего – 10 300 рублей.

В остальной части административные исковые требования ФИО2 оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 3 октября 2018 года.

Председательствующий: Непопалов Г.Г.