Решение № 2-5749/2019 2-5749/2019~М-5524/2019 М-5524/2019 от 1 декабря 2019 г. по делу № 2-5749/2019

Дело № 2-5749/19

УИД: 22RS0068-01-2019-006577-27


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 декабря 2019 года г. Барнаул

Центральный районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего: Симон Н.Б.

при секретаре: Обыскаловой Е.А.

с участием истца ФИО3, представителей истца ФИО3 – ФИО4, ФИО5, представителя ответчика ФИО6 – ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО6 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО6 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи, ссылаясь в его обоснование на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ними был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно квартиры, расположенной по адресу ...., которая расположена на 5 этаже, состоит из двух жилых комнат, имеет общую площадь <данные изъяты> кв.м и принадлежит продавцу на праве собственности. В соответствии с условиями договора ФИО3 передала ФИО6 задаток в размере <данные изъяты> руб. при стоимости квартиры, определенной сторонами в <данные изъяты> руб., срок заключения договора купли-продажи определен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Причиной незаключения договора купли-продажи квартиры являются действия ответчика, уклонившейся от его заключения. При этом истцом предпринимались своевременно меры по заключению договора купли-продажи квартиры.

Ссылаясь на положения статей 445, 550, 554, 555, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просит обязать ФИО6 заключить с ФИО3 договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной на 5 этаже многоквартирного дома по адресу ...., общей площадью <данные изъяты> кв.м, состоящей из двух комнат по цене <данные изъяты> руб. на основании предварительного договора купли-продажи квартиры (задаток) от ДД.ММ.ГГГГ.

В последующем истец требования уточнила, просит признать право собственности ФИО2 на квартиру с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной на 5 этаже многоквартирного дома по адресу ...., общей площадью <данные изъяты> кв.м, состоящей из двух комнат, обязать ФИО6 передать ФИО3 в собственность квартиру с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной на 5 этаже многоквартирного дома по адресу ...., ...., общей площадью <данные изъяты> кв.м, состоящей из двух комнат, в течение 7 дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу; обязать ФИО1 заключить с ФИО2 договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной на 5 этаже многоквартирного дома по адресу ...., общей площадью <данные изъяты> кв.м, состоящей из двух комнат по цене <данные изъяты> руб. на основании предварительного договора купли-продажи квартиры (задаток) от ДД.ММ.ГГГГ.

Основанием уточненных требований в части признания права собственности на спорную квартиру истец указывает на то, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ заключен по форме, предусмотренной для договоров купли-продажи недвижимого имущества, содержит все существенный условия, предусмотренные действующим законодательством в отношении договоров купли-продажи квартир.

В судебном заседании истец ФИО3, ее представители ФИО4, ФИО5 на уточненных требованиях настаивали по доводам иска.

Представитель ответчика ФИО6 – ФИО7 возражала против заявленных требований, ссылаясь на отсутствие правовых оснований на то, поскольку именно истец, не обладая необходимым размером денежных средств, уклонилась от заключения договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, обязательство ФИО6 по продаже жилого помещения прекратилось, поскольку был заключен предварительный договор купли-продажи, то основания для признания права собственности на квартиру за истцом отсутствуют. Также указывает на то, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку истец имеет право только требовать возврата денежных средств, оплаченных по предварительному договору купли-продажи.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом посредством телефонограммы.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица ООО «Авиа-Тревел» в судебное заседание не явился, конверты возвращены в адрес суда за истечением срока хранения, что признается судом как надлежащее извещение.

На основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

В силу положений ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2015 N 38-КГ15-7, обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве.

Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

В соответствии с п.28 Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи (задаток), по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, находящуюся по адресу ...., которая расположена на 5 этаже, состоит из 2-х жилых комнат и имеет общую площадь <данные изъяты> кв.м. Стороны определили цену квартиры в размере <данные изъяты> руб. Срок, до которого стороны обязаны подписать основной договор – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.2 предварительного договора стороны определили, что в счет причитающихся платежей по основной договору покупатель выплачивает продавцу задаток в размере <данные изъяты> руб., задаток выплачивается денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, по соглашению сторон покупатель приобретает квартиру за цену, которая составляет <данные изъяты> руб. При заключении сторонами основного договора, задаток, переданный покупателем продавцу, засчитывается в счет уплаты цены квартиры, указанной в п.1.2 настоящего предварительного договора. Оставшаяся часть цены квартиры передается покупателем продавцу в порядке и сроки, указанные ниже, а именно оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> руб. в день подписания основного договора.

Исходя из буквального толкования условий названного договора на основании ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора, а не обязательство по передаче имущества.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи жилого помещения, ФИО6 тем самым выразила свою волю на отчуждение имущества и приняла на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом ФИО3 приняла на себя обязательство оплатить оставшуюся стоимость имущества при заключении договора купли-продажи.

Судом достоверно установлено, что ФИО3 оплатила половину стоимости квартиры в день заключения предварительного договора купли-продажи в размере <данные изъяты> руб., что не оспаривалось участниками процесса.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направила предложение ФИО6 заключить основной договор купли-продажи, что подтверждается квитанцией, выданной ООО «Авиа-Тревел». Однако на предложение заключить основной договор купли-продажи, ответчик отказалась от получения уведомления, что следует из ответа ООО «Авиа-Тревел» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому попытки вручения уведомления имели место быть ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.

Как видно из материалов дела, в последующем ФИО3 также предпринимала попытки по направлению продавцу предложений по заключению договора купли-продажи спорной квартиры. Так, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в адрес ФИО6 направлена телеграмма с предложением оформления договора купли-продажи квартиры и регистрации права собственности. Однако данная телеграмма получена не была. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в адрес ФИО6 повторно направлена телеграмма с предложением до ДД.ММ.ГГГГ связаться для оформления договора купли-продажи квартиры в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи, либо возврата оплаченной по договору суммы. На указанную телеграмму ФИО6 дан ответ об отсутствии оснований для возврата денежных средств, отсутствия намерения заключить договор купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 подано заявление в Росреестр о государственной регистрации прав на недвижимое имущество на спорную квартиру, к которому представлен предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный только покупателем ФИО3

Также в материалы представлена распечатка телефонных соединений, по утверждению истца подтверждающая наличие ее переговоров с ответчиком по обсуждению заключения основного договора купли-продажи. По данным сведениям соединение имело место, в том числе и до ДД.ММ.ГГГГ.

Судом достоверно установлено наличие в настоящее время намерений ФИО6 по реализации спорной квартиры, что подтверждается сведениями с сайта Авито, однако стоимость квартиры указана в размере <данные изъяты> руб., что больше чем оговорено сторонами в предварительном договоре купли-продажи. Как пояснила истец в судебном заседании она готова оплатить и данную стоимость квартиры при наличии согласия ответчика на заключение договора именно с ней.

В обоснование возражений по требованиям о понуждении к заключению договора купли-продажи ответчик ссылается на отсутствие в срок до ДД.ММ.ГГГГ предложений со стороны ФИО3 о заключении договора, тем самым прекращении обязательства по заключению договора купли-продажи, а также отсутствие у ФИО3 достаточной денежной суммы по оплате стоимости квартиры.

Вместе с тем, судом достоверно установлен факт направления ФИО3 предложения по заключению договора купли-продажи до истечения срока, определенного сторонами в предварительном договоре купли-продажи, неполучение которого продавцом не может быть поставлено в вину покупателю.

Также в материалы дела истцом представлены бесспорные доказательства наличия у ФИО3 необходимой денежной суммы для полного расчета по договору. Наличие данной суммы до ДД.ММ.ГГГГ подтверждено также и свидетельскими показаниями ФИО8, ФИО9, оснований не доверять которым у суда не имеется, поскольку возможность предоставления ими ФИО3 требуемой суммы подтверждена письменными документами.

Таким образом, условия предварительного договора, а также последующее поведение и действия сторон свидетельствуют о том, что действительная воля сторон при заключении предварительного договора была направлена исключительно на намерение в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимости (спорной квартиры) на условиях, предусмотренных предварительным договором, вместе с тем, основной договор купли-продажи недвижимого имущества не был заключен по вине продавца ФИО6, уклонившейся от заключения от основного договора, в связи с чем, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО3 по понуждению ФИО6 к заключению основного договора купли-продажи квартиры.

В силу ч. 1 ст. 549, ст. 550, ч. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ста. 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Анализ установленных фактических обстоятельств дела свидетельствует, что при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ сторонами был согласован срок, в который должен был быть заключен основной договор купли-продажи - до ДД.ММ.ГГГГ. В указанный срок основной договор купли-продажи заключен не был по вине продавца имущества.

Доводы истца о согласовании сторонами всех существенных условий договора купли-продажи, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку правоотношения сторон проистекают из содержания предварительного договора купли-продажи, оснований, предусмотренных действующим законодательством, для признания предварительного договора основным не установлено.

В связи с чем, требование о признании права собственности на квартиру удовлетворению не подлежит.

Суд учитывает, что обязательство, которое предусматривает предварительный договор, это заключение в будущем основного договора на тех существенных условиях, которые оговорены сторонами в предварительном договоре.

Поэтому предварительный договор купли-продажи не может рассматриваться в качестве сделки, в силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации порождающей возникновение права собственности на имущество.

На основании предварительного договора не возникают права и обязанности непосредственно в отношении предмета основной сделки (объекта недвижимости).

В связи с чем, само по себе заключение предварительного договора не порождает у истца право требовать от продавца передачи ей спорной квартиры, указанной в предварительном договоре, в связи с чем, данное требование также удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, исковые требования ФИО3 подлежат удовлетворению частично.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Обязать ФИО6 заключить с ФИО3 договор купли-продажи принадлежащей ей на праве собственности квартиры с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной на 5 этаже многоквартирного дома по адресу ...., общей площадью <данные изъяты> кв.м, состоящую из 2-х комнат по цене <данные изъяты> рублей, на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня составления мотивированного решения в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г. Барнаула.

Председательствующий Н.Б. Симон

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>