Апелляционное определение № 33-1766/2026 33-19838/2025 от 4 февраля 2026 г.

Судья Скрипникова И.С. УИД 61RS0034-01-2023-000267-60

№ 33-1766/2026

№ 2-750/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

5 февраля 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Хомич С.В.

судей Горбатько Е.Н., Фетинга Н.Н.

при секретаре Журбе И.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Племзавод Кирова» к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 12 ноября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Хомич С.В., судебная коллегия

установила:

ООО «Племзавод Кирова» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, ссылаясь на то, что на основании договоров аренды частей земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.11.2013, 10.12.2013, 16.12.2013, 13.01.2014, 07.02.2014, 27.02.2014, 06.03.2014, 01.04.2014, 25.04.2014, 17.10.2014 ООО «Племзавод Кирова» являлось арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, из которого образован земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Земельная доля площадью 42 га, из которой образован данный участок, принадлежала МВИ, которую он сдавал в аренду истцу по договору от 12.11.2013. Наследником МВИ является ФИО2 Все договоры аренды зарегистрированы в ЕГРН, заключались на 10 лет. Согласно п. 2.3 данных договоров аренды предусмотрено право ООО «Племзавод Кирова» выкупать арендуемые объекты в первоочередном порядке перед другим лицами (преимущественное право покупки арендатором объектов аренды). В ходе арендного использования участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН истцу стало известно, что арендодатель в нарушение условия договора о преимущественном праве покупки арендатора продал земельный участок стороннему покупателю ФИО1 На момент продажи данного участка ФИО1 в отношении него сохранялись арендные обременения, которые установлены указанным выше договором аренды. Выдел в натуре участка происходил с письменного согласия истца, арендодатель получал арендную плату по договору вплоть до самой продажи спорного участка ФИО1

На основании изложенного, истец просил суд перевести на ООО «Племзавод Кирова» права и обязанности покупателя земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по договору купли-продажи, заключенному между ФИО2 и ФИО1, заменив собственника в регистрационной записи в ЕГРН № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 28.08.2019 с ФИО1 на ООО «Племзавод Кирова»; взыскать с ООО «Племзавод Кирова» в пользу ФИО1 уплаченные им по договору купли-продажи земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН денежные средства в размере 900 000 руб.; истребовать в пользу ООО «Племзавод Кирова» из незаконного владения ФИО1 земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Решением Зимовниковского районного суда Ростовской области от 12 ноября 2025 года исковые требования ООО «Племзавод Кирова» удовлетворены частично.

Суд перевел на ООО «Племзавод Кирова» права и обязанности покупателя земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от 19.08.2019, заключенному между ФИО2 и ФИО1, заменив собственника в регистрационной записи в ЕГРН № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 28.08.2019 в ЕГРН с ФИО1 на ООО «Племзавод Кирова»; истребовал в пользу ООО «Племзавод Кирова» из чужого незаконного владения ФИО1 земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, отказав в удовлетворении остальной части исковых требований.

С указанным решением не согласился ФИО1, который в своей апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы апеллянт ссылается на то, что действующее законодательство не содержит положений, наделяющих арендатора земельного участка преимущественным правом покупки арендуемого земельного участка и предусматривающих защиту прав (законных интересов) арендатора в случае нарушения такого права избранным истцом способом.

Суд при разрешении настоящего спора сослался на положения п. 3 ст. 250 ГК РФ о последствиях продажи доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки, однако, по мнению апеллянта, положения указанной нормы права защищают права участников долевой собственности на продаваемое имущество, а не права арендаторов такого имущества, то есть регулируют иные правоотношения, нежели те, которые сложились по настоящему спору.

Апеллянт указывает на то, что судом не установлено, какое именно право истца нарушено ответчиком ФИО1, в чем проявилась недобросовестность покупателя, немотивированно применен к покупателю, приобретшему спорный земельный участок на основании договора, который не оспорен и не признан недействительным, способ защиты, лишающий ответчика права собственности на земельный участок. При этом, апеллянт считает себя добросовестным покупателем, поскольку он не знал и не мог знать о незаконности приобретения спорного объекта недвижимости.

Кроме того, апеллянт обращает внимание на то, что договор аренды от 12.11.2013 не содержит условий о том, что арендатор ООО «Племзавод Кирова» имеет преимущественное право покупки выделенных земельных участков из земельного участка сельскохозяйственного назначения с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, как и не содержится такого условия в заявлении истца о согласии, данном ФИО2 на образование земельного участка за счет его земельной доли из земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Также апеллянт ссылается на то, что выводы суда, изложенные в обжалуемом решении, противоречат обстоятельствам, установленным решением Арбитражного суда Ростовской области от 4 марта 2020 года по делу № А53-33433/19, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела.

По мнению апеллянта, установленный п. 3 ст. 250 ГК РФ срок для обращения в суд с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки пропущен истцом, что не было принято во внимание судом.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО «Племзавод Кирова» просит решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие ответчиков и третьих лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, о чем в материалах дела имеются соответствующие сведения.

Кроме того, информация о времени и месте судебного заседания заблаговременно размещена на официальном сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», подтверждение чего приобщено к материалам настоящего гражданского дела.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ФИО1 – ФИО3, представителей ООО «Племзавод Кирова» - ФИО4 и ФИО5, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 209, 310, 420, 421, 431, 606 ГК РФ, Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», и исходил из того, что ФИО2 нарушил условия договора аренды от 12.11.2013 о преимущественном праве ООО «Племзавод Кирова» на покупку арендованного земельного участка, что является основанием для удовлетворения иска о переводе на ООО «Племзавод Кирова» прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка от 19.08.2019, замене собственника земельного участка, указанного в ЕГРН, с ФИО1 на ООО «Племзавод Кирова».

Также в связи с переводом на истца прав и обязанностей покупателя земельного участка и заменой собственника указанного участка в регистрационной записи в ЕГРН суд пришел к выводу и о наличии оснований для истребования земельного участка из чужого незаконного владения ФИО1 в пользу ООО «Племзавод Кирова».

Оснований для взыскания с ООО «Племзавод Кирова» в пользу ФИО1 денежных средств в размере 900 000 руб., уплаченных последним по договору купли-продажи от 19.08.2019, судом не установлено, поскольку указанные денежные средства уже были перечислены ФИО1

Руководствуясь положениями ст.ст. 196, 200 ГК РФ, исходя из того, что о нарушенном праве истцу стало известно не ранее 23.03.2020, то есть после получения от ФИО1 досудебной претензии с требованием о возврате земельных участков, суд пришел к выводу о том, что ООО «Племзавод Кирова» не был пропущен срок исковой давности.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, МВИ являлся собственником земельной доли площадью 42 га в земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

ООО «Племзавод Кирова» являлось арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на основании договоров аренды частей земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя, в том числе с МВИ на основании договора аренды от 12.11.2013 в отношении принадлежащей последнему земельной доли, площадью по 42 га. Договор аренды заключен сроком на 10 лет, зарегистрирован в ЕГРН в установленном законом порядке.

Арендная плата по договору выплачивается каждому собственнику земельной доли в натуральном выражении в виде зерна, сена, соломы, подсолнечника и предоставления услуг.

Из п. 2.3 договора аренды следует, что при переходе доли (долей) в праве общей долевой собственности на землю по наследству или вследствие совершенных в соответствии с законодательством Российской Федерации сделок с земельными долями действие договора с прежним собственником прекращается. Первоочередное право на покупку и аренду земельных долей остается за ООО «Племзавод Кирова». С новым участником долевой собственности заключается новый договор на общих условиях.

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА МВИ умер, в наследство после его смерти вступил его сын – ФИО2, к которому перешла в собственность земельная доля умершего в размере 42 га, переданная в аренду ООО «Племзавод Кирова».

В 2019 году ФИО2 из земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН выделил в счет своей земельной доли земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 41,9 га, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Право собственности ФИО2 на данный участок было зарегистрировано в ЕГРН 01.08.2019.

Выдел участка был произведен с согласия арендатора ООО «Племзавод Кирова».

19.08.2019 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 41,9 га, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Вышеуказанный земельный участок продан ФИО1 за 900 000 руб., расчет был произведен между сторонами до подписания договора.

28.08.2019 за ФИО1 было зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок в ЕГРН, регистрационная запись № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Администрация Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области отказалась от преимущественного права покупки указанного земельного участка, что подтверждается копией письменного отказа от 19.08.2019.

02.02.2023 ФИО1 заключил договор об ипотеке с КПК «Союз банковских служащих», в обеспечения исполнения обязательств по договору ФИО1 передал банку в залог спорный земельный участок.

ООО «Племзавод Кирова», ссылаясь на нарушение его преимущественного права покупки земельного участка ФИО2, обратился за судебной защитой, заявив о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с ФИО1 на себя.

Принимая во внимание изложенное, исходя из того, что ФИО2 нарушены условия договора аренды о преимущественном праве ООО «Племзавод Кирова» на покупку продаваемого арендодателем имущества, суд пришел к правомерному выводу о наличии оснований для перевода на ООО «Племзавод Кирова» прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка от 19.08.2019, замене собственника спорного земельного участка в регистрационной записи в ЕГРН, а также об истребовании спорного земельного участка из чужого незаконного владения в пользу истца.

Поскольку денежные средства, уплаченные ФИО1 по договору купли-продажи в размере 900 000 руб. уже были возвращены последнему истцом, суд обоснованно не усмотрел оснований для повторного их взыскания с ООО «Племзавод Кирова».

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы ФИО1, поскольку таковые не опровергают законность и обоснованность принятого по делу решения.

Исходя из смысла ст. 431 ГК РФ разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Так, пунктом 2.3 договора аренды от 12.11.2013 однозначно предусмотрено первоочередное право истца ООО «Племзавод Кирова» на покупку и аренду земельных долей.

Указанное условие не допускает разных вариантов своего толкования, оно никем не оспорено и недействительным признано не было.

Согласно п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов.

С учетом изложенного, действие договора аренды от 12.11.2013 в отношении образованного путем выдела земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН сохраняется на прежних условиях, в том числе в отношении условия о преимущественном праве покупки арендатора.

Из содержания вышеуказанного п. 2.3 договора в соответствии со ст. 8 ГК РФ вытекает обязанность арендодателя в случае намерения произвести отчуждение земельного участка предоставить преимущественное право покупки земельного участка его арендатору.

ФИО2 принял на себя обязательство продать земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН арендатору ООО «Племзавод Кирова» и только при отказе последнего от его приобретения имел право продать участок иным лицам. Трансформация права собственности на земельную долю в право собственности на выделенный земельный участок не прекратила арендные отношения сторон, и, соответственно, данное обязательство.

Наличие отказа администрации Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области от преимущественного права покупки, предусмотренного п. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», не освобождало арендодателя ФИО2 от необходимости обращения к ООО «Племзавод Кирова» с предложением выкупить данный земельный участок.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как предусмотрено п.п. 1 и 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Положениями п. 6 ст. 27 ЗК РФ установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно п. 4 ст. 9 которого в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 4 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Смысл преимущественного права приобретения как правило заключается в том, что какое-то имущество продается третьему лицу (потенциальному покупателю), и только в этом случае обладатель преимущественного права может им воспользоваться на тех же условиях, что и потенциальный покупатель.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными этим Кодексом и законами.

Таким образом, игнорирование преимущественного права выкупа в данном случае может привести к нарушению прав и законных интересов лиц, обладающих преференцией на приобретение такого имущества, но которые были лишены этой возможности вследствие реализации имущества в общем порядке.

Ссылка ФИО1 на судебные акты Арбитражного суда Ростовской области, вынесенные в рамках дела № А53-33433/19, также не свидетельствует о наличии оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку данные акты не касаются спорного земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Принимая во внимание изложенное, судебной коллегией также отклоняется довод апеллянта о незаконном применении ст. 250 ГК РФ при рассмотрении настоящего спора, поскольку, как уже было указано, выдел ФИО2 доли в натуре из земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не повлек прекращение договора аренды от 12.11.2013 и, как следствие, обязательство продать земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН арендатору ООО «Племзавод Кирова», имеющему преимущественное право покупки.

Доводы апеллянта о пропуске истцом трехлетнего срока исковой давности также отклоняются судебной коллегией ввиду следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Поскольку исковые требования ООО «Племзавод Кирова» основаны на неисполнении ФИО2 условий договора аренды от 12.11.2013, к спорным правоотношениям применяются правила об общем сроке исковой давности, а не положения п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что ООО «Племзавод Кирова» были получены от ответчика досудебная претензия от 29.07.2019 и обращение от 31.07.2019, к которым не приложены правоустанавливающие документы, подтверждающие смену собственника земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Данное обстоятельство подтверждается ответом ООО «Племзавод Кирова» от 15.08.2019, содержащем просьбу представить указанные документы.

Надлежащие доказательства получения ООО «Племзавод Кирова» копии договора купли-продажи земельного участка и выписки из ЕГРН от ФИО1 на основании его письма от 25.09.2019 материалы дела не содержат, поскольку представленная ответчиком копия ответа не содержит подписи уполномоченного лица ООО «Племзавод Кирова» о получении и печати организации.

Таким образом, достоверно о нарушении своего права со стороны ответчиков ООО «Племзавод Кирова» узнало после получения от ФИО1 досудебной претензии от 20.03.2020 с приложением правоустанавливающих документов, подтверждающих смену собственника спорного земельного участка, с требованием о возврате земельных участков, то есть с 23.03.2020.

С настоящим иском в суд истец обратился 22.03.2023, в связи с чем судебная коллегия, как и суд первой инстанции, приходит к выводу о том, что срок исковой давности ООО «Племзавод Кирова» пропущен не был.

Каких-либо иных доводов, которые являются основанием для отмены обжалуемого судебного акта, ФИО1 приведено не было.

В целом, доводы апелляционной жалобы по своему содержанию направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств по делу и собранных по делу доказательств, оснований для которой не имеется, юридически значимых по делу обстоятельств, не учтенных судом первой инстанции и влияющих на законность вывода суда, не содержат.

При разрешении спора, судом первой инстанции верно определены юридически значимые обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, собранным по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда в полной мере соответствуют обстоятельствам дела. При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 12 ноября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13 февраля 2026г.