Решение № 2-414/2017 2-414/2017~М-456/2017 М-456/2017 от 26 июня 2017 г. по делу № 2-414/2017

Дело № 2-414


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

27 июня 2017 года

Каменский городской суд Пензенской области в составе:

председательствующего судьи Погребной С.Г.,

с участием представителя истца администрации города Каменка Каменского района Пензенской области – ФИО1,

ответчика ФИО2

при секретаре Дасаевой Г.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Каменка Каменского района Пензенской области к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, –

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Каменка Каменского района Пензенской области обратилась в суд с вышеназванным иском, мотивируя свои требования тем, что в соответствии с условиями договора аренды земельного участка ... от ..., заключенного между Каменской городской администрацией Пензенской области (арендодатель) и ФИО2, ФИО4, ФИО3 (арендаторы) арендодатель предоставил, а арендаторы приняли в аренду земельный участок площадью 3343,0 кв.м. с кадастровым номером ... по адресу: пензенская область, ..., ул. ..., 15, населенных пунктов для использования в целях обслуживания здания транспортного цеха. Вышеуказанный договор аренды заключен сроком на 49 лет. С ... на основании заявления от ... ФИО4 был исключен из числа арендаторов, в связи с продажей 1/3 своей доли здания транспортного цеха ФИО2 и ФИО3 Таким образом, с ... арендная плата за земельный участок была распределена между ответчиками. В соответствии с разделом 2 договора арендаторы обязаны своевременно вносить арендную плату, а в случае нарушения сроков внесения арендной платы, уплачивать пеню за просрочку в размере, указанном в договоре. Ответчик, в нарушение условий договора и норм действующего законодательства РФ, не исполняет свои обязательства должным образом. По состоянию на январь 2017 года за период с ... по ... за ответчиками образовалась задолженность по арендной плате и неустойка в виде пени на общую сумму 292 456 рублей 91 копейка, в том числе: основная задолженность – 248 730 рублей 72 копейки; пеня – 43 726 рублей 19 копеек. В целях досудебного урегулирования спора ... в адрес ответчиков было направлено претензионное письмо с требованием об исполнении обязательства по оплате задолженности по арендной плате за пользование недвижимым имуществом, которое оставлено без ответа. Просит суд взыскать с ФИО2, ФИО5 в пользу администрации города Каменки Каменского района Пензенской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка ... от ... в размере 292 456 рублей 91 копейка.

В судебном заседании представитель истца администрации города Каменка Каменского района Пензенской области – ФИО1, действующая на основании доверенности ... от ..., исковые требования поддержала, суду пояснила изложенное в исковом заявлении.

В судебном заседании ответчик ФИО2 с исковыми требованиями не согласился, в иске просил отказать, поскольку задолженности по арендной плате у них не имеется.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, представил письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1 ст. 26 Федерального закона РФ от ... N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. При этом государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества не является элементом формы договора, однако в силу закона она представляет собой один из фактов, образующих юридический состав, при котором договор аренды считается заключенным (измененным, расторгнутым).

По смыслу приведенных выше норм, документом, подтверждающим заключение договора аренды земельных участков, является письменный договор, зарегистрированный в установленном законом порядке.

В соответствии с п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ).

Статьей 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 49 Федерального закона от ... N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" экономическую основу местного самоуправления составляют находящееся в муниципальной собственности имущество, средства местных бюджетов, а также имущественные права муниципальных образований. Доходы от переданного в аренду имущества поступают в местный бюджет.

Согласно ч. 1. ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В судебном заседании установлено, что ... между Каменской городской администрацией, ФИО2, ФИО4 и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка ....

Согласно пункту 1.1 Договора Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды на 49 лет земельный участок, имеющий кадастровый ... площадью 3343,0 кв.м, расположенный по адресу: ... для обслуживания здания транспортного цеха.

Пунктом 2.1 договора установлен размер арендной платы за земельный участок, который составляет трехкратной ставки земельного налога. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в пункте 2.1. договора суммы до истечения 10 числа начала следующего квартала, а за 4 квартал – не позднее 25 ноября текущего года.

В соответствии с п.2.5 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,083% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Установлено, что ФИО4 с ... на основании заявления исключен из числа арендаторов, в связи с продажей 1/3 своей доли здания транспортного цеха ФИО2 и ФИО3

Истцом в адрес ответчиков была направлена претензия от ... о погашении задолженности по арендной плате в срок до -... /л.д.9/

В судебном заседании установлено, что коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора был изменен Решением Собрания представителей Каменского района Пензенской области от ... N ... "Об утверждении коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендатора земельного участка из категорий земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, коэффициентов категории арендаторов".

Согласно договору аренды от ... размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке, в связи с решением об индексации ставок земельного налога, в связи с чем истец полагает, что размер арендной платы может быть им изменен в одностороннем порядке и числит за ответчиками задолженность по арендным платежам за период с ... по ... год в сумме 292 456 руб. 91 коп, с учетом коэффициента дифференциации по видам деятельности арендатора земельного участка из категории земель населенных пунктов - 5,0, исходя из выше указанного решения.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с п. 1.7. Постановления Правительства Пензенской области от ... N 940-пП при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, органы исполнительной власти Пензенской области и органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Пензенской области предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка или ставки земельного налога и (или) коэффициента дифференциации вида деятельности арендатора, и (или) категории арендатора. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка или ставки земельного налога и (или) коэффициента дифференциации вида деятельности арендатора, и (или) категории арендатора.

Аналогичная норма содержится и в Постановлении Правительства РФ от ... N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Таким образом, дата перерасчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка или ставки земельного налога и (или) коэффициента дифференциации вида деятельности арендатора, и (или) категории арендатора является императивной нормой.

В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Постановление Правительства Пензенской области от ... N 850-пП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Пензенской области" вступило в законную силу ....

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий в силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются.

Обязанность произвести оплату арендных платежей возложена на ответчика условиями договора аренды, положениями ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указывает истец, ответчиком не исполнена обязанность по внесению арендной платы, исходя из коэффициента -5,0 в год, что составляет 20 160 рублей копеек, в месяц – 1680 рублей, за период с ... по ... сумма арендных платежей составляет – 292 456 рублей 91 копейка.

Вместе с тем, суд считает изменение арендатором коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендатора земельного участка из категории земель населенных пунктов, исходя из выше указанного собрания представителей Каменского района Пензенской области от ... N ..., с учетом вида использования земель и профиля арендатора не привело к изменению применяемого коэффициента дифференциации в отношении земельных участков ответчиков, в связи с чем расчет представленный истцом нельзя признать правильным, при этом значение коэффициента дифференциации по видам деятельности арендатора земельного участка из категории земель населенных пунктов для ответчиков не определен, а отнесение данного объекта к обслуживанию и эксплуатации объектов складских помещений нельзя признать правильным, поскольку согласно выписке из ЕГРИП /.../ ответчики занимаются производством строительных металлических конструкций и изделий.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд считает, что применение повышающих коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендатора – 5,0 в период с ... по ... является неправомерным. Произвольное изменение истцом размера регулируемой муниципальным образованием арендной платы в одностороннем порядке противоречит условиям пункта 3.5 договора, поскольку такое изменение размера должно быть исключительно правомерным. Доказательств обращения в суд с иском о соответствующем изменении, действующего с ответчиками договора аренды, истец суду не представил.

Установлено, что сумма арендной платы, исходя из коэффициента -5,0 в год составляет 20 160 рублей копеек, в месяц – 1680 рублей, за период с ... по ... сумма арендных платежей составляет – 292 456 рублей 91 копейка.

Проверив выполненный истцом расчет задолженности, суд находит расчет необоснованным, исходя из следующего.

Согласно п. 2 ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Так, из смысла ст. ст. 424, 614, 654 Гражданского кодекса РФ в их взаимосвязи следует, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды недвижимого имущества.

Следовательно, размер арендной платы должен быть согласован сторонами в договоре в установленном порядке и любые изменения в определении размера арендной платы должны быть внесены сторонами в том же порядке, в каком заключен основной договор аренды - то есть путем заключения соглашения между сторонами о внесении изменений в договор аренды и осуществления государственной регистрации таких изменений.

Между тем, такого соглашения истцом не представлено.

Кроме того, истец не обосновал правомерность применения коэффициента дифференциации в отношении земельных участков ответчиков в размере 5,0, повлекшее многократное увеличение арендной платы, без соблюдения принципа экономической обоснованности при ее определении, вместо ранее применяемого коэффициента - 1, 0.

Согласно представленному перерасчету суммы долга с учетом коэффициента -1.0 к договору ... от ... по состоянию на ... переплата ответчиками по оплате арендных платежей составляет – 14 рублей 28 копеек /.../.

При таких обстоятельствах исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд, -

Р Е Ш И Л:

В иске Администрации города Каменка Каменского района Пензенской области к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Пензенский областной суд через Каменский городской суд Пензенской области

Председательствующий: