Решение № 2-2101/2026 2-7093/2025 от 12 апреля 2026 г.

Дело № 2-2101/2026

УИД: 23RS0002-01-2025-002746-54


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«30» марта 2026 года город Сочи

Адлерский районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

Председательствующего Шепилова С.В.,

при ведении протокола помощником судьи Ковалевым М.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО1 к ФИО3, ИП ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, взыскании задолженности, неустойки, компенсации морального вреда, возмещении расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО1 обратились в Адлерский районный суд <адрес> с иском к ФИО3, ИП ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, взыскании задолженности, неустойки, компенсации морального вреда, возмещении расходов. В ходе судебного разбирательства истцы уточнили исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ.

В обоснование уточненного иска указано, 05.05.2022 между ФИО3 и ФИО2 были заключены договоры купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок с помещением.

По условиям одного договора продавец обязался передать в собственность, а покупатель обязался оплатить и принять в соответствии с условиями договора из принадлежащих продавцу 14/15 долей 1/15 долю в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 23№, площадью 419 кв.м. и помещение с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадью 28 кв.м., этаж 3, по адресу: <адрес>, помещение №.

В силу пункта 2.3 указанного договора, стороны оценивают указанную долю в праве общей собственности на земельный участок в 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек, помещение в 5 285 500 (пять миллионов двести восемьдесят пять тысяч пятьсот) рублей 00 копеек.

По условиям второго договора продавец обязался передать в собственность, а покупатель обязался оплатить и принять в соответствии с условиями договора из принадлежащего продавцу земельного участка 1/15 долю в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 419 кв.м. и помещение с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадью 26,8 кв.м., этаж 3, по адресу: <адрес>, помещение №.

В силу пункта 2.3 указанного договора, стороны оценивают указанную долю в праве общей собственности на земельный участок в 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек, помещение в 4 981 000 (четыре миллиона девятьсот восемьдесят один) рублей 00 копеек.

Согласно пункту 2.5 указанных договоров, расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора, стороны заверили, что не имеют друг к другу финансовых и имущественных претензий, что подтверждается подписанием указанного договора.

ФИО1 приходится зятем ФИО2, в связи с чем производил оплату по договорам.

Оплата осуществлялась частично привлеченными кредитными денежными средствами. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и АО «Почта Банк» заключен кредитный договор № по программе «Дом по почте», цели использования кредита - на покупку дома, модель - малоэтажный, количество - 1, сумму 6 000 000 (шесть миллионов) рублей 00 копеек; сумма кредита или лимит кредитования и порядок его изменения: кредитный лимит - 5 000 000 (пять миллионов) рублей 00 копеек при размере первоначального взноса - 1 000 000 (один миллион) рублей 00 копеек, дата закрытия кредитного договора - ДД.ММ.ГГГГ; срок действия кредитного договора - неопределенный, срок возврата кредита - ДД.ММ.ГГГГ; процентная ставка по кредиту - 9,90 % годовых.

Согласно пп. 20 п. 4 Индивидуальных условий кредитного договора по программе «Покупки в кредит», ФИО1 было дано распоряжение на перевод денежных средств в торговую организацию - ИП ФИО4, ИНН <***>.

ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства на сумму 5 000 000 (пять миллионов) рублей 00 копеек перечислены ФИО4, во исполнение условий договора купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок с помещением, заключенного между ответчиком ФИО11 и ФИО2

ИП ФИО4, в качестве основного вида деятельности которого в соответствии с классификатором ОКВЭД указано «Строительство жилых и нежилых зданий», также являлся застройщиком, осуществляющим строительство и реализацию коммерческих и жилых помещений в домах ЖК «ДИНАСТИЯ HILLS», что, помимо указанных выше фактов, подтверждается заявлением сотрудников АО «Почта Банк» в ходе ведения переговоров с целью заключения кредитного договора №.

Кроме того, в ходе переписки инвесторов ЖК «ДИНАСТИЯ HILLS» ФИО4, не скрываясь, открыто заявляя о своих полномочиях, лично неоднократно отвечал на вопросы других инвесторов, делал заявления и давал разъяснения относительно дальнейшей судьбы жилых объектов ЖК «ДИНАСТИЯ HILLS», действовал как бенефициар и лицо, принимающее решения в рамках проекта строительства ЖК «ДИНАСТИЯ HILLS».

Кредитный договор заключался с ФИО1 единственной целью произвести оплату во исполнение условий договора купли-продажи. Иных целей ФИО1, заключая договор и перечисляя денежные средства ФИО4, не проследовал. То есть фактически бенефициаром по сделке купли-продажи недвижимого имущества выступал ФИО4, хотя ФИО3 и был подписантом по договорам купли-продажи и согласно п. 2.5. указанных договоров давал гарантии того, что расчет между сторонами произведен в полом объеме.

Условия вышеуказанных договоров купли-продажи идентичны за исключением условий о предмете в части признаков и характеристик объектов недвижимого имущества.

Фактически по условиям договоров речь шла о покупке апартаментов в клубном коттеджном поселке ЖК «ДИНАСТИЯ HILLS».

Право собственности ФИО2 на приобретенные по договорам купли-продажи доли земельного участка и помещения зарегистрировано в ЕГРН.

С учетом возникших между сторонами отношений, истцы полагают, что в действиях ответчиков присутствует факт злоупотребления правом и обмана.

Ответчики фактически являются застройщиками ЖК «ДИНАСТИЯ HILLS» - многофункционального жилого комплекса, который состоит из 31 клубных домов.

Между тем, менее чем через три недели после подписания договоров купли-продажи, администрацией <адрес> было подано исковое заявление о сносе самовольно возведенных объектов недвижимости.

Согласно судебным актам, приобретенные объекты недвижимости снесены, право собственности ФИО2 аннулировано.

При обращении истцов к ответчикам, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено соглашение, согласно которому ФИО3 обязался компенсировать ФИО2 в случае вступления решения суда в законную силу, в добровольном внесудебном порядке в течении 7 календарных дней с момента получения соответствующего требования в адрес ответчика – ФИО3 установленные и рассчитанные судом суммы.

Кроме того, в рамках указанного соглашения, стороны договорились, что ФИО3 возвращает ФИО2 денежные средства, уплаченные по договорам купли-продажи, а также обязуется возместить ФИО2 денежные средства, уплаченные по договорам купли-продажи, а также обязуется возместить истцу иные понесенные судебные издержки.

Истцы передали ответчикам совокупно 11 266 500 рублей. Также истцы уплатили денежные средства за юридическую помощь в рамках гражданского дела о сносе 500 000 рублей.

На основании изложенного, в уточненном иске истцы просили суд, расторгнуть договор купли-продажи доли в праве общей собственности от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с помещением, удостоверенный ФИО7 временно исполняющим обязанности нотариуса Сочинского нотариального округа <адрес> ФИО8, зарегистрированный в реестре N? 23/262-н/23-2022-4-263; Расторгнуть договор купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок с помещением, удостоверенный ФИО7 временно исполняющим обязанности нотариуса Сочинского нотариального округа <адрес> ФИО8, зарегистрированный в реестре N? 23/262-н/23-2022-4-262; Взыскать в пользу ФИО2 и ФИО1 с ФИО3 и ИП ФИО4 в солидарном порядке сумму задолженности по договорам купли-продажи, по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ в размере 11 266 500 (одиннадцать миллионов двести шестьдесят шесть тысяч пятьсот) рублей 00 копеек; Взыскать в пользу ФИО2 и ФИО1 с ФИО3 и ИП ФИО4 в солидарном порядке проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 843 300 (пять миллионов восемьсот сорок три тысячи триста) рублей 78 копеек; Взыскать в пользу ФИО2 и ФИО1 с ФИО3 и ИП ФИО4 в солидарном порядке проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения; Взыскать в пользу ФИО2 и ФИО1 с ФИО3 и ИП ФИО4 в солидарном порядке сумму морального вреда в размере 300 000 (триста тысяч) рублей 00 копеек; Взыскать в пользу ФИО2 и ФИО1 с ФИО3 и ИП ФИО4 в солидарном порядке судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 104 752 (сто четыре тысячи семьсот пятьдесят два) рубля 00 копеек.

В судебном заседании представитель истцов просил иск удовлетворить в полном объеме по основаниям в нем указанным.

Ответчики ФИО3 и ИП ФИО4 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, причины неявки не сообщены. Ходатайств об отложении слушания дела не поступало.

Представители третьего лица АО «Почта Банк» в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, причины неявки не сообщены. Ходатайств об отложении слушания дела не поступало.

Суд, выслушав представителя истцов, изучив материалы дела, считает, исковые требования не обоснованы и удовлетворению не подлежат.

Материалами дела установлено следующее:

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9, именуемым продавец, с одной стороны, и ФИО2, именуемой покупатель, с другой стороны, заключен договор купли - продажи доли в праве общей собственности на земельный участок с помещением.

В силу п. 1.1 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, предметом договора явилась 1/15 доли из принадлежащих продавцу 14/15 долей в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 419 кв.м, по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: предпринимательство и помещение с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадью 28 кв.м., этаж 3, находящееся по адресу: <адрес>, помещение №.

В п. 2.3 договора купли-продажи, стороны оценили указанную долю в праве общей собственности земельный участок в 500 000 рублей, помещение - в 5 285 500 рублей, общая сумма оценки составляет 5 785 500 рублей.

Так же, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, именуемым продавец, с одной стороны, и ФИО2, именуемой покупатель, с другой стороны, заключен еще один договор купли - продажи доли в праве общей собственности на земельный участок с помещением.

Предметом договора явилась 1/15 доли из принадлежащих продавцу 14/15 долей в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 419 кв.м, по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: предпринимательство и помещение с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадью 26,8 кв.м., этаж 3, находящееся по адресу: <адрес>, помещение №.

Стороны оценили указанную долю в праве общей собственности земельный участок в 500 000 рублей, помещение - в 4 981 000 рублей, общая сумма оценки составляет 4 981 000 рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Заключенные договоры купли - продажи содержат в себе идентичные условия, кроме предмета договора и его стоимости.

Согласно п. 4.1. Договоров купли-продажи доля в праве общей собственности на земельный участок и помещения свободны от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых на момент заключения договоров купли-продажи стороны не могли не знать.

В соответствии с п. 4.7. договоров купли - продажи на момент подписания соответствующих договоров продавец заверил и гарантировал покупателю, что в отношении недвижимого имущества не предъявлены судебные иски, а также отсутствуют неблагоприятные обстоятельства, способные повлиять на действительность заключаемой сделки.

Суд приходит к убеждению о том, что заявленные требования о расторжении договоров купли-продажи являются необоснованными.

Истцы в обоснование исковых требований указывают тот факт, что администрацией <адрес> подано исковое заявление в Адлерский районный суд <адрес> о сносе самовольно возведенного объекта, менее чем через три недели после заключения договоров купли-продажи.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключено соглашение, согласно которому ФИО10 гарантирует ФИО2, что в случае удовлетворения требований истца - Администрации <адрес> о сносе недвижимого имущества и вступления указанного решения в законную силу выплатить (компенсировать) покупателю в добровольном внесудебном порядке течение 7 календарных дней с момента получения соответствующего требования в адрес покупателя установленные и рассчитанные судом суммы неустойки (в том числе 20 000 рублей в день) - пункт 8 Соглашения.

Пунктом 9 Соглашения определено, что в случае вступления в законную силу любого судебного акта по иску, влекущему прекращение права собственности покупателя на помещения и/или земельный участок, вследствие признания судом договора купли-продажи недействительным, при условии наличия виновных действий продавца либо факта умышленного сокрытия информации, повлекшей подачу соответствующего иска, продавец: возвращает покупателю денежные средства, уплаченные по договорам купли-продажи, помимо стоимости недвижимого имущества, согласно условиям договора купли-продажи, продавец обязуется возместить покупателю иные понесенные им документально подтвержденные судебные издержки в рамках вышеупомянутых гражданских дел.

В силу п. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцами не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ответчику ФИО11, являющемуся стороной по сделке, на момент заключения договоров купли-продажи было известно о намерении администрации <адрес> обратиться в суд с указанным исковым заявлением.

Суд учитывает, что в материалах дела отсутствуют судебные акты, вступившие в законную силу, которые влекут прекращение права истца ФИО2 на два помещения и доли земельного участка.

Более того, ДД.ММ.ГГГГ Определением Верховного суда Российской Федерации по делу №-КГ25-286-К4 отменены Определение судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ и Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой и ее сносе, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Судом установлено, что в настоящее время гражданское дело рассматривается в <адрес>вом суде (дело №), ДД.ММ.ГГГГ судом назначена экспертиза, производство по делу приостановлено.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Суд учитывает, что обязательства сторон по заключенным договорам купли - продажи исполнены в полном объеме, за истцом ФИО2 зарегистрировано право собственности на приобретенные объекты недвижимого имущества, ответчиком ФИО3 получены денежные средства за них.

Данный факт не оспаривается сторонами и подтверждается материалами гражданского дела.

Обязательство, в том числе договорное, которое прекратилось надлежащим исполнением (п. 1 ст. 307.1, п. 1 ст. 408) не может быть прекращено по соглашению сторон (п.3 ст. 407, п. 2 ст. 453 ГК РФ)

То есть договор купли - продажи недвижимости, исполненный обеими сторонами, если исполнение было надлежащим, не может быть расторгнут по соглашению сторон.

В силу пункта 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истом ФИО2 не представлено доказательств того, что ей причинен такой ущерб, в результате которого она лишилась того, на что была вправе рассчитывать, так как до настоящего времени она является собственником двух помещений и доли земельного участка, которые ею были приобретены на основании спорных договоров купли - продажи.

Так же ФИО2 не представлено доказательств тому, что ФИО3 допущены умышленные существенные нарушения договоров купли - продажи.

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения требований о расторжении двух договоров купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1 ст. 322 ГК РФ, солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Таким образом, солидарная обязанность возникает лишь в случаях, когда это предусмотрено договором или законом, прежде всего при неделимости предмета обязательства.

ИП ФИО4 не является стороной ни по одному договору купли-продажи, условиями спорных договоров купли-продажи солидарность обязанностей ФИО3 и ФИО4 также не предусмотрена.

В связи с тем, что суд отказывает в удовлетворении исковых требований о расторжении договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ФИО2 и ФИО3, суд приходит к убеждению об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании в солидарном порядке денежной суммы в размере 11 266 500 рублей, о взыскании в солидарном порядке процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 5 843 300 рублей, а также о взыскании морального вреда и судебных расходов.

На основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, суд приходит к убеждению, что исковые требования ФИО2, ФИО1 к ФИО3, ИП ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, взыскании задолженности, неустойки, компенсации морального вреда, возмещении расходов не обоснованы и удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2, ФИО1 к ФИО3, ИП ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, взыскании задолженности, неустойки, компенсации морального вреда, возмещении расходов – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда через Адлерский районный суд <адрес> в течение месяца, со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.

Судья подпись.

Копия верна: Судья- Секретарь-