Решение № 2-826/2018 2-826/2018 ~ М-671/2018 М-671/2018 от 21 мая 2018 г. по делу № 9-39/2018~М-234/2018

К делу №2-826/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Город Усть-Лабинск 22 мая 2018 года

Усть-Лабинский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Куликовского Г.Н.,

секретаря Алейниковой А.В.,

с участием представителя истца, действующего

по доверенности № от 19.12.17г. ФИО1,

ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению администрации Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района к ФИО2 о взыскании задолженности и пени по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

В Усть-Лабинский районный суд с исковым заявлением обратился представитель администрации Приморско-Ахтарского городского поселения <адрес> к ФИО2 о взыскании задолженности и пени по договору аренды. В обоснование своих требований указал, что 31 декабря 2015 года между администрацией Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района и ООО «Кубанская макаронная фабрика» был заключен договор аренды земельного участка №, общей площадью 26 957 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №.

14 июля 2017 года по договору купли-продажи имущественного комплекса, объекты недвижимости перешли в собственность к ФИО2

Проведенная проверка поступления арендной платы показала, что по договору аренды образовалась задолженность, в связи с чем, в адрес ответчика была направлена претензия, но ответа не последовало.

Подпункт 4.1.6 пункта 4.1 договора аренды, предусмотрена обязанность арендатора, использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления, т.е. для производственных целей, следовательно, весь земельный участок с кадастровым номером № необходим для использования по назначению.

По условиям подпункта 4.1.1. пункта 4.1 договора аренды, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В соответствии с пунктом 2.4 договора аренды, арендная плата, исчисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором ежемесячно, равными частями из расчета за календарный год, не позднее 10 числа начала каждого месяца, первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента заключения договора.

Просил взыскать с ФИО2 в пользу администрации Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района задолженность по арендной плате за период с 14 июля 2017 года по 10 декабря 2017 года в размере 296 643,42 рубля и пеню за период с 14 августа 2017 года по 11 декабря 2017 года – 5 555,54 рублей.

Не согласившись с исковыми требованиями истца, ФИО2, предоставил своё возражение на иск, в котором указал, что считает предъявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Истцом в иске не отражены объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, не принадлежащие ответчику, но принадлежащие ООО «Кубанская макаронная фабрика», а именно: проходная литер Г5, внутриплощадочные сети противопожарного водопровода В2, шкафной регуляторный пункт литер Г13, газопровод высокого давления подземный, назначение – коммуникационное, визировочная литер Б, в связи с чем, взыскание с него арендной платы за пользование всем земельным участком не является обоснованным. Истцом не представлен анализ площадей, занятых объектами недвижимости и необходимых для их эксплуатации, не установлено, что фактическими пользователями землей является не только ответчик, но и иные лица, которые не привлечены к участию в деле. Истцом не представлены доказательства выбытия участка из владения предшествующего землепользователя и утраты им возможности использовать земельный участок в целом, либо его часть.

В своем дополнении к исковому заявлению представитель истца не согласился с возражениями ответчика, считает их не соответствующими обстоятельствам дела и основанными на неверном толковании закона.

10 мая 2018 года произведен осмотр территории земельных участков с кадастровыми номерами №, №, расположенных по адресу: <адрес>, о чем составлен акт визуального осмотра № и составлена фототаблица.

Так, в ходе визуального осмотра территорий земельных участков с кадастровыми номерами №, № было выявлено, что на земельных участках расположены объекты капитального строительства, все проходы к комплексу зданий закрыты воротами, на всех воротах висят замки, по периметру земельных участков расположен бетонный забор, иные подходы на арендуемые земельные участки отсутствуют, следовательно, вышеупомянутые земельные участки находятся в фактическом пользовании ФИО2

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, просил удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании частично признал исковые требования, предоставил расчет, согласно которому, занимаемая его объектами недвижимости площадь земельного участка равна 8241 кв.м., что соответствует 48 392,70 рублям за пятимесячный период.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании и усматривается из материалов дела, 28 октября 2015 года ООО «ИСКРА» продало ООО «Кубанская макаронная фабрика» недвижимое имущество, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 26957 +/- 115 кв.м. и земельном участке № общей площадью 5809 +/- кв.м., расположенных по адресу: <адрес>. Недвижимое имущество было передано ООО «Кубанская макаронная фабрика» по акту приема-передачи от 28 октября 2015 года.

31 декабря 2015 года между администрацией Приморско-Ахтарского городского поселения <адрес> и Обществом с ограниченной ответственностью «Кубанская макаронная фабрика» был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №.

По условиям указанного договора, арендодатель предоставил арендатору для производственных целей земельный участок с кадастровым номером № из земель населенных пунктов общей площадью 26957 кв.м., расположенный по адресу <адрес>. Сумма ежегодной арендной платы за арендуемый земельный участок была установлена в 738 311,79 рублей.

Подпункт 4.1.6 пункта 4.1 договора аренды, предусмотрена обязанность арендатора, использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления, т.е. для производственных целей, следовательно, весь земельный участок с кадастровым номером № необходим для использования по назначению.

По условиям подпункта 4.1.1. пункта 4.1 договора аренды, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В соответствии с пунктом 2.4 договора аренды, арендная плата, исчисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором ежемесячно, равными частями из расчета за календарный год, не позднее 10 числа начала каждого месяца, первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента заключения договора.

Как усматривается из кадастрового паспорта земельного участка № от 02 декабря 2015 года, на указанном земельном участке площадью 26957 +/-115 кв.м. расположены объекты капитального строительства с кадастровыми номерами: № №, №, №, №, 23:25:0101025:169, 23:25:0101025:170, 23:25:0101025:179, 23:25:0101025:166, 23:25:0101025:183, 23:25:0101025:164.

В настоящее время собственником указанных объектов капитального строительства на основании договора купли-продажи имущественного комплекса от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Ш.А.С., является ФИО2, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости №, №, №, №, №, №, №, №, №, № и № от 27 ноября 2017 года. На указанные объекты капитального строительства установлено обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу Ш.А.С.

Согласно договору купли-продажи имущественного комплекса от 14 июля 2017 года, заключенному между Ш.А.С. и ФИО2, последний приобрел объекты недвижимого имущества в составе: административно-бытового корпуса общей площадью 129,8 кв.м. с кадастровым номером №; административного здания общей площадью 141 кв.м. с кадастровым номером №; весовой общей площадью 18,6 кв.м. с кадастровым номером №; галереи конвейерной надземной общей площадью 20,2 кв.м. с кадастровым номером №; здания мельницы общей площадью 329,9 кв.м. с кадастровым номером №; зерносклада №3 общей площадью 969 кв.м. с кадастровым номером №; зерносклада №4 общей площадью 979 кв.м. с кадастровым номером №; зерносклада №6 общей площадью 942,7 кв.м. с кадастровым номером №; зерносклада №7 общей площадью 1322,5 кв.м. с кадастровым номером №; мехмастерских общей площадью 325,9 кв.м. с кадастровым номером №; отделения очистки зерна общей площадью 134,2 кв.м. с кадастровым номером №; зерносклада №1 общей площадью 967,2 кв.м. с кадастровым номером №; зерносклада №2 общей площадью 968,9 кв.м. с кадастровым номером №; склада готовой продукции общей площадью 977,7 кв.м. с кадастровым номером №; топочных помещений общей площадью 52,2 кв.м. с кадастровым номером №; трансформаторной подстанции общей площадью 52,2 кв.м.; внутриплощадочных водопроводных сетей от центрального водопровода до ВК№8 общей протяженностью 304 м. с кадастровым номером №; внутриплощадочных сетей канализации общей протяженностью 421 м. с кадастровым номером №; внутреплощадочных тепловых сетей общей протяженностью 15 м. с кадастровым номером №; распределительного газопровода низкого давления надземного общей протяженностью 265 м. с кадастровым номером №; водопроводной насосной станции общей площадью 11,9 кв.м. с кадастровым номером №; резервуаров общей площадью 87 кв.м. с кадастровым номером №; устройства приема зерна с автотранспортера общей площадью 121,7 кв.м. с кадастровым номером №; технологического оборудования и прочего имущества, входящего в состав имущественного комплекса – «мукомольный завод», расположенных по адресу: <адрес> на земельных участках с кадастровым номером № общей площадью 26957 кв.м. и кадастровым номером № общей площадью 5809 кв.м. (дополнительное соглашение к договору купли-продажи имущественного комплекса от 03 августа 2017 года).

Как усматривается из акта визуального осмотра № от 10 мая 2018 года комиссии по обследованию территории земельных участков с кадастровыми номерами № и 23:25:0101025:17, расположенных по адресу: <адрес>, на день проверки установлено, что на указанных земельных участках расположены объекты капитального строительства, все проходы к комплексу зданий закрыты воротами, на всех воротах висят замки, по периметру земельных участков расположен бетонный забор, иные подходы на земельные участки отсутствуют. Члены комиссии пришли к выводу, что земельные участки на день осмотра находились в фактическом пользовании физического лица ФИО2

Данный факт в судебном заседании не был опровергнут ответчиком, доказательств иного им не представлено.

В соответствие с п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствие с п. 2 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат регистрации в Едином государственном реестре.

Право на имущество, подлежащее государственной регистрации, согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ, возникает с момента такой регистрации.

Согласно положениям п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с п. 3.3. Федеральным законом от 25 октября 2001 года

№137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон), распоряжение земельными участками, осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения с 01 марта 2015 года.

Из содержания ст. 606 ГК РФ следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствие с п. 1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязательства по договору должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с его условиями (ст. 309 ГК РФ).

Односторонний отказ от обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Законодательством Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (ст. 1, 65 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно пункта 3 статьи 552 ГК РФ, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как установлено пунктом 3 статьи 6 ЗК РФ, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков (пункты 1,3 и 4 статьи 11.2 ЗК РФ).

Порядок и способ разделения (выделения) земельных участков определяется земельным законодательством.

Кроме того, согласно пунктами 4 и 5 статьи 11.9 ЗК РФ, не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, а также не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Судом установлено, что ответчик, в установленном законном порядке с заявлением о разделе (выделении) земельного участка в уполномоченный на то орган либо в суд не обращался.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного на срок год и более, не освобождает ответчика, фактически использующего земельные участки, от платы за их пользование в размере арендной платы, рассчитанной на основании нормативных актов о базовых ставках арендной платы на территории субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, а истцу, как собственнику земельного участка, принадлежит право на получение платы за пользование данным участком.

Подлежащая взысканию плата рассчитана истцом исходя из того, сколько бы заплатил покупатель недвижимости при наличии договора аренды земельного участка.

Порядок определения арендной платы, а так же порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации (п. 10 ст. 3 Федерального закона).

Статьей 330 ГК РФ регламентировано, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму – неустойку.

В соответствии с п. 5.2 договора аренды, в случае невнесения арендной платы в установленный срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования (ключевой ставки) ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Судом проверен расчет пени, предоставленный истцом в иске, который признается верным.

Поскольку ответчиком нарушены условия договора аренды по внесению арендной платы, суд считает подлежащими удовлетворить требования администрации о взыскании задолженности и пени по договору аренды.

На основании п.п. 19 п. 1 ст. 333.36 НК РФ, истец освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, в связи с чем, с ответчика ФИО2, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 221,99 рубль, исчисленная исходя из присужденной суммы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 191-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района к ФИО2 о взыскании задолженности и пени по договору аренды - удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу администрации Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района задолженность по арендной плате за период с 14 августа 2017 года по 10 декабря 2017 года в размере 296 643,42 рубля и пени в размере 5 555,54 рублей, а всего: 302 198 (триста две тысячи сто девяносто восемь) рублей 96 копеек.

Взыскать с ФИО2 государственную пошлину в размере 6 221 (шесть тысяч двести двадцать один) рубль 99 копеек в доход государства.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Усть-Лабинский районный суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Усть-Лабинский районный суд Краснодарского края.

Резолютивная часть решения оглашена 22.05.18г.

Мотивированное решение изготовлено 25.05.18г.

Судья подпись

КОПИЯ ВЕРНА:

Судья Усть-Лабинского

районного суда Г.Н. Куликовский