Решение № 2-348/2024 2-348/2024~М-63/2024 М-63/2024 от 10 апреля 2024 г. по делу № 2-348/2024

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 апреля 2024 года пос. Ленинский

Ленинский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Поповой Е.В.,

при секретаре Антоновой Е.А.,

с участием

истцов ФИО1, ФИО3,

представителя истцов ФИО1, ФИО3 по ордеру адвоката Хохлова А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ленинского районного суда Тульской области гражданское дело № 2 - 348/2024 (УИД 71RS0015-01-2024-000091-03) по иску ФИО1, ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком,

установил:

ФИО1, ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО4, в котором просят расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком с использованием кредитных средств, в соответствии с которым ответчик обязался предоставить в общую долевую собственность истцам земельный участок с кадастровым номером №, площадью 702 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> и расположенный на данном участке жилой дом, общей площадью 49.8 кв.м. Однако указанное обязательство продавцом исполнено не надлежащим образом, п именно недвижимое имущество в виде дома не соответствует параметрам жилого помещения, поскольку дом не пригоден для постоянного (круглогодичного) проживания, ввиду отсутствия водоснабжения, отопления, электроснабжения. Указанное нарушение условий договора для них является существенными. После выявления ими указанных недостатков, о которых они сообщили ответчику, они временно выехали из дома. По истечении двух дней они приехали в дом, но не смогли в него попасть, поскольку в нем были помешены замки на входной двери, что фактически лишили их пользоваться данным имуществом ввиду отсутствия доступа в дом. Таким образом, имущество истцам передано не было. До настоящего времени у них отсутствует возможность использовать приобретенное недвижимое имущество. Они обратились в Управление Росреестра по Тульской области с заявлением о приостановлении государственной регистрации прав, о чем было вынесено соответствующее уведомление. Соглашение о расторжении договора купли-продажи ответчик подписать отказался, по этой причине в настоящее время они вынуждены оплачивать кредитные платежи и нести расходы за наем жилого помещения для проживания.

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме, пояснила, что на сайте Авито они нашли спорный дом, было указано, что он для круглогодичного проживания. В августе 2023 года они осмотрели дом, ответчик уточнил, что они проживают в нем, там находились их вещи, также, с его слов, в СТ проживает много соседей в зимний период, они хотели пообщаться с председателем, но ответчик под разными предлогами не давал ее номер телефона. Ответчик пояснил, что дом отапливается от электричества, в доме есть вода из собственной скважины. Они решили приобрести дом с использованием ипотечного кредитования. ДД.ММ.ГГГГ они заключили договор купли-продажи, им передали ключи и они поехали в него заселяться. По приезду обнаружили, что электричество отключено, отопление не работает, воды в доме нет. Поскольку в таких условиях невозможно было проживать, они выехали из дома на съемное жилье. Она обратилась в Управление Росреестра по <адрес>, что бы приостановили регистрацию договора купли-продажи, данная регистрация была приостановлена, соответственно, ответчику денежные средства по договору купли-продажи банк не перевел. Через несколько дней они приехали в дом, для того, что бы провести экспертизу его технического состояния, но в дом зайти не смогли, поскольку ответчик заменил замок на входной двери. Ответчик на контакт не идет, на телефонные звонки не отвечает. После того, как ответчик поменял замки, дом был снова выставлен на продажу. По объявлению позвонила ее подруга, ей даже показали дом, но потом ответчик что-то заподозрил и перестал отвечать на звонки. Сейчас объявление о продаже дома снято.

Истец ФИО3 в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель истцов ФИО1, ФИО3 по ордеру адвокат Хохлов А.В. в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Пунктом 3 ст. 10 ГК РФ закрепляется презумпция добросовестности участников гражданско-правовых отношений, осуществляя тем самым защиту гражданских прав, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

С учетом указанных обстоятельств, в целях своевременного рассмотрения дела, недопущении волокиты при рассмотрении дела, соблюдения процессуальных сроков рассмотрения дела, необходимости соблюдения прав других участников процесса, запрета в злоупотреблении предоставленными правами, суд, с учетом мнения представителя истца, на основании ст.233 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, в порядке заочного судопроизводства по представленным доказательствам.

Представители третьих лиц ООО «Домклик», ПАО Сбербанк, Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечено СТ «Трикотажник».

Представитель третьего лица <данные изъяты> в лице председателя ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, ранее допрошенная в судебном заседании пояснила, что ответчика знает лично, у него имеется земельный участок в садоводческом товариществе. Данный участок был заросший, на нем был маленький деревянный домик, он его снес и начал строить дом, но не сразу, а постепенно, достроил его летом 2023 года. На ее взгляд – это красивая ухоженная дача для летнего проживания, но не жилой дом для круглогодичного проживания. В дом заведено электричество, есть вода, но водопровод летний, который они отключают с началом заморозков. Алексей пытался пробурить скважину, но у него не получилось, до воды он не добрался. Трансформатор в СТ старый, поэтому бывают перебои с электричеством, зимой практически он не работает. В СТ «Трикотажник» никто зимой не проживает, снег в зимний период они чистят несколько раз, поскольку это положено по правилам пожарной безопасности. Поэтому зимой проехать в СТ затруднительно. Вывоз мусора осуществляется только с мая по ноябрь. В октябре 2023 года ей позвонили истцы и сообщили, что они приобрели дом у ФИО4, приехали в дом, а в нем нет света. Она направила электрика, он подключил автомат, который выбило. Считает, что ответчик намеренно не дал ее номер телефона истцам перед покупкой дома. Дом только внешне пригоден для проживания, симпатичный, но только если не углубляться. Покупатели приезжали на осмотр дома летом в вечернее время, на участках было много народа, вот они и подумали, что люди здесь живут круглый год.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав пояснения сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ч.1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Качество отчуждаемой недвижимости должно соответствовать условиям договора (ст. 469 ГК РФ). Если переданное покупателю недвижимое имущество имеет недостатки, ответственность за них по правилам ст. ст. 476 - 477 ГК РФ несет продавец. Исключения составляют случаи, когда недостатки отчуждаемой недвижимости оговорены продавцом при заключении договора (абз. 1 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК).

К жилым помещениям, согласно п. 1 ст. 16 ЖК РФ относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора. В случаях, когда продавец в соответствии с договором купли-продажи обязан передать покупателю не только товары, которые покупателем не оплачены, но и другие товары, продавец вправе приостановить передачу этих товаров до полной оплаты всех ранее переданных товаров, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец), с одной стороны, и ФИО3, ФИО1 (покупатели), с другой стороны, заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком с использованием кредитных средств.

По условиям которого, продавец продает в общую совместную собственность покупателям, а покупатели купили принадлежащие продавцу на праве собственности: земельный участок с кадастровым номером 71:14:021047:26, площадью 702 +/-19 кв.м., расположенный на землях сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения индивидуального сада, по адресу: <адрес> участок № и расположенный на данном участке жилой дом с кадастровым номером №, количество этажей: 2, общей площадью 49,8 кв.м.

В силу п. 3 договора, стоимость объектов недвижимости составляет 2 360 000 рублей, из которых денежные средства в размере 360 000 рублей продавец получил от покупателя до подписания настоящего договора в качестве задатка, а денежные средства в размере 2 000 000 рублей оплачиваются за счет кредитных средств Тульского отделения ПАО Сбербанк России № по кредитному договору №, заключенного с ФИО3 и ФИО1

Расчет по сделке купли-продажи производится с использованием номинального счета <данные изъяты> бенефициаром в отношении денежных средств, размещенных на номинальном счете являются покупатели.

Перечисление денежных средств в сумме 2 000 000 рублей производится ФИО4 в счет оплаты недвижимого имущества и осуществляется <данные изъяты> по поручению покупателей после государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество к покупателям, а также государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу банка.

Передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости вышеуказанного недвижимого имущества осуществляется в течение от 1 до 5 рабочих дней с момента получения <данные изъяты> информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию. О переходе права собственности и ипотеки вышеуказанного недвижимого имущества в силу закона в пользу Банка.

Согласно п. 8 договора, стороны пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи и является документом, подтверждающим передачу и прием вышеуказанного недвижимого имущества от продавца к покупателю.

В силу п. 11 договора, покупатели приобретают право собственности на указанное имущество с момента государственной регистрации перехода права собственности. Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Договор подписан сторонами и в тот же день направлен в Управления Росреетра по Тульской области для государственной регистрации прав.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Управление Росреетра по Тульской области с заявлением о приостановлении действий по государственной регистрации прав, на основании уведомления Росреестра данные действия приостановлены.

ПАО Сбербанк дал свое согласие на приостановление регистрации прав по договору купли-продажи на недвижимое имущество, приобретаемое за счет кредитных средств банка.

До настоящего времени государственная регистрация перехода прав по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ не произведена.

Денежные средства по договору купли-продажи в размере 2 000 000 рублей ФИО4 не перечислены.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Домклик» (исполнитель) и ФИО1 заключено соглашение о расторжении договора оказания услуг № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого расторгнут договор оказания услуг СБР по соглашению сторон в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ, исполнитель в течение 10 календарных дней с даты подписания настоящего соглашения обязуется перечислить заказчику денежные средства в размере 2 000 000 рублей перечисленные заказчиком в счет оплаты цены договора купли-продажи.

Данное соглашение подписано представителем ООО «Домклик», ФИО1, подпись ФИО4 в соглашении отсутствует.

ДД.ММ.ГГГГ истцы направили ответчику требование о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком с использованием кредитных средств

Данное требование оставлено ФИО4 без удовлетворения.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы указывают, что жилой дом не пригоден для постоянного проживания, поскольку в нем отсутствует водоснабжение, отопление и электричество, кроме того, объект недвижимости до настоящего времени им не передан, поскольку ответчик поменял замки на входной двери.

Председатель СТ «Трикотажник» в судебном заседании подтвердила факт того, что в садоводческом товариществе отсутствует газоснабжение, водоснабжение осуществляется только в летний сезон с апреля до заморозков, то есть до октября-ноября, в спорном жилом доме отопление электрическое, в зимний период в СТ возникают перебой с подачей электроэнергии.

Между тем, судом установлено, что ответчик о данных фактах истцам до подписания договора купли-продажи жилого дома не сообщил, доказательств об обратном, как это предусмотрено ст. 56 ГПК РФ, ответчик суду не представил.

Ответчик обязан был передать истцам жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Доказательств, опровергающих доводы искового заявления, стороной ответчика суду не представлено.

Доказательственная деятельность в гражданском процессе в первую очередь связана с поведением сторон, процессуальная активность которых по доказыванию ограничена процессуальными правилами об относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств (ст. 56, 59, 60, 67 ГПК РФ). В случае процессуального бездействия стороны в части представления в обоснование своих требований и возражений доказательств, отвечающих требованиям процессуального закона, такая сторона самостоятельно несет неблагоприятные последствия своего пассивного поведения.

После заключения договора купли-продажи и обнаружения истцами недостатков жилого дома, ответчик поменял замки на входной двери, доступ в жилое помещение у истцов отсутствует, что подтверждается представленной в материалы дела перепиской.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества регулируются правилами ст. 557 ГК РФ, применяемыми во взаимосвязи с нормами ст. 475 ГК РФ, согласно которым при существенных недостатках переданной недвижимости покупатель вправе отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Проанализировав представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что истцы не могут использовать спорное жилое помещение по его назначению, что существенно ограничивается по сравнению с тем, о котором было заявлено при заключении договора купли-продажи, соглашения о качестве передаваемого по договору купли-продажи дома достигнуто не было, передача объекта недвижимости от продавца к покупателям произведена не была, в связи с чем имеются основания для расторжения договора купли-продажи жилого дома с земельным участком с использованием кредитных средств.

Руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1, ФИО3 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 702 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> и находящегося на нем жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 49,8 кв.м., заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3, ФИО1.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке через Ленинский районный суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если таковое заявление подано в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение изготовлено 17 апреля 2024 года.

Председательствующий