Решение № 2-2592/2019 2-2592/2019~М-2162/2019 М-2162/2019 от 26 ноября 2019 г. по делу № 2-2592/2019

Решение

Именем Российской Федерации

27 ноября 2019 года Назрань

Судья Магасского районного суда Республики Ингушетия Батхиев М.К.,

при секретаре Саговой Х.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 Шарпудиновны, ФИО1 к ООО «Мальтес» о признании состоявшимися сделок и признании права собственности на них,

установил:

Между ФИО2, ФИО1 и ООО «Мальтес» были заключены предварительные договоры купли-продажи квартир в жилом многоэтажном доме на <адрес>А в <адрес>, согласно которым ответчик обязался передать им квартиры и нежилые помещения. Условия сделки с их стороны выполнены в полном объеме, оплата за квартиры произведена, что подтверждается приходно-кассовыми ордерами. Ответчик передал им квартиры по акту приема-передачи, не зарегистрировав их на себя, в связи с чем в настоящее время они лишены возможности зарегистрировать в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РИ свое право собственника в отношении объектов недвижимого имущества по предварительным договорам купли-продажи. Просят признать сделки между ними и ответчиком состоявшимися на основании заключенных предварительных договоров купли-продажи квартири нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>А, и признать их право собственности на них.

Стороны надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела не явились, о причинах неявки не сообщили.

Исследовав письменные материалы дела, прихожу к следующему.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение условий такого обязательства не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Как усматривается из материалов дела, основанием исковых требований истцов являются предварительные договоры купли-продажи, заключенные с ООО «Мальтес» (продавец), согласно которым последний обязался передать в собственность:

ФИО2 Шарпудиновне, на основании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, 2-х комнатную квартиру, общей площадью 64 кв.м., расположенной по адресу: РИ, <адрес>, 7-й микрорайон, блок №, 3-й этаж, <адрес>, стоимостью 1582000 руб.;

ФИО1, на основании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, 4-х комнатную квартиру, общей площадью 95 кв.м., расположенной по адресу: РИ, <адрес>, 7-й микрорайон, блок №, 1-й этаж, <адрес>, стоимостью 2375000 руб.;

Строительство данного многоквартирного дома произведено на земельном участке с кадастровым номером 06:06:0100008:1710 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №), которому постановлением администрации муниципального образования «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № присвоен почтовый адрес: <адрес> А.

Согласнопунктам 1.1 и 2.2 вышеуказанных предварительных договоров стороны обязались заключить в будущем договоры купли-продажи объектов недвижимого имущества, которые будут переданы покупателям после стопроцентной отплаты, определенной в п. 3.1 каждого из договоров.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких-либо обязательств между сторонами по передаче имущества, оплате денег и тому подобное, кроме как подписания в будущем основного договора.

Однако представленными в материалы дела квитанциями к приходному кассовому ордеру и актами приема-передачи подтверждается, что истцы и ответчик при исполнении своих обязательств по предварительным договорам фактически выполнили обязательства, предусмотренные договором купли-продажи, подлежащих заключению ответчиком в будущем с каждым из истцов.

Истцы в соответствии со ст. 486 ГК РФ полностью уплатили за квартиры и нежилые помещения обусловленную заключенным с каждым из них договором цену. Спорныеобъекты недвижимости переданы истцам и они проживают и пользуются им, что ответчиком в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Таким образом, несмотря на то, что подписанные между истцами и ответчиком договоры носят наименование «Предварительный договор», они по своему содержанию и цели являются договорами купли-продажи, полностью соответствующими требованиям действующего законодательства.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора должно приниматься во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432ГК РФ). Договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

В соответствии со статьями 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в том числе может быть установлена на единицу площади и определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

С учетом вышеизложенного, прихожу к выводу о том, что путем подписания предварительных договоров, между каждым из истцов и ответчиком заключены в установленной для этого форме с согласованием всех существенных условий свойственных основному договору купли-продажи. Фактическое исполнение сторонами условий договоров купли-продажи и невозможность для истцов по независящим от них причинам оформить право собственности на квартиру и нежилые помещения, дают им право в соответствии со статьями 11, 12 ГК РФ требовать признания права собственности на фактически принадлежащие им объекты недвижимого имущества в судебном порядке.

В соответствии с ч. 3 и ч. 2 ст. 218 ч. 2 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с требованиями частей 5, 6 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственнойрегистрации недвижимости», государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что истцами надлежащим образом и в полном объеме исполнены принятые на себя обязательства по оплате квартир и нежилых помещений, предоставленных им в соответствии с заключенными индивидуально с каждым из них предварительными договорами купли-продажи, требования о притязаниях третьих лиц на спорные объекты недвижимого имущества не заявлялись, жилой дом введен в эксплуатацию, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований о признании предварительных договоров купли-продажи основными договорами купли-продажи, то есть состоявшимися, с признанием за истцами права собственности на объекты недвижимого имущества, полученными ими на основании данных договоров, расположенных в многоквартирном доме по адресу: РИ, <адрес> А.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Исковое заявление ФИО2 Шарпудиновны, ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Мальтес» о признании состоявшимися сделок купли - продажи квартир и жилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>А, и признании права собственности на них, удовлетворить.

Признать право собственности за ФИО2 Шарпудиновной на 2-х комнатную квартиру в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> А, за № на 3 этаже в блоке № общей площадью 64 кв.м.

Признать договор купли-продажи, заключенный в форме предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № между Обществом с ограниченной ответственностью «Мальтес» и ФИО2 Шарпудиновной, состоявшимся.

Признать право собственности за ФИО1 на 4-х комнатную квартиру в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> А, за № на 1 этаже в блоке № общей площадью 95 кв.м.

Признать договоры купли-продажи, заключенные в форме предварительных договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за № между Обществом с ограниченной ответственностью «Мальтес» и ФИО1, состоявшимися.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Ингушетия в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Председательствующий:

Копия верна: Судья М.К. Батхиев