Решение № 2-65/2025 2-65/2025(2-923/2024;)~М-4/2024 2-923/2024 М-4/2024 от 29 декабря 2025 г. по делу № 2-65/2025

Гражданское дело № 2-65/2025

УИД: 09RS0001-01-2024-000055-75


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 декабря 2025 года г. Черкесск

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе:

судьи Панаитиди Т.С.,

при секретаре судебного заседания Боташевой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска, о признании права собственности на самовольную постройку,

установил:

ФИО1 обратилась в Черкесский городской суд КЧР с иском к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска, которым просит признать права собственности за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на самовольную постройку нежилое здание - офисное здание, общей площадью 60,5 кв.м, расположенное по адресу: КЧР, <адрес>, в районе жилого <адрес>.

Указав, что истице на праве собственности принадлежит земельный участок, с кадастровым номером:№, общей площадью- 120 кв.м, расположенный по адресу: КЧР, <адрес>, в районе жилого <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН. На данном земельном участке ею было возведено офисное здание-магазин, общей площадью-60,5 кв.м. Для получения разрешения на строительство нежилого здания по адресу: РФ, КЧР, Черкесский городской округ, <адрес>, в районе <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером: № она обратилась в Мэрию муниципального образования города Черкесска КЧР Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г. Черкесска, откуда ей пришел ответ, что на основании подпункта 1.4.2 пункта 3.3.1 Административного регламента «Выдача разрешения на строительство объектакапитального строительства», утвержденного постановлением мэрии муниципального образования города Черкесска от 24.11.2023 года №, в связи с тем, что ей не предоставлен полный пакет документов в соответствии пункта 2.6.1 Административного регламента, а именно: градостроительный план земельного участка; результаты инженерных изысканий и материалы, содержащиеся в утвержденной в соответствии с частью 15 статьи 48 Градостроительного Кодекса проектной документации; согласование архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства. Из данной нормы следует, чтобы получить разрешение на строительство, необходимо обратиться в соответствующий орган управления и предоставить пакет документов, включающий проект реконструкции, технический паспорт здания и другие необходимые документы. По истечении определенного срока, орган управления принимает решение о выдаче или отказе в разрешении. Истец обратилась в Управление Федеральной Службы Государственной Регистрации Кадастра и Картографии по КЧР, по вопросу регистрации прав на офисное здание общей площадью 60,5 кв.м, расположенное по адресу: Черкесский городской округ, <адрес>, в районе <адрес>, на её имя с устной консультацией. Однако в регистрации прав собственника ей было отказано и рекомендовано обратиться в суд. В связи с указанными обстоятельствами она не смогла оформить права собственности на недвижимое имущество, в соответствии с нормами действующего законодательства. В соответствии со ст. 222 ч.1 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, иное недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений. В соответствии с ч.2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности, но в соответствии с ч.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Право на нежилое здание, общей площадью-60,5 кв.м и его границы и площадь никем не оспариваются. Возведенное ею здание имеет признаки самовольной постройки, а именно: построено на принадлежащем ей, на праве собственности земельном участке, но без получения разрешительных документов. Его существование в данном виде не нарушает прав и интересов других лиц и соответствует всем требованиям строительных и градостроительных нормативов, что подтверждается актом строительно-технической экспертизы № Э23. Таким образом, сохранение самовольной постройки не создаст угрозы жизни и здоровью граждан. ФИО1 после приобретения указанного земельного участка, фактически на протяжении всего этого времени, является собственником, распоряжается и пользуется им по своему усмотрению. Она попыталась решить возникшую проблему без судебного разбирательства, но все оказалось безрезультатным. В пункте 3 этой нормы указано, что право собственности на самострой может быть признано судом при условии, что он соответствует всем параметрам, и режим использования имеющегося земельного участка допускает ведение строительства на нем. С её стороны описанные условия соблюдены. Спорный объект расположен в границах её земельного участка, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц. Кроме того, она предприняла все меры для получения разрешительной документации/акта ввода в эксплуатацию, что подтверждается: заявлением на выдачу разрешения на строительство. Более того, есть согласованные технические условия с коммунальными службами, что подтверждается заявлениями в службы и техническими условиями. Считает, что возведенное ею здание не противоречит градостроительным, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам, техническое состояние строительной конструкции расценивается, как работоспособное и может далее эксплуатироваться по его назначению. Иным путем, кроме обращения в суд, она лишена возможности признать право собственности на самовольную постройку на земельном участке.

28 мая 2024 года ФИО1 подала в суд заявление, в порядке статьи 39 ГПК РФ, об уточнении исковых требований, которым просит суд: Сохранить нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: КЧР, <адрес>, в районе жилого <адрес> реконструированном виде; Признать право собственности за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на нежилое здание - офисное здание, общей площадью 60,5 кв.м, расположенное по адресу: КЧР, <адрес>, в районе жилого <адрес>.

Кроме того, 05.09.2025 года истцом подано заявление в порядке ст. 39 ГПК РФ, согласно которого истец просит:

1). Сохранить нежилое здание магазина с кадастровым номером №, расположенное по адресу: КЧР, <адрес>, в районе жилого <адрес> реконструированном виде;

2). Признать право собственности за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на нежилое здание - магазина, общей площадью 60,5 кв.м, расположенное по адресу: КЧР, <адрес>, в районе жилого <адрес>.

Определением от 03.12.2025 года (протокольно) к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление градостроительства и архитектуры мэрии МО <адрес>.

В судебное заседание истец ФИО1 ее представитель ФИО2, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, не явились, об отложении судебного разбирательства не просили, согласно заявления от 17.12.2025 года истец просит рассмотреть дело в ее отсутствие, согласно отзыва на возражение от 17.12.2025 года, представителю истца о времени и месте рассмотрения дела известно, просит рассмотреть дело в их отсутствие.

Представители ответчиков Управления по имущественным отношениям мэрии МО г. Черкесска, Управления градостроительства и архитектуры мэрии МО г. Черкесска, третьего лица Управления Росреестра по КЧР, уведомленные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительности причин своей неявки суд не уведомили, об отложении судебного разбирательства не просили,согласно уведомления о вручении заказного почтового отправления с почтовым идентификатором, надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела.

Суд приходит к выводу, что их неявка не является препятствием к рассмотрению дела и находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц, в соответствии с ч.3 ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд находит исковое заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В силу ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Исходя из вышеназванных положений закона, сторона по делу самостоятельно определяет характер правоотношений, и если считает, какое-либо ее право нарушено, то определяет способ его защиты в соответствии со ст. 12 ГК РФ, а суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Согласно статье 18 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.

В силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 1, 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права, и охраняемые интересы других лиц.

Как усматривается из материалов дела, ФИО1 является собственником земельного участка, расположенного по адресу: КЧР, <адрес>, в районе жилого <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 120 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства магазина. Данный земельный участок был образован путем раздела 3 земельных участков с кадастровым номером №

По договору купли-продажи от 07.10.2022 года ФИО1 приобретен магазин, площадью 11,3 кв.м., назначение: нежилое, 2019 года постройки, с кадастровым номером № расположенный по адресу: КЧР, <адрес>, в районе жилого <адрес>, право собственности зарегистрировано 12.10.2022 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.01.2024 года.

Согласно пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (подпункт 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ).

В силу частей 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей.

19.12.2023 года ФИО1 обратилась в Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию магазина по адресу: РФ, КЧР, <адрес>, в районе №, на земельном участке с кадастровым номером №.

20.12.2023 года Управлением градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска отказано в предоставлении муниципальной услуги на основании подпункта 1.4.2. пункта 3.3.1. Административного регламента «Выдача разрешения на строительство объекта капитального строительства», утвержденного постановлением мэрии муниципального образования города Черкесска от 24.11.2023 №376, в связи с тем, что Вами не предоставлен полный пакет документов в соответствии пункта 2.6.1. Административного регламента, а именно: градостроительный план земельного участка; результаты инженерных изысканий и материалы, содержащиеся в утвержденной в соответствии с частью 15 статьи 48 Градостроительного Кодекса РФ проектной документации; согласование архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства.

Согласно доводов стороны истца, что не оспорено ответчиком, на данном участке истцом завершено строительство нежилого здания магазина, что соответствует назначению земельного участка.

Истцом без разрешительной документации на земельном участке возведено здание магазина.

Согласно техническому плану здания по состоянию на 21.12.2023 года, выполненному кадастровым инженером ФИО6 здание нежилое магазин на земельном участке по адресу: КЧР, <адрес>, в районе жилого дома, зд. 37/1, площадью 60,5 кв. м, 2023 года постройки.

В подтверждении факта соответствия возведенного объекта самовольного строительства градостроительным нормам и правилам, ФИО1 представила Акт строительно-технической экспертизы №Э23 объекта: «Строительство офисного здания, расположенного по адресу: РФ, КЧР, <адрес>, возле жилого <адрес>» от 24.12.2023 года, АНО «Северо-Кавказский региональный центр экспертиз и правовой помощи» о том, что объект «Торговый центр «Мода Плаза» соответствует строительным, градостроительным, нормам и правилам; Объект «Строительство офисного здания, расположенного по адресу: РФ, КЧР, <адрес>, возле жилого <адрес>» не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан; а также степень готовности здания, расположенного по адресу: РФ, КЧР, <адрес>, возле жилого <адрес>, составляет 64%.

Вопросы выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства регламентированы в статье 55 Градостроительного кодекса РФ, определяющей, в том числе перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (часть 3), основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (часть 6).

В соответствии с ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из названной нормы, самовольность постройки определяется при наличии одного из трех названных в этой статье признаков: земельный участок, на котором создана постройка, не был отведен для этих целей в установленном порядке; объект создан без получения необходимых разрешений; имеются существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 26, 27, 31 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку (а равно о сносе самовольной постройки), суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

В ходе рассмотрения дела судом по ходатайству истца была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой первоначально определением от 22 июля 2024 года было поручено Пятигорскому филиалу ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России, находящегося по адресу: 357500, <адрес>, а в дальнейшем, по ходатайству стороны истца, определением от 26 февраля 2025 года поручено Карачаево-Черкесскому филиалу ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России, по адресу: КЧР, <адрес>.

Из заключения эксперта № 1358/4-2; 1360/4-2 от 24.07.2025 года Карачаево-Черкесского филиала ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России следует, 1). Здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 09№ по адресу: КЧР, <адрес>, в районе жилого <адрес>, соответствует требованиям строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил и не соответствует градостроительным нормам и правилам.

Не соответствие заключается в том, что на земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101184:571, имеющим вид разрешённого использования «Для строительства магазина» фактически расположено «офисное помещение» (согласно проектной документации), что не соответствует установленному виду разрешенного использования земельного участка. Также несоответствие заключается в том, что не соблюдены минимальные отступы от границ земельных участков и максимальный процент застройки в границах земельного участка.

2). В результате проведенного исследования установлено, что конструктивное решение и техническое состояние несущих элементов исследуемого объекта обеспечивают необходимую устойчивость и надежность его эксплуатации, исключая внезапное его обрушение (ст.7), пожарная безопасность обеспечена в соответствии с Федеральным законом № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (ст. 8); учтены опасные природные и техногенные воздействия, а конструктивные решения обеспечивают устойчивость к ним (ст. 9); соблюдены нормативные параметры инсоляции, естественное освещение помещений, исключающие вредное воздействие на здоровье человека (ст. 10 (п.1 и п.2:пп.3,пп.4).

Следовательно, здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: КЧР, <адрес>, уд. <адрес>, в районе жилого <адрес>, соответствует требованиям статьи 7,8,9,10 (п.1 и п.2:пп.3,пп.4) главы 2 Федерального закона № 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и не создает угрозу жизни и здоровью граждан в техническом аспекте.

3). 1. В результате проведенного исследования установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101184:571, имеющим вид разрешённого использования «Для строительства магазина» фактически расположено «офисное помещение», что не соответствует установленному виду разрешенного использования земельного участка.Устранение данного нарушения возможно при соблюдении регламентированной процедуры, установленной Правилами землепользования и застройки муниципального образования <адрес>.

2. Здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, з\у №, не соответствует следующим градостроительным нормам и правилам изложенным в статье 24 Правил землепользования и застройки города Черкесска для вида разрешенного использования земельных участков «Деловое управление»:

минимальные отступы от границ земельных участков»

максимальный процент застройки в границах земельного участка.

Устранение данного нарушения невозможно без демонтажа конструкций здания и будет иметь деструктивные, разрушающие последствия, что приведет к несоразмерному ущербу самого строения.

Из вышеизложенного заключения эксперта следует, что сохранение самовольной постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан в техническом аспекте.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Бремя доказывания соответствия постройки санитарным, строительным, противопожарным, градостроительным нормам и правилам, отсутствия нарушений прав и законных интересов лежит на лице, требующем признания права собственности на такую постройку.

Доказательств того, что возведенный истцом объект самовольного строительства в виде места общественного пользования-магазина не создает угрозы жизни и здоровью граждан и неопределенного круга лиц, истцом суду не представлено.

Как следует из экспертного заключения, при строительстве спорного объекта капитального строительства допущен ряд нарушений норм градостроительных норм и правил, Правил землепользования и застройки города Черкесска, которые подлежат устранению.

Однако стороной истца в материалы дела, в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ, не представлено доказательств, в том числе, технических заключений, подтверждающих устранение истцом установленных экспертными заключениями несоответствий требованиям градостроительных норм и правил.

Кроме того, учитывая заключение эксперта № 1358/4-2; 1360/4-2 от 24.07.2025 года, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101184:571, имеющим вид разрешённого использования «Для строительства магазина» фактически расположено «офисное помещение», что не соответствует установленному виду разрешенного использования земельного участка.Устранение данного нарушения возможно при соблюдении регламентированной процедуры, установленной Правилами землепользования и застройки муниципального образования города Черкесска.

Суд полагает, что бесспорных доказательств того, что спорный объект недвижимости не создают угрозу жизни и здоровью граждан в материалы дела не представлено. Так, экспертиза проведена в соответствии с предоставленной стороной истца проектной документацией «Строительство офисного здания, расположенного по адресу: КЧР, <адрес>, возле <адрес>», и в связи с этим градостроительные нормы и правила рассмотрены экспертом для вида разрешенного использования земельного участка «4.1 Деловое управление».

Суд сведениями о состоянии спорного строения в соответствии с проектной документацией «Строительство магазина, расположенного по адресу: КЧР, <адрес>, возле <адрес>», в настоящее время, не располагает, что также ставит под сомнение вывод об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан сохранением данной постройки. Ходатайств о проведении повторной экспертизы не поступало.

В силу статьи 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным данным Кодексом, федеральными законами; помимо прочего могут устанавливаться ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

В материалах дела имеются технические условия № 1723 от 13.04.2023 до 13.04.2025г. на вынос теплотрассы из зоны застройки по адресу: КЧР, <адрес>, в районе жилого дома № <адрес>, за пределы земельного участка с кадастровым номером №.

В настоящее время данный земельный участок был образован путем раздела 3 земельных участков. Сведений о выполнении вышеуказанных технических условий в материал дела не имеется.

Обязанность доказывания обстоятельств, изложенных в статье 222 ГК РФ в качестве условий признания права собственности, возлагается на лицо, обратившееся с требованием о признании права на самовольную постройку.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Статьей 12 ГК РФ, а также федеральными законами определены способы защиты гражданских прав.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

Статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ определяет порядок обращения за получением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, документов, необходимых для получения указанного разрешения:

градостроительный план на земельный участок, разрешение на строительство, акт о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (в случае, если такое подключение (технологическое присоединение) этого объекта предусмотрено проектной документацией); схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда), заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 настоящего Кодекса) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса требованиям проектной документации и др.

Вместе с тем, вышеуказанная документация истцом в суд, либо в уполномоченный орган представлена не была.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Истец невыполнила установленный порядок получения разрешительной документации.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

Таким образом, по результатам анализа совокупности имеющихся доказательств и установленных по делу обстоятельств суд приходит к выводу о том, что истец не предпринимала меры к согласованию проекта.

Обстоятельства, свидетельствующие о том, что истец не имела объективной возможности получить необходимое разрешение на строительство и, соответственно, предпринимала меры для его получения до осуществления строительства, либо во время строительства спорного объекта недвижимости, документально не подтверждены.

Истец первоначально просит суд признать право собственности на нежилое здание - офисное здание на земельном участке с видом разрешенного использования «для строительства магазина», что являлось нарушением целевого назначения земельного участка.

В соответствии с Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 ГК РФ, пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт1 статьи 41 ЗК РФ, пункт 14 статьи 1, статья 2 ГрК РФ, часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», статья 36 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», и другие).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2ГрК РФ).

Согласно части 1 статьи 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

В статье 37 ГрК РФ определено, что разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1).

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (часть 2).

Земельный участок с кадастровым номером 09№ находится в территориальной зоне СМ- зоны смешанной и общественноделовой застройки. В данной территориальной зоне вид разрешенного использования «Деловое управление», к которому относится использование здания под офисное помещение, является условно-разрешенным.

Кроме того, как указано выше, спорное строение возведено с нарушением требований Правил землепользования и застройки города Черкесска, утвержденных Решение Думы МО г. Черкесска КЧР от 30.05.2024 № 52 (ред. от 25.09.2025) «Об утверждении Генерального плана муниципального образования города Черкесска и Правил землепользования и застройки города Черкесска», в части отступов от границ земельных участков, в части процента застройки земельного участка.

При этом, экспертом проведя исследование в части соответствия требованиям Правил землепользования и застройки города Черкесска, не проведено исследование в части необходимого количество машино-мест для обслуживания такого объекта.

Исследовав и оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, руководствуясь вышеназванными правовыми нормами, регулирующими спорные правоотношения, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь статьями 2, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска,

о сохранении нежилое здание магазина с кадастровым номером №, расположенное по адресу: КЧР, <адрес>, в районе жилого <адрес> реконструированном виде;

о признании право собственности за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на нежилое здание - магазина, общей площадью 60,5 кв.м, расположенное по адресу: КЧР, <адрес>, в районе жилого <адрес>, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики с подачей апелляционной жалобы через Черкесский городской суд КЧР в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме. Мотивированное решение изготовлено 30 декабря 2025 года.

Судья Черкесского городского суда КЧР Т.С. Панаитиди