Решение № 2-107/2024 2-107/2024(2-1206/2023;)~М-1227/2023 2-1206/2023 М-1227/2023 от 25 февраля 2024 г. по делу № 2-107/2024

<данные изъяты>

№ 2-107/2024

72RS0028-01-2023-001537-76


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ялуторовск 26 февраля 2024 года

Ялуторовский районный суд Тюменской области

в составе: председательствующего – судьи Ахмедшиной А.Н.,

при секретаре – Газизулаевой Г.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-107/2024 по иску ФИО4, ФИО5, ФИО6 к ФИО7, ФИО8 о прекращении ипотеки,

установил:

ФИО4, ФИО5, ФИО6 обратились в суд с иском к ФИО9, ФИО8 о прекращении ипотеки (л.д.5-8).

В связи с уточнением искового заявления в части отчества ответчика ФИО9 (л.д.69-72), протокольным определением суда от 18.01.2024 произведена замена ненадлежащего ответчика ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ г.р. на ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

Исковые требования мотивированы тем, что 21.10.2004 между ФИО1, ФИО8 (продавцами) и истцами (покупателями) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, запись регистрации права собственности истцов на квартиру произведена в ЕГРН 09.11.2004. Стоимость квартиры по договору сторонами оценена в 430 000 руб., из которых 263 825 руб. покупатели передали продавцам до подписания договора за счет собственных средств, что подтверждается расписками от 21.10.2004, 166 175 руб. в соответствии с договором займа от 25.10.2004. В связи с приобретением квартиры с использованием заемных средств <данные изъяты> 09.11.2004 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области было установлено ограничение и обременение объекта недвижимости на квартиру – ипотека в силу закона сроком до 09.11.2003 в пользу продавцов ФИО8 и ФИО1, запись регистрации №. Заемные денежные средства в размере 166 175 руб. были перечислены на расчетный счет ФИО4, которые он перевел на расчетный счет продавцов, однако платежное поручение о перечислении денежных средств не сохранилось. Свои обязательства по договору купли-продажи квартиры истцы исполнили в полном объеме. В октябре 2023 квартира истцами выставлена на продажу, при получении выписки из ЕГРН выяснилось, что имеется ограничение прав и обременение объекта недвижимости в пользу продавцов. Однако в связи со смертью залогодержателя ФИО1, умершего ДД.ММ.ГГГГ, погашение регистрационной записи об ипотеке по совместному заявлению залогодержателя и залогодателя стало невозможно. Наследником первой очереди имущества ФИО1 является его супруга ФИО7

В связи с чем, ссылаясь на ст. 304 ГК РФ, ст. 25 Закона «Об ипотеке» №102-ФЗ и п. 4 ст. 29 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», истцы просят прекратить ограничение (обременение) в виде ипотеки в силу закона в отношении принадлежащей им квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.

Истцы ФИО4, ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились при надлежащем извещении, представили заявления о рассмотрении дела в свое отсутствие, исковые требования поддерживают.

Ответчики ФИО7, ФИО8 в судебное заседание не явились, применительно к требованиям ст. 165.1 ГК РФ, п. 1 ч. 2 ст. 117 ГПК РФ суд признает ответчиков извещенными о времени и месте судебного разбирательства.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в судебное заседание не явился при надлежащем извещении.

В соответствии с требованиями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Рассмотрев исковое заявление, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований, исходя из следующего:

Как установлено судом и следует из материалов дела, 21.10.2004 между ФИО1, ФИО8 (продавцами) с одной стороны, и ФИО4, ФИО5, ФИО6 (покупателями) с другой стороны, заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавцы продали принадлежащую им двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (далее – спорная квартира), в общую долевую собственность покупателей, ФИО4 и ФИО5 по <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности каждому, ФИО6 <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности (л.д.19-20).

Согласно п. 2 договора купли-продажи, стороны оценили продаваемую квартиру в 430 000 руб., из которых 141 325 руб. оплачено поровну продавцам, по 70 662,50 руб. каждому, до подписания договора, остаток денежных средств в сумме 288 675 будет выплачен после подписания настоящего договора путем перечисления денежных средств на расчетные счета продавцов из средств <данные изъяты> по 144 337,50 руб. до 09.11.2004. Выплаченная сумма 288 675 руб. состоит из личного целевого взноса покупателей в размере 122 500 руб. и суммы государственной поддержки из областного бюджета в размере 166 175 руб.

По передаточному акту от 21.10.2004 спорная квартира передана продавцами покупателям, стороны претензий в отношении указанной квартиры друг к другу не имеют (л.д.21).

09.11.2004 в ЕГРН произведены записи регистрации права общей долевой истцов на спорную квартиру, на <данные изъяты> доли за ФИО4, на <данные изъяты> доли за ФИО5, на <данные изъяты> доли за ФИО6, с записью №№ от 09.11.2004 об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО8 и ФИО1 со сроком действия до 09.11.2004, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 09.11.2004, выпиской из ЕГРН от 13.11.2023, согласно которой по состоянию на 13.11.2023 обременение объекта недвижимости не прекращено (л.д.28-37).

Согласно записи акта о смерти от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., умер ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> (л.д.58).

После смерти ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ нотариусом нотариального округа г. Сургута Ханты-Мансийского округа – Югры ФИО10 начато наследственное дело, оконченное ДД.ММ.ГГГГ, в рамках которого супруге наследодателя ФИО7 (ответчику) 07.07.2021, 27.08.2021, 20.10.2021 выданы свидетельства о праве на наследство по закону, свидетельства о праве на долю в общем имуществе супругов, выдаваемые пережившему супругу, на имущество ФИО1, в состав которого спорная квартира не вошла (л.д.80-154).

Заявляя настоящие требования, истцы указывают, что обязательства по плате стоимости квартиры ими исполнены полностью, но в связи со смертью ФИО1 погашение записи об ипотеке является невозможным.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 488 ГК РФ).

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Положениями п. 1 ст. 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

На основании п. 1 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.

В силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 2 статьи 407 ГК РФ предусмотрено, что прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

На основании п. 2 ст. 352 ГК РФ залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

В соответствии с ч. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре, как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Как разъяснено в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Как установлено судом, согласно условиям заключенного договора купли-продажи квартиры, покупатели должны оплатить продавцам часть стоимости квартиры личными денежными средствами в размере 263 825 руб. (141 325+122 500), оставшуюся часть 166 175 руб. за счет заемных денежных средств.

Расписками ФИО1, ФИО8, подписанными ими 21.10.2004 в присутствии покупателя ФИО5, свидетелей ФИО2, ФИО3, подтверждается передача покупателями (истцами) продавцам на основании заключенного договора купли-продажи квартиры от 21.10.2004 денежных сумм в размере 175 883,33 руб. и 87 941,67 руб., всего в размере 263 825 руб. (л.д.22-23).

Денежная сумма в размере 166 175 руб., подлежащая выплате продавцам из средств <данные изъяты>, выдана ФИО4 и ФИО5 на основании договора займа №, заключенного 25.10.2004 с Фондом <данные изъяты> на срок 10 лет, путем перечисления денежной суммы на счет заемщика. Обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору займа является ипотека приобретаемого жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. По состоянию на 23.11.2023 заем и проценты за пользование займом погашены в полном объеме (л.д.24-27,38).

Документы, подтверждающие выплату истцами продавцам денежных средств в размере 166 175 руб., в материалы дела сторонами не представлены.

Согласно справке ГАУ ТО <данные изъяты> от 28.11.2023, выдача копии платежного поручения о перечислении господдержки по договору займа № от 25.10.2004 не представляется возможным, в связи с истечением 5-летнего срока хранения банковских документов (л.д.39).

ПАО Сбербанк также сообщает о невозможности предоставления подтверждающих документов по операциям за период до 2019 года, по счетам на имя ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО8, в связи с ограниченным сроком хранения указанных данных (л.д.42,166-181).

Продавцами либо их правопреемниками требований о взыскании стоимости квартиры к истцам не заявлялось.

Разрешая заявленные требования, с учетом всех представленных доказательств, исследованных и оцененных судом по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что обязательства по полному расчету с продавцами ФИО11 и ФИО8 за приобретаемое жилое помещение покупателями (истцами) исполнены надлежащим образом, что подтверждается расписками продавцов, не оспаривается ответчиком ФИО8, являвшимся стороной сделки купли-продажи спорной квартиры, и ответчиком ФИО7, как наследником принявшим наследство после ФИО1 Право собственности на указанную выше квартиру в установленном порядке зарегистрировано за истцами на основании совершенной сделки, квартира находится во владении истцов. Зарегистрированная в пользу ФИО1 и ФИО8 ипотека (залог квартиры) прекратилась в связи с исполнением покупателями обязанности по оплате стоимости квартиры, доказательств обратного ответчиками суду не представлено. В то же время погашение записи о залоге во внесудебном порядке на основании совместного заявления продавцов и покупателей невозможно в связи со смертью ФИО1 Каких-либо споров между сторонами договора относительно его исполнения не имеется, в составе наследственного имущества ФИО1 квартира отсутствует.

При таких обстоятельствах у истцов отсутствует иной способ защиты права собственности на указанную квартиру в связи с наличием (сохранением) в ЕГРН записи об обременении права (ипотеке).

В связи с чем, исковые требования ФИО4, ФИО5, ФИО6 о прекращении ипотеки, подлежат удовлетворению.

В силу требований п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», решение суда является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО4, ФИО5, ФИО6 к ФИО7, ФИО8 о прекращении ипотеки – удовлетворить.

Прекратить ограничение (обременение) в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, зарегистрированного 09.11.2004, в пользу ФИО8, ФИО1.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи о погашении ипотеки.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме с подачей жалобы через Ялуторовский районный суд Тюменской области.

Мотивированное решение суда составлено 26 февраля 2024 года.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Судья А.Н. Ахмедшина