Решение № 3А-1765/2019 3А-1765/2019~М-1350/2019 М-1350/2019 от 14 октября 2019 г. по делу № 3А-1765/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 октября 2019 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре судебного заседания Усенко А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1767/2019 по административному исковому заявлению ООО «ВСО АВТО» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ВСО АВТО» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов хранения и стоянки транспортных средств, площадью 20 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16.04.2015 года в размере 2 620 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником вышеуказанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца, как плательщика земельного налога.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на отчет об оценке от ООО «РИЦ «Мегаполис», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки составляет 2 620 000 рублей.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отклонила заявление ООО «ВСО АВТО» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке, просит административный иск удовлетворить.

Представитель административного истца по доверенности от 03.06.2019 года ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, Администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области, Администрации с.п.Кулешовка муниципального района Нефтегорский Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель ФФГУП «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором указал, что удовлетворение заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

Представитель муниципального района Нефтегорский Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в которых просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Иные лица, участвующие в деле, письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Установлено, что ООО «ВСО АВТО» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов хранения и стоянки транспортных средств, площадью 20 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 02.10.2019 года.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 16.04.2015 года и составляет 6 590 800 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 10.10.2019 года.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера налоговых платежей за пользование земельным участком.

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 09.07.2019 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением от 24.07.2019 года № 19/13с-20 Комиссия отклонила заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, указав, что оформление и содержание отчета не соответствует ст.11 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочно деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об обценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленной федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем.

В соответствии с п.11 ФСО № 7 оценщиком производится определение сегмента рынка, к котором принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих оставить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширять территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. На странице 40 отчета оценщик описывает сегмент рынка Нефтегорского района, при этом не обосновывает его расширение с включением/исключением нескольких муниципальных районов Самарской области. Нарушен п.11 ФСО № 7.

В соответствии СП.5 ФСО № 7 при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае не проведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотре, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра. В соответствии с фотографиями на стр.22 отчета здание, расположенное на земельном участке (гараж), на ни отсутствует, фактическое использование земельного участка свидетельствует о его использовании под автостоянку (коммерческое использование). При этом наименование данного здания – гараж. Таким образом, вывод оценщика о производственно-складском назначении здания и земельного участка не подтверждается материалами, приведенными в отчете. Нарушен п.5 ФСО № 3 – отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета.

Согласно статье 24.18 Закона РФ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке ООО «РИЦ «Мегаполис» от 18.04.2019 года №, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки составляет 2 620 000 рублей.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального Закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости спорных земельных участков по состоянию на 16.04.2015 года.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельных участков основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.

Согласно письменным пояснениям оценщика ООО «РИЦ «Мегаполис» ФИО1, в соответствии с пп. «б» п.11 ФСО № 7, при анализе рынка недвижимости выполняется определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого обекта.

На стр.40 отчета в разделе «6.3.4 Анализ рынка земельных участков в Нефтгорском районе в апреле 2015 года» оценщиком определено, что оцениваемый объект принадлежит к сегменту рынка земельных участков в Нефтегорском районе в апреле 2015 года. В этом же разделе указано, что анализ рынка недвижимости, а именно предложений о продаже земельных участков в Нефтегорском районе выявил отсутствие подобных предложений, отсутствуют предложения о продаже земельных участков коммерческого назначения, по этой причине оценщик в соответствии с требованиями п.11 ФСО № 7 расширил территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Таким образом, при составлении Отчета требования п.11 ФСО № 7 были выполнены в полном объеме.

В соответствии с п.5 ФСО № 7, при проведении оценки оценщиком был проведен визуальный осмотр земельного участка, результаты которого зафиксированы в фото-фиксации (стр.22 Отчета). На фотографии «Вид 1» присутствует здание (гараж), указанное в отчете в качестве улучшения, расположенного на земельном участке. Учитывая ретроспективный характер оценки (определяется рыночная стоимость земельного участка на 2015 года), определить фактическое использование на дату оценки в ходе осмотра, который происходил в 2019 году невозможно. Оценщик принял фактическое использование земельного участка как участок под производственно-складское назначение исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающих докментах, расположение участка в зоне П-1 (производственного наначения) что отражено в отчете на стр.24, также учитывая ближайшее окружение объекта оценки: производственные участки и земли сельскохозяйственного назначения. При определении наиболее эффективного использования земельного участка, оценщиком рассматривалась возможность использования данного земельного участка под коммерческую деятельность, но, как сказано в решении комиссии, использование под автостоянку (коммерческое использование) нецелесообразно, учитывая расположение участка – сельская местность, 500 метрах от трассы М-5, с отсутствием в ближайшем окружении объектов коммерческого назначения. Таким образом, при составлении отчета, требования п.5 ФСО № 7 и п.3 ФСО № 3 были выполнены в полном объеме.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «РИЦ «Мегаполис» в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 16.04.2015 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 16.04.2015 года, подлежат удовлетворению.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 29.08.2019 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 09.07.2019 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «ВСО АВТО» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов хранения и стоянки транспортных средств, площадью 20 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16.04.2015 года в размере 2 620 000 рублей.

Датой подачи в суд административного иска считать 29.08.2019 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 09.07.2019 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 21 октября 2019 года.

Председательствующий М.А.Панкова