Решение № 2-754/2025 от 18 ноября 2025 г. по делу № 2-84/2024(2-852/2023;)~М-910/2023

Дело №2-754/2025

УИД: 61RS0034-01-2023-000475-18


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 ноября 2025 года п. Зимовники

Зимовниковский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Скрипниковой И.С.,

при секретаре Бобрышевой Е.С.,

с участием представителя ответчика ФИО1, ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общество с ограниченной ответственностью «Племзавод ФИО4» к ФИО1, ФИО3, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, Администрация Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области, о переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка по договору купли-продажи, взыскании денежной суммы,

установил:

ООО «Племзавод ФИО4» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка по договору купли-продажи, взыскании денежной суммы.

Требования мотивированы тем, что на основании договора аренды частей земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.11.2013 г., ООО «Племзавод ФИО4» являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером №, из которого впоследствии был образован земельный участок с кадастровым номером №. Вышеуказанный договор аренды был в установленном законом порядке зарегистрированы в ЕГРН (ЕГРП) и заключался на долгосрочный 10-летний период. При этом в пункте 2.3 данного договора было предусмотрено право ООО «Племзавод ФИО4» выкупать арендуемые объекты в первоочередном порядке перед другими лицами (то есть преимущественное право покупки арендатором объектов аренды).

Истцу, в ходе арендного использования вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером № стало известно, что арендодатель, в нарушение условий заключенного договора аренды о преимущественном праве арендатора на выкуп арендованного имущества, продал соответствующий земельный участок стороннему покупателю - ФИО1

Вместе с тем, на момент продажи ФИО1 земельного участка в отношении него в полной мере и без каких-либо изменений сохранялись те арендные обременения, которые были установлены в пользу Истца на основании договора аренды от 12.11.2013 г. Обусловлено это тем, что в силу п.4 ст.11.8 Земельного кодекса РФ и п.1 ст.617 ГК РФ выдел в натуре участков в счет земельных долей в арендуемом «материнском» земельном участке, как и переход права собственности на соответствующие арендованные земельные доли в порядке наследования, никоим образом не повлияли на действие ранее заключенных с ООО Племзавод ФИО4 договора аренды. При этом в рассматриваемом случае, с одной стороны, выдел в натуре арендованной земельной доли происходил с письменного согласия Истца (как арендодателя) под условием сохранения соответствующего договора аренды, а с другой стороны - по спорному земельному участку гражданин-арендодатель без каких-либо возражений и претензий получал арендную плату, предусмотренную ранее заключенного с ООО «Племзавод ФИО4» договором, вплоть до самой продажи спорного земельного участка ФИО1 Это, в свою очередь, в силу п.5 ст.166 и п.3 ст.432 ГК РФ полностью исключает возможность какого-либо оспаривания в дальнейшем соответствующего договора аренды.

Действующее гражданское и земельное законодательство не содержит императивных норм, запрещающих в договорном порядке закреплять преимущественное право арендатора на выкуп арендуемого имущества.

С учетом уточненных исковых требований, ООО «Племзавод ФИО4» просил суд перевести на ООО «Племзавод ФИО4» права и обязанности покупателя земельного участка с кадастровым номером № по договору купли-продажи, заключенному между ФИО3 и ФИО1 от 13.08.2020 года, заменив собственника в регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости № от 18.08.2020 г. с ФИО1 на ООО «Племзавод ФИО4».

Взыскать с ООО «Племзавод ФИО4» в пользу ФИО1 денежную сумму, уплаченную ФИО1 ФИО3 согласно договору купли-продажи от 13.08.2020 года.

Истребовать в пользу ООО «Племзавод ФИО4» из незаконного владения ФИО1 земельный участок с кадастровым номером № (т.1 л.д. 238-240).

В судебное заседание представители истца не явились, надлежащим образом уведомлены, причины их неявки суду неизвестны.

Ответчики ФИО1, ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки суд не уведомили.

Представитель ответчика ФИО1, ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, в обоснованием чего дал подробные пояснения.

Третье лицо представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, надлежащим образом уведомлен судом, причины неявки суду неизвестны.

Третье лицо представитель Администрации Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области в судебное заседание не явилось, надлежащим образом уведомлен судом, причины неявки суду неизвестны, в ранее предоставленном заявлении просил суд рассмотреть исковые требования в его отсутствии.

Применительно к положениям пункта 34 Правил оказания услуг почтовой связи, утв. приказом Министерства связи и массовых коммуникаций РФ от 31.07.2014 г. N 234, и статьи 113 ГПК РФ неявка адресата для получения своевременно доставленной почтовой корреспонденции равнозначна отказу от ее получения. Доказательств, объективно исключающих возможность своевременного получения истцом судебных извещений, не представлено.

В пунктах 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

По смыслу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе и, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Частью 1 статьи 35 ГПК РФ закреплено, что лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

В силу части 2 статьи 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве.

Кроме того, согласно общедоступной информации в сети "Интернет" на официальном сайте Зимовниковского районного суда, имеется информация о рассмотрении данного гражданского дела.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса в порядке ст. 165.1 ГК РФ и ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Правоотношения, связанные с предоставлением земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, регулируются ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно п. 1 ст. 8 ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается.

В случае, если субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

Судом установлено, что ООО «Племзавод ФИО4» являлось арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № на основании договоров аренды частей земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя, с том числе с ФИО3 на основании договора аренды от 12 ноября 2013 года в отношении принадлежащей последней земельной доли.

Вышеуказанный договор аренды заключен на 10 лет, зарегистрирован в ЕГРН.

Арендная плата по договору выплачивается каждому собственнику земельной доли в натуральном выражении в виде зерна, сена, соломы, подсолнечника и предоставления услуг. (п. 3.1. договора, приложение 2 к договору)

Из п.2.3 договора аренды следует, что при переходе доли (долей) в праве общей долевой собственности на землю по наследству или вследствие совершенных в соответствии с законодательством Российской Федерации сделок с земельными долями действие договора с прежним собственником прекращается; первоочередное право на покупку и аренду земельных долей остается за ООО «Племзавод ФИО4». С новым участником долевой собственности заключается новый договор на общих условиях.

В 2018 году из земельного участка с кадастровым номером № путем выдела собственником ФИО3, в натуре принадлежащей ей доли был образован земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенный по адресу: <адрес><адрес><адрес>; <адрес><адрес>.

Право собственности ФИО5 на данный земельный участок зарегистрировано в ЕГРН.

Выдел участка был произведен с согласия арендатора ООО «Племзавод ФИО4». (т.1 л.д. 154)

13.08.2020 на основании договора купли-продажи ФИО3 продала, а ФИО1 приобрел земельный участок, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>.

Вышеуказанный земельный участок продан ФИО1 за 650 000 рублей (том 2 л.д.138).

Указанный договор купли-продажи земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Администрация Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области отказалась от преимущественного права покупки указанных земельных участков, предусмотренного п. 1 ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». (т.1 оборот л.д. 142).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 431 ГК РФ с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Договор аренды земельных долей от 12 ноября 2013 года суд признает заключенным, а его условия, подлежащими исполнению и обязательными для сторон договора, так как данный договор исполнялся обеими сторонами на протяжении длительного времени и в процессе его исполнения у сторон не возникло неопределенности по вопросу об индивидуализации объекта аренды: Арендатор принял и использовал земельные доли по назначению, оплачивал арендную плату, а арендодатели получали арендную плату за пользование их имуществом.

В силу п. 2.3 договора аренды следует, что при переходе доли (долей) в праве общей долевой собственности на землю по наследству или вследствие совершенных в соответствии с законодательством Российской Федерации сделок с земельными долями действие договора с прежним собственником прекращается; первоочередное право на покупку и аренду земельных долей остается за ООО «Племзавод ФИО4». С новым участником долевой собственности заключается новый договор на общих условиях.

Указанное условие не допускает разных вариантов своего толкования, никем не оспорено и недействительным признано не было.

Как предусмотрено п.п. 1,2 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаком, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договор, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Выдел ФИО3 земельного участка с кадастровым номером № в счет земельной доли не влечет прекращение договора аренды, заключенного в отношении земельной доли, из которой образован данный участок, что прямо вытекает из положений ч. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, п. 31 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 3 за 2019 год.

Действие договора аренды от 12 ноября 2013 года в отношении земельного участка с кадастровым номером № сохраняется на прежних условиях, в том числе в части наличия преимущественного права покупки у ООО «Племзавод ФИО4» в случае продажи арендодателем данного участка.

Наличие в п. 2.3 договора аренды преимущественного права покупки у арендатора не противоречит действующему гражданскому законодательству, так как исходя из буквального толкования ст. 421 ГК РФ стороны при заключении договора аренды имеют право включить в него любые условия прямо незапрещенные законодательством, в том числе и о преимущественном праве выкупа земельного участка арендатором в случае его продажи арендодателем.

То обстоятельство, что договор аренды не содержит механизма реализации права арендатора на покупку земельного участка в первоочередном порядке, правового значения не имеет, поскольку основополагающим фактором для разрешения соответствующих требований является факт закрепления в договоре самого преимущественного права арендатора перед другими лицами на приобретение участка.

Судом установлено, что ФИО3 являясь арендодателем, не уведомила ООО «Племзавод ФИО4» (арендатора), о намерении продать земельный участок, и не предоставила ООО «Племзавод ФИО4» возможность реализовать свое преимущественное право покупки. При этом ФИО3 как участник гражданских правоотношений, учитывая указанное условие договоров аренды, и действуя разумно и добросовестно, должна была обеспечить реализацию ООО «Племзавод ФИО4» своего права на приобретение земельного участка в первоочередном порядке.

Доказательств обращения ФИО3 к ООО «Племзавод ФИО4» с предложением о преимущественной покупке спорного участка материалы дела не содержат и сторонами не представлены.

Тем самым, ФИО3 нарушила условия договора аренды от 12.11.2013 года о преимущественном праве ООО «Племзавод ФИО4» на покупку продаваемого арендодателем имущества, произвольно отказавшись от исполнения своих обязательств по договору аренды, что противоречит положениям ст.ст. 309, 310, 421 ГК РФ.

Положениями пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно пункту 4 статьи 9 которого в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 данного Федерального закона.

Из ст. 8 ГК РФ вытекает обязанность арендодателя в случае намерения произвести отчуждение земельного участка предоставить преимущественное право покупки земельного участка его арендатору.

Выбранный истцом способ защиты права в виде перевода прав и обязанностей покупателя, также применяемый как в правоотношениях между собственниками имущества в порядке ст. 250 ГК РФ, не противоречит основным началам гражданского законодательства, направлен на поддержание стабильности правоотношений, возникающих в сфере оборота земель сельхозназначения.

Согласно пункта 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать, что при удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Принимая во внимание, что преимущественное право истца на приобретение отчуждаемого земельного участка основано на условиях соглашения, заключенного собственником спорного имущества ФИО3 и ООО «Племзавод ФИО4», а материалами дела достоверно подтверждено, что по условиям заключенного договора аренды сторона приняла на себя обязательство продать земельный участок ООО «Племзавод ФИО4» и только при отказе последнего от его приобретения имела право продать его иным лицам, учитывая отсутствие доказательств того, что ФИО3 обращалась в ООО «Племзавод ФИО4» с предложением приобрести принадлежащий ей земельный участок в устной, либо в письменной форме, а также учитывая позицию истца о том, что от покупки указанного имущества он не отказывался, суд приходит к выводу о наличии оснований для восстановления нарушенного права истца путем перевода на него прав и обязанностей покупателя земельного участка ФИО1, и, как следствие, удовлетворения требования ООО «Племзавод ФИО4» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и производных от него требований.

Вместе с тем, суд не находит оснований для взыскания с ООО «Племзавод ФИО4» в пользу ФИО1 денежных средств в размере 650 000 рублей, уплаченных им по договору купли-продажи от 13 августа 2020 года, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела решением Зимовниковского районного суда Ростовской области от 17 декабря 2024 года с ООО «Племзавод ФИО4» в пользу ФИО1 по вышеуказанному договору купли-продажи взысканы денежные средства, находящиеся на депозите (лицевом счете) Управления Судебного департамент в Ростовской области, перечисленные по платежному поручению № от 16 декабря 2024 года.

07 мая 2025 года решение Зимовниковского районного суда Ростовской области вступило в законную силу, в порядке исполнения вышеуказанные денежные средства в размере 650 000 рублей, зачисленные ООО «Племзавод ФИО4» на депозитный счет Управления Судебного департамента в Ростовской области перечислены ФИО1

В связи с переводом на истца прав и обязанностей покупателя спорного земельного участка и замене собственника участка в регистрационной записи в ЕГРН с ФИО1 на ООО «Племзавод ФИО4», подлежат удовлетворению исковые требования об истребовании земельного участка с № из чужого незаконного владения ответчика ФИО1, так как он находится у него без всяких на то правовых оснований.

Суд признает несостоятельными доводы ответчика ФИО1 о пропуске истцом срока исковой давности.

Ответчиком предоставлены досудебные претензии. Однако в тексте отсутствует указание на земельный участок, являющийся предметом спора по настоящему делу, а потому суд считает, что из них Истец не мог узнать о нарушении своего преимущественного права применительно к обстоятельствам настоящего спора.

Судом установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером № был отчужден в пользу ФИО1 13.08.2020. Истец ООО «Племзавод ФИО4» впервые узнал о нарушении своих прав в марте 2020. С учетом первичного обращения ООО «Племзавод ФИО4» в суд 20.03.2023 срок для защиты нарушения права, не пропущен и составляет три года.

Согласно п.1 ст. 204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права. При этом в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз.4 п.17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» при отмене определения об отказе в принятии или возвращении искового заявления, об отказе в принятии или возвращении заявления о вынесении судебного приказа такое заявление считается поданным в день первоначального обращения, с какого исковая давность не течет.

В соответствии с п.1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Ссылка представителя ответчика ФИО1 на судебные акты Арбитражного суда Ростовской области, вынесенные в рамках дела № А53-33433/19, не принимаются судом во внимание, так как никакого правового значения для настоящего гражданского дела они не имеют, вышеуказанные акты не касаются спорного земельного участка с кадастровым номером №.

Таким образом, доводы истца о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ООО «Племзавод ФИО4» к ФИО1, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения – удовлетворить частично.

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Племзавод ФИО4» (ИНН <***>) права и обязанности покупателя земельного участка с кадастровым номером № по договору купли-продажи, заключенному между ФИО3 и ФИО1 от 13.08.2020 года, заменив собственника в регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости № от 18.08.2020 г. с ФИО1 на ООО «Племзавод ФИО4».

Истребовать в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Племзавод ФИО4» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из незаконного владения ФИО1 (ИНН №) земельный участок с кадастровым номером №.

В удовлетворении остальной части исковых требований ООО «Племзавод ФИО4» к ФИО1, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Зимовниковский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья: Скрипникова И.С.

Мотивированное решение изготовлено 19 ноября 2025 года.