Решение № 2-679/2020 2-679/2020~М-655/2020 М-655/2020 от 27 октября 2020 г. по делу № 2-679/2020

УИД <Номер обезличен>

Дело <Номер обезличен>


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 28 октября 2020 года

Зейский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Клаус Н.В.,

при секретаре Тарасовой О.А.,

с участием истца ФИО1, его представителя ФИО2,

представителей ответчика - ФИО3 и ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, с учетом последующего уточнения исковых требований обратился в суд с иском к ФИО5 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка, площадью 1 200 кв.м. с кадастровым номером <Номер обезличен> и размещенного на нем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенных по адресу: <адрес>, на условиях предварительного договора от <Дата обезличена>, в обоснование требований указав, что ФИО5, являясь собственником указанного недвижимого имущества, в соответствии с нотариально удостоверенным предварительным договором от <Дата обезличена> приняла от истца задаток в сумме 300 000 рублей в качестве обеспечения обязательства по продаже жилого дома и земельного участка, расположенных по указанному адресу не позднее <Дата обезличена>. Сразу после заключения предварительного договора ФИО5 передала ФИО1 это недвижимое имущество. Несмотря на неоднократные предложения ФИО1 о заключении договора купли-продажи, ФИО5 уклоняется от его заключения, обосновывая это тем, что у нее отсутствуют документы для этого, а заниматься этим она не может, так как проживает в ветхом жилом фонде и надеется на получение жилья по переселению. До настоящего времени документы, необходимые для продажи дома с земельным участком, ответчиком не подготовлены, каких-либо мер к оформлению документов на жилой дом ею также не предпринято, при этом установлено, что указанный в предварительном договоре объект фактически является объектом незавершенного строительства, тогда как ответчик обязалась продать истцу жилой дом, договор купли-продажи не заключен по вине стороны, получившей задаток.

Истец ФИО1, его представитель ФИО2 в судебном заседании на удовлетворении требований настаивали по основаниям, изложенным в иске, из их пояснений, данных при рассмотрении настоящего спора, также следует, что в 2017 году после заключения предварительного договора купли-продажи стороны вновь встречались у нотариуса, у которого заключали предварительный договор, в то время истец был намерен полностью рассчитаться с ФИО5 за приобретенное недвижимое имущество, при этом ответчик пояснила, что все документы на дом у нее готовы, однако возникли какие-то вопросы по поводу документов, которые ответчику нужно было доделать, поэтому основной договор заключен не был. Тогда ответчик предложила истцу продолжить вкладывать деньги в строительство дома, а потом рассчитаться с ней за счет средств материнского капитала. В установленный предварительным договором купли-продажи срок истец не направлял ФИО5 письменного предложения о заключении основного договора, лишь устно предлагал ей встретиться и обсудить предстоящую сделку, таким образом, принимая меры к заключению основного договора. Дом, который был передан ответчиком в пользование истца, фактически жилым не являлся, так как был передан истцу в виде коробки под крышей, там не было балок, полов, окон, межкомнатных стен. В таком состоянии истец принял у ответчика дом, и около двух лет вкладывает в него силы и средства, работает в нем самостоятельно, нанимает людей, потратил на его обустройство в пределах 1 000 000 рублей. В настоящее время это жилой дом, второй этаж дома практически готов, обустроена система отопления. В дальнейшем истец неоднократно спрашивал у ФИО5 о сроках заключения договора, предлагал ей оформить договор купли-продажи, так как времени оставалось немного, однако ФИО5 сначала говорила, что у нее еще документы не в порядке, потом появились отговорки, что ей сейчас нельзя брать деньги, так как она их потратит, она все время просила подождать, а осенью 2019 года при встрече ответчик вообще заявила, что сейчас она ничего делать не будет, поскольку проживает в ветхом жилье, и если она сейчас оформит этот дом на себя, то она не сможет получить другое жилье по переселению. В августе 2020 года из мест лишения свободы вернулся супруг ФИО5, который заявил, что они намерены забрать дом обратно. Дополнительного соглашения о продлении срока на заключение основного договора стороны не заключали, откладывали это в устном порядке. В суд с иском о понуждении ответчика к заключению основного договора истец также не обратился ранее, поскольку верил обещаниям ответчика, при этом каких-либо препятствий для реализации права на обращение в суд с соответствующим иском у истца не имелось. С момента заключения предварительного договора и до настоящего времени истец владеет и пользуется спорным недвижимым имуществом, которое было передано ему ответчиком и никто, в том числе ответчик, не проявлял к нему интерес. При необходимости истец готов возвратить ответчику объекты недвижимости, однако только в том случае, если она возвратит ему сумму задатка в двойном размере и возместит все расходы, понесенные на строительство и ремонт дома.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, обеспечив явку в суд своих представителей. Из ее пояснений, данных в судебном заседании ранее, следует, что с исковыми требованиями она не согласна. Между ней и ФИО1 действительно был заключен нотариально удостоверенный предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>. На момент, когда названный договор был заключен, у нее имелись документы только на земельный участок, а объект - жилой дом, который она обязалась продать истцу, не существовал, на участке имелся лишь объект незавершенного строительства, который был поставлен на кадастровый учет. В марте 2018 года она звонила ФИО1, хотела поговорить по поводу заключения договора купли-продажи, поскольку нашла для себя подходящий для приобретения вариант квартиры, но не смогла ему дозвониться, он находился на работе вахтовым методом. В это же время она приезжала к ФИО1 по адресу: <адрес>, чтобы решить вопрос по заключению основного договора, но дома его не оказалось. При заключении предварительного договора купли-продажи, она действительно передала ФИО1 объекты недвижимости по адресу: <адрес>, которые он принял и стал ими пользоваться. После заключения предварительного договора купли-продажи и получения задатка, она была готова заключить основной договор, но истец с его заключением не спешил. Она решила продать объект, поскольку ей нужны были деньги на приобретение квартиры, но ФИО1 уехал из города и ее сделка сорвалась. При заключении договора она рассчитывала на заключение основного договора в установленный срок. Даже после того, как сделка по приобретению квартиры не состоялась, она все равно была готова заключить основной договор купли-продажи с ФИО1 и он был готов, но по различным причинам, связанным то с отсутствием истца, то с ее лечением, это сделать не получалось. С письменными предложениями заключить основной договор они друг к другу не обращались, проект основного договора не направляли, к нотариусу после заключения предварительного договора не обращались. В настоящее время она не имеет намерения заключать с истцом основной договор купли-продажи земельного участка и объекта незавершенного строительства, в связи с чем обращалась к ФИО1 и просила вернуть ей дом, она утратила интерес к данной сделке и желает забрать объект обратно и вернуть истцу денежные средства. При этом она понимает, что истец вкладывал деньги в этот дом, старался улучшить его состояние, но она желает вернуть дом себе и пользоваться им. ФИО1 обращался к ней по вопросу заключения основного договора уже после истечения срока, указанного в предварительном договоре – в 2020 году, в 2018 и 2019 году с данным предложением он к ней не обращался.

Из письменных возражений на иск ФИО5, представленных в материалы дела, также следует, что в соответствии с условиями предварительного договора от <Дата обезличена> она получила задаток от ФИО1 в сумме 300 000 рублей в качестве обеспечения обязательства по продаже дома и земельного участка. Сразу после подписания предварительного договора она передала дом и земельный участок ФИО1 В соответствии с п. 4 указанного договора, стороны обязались до <Дата обезличена> заключить договор купли-продажи земельного участка. Доводы истца о том, что он неоднократно обращался к ней с предложением о заключении договора купли-продажи, а она уклоняется от его заключения, голословны и не подтверждены доказательствами. Никаких устных, тем более письменных предложений о заключении договора она не получала. Впервые, о намерениях ответчика по заключению договора она узнала из искового заявления. Напротив, весной 2018 года у нее появилась возможность приобрести квартиру в мкр. Светлом. Она рассчитывала получить деньги от ФИО1 в сумме 500 000 рублей при заключении договора купли-продажи, в соответствии с п.10 предварительного договора, однако на ее телефонные звонки он не отвечал. Позже выяснилось, что он вообще выехал из города на заработки, сменил номер телефона и был недоступен. С заявленными исковыми требованиями о заключении договора купли-продажи не согласна, так как у ФИО1 была такая возможность до <Дата обезличена>, но он ею не воспользовался. Условия и цена договора купли продажи были согласованы на дату <Дата обезличена>. В настоящее время уже прошло два с половиной года, официальный курс доллара вырос, уровень инфляции в стране составил за это время более 12%. Заключение договора купли-продажи в настоящее время на условиях предварительного договора 2017 года нарушает ее права, так как покупательная способность денежных средств за 2,5 года существенно изменилась.

Представители ответчика ФИО3 и ФИО6 в судебном заседании с исковыми требованиями в интересах своего доверителя не согласны, по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск, пояснив также, что ФИО5 не обращалась к ФИО1 с письменным предложением о заключении основного договора, были попытки урегулировать данный вопрос лишь в устном порядке. В 2015 году спорный объект незавершенного строительства уже существовал, этот объект был построен ФИО6 по <адрес> в <адрес>. Это был возведенный <адрес> на 8 м с крышей, стенами, полами и гаражом, то есть были произведены черновые работы, это был деревянный сруб, построенный из бруса на бетонном фундаменте, с межкомнатными перегородками. Крыша также была возведена и покрыта ондулином, обустроена скважина для воды, подключено электроснабжение. Окон, дверей и внутренней отделки не было. За время пользования домом истец установил в доме кирпичную печь, провел отопление и сделал небольшую отделку, также ФИО1 сделал дверной проем в стене дома для выхода в гараж, вставил деревянные окна и два металлопластиковых окна, обшил стены в доме фанерой, закрыл вход на второй этаж, уложил на полы доски, при этом ранее полы не были застелены, и даже не было лаг. Вместе с тем, ответчик планирует возместить ФИО1 те расходы, которые он вложил в дом.

В силу ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Изучив и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям:

Согласно п.1 ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п.4 ст.421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст.425 ГК РФ).

В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ).

В силу ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно разъяснений, изложенных в п.п. 27, 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Из материалов дела следует и подтверждено выписками из Единого государственного реестра недвижимости от <Дата обезличена> и от <Дата обезличена>, что ФИО5 является собственником земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес> и находящегося на нем объекта незавершенного строительства с проектируемым назначением – индивидуальный жилой дом, площадью застройки 120 кв.м., степенью готовности 90%, с кадастровым номером <Номер обезличен>.

При этом, согласно уведомлениям об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости запрашиваемых сведений от <Дата обезличена>, сведения об объекте незавершенного строительства, а также жилом доме, расположенных по адресу: <адрес> ЕГРН отсутствуют.

<Дата обезличена> между ФИО5 и ФИО1 был заключен предварительный договор <Номер обезличен> из которого следует, что ФИО5 имеет намерение продать земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен> и размещенный на нем жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес> ФИО1, в связи с чем стороны обязуются до <Дата обезличена> заключить договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. При этом ФИО1 выдал в качестве задатка ФИО5 денежную сумму в размере 300 000 рублей в счет причитающихся с него платежей по предстоящему договору купли-продажи земельного участка и жилого дома, в обеспечение исполнения указанного договора. Договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по соглашению сторон будет заключен по цене 800 000 рублей с зачетом суммы задатка.

В соответствии с п.13 названного договора стороны оговорили, что согласно п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные настоящим договором прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить договор купли-продажи он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Предварительный договор от <Дата обезличена>, заключенный между сторонами удостоверен врио нотариуса Зейского нотариального округа Амурской области ФИО7, зарегистрирован в реестре за <Номер обезличен>.

При этом в судебном заседании установлено и не оспаривается сторонами, что после заключения вышеназванного предварительного договора земельный участок с кадастровым номером 28:03:050047:39, расположенный по адресу: <адрес> и находящийся на нем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 28:03:050047:212 были переданы их собственником в пользование истца, вместе с тем, основной договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами в установленный предварительным договором срок, а также после истечения такового заключен не был.

По смыслу действующего законодательства предложение заключить основной договор является офертой, поскольку отвечает признакам оферты, сформулированным в п. 1 ст. 435 ГК РФ, согласно которому оферта должна быть адресована одному или нескольким конкретным лицам; предложение должно быть в достаточной мере определенным и выражать намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договором с адресатом, которым будет принято предложение.

Данное правило, сформулированное в ст. 435 ГК РФ подлежит применению с учетом специфики предварительного договора, наличия специального правового регулирования и уже согласованного сторонами содержания (существенных условий) основного договора.

В рассматриваемом случае предложение заключить договор должно содержать все существенные условия договора, следовательно, если объектом основного договора выступает недвижимое имущество, то и предложение о его заключении должно быть выражено в виде проекта договора.

Как следует из пояснений сторон, данных в ходе судебного разбирательства, ни одна из них до истечения срока, установленного предварительным договором для заключения основного договора купли-продажи, не направила другой стороне письменное предложение заключить основной договор купли-продажи, проект такого договора, при этом дополнительного соглашения к предварительному договору от <Дата обезличена> о продлении срока для заключения основного договора купли-продажи, между сторонами также не заключалось.

При указанных обстоятельствах, поскольку основной договор в сроки, предусмотренные договором, то есть до <Дата обезличена> не заключен сторонами, в соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились. Прекращение же обязательств, предусмотренных предварительным договором, означает отсутствие каких-либо договорных обязательств между его сторонами, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований суд не усматривает.

При этом доводы ФИО1 и его представителя об обращении сторон в 2017 году к нотариусу в целях заключения договора купли-продажи и обстоятельствах его не заключения в связи с недостатками в оформлении документов со стороны ответчика в силу изложенного не свидетельствуют о том, что обязательства, предусмотренные сторонами предварительным договором сохраняют свою силу за пределами установленного им срока, равно как и фактическая передача в пользование истца спорного недвижимого имущества сама по себе не образует право собственности истца на эти объекты.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО5 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 28:03:050047:39 и размещенного на нем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером объекта <Номер обезличен>, расположенных по адресу: <адрес>, на условиях предварительного договора от <Дата обезличена>, отказать.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Зейский районный суд <адрес> в апелляционном порядке в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Председательствующий Клаус Н.В.

Мотивированное решение составлено <Дата обезличена>.

Судья Клаус Н.В.