Апелляционное определение № 33-5478/2025 от 7 декабря 2025 г.

Дело № 33-5478/2025

номер дела в суде первой инстанции – 2- 2794/2025

72RS0021-01-2024-006571-08


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Тюмень 08 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего Кучинской Е.Н.,

судей Груздевой А.С., Николаевой И.Н.,

при ведении протокола

секретарем ФИО2,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Тюменского районного суда Тюменской области от 24 июня 2025 года, которым постановлено:

«В удовлетворении искового заявления ФИО1 к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства – отказать».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда ФИО9, судебная коллегия Тюменского областного суда

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства, жилой дом, степенью готовности 20%, расположенном на земельном участке по адресу: <.......>, участок <.......>.

Требования мотивированы тем, что между ФИО1 и Администрацией Тюменского муниципального района заключен договор аренды <.......> от <.......> земельного участка по адресу: <.......>, участок <.......>, с кадастровым номером <.......>.

Истец в соответствии с договором и финансовыми возможностями возводил на земельном участке жилой дом. В связи с окончанием договора аренды земельного участка, поскольку жилой дом не был достроен, истец обратился за оформлением права собственности на объект незавершенного строительства.

Согласно уведомлению от <.......> осуществление действий по государственной регистрации приостановлено до <.......>. Строительство дома выполнено на 20%. После истечения срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком, следить за ним, возводить жилое строение. Поскольку после истечения срока договора истец продолжает пользоваться земельным участком, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

<.......> истец обратился с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, <.......> получил уведомление о возврате заявления и документов, а также отказ в продлении договора. Незавершенный строительством жилой дом построен истцом на земельном участке, отведенном для этих целей, в период действия договора, в соответствии с условиями и разрешенным использованием земельного участка. По окончании срока действия договора арендодатель не заявлял требований о прекращении использования земельного участка.

Представитель истца ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержал по изложенным основаниям.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика Департамента имущественных отношений Тюменской области, в судебное заседание не явился, направил возражения на исковое заявление, в которых просит отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика администрации Каскаринского муниципального образования, представитель третьего лица Администрации Тюменского мануального района в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Суд постановил указанное выше решение, с которым не согласен истец ФИО1, в апелляционной жалобе просит отменить решение суда, принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Полагает, что судом при вынесении решения не установлено, что здание является опасным для жизни, непригодно или само качество здания нарушает нормы закона. Суд не принял во внимание, что здание возводилось на предоставленном для строительства и проживания земельном участке, в соответствии со всеми строительными нормами. Судом не учтено, что отсутствие права собственности на объект незавершенного строительства приведет к нарушению прав истца. Указывает, что строение здания начато до того, как земельный участок снят с кадастрового учета, договор аренды был продлен до <.......>, отсутствовало разрешение на строительство, а отмена разрешительной документации, совершенная уже после возведения постройки, не свидетельствует о самовольном характере строительства.

В возражениях на апелляционную жалобу Департамент имущественных отношений Тюменской области просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО5 апелляционную жалобу поддержал.

Представитель ответчика Департамента имущественных отношений Тюменской области ФИО6 в судебном заседании суда апелляционной инстанции просит оставить постановленное по делу решение без изменения, поддержала письменные возражения.

Иные лица при надлежащем извещении в судебное заседании суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, об отложении слушания дела не заявляли.

На основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений, как того требуют положения ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

В соответствии с п. 3 названного Постановления, решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок, на котором расположена спорная постройка, снят с кадастрового учета <.......>, в связи с чем прекратил существование в качестве объекта гражданских прав, в том числе, права аренды. Поскольку права на земельный участок у истца отсутствуют, то оснований для признания за ним права собственности на объект незавершенного строительства не имеется.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда, поскольку они постановлены с нарушением норм материального права, в силу следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <.......> между Администрацией Тюменского муниципального района и ФИО1 заключен договор <.......> аренды земельного участка, площадью 615 кв.м., расположенного по адресу: <.......>, участок 750, с кадастровым номером <.......>, для ведения личного подсобного хозяйства (л.д.10-11).

Согласно пункту 7.2. договора, договор действует в период с <.......> по <.......>.

Из технического плана объекта незавершенного строительства, подготовленного кадастровым инженером ФИО7, следует, что на земельном участке по адресу: <.......>, имеется объект незавершенного строительства, степенью готовности 20 %, площадью застройки 34,3 кв.м. (л.д.31-43).

Уведомлением межмуниципального отдела по г. Ялуторовску, Ялуторовскому и Исетсткому районам Управления Росреестра по Тюменской области от <.......> ФИО1 сообщено о приостановление государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером <.......>, поскольку земельный участок имеет статус архивный, договор аренды от <.......><.......> не был зарегистрирован в установленном порядке (л.д.16-17).

ФИО1 обратился в Департамент имущественных отношений Тюменской области с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером <.......> в аренду под объект незавершенного строительства для завершения его строительства, распложенный по адресу: <.......>, участок <.......>.

Уведомлением от <.......> Департаментом имущественных отношений <.......> возвращены ФИО1 документы, поскольку не предоставлены документы, удостоверяющие права на объект незавершенного строительства. Кроме того, <.......> земельный участок с кадастровым номером <.......> снят с кадастрового учета (л.д.14-15).

<.......> ФИО1 отказано в предоставлении земельного участка в аренду, поскольку земельный участок с кадастровым номером <.......> снят с кадастрового учета. Кроме того, по результатам проведения обследования установлено, что в прежних границах земельного участка с кадастровым номером <.......>, расположен объект незавершенного строительства, право собственности на который не зарегистрировано (л.д.18-19).

В силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект.

Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", следует, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 г. возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Таким образом, возведение жилого дома на земельном участке, предоставленном для целей индивидуального жилищного строительства, не влечет нарушений прав арендодателя и не требует в соответствии с вышеуказанными нормами и разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации получения разрешения на строительство.

Необходимо также учитывать, что при истечении срока договора аренды или его расторжении постройка, возведенная в период действия договора аренды на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, не является самовольной (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 23.09.2025 N 18-КГ25-312-К4).

Поскольку возведенное здание является объектом незавершенного строительства, в случае расторжения договора аренды порядок прекращения права собственности на такой объект регламентирован статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, наличие объекта незавершенного строительства как недвижимой вещи на земельном участке, в отношении которого истек срок договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта капитального строительства, влечет за собой необходимость использования специального порядка прекращения права собственности на такой объект - посредством предъявления иска о его изъятии на основании решения суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С момента прекращения действия договора аренды - <.......>, Департамент с требованием об изъятии земельного участка к ФИО1 не обращался, до момента предъявления им настоящего иска.

Из материалов дела следует, что незавершенный строительством объект возведен истцом в период действия договора аренды от <.......><.......>, на земельном участке, разрешенное использование которого (для ведения личного подсобного хозяйства) позволяет строительство жилых домов. При этом как следует из пояснений сторон, истец до настоящего времени исполняет обязанность по внесению арендной платы.

Позиция ответчика о том, что ответчик вносит плату за фактическое пользование земельным участком, а не арендную плату, судебная коллегия находит неубедительной, поскольку как указано, земельный участок до настоящего времени у ответчика не изъят, фактически между сторонами продолжаются арендные правоотношения, истец продолжает пользоваться земельным участком и производить оплату, а ответчик принимает оплату.

То обстоятельства, что договор аренды не был в установленном порядке зарегистрирован, вопреки позиции ответчика не свидетельствует о явном и намеренном недобросовестном поведении истца.

Согласно техническому заключению ООО «Проект-Индустрия» от <.......> несущие и ограждающие конструкции объекта незавершенного строительства, индивидуального жилого дома по адресу: <.......>, участок <.......>, находятся в удовлетворительном состоянии, соответствуют требованиям СП 13-102-2003 в отношении прочности и устойчивости, пригодны для дальнейшей эксплуатации, не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозу их жизни и здоровью.

Принимая во внимание, что спорная постройка возведена на земельном участке, предоставленном истцу в аренду, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, при этом после прекращения договора аренды истец предпринимал меры к оформлению прав на земельный участок, продолжает исполнять обязанность по внесению арендной платы, то судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для признания за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства, жилой дом, степенью готовности 20%, расположенном на земельном участке по адресу: <.......>, участок <.......>.

То обстоятельство, что на момент рассмотрения дела земельный участок, на котором расположена спорная постройка, снят с кадастрового учета, не является основанием для отказа в удовлетворении иска.

При таких обстоятельствах решение Тюменского районного суда Тюменской области от 24 июня 2025 года нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятия по делу нового решения об удовлетворении иска ФИО1.

Руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Тюменского районного суда Тюменской области от 24 июня 2025 года отменить, принять по делу новое решение, которым иск ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства, жилой дом, степенью готовности 20%, расположенный на земельном участке по адресу: <.......>, участок <.......>.

Апелляционное определение в окончательной форме составлено 19.12.2025 года.

Председательствующий: Е.Н. Кучинская

Судьи коллегии: А.С. Груздева

И.Н. Николаева