Решение № 2-386/2020 2-386/2020~М-284/2020 М-284/2020 от 15 июля 2020 г. по делу № 2-386/2020

Дело №2-386/2020

26RS0015-01-2020-000610-89


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 июля 2020 года г. Ипатово

Ипатовский районный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Деевой И.И.,

при секретаре Видиневой К.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

ответчиков ФИО2, ФИО6, представителя ответчика – главы КФХ ИП ФИО7 по доверенности ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО9 к главе КФХ ИП ФИО7, ФИО2, ФИО6 о переводе прав и обязанностей арендатора земельного участка сельскохозяйственного назначения

установил:

глава КФХ ИП ФИО9 обратился в Ипатовский районный суд с исковым заявлением, в котором указал следующее.

29.06.2009 между истцом, с одной стороны, и участниками долевой собственности (арендодателями) на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:02:000000:195, площадью 32739343 кв. м, расположенный на территории с. Лиман Ипатовского городского округа Ставропольского края, с другой стороны, был заключен договор аренды, сроком на 10 (Десять) лет, исчисление которого начинается с момента государственной регистрации (п. 2.1 договора).

На момент заключения договора аренды арендодателями являлось 226 собственников. На конец мая 2019 года собственниками земельного участка являлось 178 граждан.

Устанавливая срок договора, в п. п. 4.2, 5.2 договора стороны включили условие, согласно которого в срок за три месяца до окончания срока действия договора стороны обязаны уведомить друг друга о своих намерениях относительно дальнейшего использования земельного участка.

Договор был зарегистрирован 22 августа 2009 года (рег. запись № 26-26-02/011/2009-353), десятилетний срок действия договора истекал 22 августа 2019 года, следовательно, заявление о его прекращении должно было поступить в срок 22 мая 2019 года (за три месяца до окончания первоначального срока действия договора).

До 22.05.2019 таких извещений о прекращении договора ФИО9 не поступало.28 мая 2019 года ФИО9 опубликовал в газете «Степные зори» (№ 39) уведомление о своем намерении продолжить использовать в течение 10 лет Земельный участок после прекращения в августе 2019 года срока действия договора аренды от 29.06.2009 с момента возобновления действия договора на новый срок.

В п. 5.2 договора указано, что арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора при прочих равных условиях перед другими лицами.

Обязательства по договору арендодатели (ответчики) не исполнили, а 28.01.2020 по инициативе и с участием ответчиков в ДК с. Лиман общее собрание участников долевой собственности на земельный участок приняло решение заключить новый договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:02:000000:195 сроком на 10 (десять) лет.Собрание утвердило условия нового договора аренды земельного участка, с которыми истец был согласен, поэтому ответчикам по иску ФИО2, ФИО6, которые на указанном собрании были избраны лицами, уполномоченными действовать без доверенности от имени участников общей долевой собственности на земельном участке с кадастровым номером 26:02:000000:195, сроком на 3 (Три) года, 25.03.2020 направлено предложение заключить договор аренды на условиях, определенных собранием.

Впоследствии стало известно, что 28 января 2020 года ФИО2, действуя на основании предоставленных собранием полномочий, заключил с ответчицей Главой КФХ ИП ФИО7 договор аренды земельного участка. То есть, в день проведения собрания договор аренды был подписан. 07 февраля 2020 года указанный договор аренды был зарегистрирован. По заявлению ФИО2 запись о государственной регистрации договора аренды от 29.06.2009 была ликвидирована.

Считает, что действуя указанным образом, ответчики нарушили предусмотренное договором аренды от 29.06.2009 года, ст. 621 ГК РФ, п. 5 ст. 9 Федерального закона № 101 - ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Возглавляемое ФИО9 КФХ,надлежащим образом исполняло обязанности по заключенному с ним договору. Из данного факта следует, что, уполномоченные общим собраниемлица (ответчики ФИО2, ФИО6) обязаны были сначала предложить ему заключить новый договор на условиях, установленных собранием, а лишь в случае отказа ФИО9, заключить договор аренды с ответчицей - Главой КФХ ИП ФИО7.

Установленное п. 4.1 договора, ст. 621 ГК РФ, ст. 9 ФЗ № 101 преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок было нарушено, что и стало причиной подачи иска.

Просит суд: перевести на него – Главу КФХ ИП ФИО9 (<адрес>) права и обязанности арендатора по договору аренды от 28.01.2020 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:02:000000:195, площадью 32739343 кв. м, расположенного на территории села Лиман Ипатовского городского округа Ставропольского края, заключенному с Главой КФХ ИПФИО7 (арендатором), зарегистрированному 07.02.2020 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю за номером регистрации 26:02:000000:195-26/001/2020-81.

В своих возражения на иск, ответчики указали, что иск не подлежит удовлетворению, так как в установленный договором срок истец не уведомил арендодателей о намерении заключить новый договор аренды.

Кроме того, обязанности арендатора при использовании земельного участка, Глава КФХ ИП ФИО9 исполнял ненадлежащим образом, допустил существенное нарушение условий договора аренды земельного участка от 29.06.2009, ухудшил состояние почвенного слоя на арендуемом земельном участке до такой степени, что часть сельхозугодий по назначению использовать невозможно.

Так из 3 273,9343 га, входящих в состав земельного участка сельхозугодий, истец получил в аренду 2106,1 га пашни и 1167,8343 га пастбищ и сенокосов.

1167,8343 га пастбищ и сенокосов представляли собой никогда и никем не распахиваемую целину, которую до заключения договора, арендодатели использовали для выпаса личных домашних животных, сенокошения, рассчитывая, что и далее смогут использовать эти сельхозугодия в этом качестве.

В 2009 году сразу же, после заключения договора аренды от 29.06.2009, истец распахал большую часть целины и трансформировал ее в пашню, используемую, исключительно, для производства зерновых культур. В период с 2009 года по 2015 год из 1167,8343 га, входящих в состав земельного участка пастбищ и сенокосов, ФИО9 распахал 1032,8343 га (88,44%). Нераспаханными остались 135 га (11,56 %).

Действуя указанным образом, ФИО9 нанес существенный ущерб окружающей среде и собственникам земельного участка, которые совершенно законно рассчитывали, что по истечению срока действия договора, они возвратят себе целину для сенокошения и выпаса скота, а пастбища передадут в аренду другому арендатору. Сделать этого они не имеют возможности, так как ФИО9 в период действия договора существенно нарушил его условия.

В период аренды ФИО9, фактически, уничтожил большую часть (1032,8343 га) целинных земель. При этом возникшая на месте целины пашня деградирует, так как рядом нет полезащитных лесопосадок, из-за этого происходит выдувание плодородного слоя, что приводит к переводу сельхозугодий в земли иных, менее ценных, категорий. Из 4,9587 га, приходящихся на одну «идеальную» земельную долю в 2009 году пастбищ, в 2020 году приходится 0, 5732 га пастбищ. Площадь пастбищ, приходящихся на одну земельную долю уменьшена на 4, 3855 га.

Кроме того, собственники не имеют возможности восстановить целинные земли, так как почвенный слой на них и многолетние травы и растения формируются столетиями. Исчезла многолетняя растительность, в которой обитало множество видов животных и насекомых. В конечном итоге на этом месте не будет никаких сельхозугодий, а возникнут непригодные для использования в сельском хозяйстве неудобия.

Действуя указанным образом, ФИО9 нанес имущественный ущерб не только собственникам земельного участка, но и земле, как природному объекту, чем грубо нарушены не только условия договора, но и требования земельного и природоохранного законодательства.

Целинные земли представляют собой неповторимый природный комплекс, на котором расположены десятки видов многолетних растений и обитает множество животных и насекомых.

При проведении агротехнических мероприятий ФИО9 не вправе был распахивать целинные земли, поэтому не может считаться надлежащим арендатором.

В соответствии с п. 4.2 договора, ст. 622 ГК РФ по окончанию договора арендатор обязан возвратить земельный участок арендодателям после прекращения договора в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению, не худшем, чем в момент заключения договора.

Указанную обязанность ФИО9 не исполнил, продолжает использовать земельный участок, не возвращает земельный участок его собственникам, что является существенным нарушением договора и закона. По указанным причинам собственники более не желали и не обязаны далее предоставлять земельный участок ему в аренду. ФИО9 не может быть признан лицом, надлежащим образом исполняющим свои обязанности арендатора, следовательно, на него не распространяются нормы ч. 1 ст. 621 ГК РФ.

Также в возражениях указано, что в соответствии со статьей 621 ГК РФ арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о намерении заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В п. 4.2 договора аренды от 29.06.2009 указано, что о своих намерениях относительно дальнейшего использования земельного участка арендатор обязан сообщить арендодателям или их представителю за три месяца до окончания договора. Срок для подачи предложения о заключении нового договора аренды истекал 22 мая 2019 года.

Никаких письменных предложений со стороны ФИО9 относительно нового договора аренды арендодателям в срок до 22.05.2019 и по настоящее время не поступало.

Более того, созываемое 15 августа 2019 года общее собрание участников долевой собственности по вопросу утверждения условий заключения нового договора аренды земельного участка ФИО9 отменил.

28 мая 2019 года в № 39 газеты «Степные зори» было опубликовано извещение о том, что ФИО9 имеет намерение продолжить использовать в течение десяти лет земельный участок после прекращения в августе 2019 года срока действия договора.

Однако указанное извещение было сделано по истечении, указанного в п. 4.2 договора срока, не в письменной форме отправленной арендодателям и даже не на общем собрании, а опубликовано в СМИ, что законом и договором не предусмотрено.

Ответчики считают, что в действительности ФИО9 не имел намерения заключать новый договор аренды на условиях, указанных в договоре аренды от 28.01.2020, так как считал, что ранее заключенный договор продлен до 22 августа 2029 года на тех же условиях, что подтверждается содержанием множества, исходящих от ФИО9, писем и заявлений.

Так на 09 октября 2019 года по инициативе арендодателей было назначено общее собрание, на котором предлагалось разрешить вопросы относительно дальнейшего использования земельного участка. ФИО9 направил в администрацию письмо, в котором просил администрацию собрание не созывать по причине продления, ранее заключенного договора. Администрация собрание отменила. Именно собственники, а не ФИО9 предлагали заключить новый договор аренды, чему ФИО9 всячески сопротивлялся.

На 28 января 2020 года, по инициативе ряда собственников земельного участка, было назначено общее собрание участников долевой собственности. ФИО9 разослал собственникам земельного участка письма с требованием не участвовать в этом собрании.

ФИО9 на собрание не явился, а в своем письме указал, что намерен использовать земельный участок еще десять лет, с арендной платой в 2500 кг зерна пшеницы за одну земельную долю, а не 3300 кг, как это предложила ФИО7 Следовательно, при прочих равных условиях ФИО9 28 января 2020 года не был согласен на условия, которые предложила ФИО7 По этой, в том числе, причине, собрание приняло решение о передаче земельного участка в аренду ФИО7

ФИО9 не воспользовался преимущественным правом на заключение договора аренды, а направил общему собранию письмо, в котором утверждал, что собрание является незаконным. Более того, ФИО9 выдал своему представителю ФИО1 доверенность, уполномочив его представлять интересы на общем собрании. Однако ФИО1 явился на собрание, зарегистрировался для участия в его работе, но до начала работы собрания покинул место его проведения.

Присутствующие на собрании собственники обоснованно расценили действия ФИО9 и его представителя, как нежелание заключать новый договор аренды. Общее собрание законно приняло решение о заключении договора с ФИО7 Однако ФИО9 даже не предложив заключить новый договор аренды на каких бы то ни было условиях, незаконно требует перевода на него прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 28.01.20220, с условиями которого изначально он был не согласен, что подтверждается содержанием, адресованного собранию, письма.

Считают, что действуя указанным образом ФИО9 злоупотребляет правом на обращение в суд. Сначала ФИО9 предъявил собственникам земельного участка иск о признании договора аренды от 29.06.2009 продленным на тот же срок, на тех же условиях. Позже им был предъявлен иск о признании общего собрания от 28.01.2020 недействительным. Сейчас он заявил иск о переводе на него прав и обязанностей арендатора по договору аренды, к которому он не имеет никакого отношения, так как решение о передаче земельного участка в аренду ФИО7 было принято собранием.

Ответчики считают, что, заявив незаконные требования, ФИО9 пытается лишить собственников земельного участка конституционного права свободно распоряжаться принадлежащей им собственностью, в связи с чем, просят суд в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 поддержал все доводы, указанные в исковом заявлении, а также заявил о том, что изложенные в возражениях на иск доводы основаны на неправильном толковании законов, регулирующих арендные отношения, просил об их удовлетворении в полном объеме. Пояснил следующее.

ФИО9 принял земельный участок в аренду в 1999 году. В 2009 году был заключен новый договор аренды. Ни в одном из договоров аренды не было указано сколько именно пастбищ и пашни передается в аренду.

Действительно, существовали нормативно — правовые акты Ставропольского края, запрещающие трансформацию пастбищ в пашню. Но сейчас такие акты отменены, административной ответственности за распахивание пастбищ не предусмотрено, так как назначение земли при этом не меняется.

ФИО1 не отрицал факт, что, примерно, 80%, входящих в состав земельного участка пастбищ, распахано, но утверждал, что ФИО9 сделал это правомерно, ухудшение состояния плодородного слоя не имеет места.

Заявление о намерении использовать земельный участок еще 10 лет было опубликовано в СМИ, что соответствует требованиям ФЗ № 101. По истечении указанного в договоре от 29.06.2009 срока (22 августа 2019 года), ФИО9 продолжал использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателей, что по правилам ст. 621 ГК РФ означает, что договор продлен на неопределенный срок и прекратил свое действие по истечению трех месяцев со дня принятия решения о передаче земельного участка в аренду другому лицу. Публикация 28 мая 2020 года сообщения о намерении продолжить использовать земельный участок, соответствует сроку, указанному в п. 4.2 договора аренды от 29.06.2009.

На собрание 28.01.2020 ФИО9 не смог явиться вследствие болезни. Поручений представлять его интересы на этом собрании от ФИО9 не поступало. Он (ФИО1) зарегистрировался для участия в работе собрания от имени ФИО3, а ФИО12 от имени ФИО4. Вместе с ФИО12 они убыли с собрания, потому, как представители администрации по окончанию регистрации заявили, что кворума для проведения собрания не имеется.

Тот факт, что ФИО9 был согласен на установленные 28.01.2020 общим собранием условия нового договора аренды, подтверждается содержанием письма, направленного 27 января 2020 года уполномоченным на подписание договора аренды лицам ФИО6 и ФИО2, а также самим фактом подачи иска и выдачей арендной платы, в размере, указанном в договоре аренды от 28.01.2020.

В судебном заседании ответчик ФИО6 иск не признал, просил отказать в его удовлетворении. Пояснил, что ФИО9 не является надлежащим арендатором, так как в 2009 и 2010 годах распахал почти все пастбища в земельном участке. ФИО9 не желал заключать новый договор аренды, а утверждал, что «старый» договор продлен еще на 10 лет. ФИО9 не хотел уплачивать арендную плату в размере 3300 кг зерна за одну земельную долю, поэтому собственники и отдали земельный участок в аренду ФИО7

В судебном заседании ответчик ФИО2 исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать. Пояснил, что общее собрание приняло решение передать земельный участок ФИО7, утвердило текст и условия договора аренды. Как уполномоченное собранием лицо, он подписал договор аренды, подал заявление о прекращении государственной регистрации договора аренды с ФИО9 и регистрации договора с ФИО7 Собственники не хотят, чтобы земельный участок далее использовал ФИО9

В судебном заседании представитель ответчика Главы КФХ ИП ФИО7 по доверенности ФИО8 иск не признал, поддержал все доводы, изложенные в возражениях на иск, просил в удовлетворении исковых требований отказать. Пояснил, что условия, предусмотренные п. 1 ст. 621 ГК РФ, п. 5 ст. 9 ФЗ № 101 для удовлетворения исковых требований отсутствуют, а именно:

– установленные законом и договором аренды от 29.06.2009 года обязанности, истец исполнял ненадлежащим образом;

– в указанный в договоре аренды от 29.06.2009 срок истец не уведомил арендодателей о желании заключить новый договор аренды;

– при прочих равных условиях на момент совершения договора, истец не был согласен на условия, указанные в договоре аренды от 28.01.2020 года.

У суда не имеется оснований и права принимать решение, противоречащее воли участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:02:000000:195, изъявленной на общем собрании от 28.01.2020 года, так как в силу ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора с лицами, с которыми граждане не желают вступать в арендные отношения, не допускается.

ФИО9 всячески уклонялся от заключения нового договора аренды. Предлагал считать договор от 29.06.2009 возобновленным на 10 лет, с выплатой 2500 кг пшеницы на одну долю, а не 3300 кг, которые предложила ФИО7

По существу, на 28.01.2020 ФИО9 предлагал уплачивать 2500 кг за одну земельную долю, а ФИО7 3300 кг пшеницы. Разница в 800 кг является для собственников существенной, в том числе, и по этой причине они решили сменить арендатора.

В ходе судебного заседания исследованы и приобщены к материалам дела следующие документы:

- копия извещения, опубликованного в газете «Степные зори» от 24.05.2019 № 38;

- копия извещения, опубликованного в газете «Степные зори» от 26.07.2019 № 56;

- копия извещения, опубликованного в газете «Степные зори» от 28.05.2019 № 39;

- копия извещения, опубликованного в газете «Степные зори» от 27.08.2019 № 65;

- копия извещения, опубликованного в газете «Степные зори» от 10.12.2019 № 95;

- копия искового заявления ФИО9 о признании права владения и пользования земельным участком, признании договора аренды земельного участка возобновленным на новый срок и пресечении незаконных действий, нарушающих права арендатора;

- копия Определения Ипатовского районного суда о прекращении производства по делу от 21 мая 2020 года.

- копия искового заявления о признании решений собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения недействительными;

- копия Определения Ипатовского районного суда о прекращении производства по делу от 03 июня 2020 года.

- копия письма ФИО9 в администрацию Ипатовского городского округа от 10.09.2019 года;

- копия письма ФИО9 общему собранию от 27.01.2020;

- копии возражений ФИО9 на извещения о выделении земельных долей от 25.06.2019, от 01.07.2019, от 08.07.2019, от 29.07.2019, от 25.11.2019;

- копия землеустроительного дела № 4329 от 30.12.2008 года;

- копия договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:02:000000:195 от 29.06.2009;

- копия договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:02:000000:195 от 28.01.2020;

- копия протокола № 1 общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:02:000000:195 от 28.01.2020;

- карта - схема нахождения сельхозкультур по состоянию на май 2020 года ;

- акт обследования земельного участка от 02.06.2020;

- справка кадастрового инженера ФИО5 от 03.06.2020;

- копия доверенности от 27.01.2020, выданная ФИО9 на ФИО1

Суд, выслушав стороны и их представителей, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно представленных документов, земельный участок с кадастровым номером 26:02:000000:195 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности 174 граждан.

28.01.2020 на основании решения общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с Главой КФХ ИП ФИО7 был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадью 32739343 кв. м, с кадастровым номером 26:02:000000:195, сроком на 10 (Десять) лет. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 07.02.2020.

ФИО9, как бывший арендатор на основании норм ч. 1 ст. 621 ГК РФ, требует в судебном порядке перевести на него права и обязанности арендатора по указанному договору.

В пункте 2 статьи 1 ФЗ № 101 указано: «правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией РФ, Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ФЗ № 101 земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности,прошедшие государственный кадастровый учет,могут быть переданы в аренду».

Согласно пункту 1 статьи 14 названного закона владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения в том числе об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пункт 3).

В силу пункта 5 статьи 9 этого же федерального закона в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Порядок и условия реализации преимущественного права аренды ФЗ № 101 прямо не урегулированы, поэтому подлежат применению нормы гражданского кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендаторобязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Из указанной нормы следует, что для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в срок, предусмотренный договором аренды, или в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность стороны арендодателя (с учетом правопреемства и представительства), предмета и условий аренды. При этом преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор, которому было отказано в заключении договора на новый срок, если арендодатель в течение года заключил договор аренды с другим лицом, при условии соблюдения письменного порядка уведомления арендодателя, установленного абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ.

При несоблюдении хотя бы одного из перечисленных условий требованиям ст. 621 ГК РФ, исковые требования о переводе прав и обязанностей удовлетворению не подлежат.

Основным из указанных в пункте 1 статьи 621 ГК РФ условий реализации преимущественного права аренды, является надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору.

В судебном заседании установлено, что земельный участок был передан в аренду Главе КФХ ИП ФИО9 в 1999 году на основании договора аренды от 16 ноября 1999 года, который решением Ипатовского районного суда Ставропольского края от 11 декабря 2008 года признан прекращенным.

В 2008 году в целях исполнения требований федерального законодательства были уточнены границы и площадь, определены виды и состав сельхозугодий, входящих в состав земельного участка, для заключения нового договора аренды. Землеустроительные работы по уточнению границ и площади земельного участка выполнялись кадастровым инженером ФИО5 на основании решения Ипатовского районного суда Ставропольского края от 11 декабря 2008 года по заказу ФИО9

Опрошенный в качестве специалиста кадастровый инженер ФИО5 пояснил, что площадь земельного участка устанавливалась в зависимости от качества сельхозугодий, которые представляли собой пашни и целинные пастбища на основании государственного банка данных и фактических границ сельхозугодий. В итоге в земельный участок вошло 2106,1 га пашни и 1167,8343 га пастбищ. Размер одной «идеальной» доли в виде простой правильной дроби составил 850/200187 доли в праве, на которую, фактически, приходилось 13,9012 га сельхозугодий, из них 8,9426 га пашни, 4,9587 га пастбищ.

В суд представлено утвержденное соответствующими государственными органами земельное дело от 30.12.2008 № 4329. Согласно указанного землеустроительного дела из 235,5 «идеальных» земельных долей принадлежащих 226 гражданам, был сформирован земельный участокплощадью 3273,9343 га сельхозугодий, который состоит из обособленных земельных участков (полей). При этом, входящие в состав земельного участка, пастбища в размере 1167,8343 га не граничат с пашней, а представляют собой обособленные части участка.

После формирования земельного участка и установления его границ на местности 29 июня 2009 года между Главой КФХ ИП ФИО9, с одной стороны, и участниками долевой собственности, с другой стороны, был заключен новый договор аренды земельного участка, сроком на 10 лет с момента государственной регистрации.

В судебном заседании установлено, что из 3 273,9343 га, входящих в состав земельного участка угодий сельскохозяйственного назначения, истец принял в аренду 2106,1 га угодий, которые относятся к категории - пашня, и 1167,8343 га угодий, которые относятся к категории - пастбища.

В судебном заседании установлено, что в период действия договора аренды от 29.06.2009 года, из 1167,8343 га, входящих в состав земельного участка пастбищ, ФИО9 распахал 925,9343 га (79,29 %), трансформировав их в пашню, используемую, исключительно, для производства зерновых культур. Нераспаханными остались 241,9 га (20,71 %).

Данный факт подтверждается представленной ФИО9 в суд картой-схемой произведенных в 2020 году на земельном участке посевов. Из указанной карты следует, что не менее 79 % пастбищ распаханы - на них находятся посевы озимых культур. Факт распахивания не менее 79 % переданных в аренду пастбищ также подтверждается актом обследования земельного участка, показаниями и справкой кадастрового инженера ФИО10, не опровергается представителем истца.

Суд находит несостоятельными доводы представителя истца ФИО1 о том, что ФИО9 не знал и не должен был знать, сколько именно пашни и пастбищ находится в земельном участке, так как ни в договоре аренды 16 ноября 1999 года, ни в договоре аренды от 29.06.2009 этого не указано, а указана лишь общая площадь сельхозугодий, без раздела наих виды. ФИО9 сделал это правомерно, так как нормативно -правовые акты, запрещающие трансформацию пастбищ в пашню в 2018 году отменены.

Суд считает, что истец знал или должен был знать, какие именно виды сельхозугодий переданы ему в аренду, так как земельный участок передан ему в аренду еще в 1999 году после выдела земельных долей в натуре из общего земельного массива. Изначально земельный участок формировался из пашни и пастбищ, о чем истцу, как лицу, фактически использующему землю, было известно. По заказу истца в 2008 году кадастровым инженером ФИО10 изготовлено земельное дело, в котором указаны размеры, границы обособленных участков, состоящих из пашни и пастбищ.

Необоснованным являются доводы представителя истца ФИО1 о том, что трансформация пастбищ в пашню не запрещена законом, не нарушает условий договора аренды, так как административной ответственности не предусматривает. Земельный участок использовался исключительно для сельхозпроизводства, что соответствует его назначению.

В соответствии с пунктом 2 ст. 7 ЗК РФ, земли используются в соответствии с установленными для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных законов.

В соответствии с нормами земельного законодательства (ст. ст. 77,78,79 ЗК РФ, ст. 8 Федерального закона от 16.07.1998 года № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения») земли сельскохозяйственного назначения разделяются на категории, в том числе, пашню и пастбища.

Из материалов дела следует, что, входящие в состав земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:195 пастбища, представляли собой, ранее не распахиваемые целинные земли с произрастающей на них естественной (полевой) растительностью, при распахивании которых многолетние травы уничтожаются, что приводит к изменению категории земель - из пастбищ в пашню.

В п. 1 ст. 615 ГК РФ указано: «Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества».

В пункте 4.2 договора аренды от 29.06.2009 года указано: «Арендатор обязан:

- использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, принадлежностью кданной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту;

- не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почвы на земельном участке и прилегающих территориях в результате своей хозяйственной деятельности;

- соблюдать при использовании земельного участка стандарты, нормы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, фитосанитарных мероприятий, а также требования экологических, противопожарных и иных правил и нормативов».

Суд считает, что распахивание пастбищ, разрешенным способом их использования, не является.

Статьей 8 Федерального закона от 16.07.1998 года № 101-ФЗ «О государственномрегулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» установлена обязанность собственников, владельцев, пользователей, в том числе арендаторов земельных участков осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду, соблюдать нормы и правила в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения. Исполнение указанной нормы требовало от ФИО9 использовать пастбища способами, не допускающими уничтожения многолетней растительности.

Утверждение истца, что в настоящий момент отменены все законы. Запрещающие трансформацию пастбищ в пашню основаны на неверном толковании земельного законодательства.

В качестве одного из основных принципов конституционного и земельного законодательства установлен приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. Согласно этого принципа, владение, пользование и распоряжение землей осуществляются владельцами земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде (п.2 ч.1 ст. 1 ЗК РФ).

В ч. 2 ст. 36 Конституции РФ указано, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

В ст. 42 ЗК РФ при использовании земельных участков арендаторы обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

- осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;

- соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

- не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;

- выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами».

Статьей 4 Федерального закона от 10.01.2002 № 7 «Об охране окружающей среды» к объектам охраны окружающей среды от загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения и иного негативного воздействия хозяйственной и (или) иной деятельности отнесены компоненты природной среды, природные объекты и природные комплексы.

Из статьи 42 ФЗ № 7 следует, что при эксплуатации объектов сельскохозяйственного назначения должны соблюдаться требования в области охраны окружающей среды, проводиться мероприятия по охране земель, почв, водных объектов, растений, животных и других организмов от негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду.

Из указанных норм следует, что арендатор земельного участка при использовании сельхозугодий обязан соблюдать действующие государственные стандарты, использовать землю разрешенными способами, которые исключают распахивание пастбищ.

В период действия договора аренды от 29.06.2009 действовали Приказ министерства сельского хозяйства Ставропольского края от 14.02.2011 № 30, ч. 2 ст. 1 и п. 4 ст. 5 Закона Ставропольского края от 15 мая 2006 года № 31-кз «Об обеспечении плодородия земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае», ст. 10.1.2 Закона Ставропольского края от 10 апреля 2008 года № 20 — кз «Об административных правонарушениях в Ставропольском крае», которые прямо запрещали распахивание пастбищ. ФИО9 этот запрет нарушил.

Отмена в конце 2018 года указанных нормативно - правовых актов не предоставляет арендатору земельного участка право производить трансформацию пастбищ в пашню без письменного согласия арендодателей.

В настоящий момент действуют нормы и стандарты, установленные при Союзе ССР. Согласно этих стандартов - пашня является сельскохозяйственным угодьем, систематически обрабатываемым и используемым под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары. Под пастбищем понимается сельскохозяйственное угодье, систематически используемое для выпаса животных (п. 36 «ГОСТ 26640-85 (СТ СЭВ 4472-84). Государственный стандарт Союза ССР. Земли. Термины и определения», утверждены Постановлением Госстандарта СССР от 28.10.1985 №3453). Сенокосы сельскохозяйственное угодье, систематически используемое под сенокошение.

В соответствии с договором, гражданским и земельным законодательством (ст. 615 ГК, ст. ст. 42, 79 ЗК РФ) ФИО9 обязан был использовать переданные в аренду виды сельхозугодий (пашню и пастбища) в соответствии с их категориями.

Превратив 80 % пастбищ в пашню, истец нанес существенный ущерб окружающей среде и собственникам земельного участка, которые правомерно рассчитывали, что по истечению срока действия договора, они возвратят себе земельный участок с сохранением пашни и пастбищ, пропорционально изначальному размеру, так как в соответствии с п. 4.2 договора, ст. 622 ГК РФ по окончанию договора арендатор обязан возвратить земельный участок арендодателям после прекращения договора в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению, не худшем, чем в момент заключения договора.

Указанную обязанность ФИО9 не исполнил, так как состояние земельного участка значительно ухудшилось, чем в момент заключения договора аренды от 29.06.2009 года. При этом ФИО9 продолжает использовать земельный участок, не возвращая земельный участок его собственникам, что является существенным нарушением договора и закона, и дополнительно указывает на ненадлежащее исполнение истцом обязанностей арендатора.

В результате действий истца из 4,9587 га, приходящихся на одну «идеальную» земельную долю в 2009 году пастбищ, в 2020 году приходится 1,0271 га пастбищ. Площадь пастбищ, приходящихся на одну земельную долю уменьшена на 3,9316 га.

Доводы ответчиков, что возникшая на месте целины пашня деградирует, так как рядом нет полезащитных лесопосадок, а из – за этого происходит выдувание плодородного слоя, что может привести к переводу сельхозугодий в земли иных, менее ценных, категорий являются обоснованными. Используя в период аренды более 79 % пастбищ в качестве пашни, ФИО9, фактически, уничтожил большую часть (925,9343 га) целинных пастбищ, на восстановление которых потребуется много времени и затрат. Уничтожение целинных земель не могло не нанести вред земельному участку, как природному комплексу, так как около 1/3 земельного участка поменяла категорию.

Обязательства по договору и закону арендатор (истец) не исполнил, поэтому собственники не были обязаны предоставлять земельный участок ему в аренду на новый срок.

На основании указанных фактов и обстоятельств суд приходит к выводу, что ФИО9 не может быть признан лицом, надлежащим образом исполняющим свои обязанности арендатора. Общее собрание на основании ст. 14, 14.1 ФЗ № 101 вправе было принять решение о передаче земельного участка в аренду другому лицу.

При этом суд принимает во внимание тот факт, что от иска об оспаривании решения общего собрания от 28.01.2020 ФИО9 отказался, решения собрания о передаче земельного участка именно ФИО7 никем не оспариваются.

Другим условием удовлетворения иска о переводе прав и обязанностей арендатора земельного участка в соответствии со ст. 621 ГК РФ, является предоставление суду доказательств о том, что истец (арендатор) письменно уведомил арендодателей о намерении заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Учитывая, что спорный земельный участок находится в общей долевой собственности, в соответствии со ст. ст. 246, 247 ГК РФ, ст. 14, 14.1 ФЗ № 101 оферта должна быть направлена всем участникам долевой собственности или общему собранию, путем публикации соответствующей повестки дня в СМИ и оглашения условий нового договора на общем собрании. В предложении (оферте) заключить договор аренды на новый срок, должны быть указаны существенные условия, в том числе, размер арендной платы (ст. ст. 432, 433, 435 ГК РФ, ст. 66 ЗК РФ).

В п. 4.2 договора аренды от 29.06.2009 указано, что о своих намерениях относительно дальнейшего использования земельного участка (а соответственно о предложении заключить новый договор аренды) арендатор обязан сообщить арендодателям или их представителю за три месяца до окончания договора.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договоры аренды заключаются на срок,указанный в договоре.

В п. 2.1 договора от 29.06.2009 года указано, что он заключается сроком на 10 лет, исчисление которого начинается с момента его государственной регистрации. Договор зарегистрирован 22.08.2009, следовательно, прекращал свое действие 22.08.2019. Срок для подачи предложения о заключении нового договора аренды истекал 22.05.2019 (за три месяца до окончания указанного в договоре срока действия).

В судебном заседании установлено, что 24.05.2019 в № 38 общественно-политической газете Ипатовского городского округа «Степные зори» от имени истца было опубликовано извещение о созыве 15.08.2019 в ДК с. Лиман общего собрания участников долевой собственности на земельный участок, на котором ФИО9 предлагал утвердить условия заключения нового договора аренды земельного участка.

Суд не может признать указанное извещение, как предложение заключить новый договор аренды. Само извещение и дата проведения собрания, на котором предполагалось принять условия нового договора, нарушает установленный п 4.2. договора аренды от 29.06.2009 срок. Более того, в суд представлено извещение от26.07.2019 в № 56 той же газеты, согласно которого указанное собрание по инициативе ФИО9 отменяется.

28 мая 2019 года в № 39 газеты «Степные зори» было опубликовано извещение о том, что ФИО9 имеет намерение «продолжить использовать в течение десяти лет земельный участок после прекращения в августе 2019 года срока действия договора, с момента возобновления действия договора на новый срок».

Указанное извещение было сделано по истечении, указанного в п. 4.2 договора срока, не в письменной форме, направленной всем арендодателям или общему собранию, а опубликовано в СМИ, что законом и договором от 29.06.2009 не предусмотрено. Кроме того, в указанном извещении говорится о возобновлении действия договора аренды от 29.06.2009 на новый срок на тех же условиях, а не о заключении нового договора аренды на новых условиях. В извещении отсутствуют существенные условия нового договора аренды, следовательно, суд не может признать указанное извещение предложением заключить новый договор аренды.

Отсутствие у истца намерения заключать новый договор аренды подтверждается следующими фактами.

На 09.10.2019 по инициативе арендодателей было назначено общее собрание, на котором предлагалось разрешить вопросы относительно дальнейшего использования земельного участка. В суд представлена копия письма, направленного ФИО9 в адрес администрации Ипатовского городского округа Ставропольского края, которая в соответствии со ст. 14.1 ФЗ № 101 является лицом, ответственным за организацию и законность проведения собрания. В указанном письме ФИО9 просит администрацию собрание не созывать по причине продления, ранее заключенного договора от 29.06.2009. Администрация созыв собрания отменила, о чем были извещены собственники земельного участка.

Еще одним условием удовлетворения иска о переводе прав и обязанностей арендатора, в соответствии с ч. 1 ст. 621 ГК РФ является предоставление суду доказательств тому, что истец (арендатор) на момент совершения договора был согласен его заключить на аналогичных условиях.

Утверждение представителя истца о том, что на момент совершения договора аренды с ФИО7 (28.01.2020) ФИО9 был согласен на указанные в договоре условия также опровергаются следующими фактами и обстоятельствами.

На 28 января 2020 года, по инициативе ряда собственников земельного участка, было назначено общее собрание участников долевой собственности. ФИО9 разослал собственникам земельного участка письма с требованием не участвовать в этом собрании, как незаконном, однако собрание состоялось.

Первым вопросом повестки дня собрания был заявлен вопрос об условиях договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:195. При этом, в повестке дня не было указано, что собственники имеют намерение передать земельный участок в аренду именно ФИО7 Суд находит обоснованными доводы ответчиков о том, что если бы ФИО9 действительно имел намерение заключить новый договор аренды, условия этого договора он вправе был озвучить на собрании лично, а в случае болезни, поручить это сделать своим представителям или направить это предложение общему собранию письменно. ФИО9 на собрание не явился, но в судебном заседании установлено, что 27.01.2020 ФИО9 выдал ФИО1 и ФИО14 доверенность, уполномочив их, в числе прочего, представлять его интересы на общих собраниях участников долевой собственности на арендуемые им земельные участки. Однако ФИО1 и ФИО14 явились на собрание, зарегистрировались для участия в его работе, но до начала работы собрания покинули место его проведения. Указанный факт подтверждается содержанием протокола общего собрания от 28.01.2020 (стр. 2, абз. 1).

Вместо предложения заключить новый договор аренды, через администрацию Ипатовского городского округа ФИО9 направил общему собранию письмо, в котором указал, что собрание является незаконным, что он намерен использовать земельный участок еще десять лет на основании договора аренды от 29.06.2009, с арендной платой в 2500 кг зерна пшеницы за одну земельную долю, а не 3300 кг, как это предложила Д.И.НБ. Следовательно, при прочих равных условиях ФИО9 28.01.2020 не был согласен на условия, которые предложила ФИО7, не имел намерения заключать новый договор аренды на условиях, указанных в договоре аренды от 28.01.2020, так как считал, что ранее заключенный договор продлен до 22 августа 2029 года на тех же условиях, что подтверждается содержанием множества, исходящих от ФИО9, писем и заявлений.

Указанное письмо, по существу, является отказом от заключения договора аренды на новый срок, и было озвучено на собрании представителем администрации Ипатовского городского округа - ФИО15

Кроме того, суд принимает во внимание факт, что 30.01.2020 ФИО9 предъявил собственникам земельного участка иск опризнании права владения и пользования земельным участком, признании договора аренды земельного участка возобновленным на новый срок и пресечении незаконных действий, нарушающих права арендатора, в котором просил суд: договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:195 от 29 июня 2009года, заключенный между ним и участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:02:000000:195 признать возобновленным на тех же условиях, сроком на десять лет - до 22 августа 2029 года и признать за ним право владеть и пользоваться указанным земельным участком до окончания срока действия договора аренды от 29.06.2009.

13.02.2020 ФИО9 к собственникам земельного участка был предъявлен иск о признании решений собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от 28.01.2020 недействительными, в котором он просил суд: решения общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:02:000000:195, принятые на общем собрании 28.01.2020, протокол указанного собрания и утвержденные указанным собранием проекты межевания, - признать недействительными.

Однако впоследствии от указанных исков ФИО9 отказался, в связи с чем, производство по указанным искам было прекращено.

В соответствии со ст. 14 ФЗ № 101 владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Решение о передаче земельного участка в аренду ФИО7, принятое на общем собрании являются действительным и никем не оспаривается. Договор с ФИО9 прекращен, запись о его регистрации аннулирована 07.02.2020. Договор аренды от 28.01.2020 никем не оспаривается. Действия регистрационного органа по погашению записи о регистрации договора с ФИО11, ФИО9 не оспаривал.

Исходя из указанных фактов и обстоятельств, суд соглашается с доводами ответчиков о том, что условия, предусмотренные п. 1 ст. 621 ГК РФ, п. 5 ст. 9 ФЗ № 101 для удовлетворения исковых требований, отсутствуют, а именно:

- установленные законом и договором аренды от 29.06.2009 обязанности, истец исполнял ненадлежащим образом;

- в указанный в договоре аренды от 29.06.2009 срок истец не уведомил арендодателей о желании заключить новый договор аренды;

- при прочих равных условиях на момент совершения договора, истец не был согласен на условия, указанные в договоре аренды от 28.01.2020.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

в удовлетворении исковых требований Главы КФХ Индивидуального предпринимателя ФИО9, отказать.

Меры по обеспечению иска, принятые определением суда от 23.06.2020, отменить.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд, через Ипатовский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.Мотивированное решение изготовлено 17 июля 2020 года.

Судья