Апелляционное определение № 33-3-8702/2025 от 8 декабря 2025 г.

Судья Кузнецова Н.М. Дело № 33-3-8702/2025

№ 2-288/2025

УИД 26RS0003-01-2024-006003-33


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Ставрополь 09.12.2025

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Чернышовой Н.И.,

судей Быстрова О.В. и Селюковой З.Н.,

при секретаре судебного заседания Мауланбердиновой М.У.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе и дополнениям к ней истцов ФИО1 и ФИО2 в лице представителя ФИО3

на решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя Ставропольского края от 05.08.2025

по исковому заявлению ДНС, ДМА к ООО ЗСУ «СтройГрад-1» об устранении недостатков объекта долевого строительства, взыскании переплаты по договору долевого участия, компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов,

заслушав доклад судьи Быстрова О.В.,

установила:

ДНС, ДМА обратились в с исковым заявлением к ООО ЗСУ «СтройГрад-1» в котором просили, с учетом уточнения в порядке ст. 39 ГПК РФ: обязать ООО ЗСУ «СтройГрад-1» безвозмездно устранить недостатки в работах, проведенных в квартире истцов, приведя результаты работ в соответствие действующими техническими нормами, в течение 10 календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, а именно: устранить дефекты штукатурки стен помещений №, 4, 5, 6, установленные заключением экспертизы НОЦСЭЭИ №-Э-25 от ДД.ММ.ГГГГ, зашить сантехнические стояки и воздуховоды гипсокартонными листами ГКЛО по металлическому каркасу в помещениях прихожей, лоджии, выполнить разводку электрической сети на кухне в полном объеме в соответствии с планом, представленном истцу; взыскать с ООО ЗСУ «СтройГрад-1» в пользу ДНС, ДМА сумму переплаты по договору долевого участия в размере 277 500 рублей; взыскать с ООО ЗСУ «СтройГрад-1» в пользу ДНС, ДМА судебные расходы по оплате экспертизы в размере 60 000 рублей, по оплате государственной пошлины в размере 12 325 рублей; взыскать с ООО ЗСУ «СтройГрад-1» в пользу ДНС, ДМА компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей.

В обоснование иска ссылаются на то, что ДД.ММ.ГГГГ истцы заключили с ООО ЗСУ «СтройГрад-1» договор № участия в долевом строительстве, предмет договора – <адрес>, в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>Д, расположенном на ЗУ с КН №. Застройщик обязался своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию передать объект долевого участия строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется оплатить предусмотренную договором цену и принять объект долевого строительства от застройщика в порядке и на условиях, предусмотренных договором. После сдачи дома в эксплуатацию, в процессе передачи квартиры собственникам, истцам стало известно, что договор долевого участия заключен на одного дольщика ДНС ДД.ММ.ГГГГ застройщик отправил в банк измененные без согласия истцов договор на одного участника долевого строительства. Для покупки объекта недвижимости использованы заемные денежные средства, заключен договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым супруги ДНС, ДМА являются созаемщиками. Действия ООО ЗСУ «СтройГрад-1» и ПАО «Сбербанк» направлены на исключение ДМА из лиц-участников договора, для уменьшения ответственности, возлагаемой на застройщика. За период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время истцы неоднократно обращались с претензией к застройщику ООО ЗСУ «СтройГрад-1» (ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ), которые оставлены без ответа. Заочным решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ иск ДНС, ДМА к ООО ЗСУ «СтройГрад-1» удовлетворен, суд обязал ООО ЗСУ «СтройГрад-1» внести изменения в раздел участник в договоре долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, включить вторым собственником объекта недвижимости ДМА; отправить документы на повторную регистрацию предмета договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ двухкомнатной <адрес>, общей площадью 63,50 кв.м., расположенной по строительному адресу: <адрес>, КН: № в ЕГРН. ДД.ММ.ГГГГ ДМА получила акт приема-передачи объекта долевого строительства с требованием доплаты суммы в размере 159 000 рублей за увеличившуюся площадь квартиры, однако согласно п. 2.1. договора на момент его подписания цена договора составляет 4 699 000 рублей, которая определена в соответствии с проектной общей площадью объекта долевого строительства, с учетом понижающих коэффициентов, установленных федеральным органом исполнительной власти, согласно ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Указанную цену договора истцы оплатили в полном объеме. Учитывая тот факт, что цена договора определялась в соответствии с общей проектной площадью, цена одного кв.м., квартиры составила 74 000 рублей. Между тем, в составе квартиры указана лоджия, площадью 7,50 кв.м., в отношении которой цена за кв.м, должна быть рассчитана исходя из понижающего коэффициента, равного 0,5. Таким образом, 277 500 рублей цена лоджии с учетом понижающего коэффициента. Истцами оплачена лоджия по полной цене исходя из сумма 7,50*74 000 = 555 000 рублей. Таким образом, переплата по договору участия в долевом строительстве составила сумму в размере: 555 000 – 277 500 = 277 500 рублей. При обследовании квартиры истцами обнаружены недостатки: отклонения отштукатуренной стены по вертикали на всю высоту помещения до 17 мм., стены в кухне и жилых комнатах имеют выступы более 15 см. На кухне сверхнормативный перепад горизонтального уровня потолка – более 28 мм; в соответствии с планом 1-го этаже <адрес>, в квартире указано наличие гардеробной, между тем, такое помещение отсутствует, на месте гардеробной расположен санузел. Застройщик не выполнил разводку под электрическую плиту в нарушение условий договора, выполнена врезка газа с нарушением норм безопасности, фактически канализационная труба расположена в 10 см от входной двери, вытяжная вентиляция установлена застройщиком без шахты. Кроме того, имеется отклонение монолитного перекрытия до 3 см. Истцы считают, что данные недостатки возникли в связи с некачественным выполнением работ (недостатками в монтаже, некачественным оборудованием). Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд вышеизложенными исковыми требованиями.

Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя Ставропольского края от 05.08.2025 иск ДНС, ДМА удовлетворен частично.

Суд постановил: обязать ООО ЗСУ «СтройГрад-1» безвозмездно в десятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу устранить выявленные дефекты штукатурки стен помещений №,4,5,6 в <адрес> в <адрес>, указанные в заключении эксперта №-Э-25 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ФГАОУВО «Северо-Кавказский Федеральный Университет» (НОЦСЭЭИ).

Взыскать с ООО ЗСУ «СтройГрад-1» в пользу ДНС расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 30 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 руб.

Взыскать с ООО ЗСУ «СтройГрад-1» в пользу ДНС и ДМА компенсацию морального вреда в сумме 10 000 руб., по 5 000 руб. каждому.

В остальной части требования ДНС, ДМА к ООО ЗСУ «СтройГрад-1» - оставить без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда от ДД.ММ.ГГГГ истцами ДНС и ДМА в лице представителя ФИО3 принесена апелляционная жалоба и дополнения к ней, в которой просят решение отменить в части отказа в удовлетворении иска. Апеллянты полагают, что проведенная экспертиза содержит противоречивые выводы технической документации, имеющейся в материалах дела и представленной ответчиком. Кроме того, считают, что площадь лоджии не может быть включена в общую площадь жилого помещения, поскольку не является ее составной частью и не предназначена для удовлетворения гражданами бытовых, иных нужд, связанных с их проживанием в нем. Взысканные судом размеры компенсации морального вреда и судебных расходов занижены необоснованно.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

Районный суд при рассмотрении гражданского дела и судебная коллегия краевого суда, в процессе проверки решения установили, ДД.ММ.ГГГГ между ООО ЗСУ «СтройГрад-1» и ДНС заключен Договор участия в долевом строительстве №, согласно п. 1.1. которого застройщик обязуется в предусмотренном настоящим договором срок своими силами (или) с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями по адресу: Российская Федерация, <адрес>, г.о. <адрес> расположенный на земельном участке с кадастровым номером: № и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства находящийся в нем объект долевого строительства квартиру, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять в собственность Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Указанный адрес объекта долевого строительства является строительным адресом. По окончании строительства объекту долевого строительства будет присвоен почтовый адрес. Характеристики объекта долевого строительства являются проектными.

- объект капитального строительства, в соответствии с проектной документацией: многоквартирный жилой дом с встроенным нежилыми помещениями имеющий строительный объем – 31063,80 м3, площадь земельного участка – 6046,00 м2, общая площадь – 8461,80 м2, площадь застройки – 1070,20 м2, количество этажей – 10 этажей. Перекрытия – монолитные железобетонные. Наружные стены и каркас объекта – с монолитным железобетонным каркасом и стенами из мелкоштучных каменных материалов (кирпич, керамические камни, блоки и др.), класс энергоэффективности – В. Сейсмостойкость – 7 баллов.

- объектом долевого строительства настоящего договора является – двухкомнатная квартира под номером №. При этом стороны договорились, что номер объекта долевого строительства может измениться и подлежит уточнению после выдачи технического паспорта на жилой дом в ПТИ. Объект долевого строительства расположен на 1 этаже жилого дома в подъезде №. Общая проектная площадь – 63,50 м.кв., (с учетом: ванная – 5,20м.кв., спальня – 10,80 м.кв., спальня – 10,70 м.кв., кухня-столовая – 19,70 м.кв., прихожая – 7,70 м.кв., гардеробная – 1,90 м.кв., и площадь лоджии – 7,50 м.кв.) <адрес> квартиры будет уточнена после проведения обмеров ПТИ. Застройщик передает объект долевого строительства в следующем техническом состоянии.

Исходя из п. 2.1. вышеуказанного договора, на момент подписания настоящего договора цена договора, т.е. сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, составляет 4 699 000,00 рублей. Цена договора определена в соответствии с проектной общей площадью Объекта долевого строительства, с учетом понижающих коэффициентов, установленных федеральным органом исполнительной власти, согласно ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Цена договора не является твердой и подлежит изменению в случаях, указанных в п. 2.2. настоящего Договора. Цена договора не включает в себя государственную пошлину и иные расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора и права собственности Участника долевого строительства на Квартиру. Согласно п. 2.2. стороны установили, что по результатам технического обследования жилого дома цена договора может быть изменена. В случае, когда общая площадь квартиры в соответствии с данными технического паспорта подготовленного предприятием технической инвентаризации окажется больше, чем указанная в пункте 1.2. настоящего договора, Участник долевого строительства обязан, произвести доплату разницы между ценой установленной настоящим договором и ценой, рассчитанной в соответствии с уточненной площадью Квартиры в соответствии с техническим паспортом в безналичном порядке на расчетный счет Застройщика в течение 7 (Семи) календарных дней с момента получения сообщения от Застройщика. В случае, когда общая площадь Квартиры в соответствии с данными технического паспорта подготовленного предприятием технической инвентаризации окажется меньше, чем указанная в пункте 1.1. настоящего договора, Застройщик обязано, произвести возврат суммы соответствующей разнице между ценой установленной настоящим договором и ценой посчитанной исходя из уточненной площади Квартиры в течение 30 (Тридцати) календарных дней после предоставления Участником долевого строительства реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства. Участник долевого строительства в течение 7 (Семи) дней после получения уведомления об окончании строительства Жилого дома обязан предоставить Застройщику реквизиты счета банка, на который должны быть возвращены денежные средства. Весь финансовый результат по договору остается у застройщика.

Согласно главе 4 договора, застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует настоящему договору, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительный регламентам. Гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. И три года на технологическое и инженерное оборудование входящее в состав передаваемого участнику долевого строительства объекта долевого строительства. Гарантийный срок технологического и инженерного оборудования исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Как следует из Приложения № к Договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ комплектация <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> состоит из: «жилые комната (ы)» стены – простая штукатурка по СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87, допустимые отклонения: отклонения по вертикали на 1м – не более 3 мм, отклонение от вертикали на всю высоту конструкции – не более 15мм, количество неровностей при измерении 2-х метровой рейкой – до 3-х неровностей, глубиной не более 5 мм, отклонение от горизонтали – не более 3 мм на 1 м, отклонение дверных и оконных откосов по вертикали и горизонтали – не более 10 мм на весь элемент; допускается наличие усадочных трещин; потолки – монолитные перекрытия по СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87, отклонение горизонтальных плоскостей на всю длину выверяемого участка – не более 20 мм, местные неровности поверхности при измерении 2-х метровой рейкой – не более 5 мм, допускается наличие усадочных трещин (не влияющих на несущую способность конструкции), без отделки; полы – выравнивающий слой из цементно-песчаной смеси, допустимые отклонения от горизонтальной плоскости не более 4 мм при измерении 2-х метровой рейкой, без дополнительной шумоизоляции; допускается наличие усадочных трещин;лоджии, балконы: простая штукатурка по СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87, допустимые отклонения: отклонения по вертикали на 1 м – не более 3 мм, отклонение по вертикали на всю высотку конструкции – не более 15 мм, количество неровностей при измерении 2-х метровой рейкой – до 3-х неровностей, глубиной не более 5 мм, отклонение от горизонтали – не более 3 мм на 1м, отклонение дверных и оконных откосовпо вертикали и горизонтали – не более 10 мм на весь элемент, допускается наличие усадочных трещин; полусухая механизированная стяжка пола по СНиП ДД.ММ.ГГГГ-88 допустимые отклонения от горизонтальной плоскости не более 4 мм при измерении 2-х метровой рейкой, без дополнительной шумоизоляции, допускается наличие усадочных трещин;потолки – монолитные перекрытия по СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87, отклонение горизонтальных плоскостей на всю длину выверяемого участка – не более 20 мм, местные неровности поверхности при измерении 2-х метровой рейкой – не более 5 мм, допускается приналичие усадочных трещин (не влияющих на несущую способность конструкции), без отделки, неутепленные; неотапливаемые; «внутриквартирные коридоры» - стены: простая штукатурка по СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87, допустимые отклонения: отклонения по вертикали на 1 м – не более 3 мм, отклонение от вертикали на всю высоту конструкции – не более 15 мм, количество неровностей при измерении 2-х метровой рейкой – до 3-х неровностей, глубиной не более 5 мм, отклонение от горизонтали – не более 3 мм на 1 м, отклонение дверных и оконных откосов по вертикали и горизонтали – не более 10 мм на весь элемент; допускается наличие усадочных трещин; потолки – монолитные перекрытия по СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87, отклонение горизонтальных плоскостей на всю длину выверяемого участка – не более 20 мм, местные неровности поверхности при измерении 2-х метровой рейкой – не более 5 мм, допускается наличие усадочных трещин (не влияющих на несущую способность конструкции), без отделки; полы –выравнивающий слой из цементно-песчаной смеси, допустимые отклонения от горизонтальной плоскости не более 4 мм при измерении 2-х метровой рейкой, без дополнительной шумоизоляции, допускается наличие усадочных трещин. «Санитрано-технические узлы» - стены: кладка по СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87 допустимые отклонения: поверхности стен от вертикали не более 10 мм, местные неровности поверхности не более 10 мм при измерении 2-х метровой рейкой: вентиляционные блоки, без отделки; потолки: монолитные перекрытия по СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87, отклонение горизонтальных плоскостей на всю длину выверяемого участка – не более 20 мм, местные неровности поверхности при измерении 2-х метровой рейкой – не более 5 мм, допускается наличие усадочных трещин (не влияющих на несущую способность конструкции), без отделки; полы – выравнивающий слой из цементно песчаной смеси, допустимые отклонения от горизонтальной плоскости не более 4 мм при измерении 2-х метровой рейкой, без дополнительной шумоизоляции, без гидроизоляции; допускается наличие усадочных трещин.«Кухня»: стены – простая штукатурка по СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87, допустимые отклонения по вертикали на 1м – не более 3 мм, отклонение от вертикали на всю высоту конструкции – не более 15 мм, количество неровностей при измерении 2-х метровой рейкой – до 3-х неровностей, глубиной не более 5 мм, отклонение от горизонтали – не более 3 мм на 1 м, отклонение дверных и оконных откосов повертикали и горизонтали – не более 1 мм на весь элемент; допускается наличие усадочных трещин; потолки – монолитные перекрытия по СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87, отклонение горизонтальных плоскостей на всю длину выверяемого участка – не более 20 мм, местные неровности поверхности при измерении 2-х метровой рейкой – не более 5 мм, допускается наличие усадочных трещин (не влияющих на несущую способность конструкции), без отделки;полы – выравнивающий слой из цементно-песчаной смеси, допустимые отклонения от горизонтальной плоскости не более 4 мм, при измерении 2-х метровой рейкой, без дополнительной шумоизоляции; допускается наличие усадочных трещин. Коммуникации: «Водопровод»: стояки холодной воды, с врезкой и запорной арматурой для внутриквартирной разводки. Счетчики холодной воды. Запитка водой газового котла ГВС. Внутриквартирyю разводку сетей горячей, холодной воды выполняет дольщик. «Канализация»: трубопровод из полиэтиленовых труб. Стояки канализации из полиэтиленовых труб с заглушками, без разводки. Внутриквартирную разводку сетей канализации выполняет дольщик. «Электрика»: монтаж квартирного электрического щитка с разводкой по квартире без установки фурнитуры, установка квартирных счетчиков в поэтажных щитках. «Отопление индивидуальное с установкой газового котла»: горизонтальная поквартирная разводка (в стяжке), теплый пол в кухне и санузле, установка стальных панельных радиаторов, установка счетчика газа; электрическая плита – не устанавливается.Двери, окна – «двери входные»: металлические; «двери межкомнатные» - не устанавливаются; «окна и балконные двери» - металлопластиковые в соответствии с проектом, с установкой подоконников и отливов; «остекление лоджий» - металлопластиковые в соответствии с проектом (л.д. 29-31).

Дополнительными соглашениями к вышеуказанному договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ внесены изменений в преамбулу договора, а также дополнив пункт 1 подпунктом 1.4. в виде указаний вторым дольщиком ДМА, а также указанием на то, что ДНС и ДМА приобретают недвижимость в совместную собственность (указанные изменения внесены на основании заочного решения Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №) (л.д. 35-40).

ДД.ММ.ГГГГ ООО ЗСУ «СтройГрад-1» и ДНС, ДМА подписали акт приема-сдачи объекта долевого строительства, стороны подтвердили, что не имеют друг к другу никаких правовых и материальных претензий, претензий в отношении качества дома и квартиры, а также в отношении сроков сдачи дома в эксплуатацию. Состояние и комплектация объекта долевого строительства полностью соответствует условиям заключенного договора об участии в долевом строительстве, а также иным нормам и стандартам, установленным действующем законодательством. В пункте 4 вышеуказанного акта указано, что условия по возмещению затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика Участниками долевого строительства исполнены не полностью. Оставшаяся сумма в размере 159 100 (сто пятьдесят девять тысяч сто) рублей 00 копеек оплачивается участниками долевого строительства путем внесения платежей путем перечисления денег на расчетный счет застройщика в сроки и в размерах согласно календарному графику внесения платежей (срок платежа ДД.ММ.ГГГГ, сумма платежа 159 100) (л.д. 47-48).

ДД.ММ.ГГГГ ООО СЗСУ «СтройГрад-1» приняло от ДМА претензию, в которой истица просила вернуть ей сумму переплаты по договору долевого участия в размере 277 500 рублей, ссылаясь на то, что цена Договора определялась в соответствии с общей площадью, цена одного кв.м., квартиры составила 74 000 рублей (4 699 000/63,5). Между тем, в составе квартиры была указана лоджия, площадью 7,50 кв.м., в отношении которой цена за кв.м., должна была быть рассчитана исходя из понижающего коэффициента, равного 0,5. Таким образом, 7,50*(74 000*0,5) = 277 500 рублей – цена лоджии с учетом понижающего коэффициента. Истцами была оплачена лоджия по цене исходя из суммы 7,50 * 74 000 = 555 000 рублей, таким образом, переплата по Договору участия в долевом строительстве составила сумму в размере 555 000 – 277 500 = 277 500 рублей.

Ответа на данную претензию от ответчика истцам не поступило.

После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и по результатам технического обследования установлено, что площадь <адрес> увеличилась. Площадь <адрес> увеличилась. Площадь квартиры без лоджии – балкона на 1,6 м.кв., площадь лоджии – балкона на 1,1 м.кв. Согласно пункту 2.6. ДДУ застройщиком произведен расчет возмещения затрат по следующей схеме: 1,6 * 74 000 = 118 400; 1,1 * 37 000 (с учетом понижающего коэффициента) = 40 700; итоговая сумма составила 118 400 + 40 700 = 159 100 рублей.

Согласно выводам судебной комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы НОЦСЭЭИ №-Э-25 от ДД.ММ.ГГГГ, проведенным обследованием установлено, что качество выполненных строительно-отделочных работ (штукатурка стен помещений №№,4,5,6) в исследуемой квартире не соответствует условиям договора долевого участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, проектной документации, действующим нормам СП; проведенным обследованием установлено, что качество выполненных строительно-отделочных работ (стяжка пола) в исследуемой квартире соответствует условиям договора долевого участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, проектной документации, действующим нормам СП; проведенным обследованием установлено, что качество работ по устройству коммуникаций в исследуемой квартире соответствует условиям договора долевого участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, проектной документации, действующим нормам СП.

Проведенным обследованием установлено, что выявленные дефекты исследуемой квартиры препятствуют проживанию граждан, стоимость устранения дефектов исследуемой квартиры по состоянию на дату обследования составляет 149 041, 64 рублей.

Проведенным обследованием установлено, что выявленные дефекты исследуемой квартиры являются явными, видимыми. Возможность их обнаружения в процессе передачи квартиры безиспользование покупателями какого-либо оборудования и применения специальных познаний не имелась.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 424, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", пришел к выводу об отказе в удовлетворениитребования о возмещении переплаты по договору в размере 277500 рублей, поскольку стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта. При этом в части устранения недостатков в работах, проведенных в квартире истцов, суд, положив в основу решения выводы судебной экспертизы НОЦСЭЭИ №-Э-25 от ДД.ММ.ГГГГ, пришел к выводу о частичном удовлетворении требований об обязании ООО ЗСУ «СтройГрад-1» безвозмездно в десятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу устранить выявленные дефекты штукатурки стен помещений №, 4, 5, 6 в <адрес> в <адрес>, исходя из того, что при строительстве <адрес> в <адрес>, застройщиком ООО ЗСУ «СтройГрад-1» допущены нарушения Строительных норм, которые привели к дефекту штукатурки стен помещений №, 4, 5, 6 в вышеуказанной квартире, что является существенным нарушением положений ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесенииизменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», указанные нарушения выявлены в течение гарантийного срока.

Доводы истцов о несогласии с заключением эксперта являются несостоятельными, поскольку несогласие с заключением судебной экспертизы, при отсутствии сомнений суда в правильности и обоснованности данного экспертного заключения, послуживших основанием для принятия экспертного заключения допустимым доказательством по делу, само по себе не свидетельствует о ее порочности. Каких-либо обоснованных замечаний в отношении судебной экспертизы истцами не приведено, образование и уровень квалификации эксперта подтверждены соответствующими дипломами и сертификатами, приобщенными к заключение экспертов.

Согласно ст. 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

В соответствии со ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

Исходя из конкретных обстоятельств дела, с учетом требований разумности и справедливости, суд первой инстанции обоснованно частично удовлетворил исковые требования истцов о взыскании компенсации морального вреда, взыскав с ответчика в пользу истцов компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей, по 5000 рублей каждому истцу.

Вопрос о судебных расходах разрешен судом на основании главы 7 ГПК РФ.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, считая их законными и обоснованными по следующим основаниям.

В пункте 2.6. ДДУ указано, что стороны договорились, что дополнительные расчеты, предусмотренные в п. 2.2. настоящего Договора, производятся исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади Объекта долевого строительства в размере 74 000 рублей. К лоджиям, верандам, балконам, террасам применен понижающий коэффициент.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Доводы апеллянта, что площадь лоджии не может быть включена в общую площадь жилого помещения, поскольку не является ее составной частью и не предназначена для удовлетворения гражданами бытовых, иных нужд, связанных с их проживанием в нем, апелляционный суд отклоняет как несостоятельными.

Истец, подписывая ДДУ, подтвердил факт ознакомления и согласия с условиями договора, в том числе с пунктами 2.1. и 2.2. ДДУ

Согласно пункта 2.1. ДДУ цена Квартиры определена в соответствии с проектной общей площадью Объекта долевого строительства, с учетом понижающих коэффициентов, установленных федеральным органом исполнительной власти, согласно ст. 5 Федерального закона от 30 Декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и составила 4 699 000 рублей.

То есть цена квартиры определена исходя их общей площади объекта, без привязки стоимости единицы площади к общей площади объекта и подлежит корректировке только в случаях, предусмотренных пунктом 2.2.

Допустимость применения подобного способа ценообразования, его законность и обоснованность, подтверждена определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации от 06.07.2021 года по делу № 22-КГ21-3-К5.

Изложенное прямо свидетельствует о том, что приведенный истцами расчёт стоимости лоджии является необоснованным и указывает на неправильное толкование условия договора.

Остальные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, не содержат обстоятельств, которые нуждались бы в дополнительной проверке, в связи с чем, они не принимаются судебной коллегией в качестве основания к отмене или изменению обжалуемого решения, т.к. иная точка зрения на то, как должно быть разрешено дело, - не может являться поводом для отмены состоявшегося по настоящему делу решения.

Таким образом, обстоятельства по делу, нормы действующего законодательства и выводы суда в решении отражены верно, за исключением определенного к взысканию размера неустойки, штрафа и госпошлины в бюджет, которые в указанной части влекут изменение решения, в остальной же части, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционную жалобу удовлетворить частично.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя Ставропольского края от 05.08.2025 оставить без изменения, апелляционные жалобы и дополнения к ней истцов ФИО1 и ФИО2 в лице представителя ФИО3 оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15.12.2025.