Апелляционное определение № 33-812/2026 от 4 февраля 2026 г.

Судья Лазарева Е.К. Дело № 33-812/2026

(2-3201/2025)

УИД 64RS0045-01-2025-003956-07


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

05 февраля 2026 года г. Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Крапивина А.А.,

судей Брандт И.С., Сугробовой К.Н.,

при ведении протоколов секретарями судебного заседания Бондаренко В.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи, договора замены стороны в обязательстве к договору аренды недействительными, прекращении права собственности, признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, возложении обязанности осуществить снос самовольной постройки,

по апелляционной жалобе комитета по управлению имуществом г. Саратова на решение Кировского районного суда г. Саратова от 07 августа 2025 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Крапивина А.А., объяснения представителя третьего лица ФИО3, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее по тексту - администрация МО «Город Саратов») обратилась в суд с иском ФИО1, ФИО2, просила признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 30 сентября 2024 года объекта незавершенного строительства со степенью готовности 15 % с кадастровым номером №, заключенный между ФИО1 и ФИО2; признать недействительным (ничтожным) договор замены стороны в обязательстве от 15 января 2025 года; прекратить право собственности ФИО2 на жилой дом с кадастровым номером №; признать объект капитального строительства по адресу: <адрес> расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, самовольной постройкой; возложить на ФИО2 обязанность за счет собственных средств в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу снести объект капитального строительства, расположенный по адресу: <адрес>; в случае неисполнения решения суда в установленный срок взыскать с ФИО2 судебную неустойку, подлежащую начислению в размере 5 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда, начиная с 31 дня вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения судебного акта.

Требования мотивированы тем, что 26 июля 2023 года по результатам аукциона между комитетом по управлению имуществом г. Саратова и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка, на основании которого ФИО1 был предоставлен в аренду за плату земельный участок с кадастровым номером № для размещения жилого дома. 25 сентября 2024 года за ФИО1 зарегистрировано право собственности на размещенный на указанном земельном участке объект незавершенного строительства.

30 сентября 2024 года ФИО1 заключил с ФИО2 договор купли-продажи незавершенного строительством объекта, а 15 января 2025 года договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого все права и обязанности по договору аренды земельного участка перешли к ФИО2 По мнению истца, договор замены стороны в обязательстве и договор купли-продажи незавершенного строительством объекта являются ничтожными сделками, так как замена стороны по договору аренды земельного участка противоречит требованиям ч. 7 ст. 448 ГК РФ, соответственно, не влечет возникновение у ФИО2 прав на земельный участок, возведенный ФИО2 на данном земельном участке жилой дом является самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Решением Кировского районного суда г. Саратова от 07 августа 2025 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 11 ноября 2025 года решение Кировского районного суда г. Саратова от 07 августа 2025 года оставлено без изменения.

Определением Кировского районного суда 03 декабря 2025 года комитету по управлению имуществом г. Саратова восстановлен срок на подачу апелляционной жалобы.

В апелляционной жалобе третье лицо комитет по управлению имуществом г. Саратова просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования администрации МО «Город Саратов». Полагая, что, судом неправильно определены существенные для дела обстоятельства, неверно применены нормы материального права. Указывая, что замена стороны по договорам аренды посредством заключения спорного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору, заключенному на торгах, в данном случае является недопустимым, предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства возможно лишь посредством проведения аукциона.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о его времени и месте надлежащим образом, не ходатайствовали об отложении судебного заседания, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, 04 сентября 2023 года по результатам проведенного 26 июля 2023 года аукциона между комитетом по управлению имуществом г. Саратова и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №-с, на основании которого ФИО1 в аренду за плату сроком на 20 лет (с 04 сентября 2023 года по 04 сентября 2043 года) предоставлен земельный участок площадью 1175 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для размещения жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости).

25 сентября 2024 года за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности 15 %) с кадастровым номером №, расположенный на вышеуказанном земельном участке.

25 сентября 2024 года ФИО1 заключил с ФИО2 договор купли-продажи названного объекта незавершенного строительства, 15 января 2025 года договор замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка от 04 сентября 2023 года № 384-с.

16 января 2025 года за ФИО2 в установленном законом порядке зарегистрировано право аренды на земельный участок площадью 1175 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, 17 февраля 2025 года право собственности на жилой дом общей площадью 88,7 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный на данном земельном участке.

Разрешая спор, руководствуясь положениями ст. ст. 130, 131, 141.2, 448, 615 ГК РФ, ст. ст. 22, 35, 39.6 ЗК РФ, разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов» по причине отсутствия доказательств, подтверждающих нарушение прав истца как собственника спорного земельного участка.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции и его оценкой имеющихся в деле доказательств.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В силу п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 9 ст. 22).

В силу п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

Таким образом, запрет на уступку прав арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен только в отношении земельных участков, предоставление которых возможно только путем проведения торгов.

В тоже время по правилу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Согласно подп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 39.18 настоящего Кодекса, то есть в отсутствие заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе по истечении тридцати дней со дня размещения извещения о его проведении на официальном сайте.

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (п. 7 ст. 39.18 ЗК РФ).

Таким образом, исходя из приведенных норм закона, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных ст. 39.18 ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Принимая во внимание, что спорный земельный участок предоставлялся ФИО1 в аренду для индивидуального жилищного строительства, что не влечет обязательности проведения аукциона (торгов), договор аренды заключен на срок более 5 лет, ФИО1 использовал земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования. ФИО1 на земельном участке был возведен жилой дом, не завершенный строительством, при котором по общим правилам ст. 39.6 ЗК РФ проведения торгов для заключения договора аренды не требуется.

Стороной истца и комитетом по управлению имуществом г. Саратова доказательств, что спорный земельный участок был сформирован по инициативе органа местного самоуправления в целях реализации на праве аренды исключительно на торгах ни суду первой, ни в суд апелляционной инстанции предоставлено не было, материалы дела таких доказательств не содержат, в связи с чем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания недействительным (ничтожным) договора замены стороны в обязательстве от 15 января 2025 года, поскольку договор аренды спорного земельного участка для индивидуального жилищного строительства мог быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к такому договору предусмотренного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрет на уступку прав арендатора.

После заключения договора замены стороны в обязательстве ФИО2 возвел на земельном участке жилой дом, то есть также использовал спорный земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования.

Право собственности на завершенный строительством жилой дом зарегистрировано за ФИО2 в установленном законом порядке.

В этой связи, суд первой инстанции правомерно указал, что оснований для признания договоров купли-продажи от 30 сентября 2024 года и замены стороны в обязательстве от 15 января 2025 года ничтожными сделками как противоречащих закону и применения последствий их недействительности в соответствии со ст. ст. 166, 167, 168 ГК РФ, не имелось.

Иные доводы апелляционной жалобы по существу выражают несогласие с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, оснований для иной оценки которых у судебной коллегии не имеется, не содержат фактов, которые не были проверены и учтены судом при рассмотрении дела, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными. Доказательства, опровергающие выводы суда, автором жалобы не представлены. Само по себе несогласие с принятым решением не свидетельствует о его незаконности и необоснованности.

Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судом допущено не было.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

Согласно абз. 2 п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 года № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», если при рассмотрении вновь поступивших апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции придет к выводу о незаконности и необоснованности судебного постановления суда первой инстанции в той части, в которой оно было оставлено без изменения ранее вынесенным апелляционным определением, то оно отменяется или изменяется, а ранее вынесенное апелляционное определение в указанной части отменяется и принимается новое апелляционное определение. При отсутствии оснований для отмены или изменения судебного постановления суда первой инстанции суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении вновь поступивших апелляционных жалобы, представления без указания на оставление без изменения ранее вынесенных судебных постановлений (ч. 2 ст. 330.1 ГПК РФ).

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

в удовлетворении апелляционной жалобы комитета по управлению имуществом г. Саратова - отказать.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13 февраля 2026 года.

Председательствующий

Судьи