Решение № 2-1084/2017 2-1084/2017~М-910/2017 М-910/2017 от 7 июня 2017 г. по делу № 2-1084/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Гор. Сызрань 8 июня 2017 года

Сызранский городской суд Самарской области в составе председательствующего судьи Кислянниковой Т.П.

при секретаре Гайдук А.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1084/2017 по иску ФИО1 к Администрации г.о. Сызрань о признании сделки состоявшейся, признании права собственности,

У с т а н о в и л:

Истица ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику Администрации г.о. Сызрань о признании состоявшейся сделки купли-продажи комнаты, площадью 11,9 кв.м., расположенной по адресу: г. Сызрань, ул. <адрес> между ФИО1 и ФИО2 и признании за ней права собственности на комнату по вышеуказанному адресу.

В обоснование исковых требований истица указала, что на основании предварительного договора купли-продажи от <дата> между ней и ФИО2 был произведен полный расчет за продажу комнаты по адресу: г. Сызрань, ул. <адрес> площадью 11,9 кв.м в сумме 250 000 рублей. <дата> ФИО2 дал доверенность на регистрацию комнаты, приватизацию, продажу, по реестру № ***. Все обязательства были выполнены, комната приватизирована, свидетельство о государственной регистрации получено. Таким образом, сделка между ней и продавцом фактически состоялась. Но оформить переход права собственности она не имеет возможности, т.к. ФИО2 - умер <дата>. Она считает себя полноправной собственницей указанной комнаты, поскольку приобрела право собственности в результате фактически состоявшейся сделки купли-продажи, что является основанием для приобретения права собственности. Она свою часть обязательств выполнила – передала фактически всю сумму денег (цену), обязательство можно считать исполненным, а сделку купли-продажи комнаты – состоявшейся.

В судебном заседании истица ФИО1 исковые требования поддержала, привела доводы, изложенные выше и в исковом заявлении, дополнила, что ей по объявлению в июле 2013 года позвонил ФИО2, они договорились о продаже спорной комнаты за 250 000 руб. Она знала, что комната не была приватизирована. Предварительный договор был подписан в гор. Тольятти по просьбе ФИО2, там же она передавала ему денежные средства за комнату. ФИО2 оформил на ФИО4 доверенность на оформление приватизации комнаты. Основной договор купли-продажи должен был быть заключен в течение 2-х месяцев. В конце 2013 года ФИО2 перестал с ней выходить на связь. В период с 2013 года по 2017 год она проживала на Севере. Когда приехала в город Сызрань, от ФИО4 узнала, что ФИО2 умер. ФИО4 в 2017 году передал ей ключи от комнаты и документы на квартиру.

Представитель Администрации г.о. Сызрань по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что договор купли-продажи не был зарегистрирован в установленном законом порядке, регистрация права собственности ФИО2 была произведена после его смерти.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, о причине неявки суд не известил. В предварительном судебном заседании 25.04.2017г. пояснил, что с ФИО2 он был знаком давно, они дружили, ФИО2 обратился к нему с просьбой оказать помощь в оформлении приватизации комнаты. ФИО2 оформил на его имя доверенность, доверенность оформлялась у нотариуса в гор. Тольятти. Он обещал оформить приватизацию в течение полутора месяцев. По доверенности ему был переданы полномочия по оформлению приватизации за исключением получения и передачи денежных средств, срок доверенности – 6 месяцев. За оказание услуги по сбору и оформлению приватизации ФИО2 заплатил ему 10 000 руб. Он звонил ФИО2 и извещал обо всех движениях по оформлению приватизации. 27.05.2014г. он хотел продать комнату ФИО5 по цене 400 000 руб., ФИО2 об этом знал, от полученных денежных средств планировался возврат денежных средств ФИО1. Сделка с Кощеевой не состоялась, т.к. истец срок доверенности.

Представитель КЖКХ Администрации г.о. Сызрань в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело без участия Комитета ЖКХ.

Проверив дело, заслушав объяснения истца, представителя ответчика, третье лицо, суд находит исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, или иной сделки отчуждения этого имущества.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

В силу ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

В силу ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу ст. 165 ГК РФ если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

Статьей 209 Гражданского кодекса РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено, что 31.07.2013 года ФИО2 выдал ФИО4 доверенность на право предоставления его интересов по вопросам приватизации квартиры, расположенной по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. <адрес>, регистрации правоустанавливающих документов, договора, перехода права и права собственности, в том числе с правом заключить, подписать и получить договор о безвозмездной передаче квартир в собственность, получать необходимые документы, справки, подготовки и получения пакета необходимых документы для отчуждения квартиры, продать за цену и на условиях по своему усмотрению без права получения денег. Срок доверенности 6 месяцев. Доверенность удостоверена нотариусом г. Тольятти ФИО6

30 мая 2013 года между Комитетом жилищно-коммунального хозяйства Администрации г.о. Сызрань и ФИО2 заключен договор социального найма № № *** по которому ФИО2 в бессрочное владение и пользование передано жилое помещение, состоящее из одной комнаты в однокомнатной квартире, общей площадью 11,9 кв. м, по адресу: <адрес> ком. <адрес> (л.д.45-46).

31 июля 2013 года между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи комнаты, площадью 11,90 кв.м. по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. <адрес> ком. <адрес>, по которому ФИО2 имеет намерение продать в собственность указанную комнату ФИО1 за 250 000 рублей, дает обязательство приватизировать комнату по вышеуказанному адресу, обязуется перед ФИО1 до 30.07.2014 года заключить договор купли-продажи комнаты (пп.2,3 предварительного договора).

Согласно п. 4 предварительного договора, Договор купли-продажи комнаты стороны предполагают заключить по цене 250 000 рублей. Вся сумма передана до подписания предварительного договора в размере 250 000 рублей. Цена по сделке купли-продажи окончательная, т.е. 250 000 рублей, изменению не подлежит, до подписания основного договора купли-продажи.

При подписании предварительного договора ФИО2 по расписке от 31.07.2013 года получил от ФИО1 250 000 рублей. В расписке указано, что комната ФИО2 принадлежит на основании договора соц. найма от 10.05.2013г., заявление на приватизацию им подписано, документы на приватизацию находятся в работе.

14.10.2013 года ФИО2 обратился в Комитет жилищно-коммунального хозяйства Администрации г.о. Сызрань с заявлением о передаче спорного жилого помещения в собственность граждан. (л.д. 47).

21.11.2013 года между Администрацией г.о. Сызрань и ФИО2 заключен Договор № *** на передачу жилого помещения в собственность граждан, в соответствии с которым Муниципальное образование бесплатно передает в собственность последнего комнату <адрес> в <адрес> по ул. <адрес> г. Сызрани Самарской области. Договор подписан от имени ФИО2 по доверенности ФИО4 (л.д.49).

<дата> ФИО2 умер, что подтверждается записью акта о смерти. ( л.д. 15).

Согласно сообщению нотариуса города Сызрани ФИО7 наследственное дело после умершего ФИО2 согласно Реестру наследственных дел ЕИС не заводилось. ( л.д.26).

07.05.2014г. ФИО4 по доверенности от имени ФИО2 обратился в Управление Росреестра с заявлением о регистрации права собственности на спорную комнату (л.д.34-38), приложив к заявлению, в том числе выписку из домовой книги на ФИО2 о регистрации по месту жительства в период с 1988г. по 2007г., дата выдачи выписки – 18.04.2014г., (л.д.51), справка от 18.04.2014г. ГУП «ЦТИ» на ФИО2 о не использовании права на приватизацию. (л.д.52).

14.05.2014 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, за ФИО2 зарегистрировано право собственности на комнату, общей площадью 11,9 кв.м., по адресу: Самарская область, г. Сызрань, <адрес> ком. <адрес> (л.д. 7).

27.05.2014 года ФИО4, действующий по доверенности от имени ФИО2 по договору купли-продажи от 27.05.2014 года, продал гр. ФИО5 комнату, общей площадью 11,9 кв.м. по адресу: г. Сызрань, ул. <адрес> ком. <адрес> в собственность за 400 000 рублей. (л.д.61).

03.07.2014г. Управлением Росреестра отказано в государственной регистрации перехода права и права собственности на спорную комнату в связи с истечением срока доверенности от имени ФИО2

Указанные обстоятельства подтверждаются объяснениями сторон, третьего лица, письменными материалами дела - предварительным договором купли-продажи от 31.07.2013 г., распиской от 31.07.2013 г., доверенностью от 31.07.2013 г., записью акта о смерти от 16.01.2014 г., сообщением нотариуса, копией заявления на передачу жилого помещения в собственность граждан от 14.10.2013 г., копией договора на передачу жилого помещения в собственность граждан, копией договора социального найма жилого помещения от 30.05.2013 г., свидетельством о государственной регистрации права от 14.05.2014 г., выпиской из ЕГРН, копией договора купли-продажи от 27.05.2014 г., копией уведомления о приостановлении государственной регистрации права от 02.06.2014 г., копией сообщения об отказе в государственной регистрации от 03.07.2014 г.

Суд не находит оснований для удовлетворения требований истицы о признании состоявшейся сделки купли-продажи комнаты, поскольку договор купли-продажи в установленном законом порядке между ФИО1 и ФИО2 не заключался.

Представленный истицей предварительный договор купли-продажи комнаты не может быть принят судом в качестве доказательства надлежащего заключения договора купли-продажи, поскольку на момент заключения предварительного договора купли-продажи от 31.07.2013 г. ФИО2 спорная комната не принадлежала на праве собственности, т.е. он не обладал в полном объеме правомочиями собственника в отношении спорной комнаты.

По смыслу приведенных положений закона продавцом недвижимого имущества по договору купли-продажи может являться только лицо, обладающее правом собственности на отчуждаемый объект. Право собственности ФИО2 на спорное имущество было зарегистрировано 14.05.2014г.- после его смерти.

Кроме того, судом установлено, что право собственности ФИО2 на комнату, общей площадью 11,9 кв.м. по адресу: Самарская область, г.о. Сызрань, <адрес> ком. <адрес> зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 14.05.2014 года по заявлению представителя ФИО4, срок полномочий которого в доверенности от 31.07.2013г. истек – 31.01.2014г.

Суд также учитывает, что для заключения договора приватизации необходимо представлять документы, подтверждающие не использование ранее права на приватизацию.

В данном случае справки о месте проживания ФИО2 и о не участии в приватизации выданы 18.04.2014г., после смерти ФИО2, по истечении срока полномочий ФИО4 по доверенности, а договор приватизации спорной комнаты оформлен 21.11.2013г.

Договор приватизации в отсутствие документов подтверждающих не использование права на приватизацию в силу положений Закона РФ «О приватизации жилищного фонда» не может быть заключен.

Суд также учитывает, что в расписке от 31.07.2013г. ФИО2 указано, что заявление на приватизацию им подано, в то время как заявление от имени ФИО2 на приватизацию комнаты оформлено 14.10.2017г.

В судебном заседании третье лицо ФИО4 пояснил, что при жизни ФИО2 поручил ему продать спорную комнату другому лицу за более высокую цену.

Также суд учитывает, что при оформлении предварительного договора купли-продажи 31.07.2013г. фактически передача спорного имущества истице не осуществлялась. В судебном заседании 25.04.2017г. истица пояснила суду, что ключи от спорной комнаты и документы ей были переданы только в апреле 2017г. ФИО4

При таких обстоятельствах, суд считает исковые требования ФИО1 к Администрации г.о. Сызрань о признании состоявшейся сделки купли-продажи комнаты расположенной по адресу <адрес> ул. <адрес> ком. <адрес> и признании права собственности не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к Администрации г.о. Сызрань о признании состоявшейся сделки купли-продажи комнаты расположенной по адресу <адрес> ул. <адрес> ком. <адрес>, признании права собственности оставить без удовлетворения.

Срок составления мотивированного решения – пять дней.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Сызранский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Кислянникова Т.П.

Мотивированное решение составлено 13 июня 2017 года

Судья:_________________________Кислянникова Т.П.