Апелляционное определение № 33-3090/2025 33-60/2026 от 11 января 2026 г.

Судья Жданкина И.В.

№
№

№
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 января 2026 года

г. Петрозаводск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Никитиной А.В.,

судей Балицкой Н.В., Величко С.А.

при секретаре Шутовой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 на решение Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 31.07.2025 по исковому заявлению Прокурора Лахденпохского района Республики Карелия в интересах неопределенного круга лиц и Российской Федерации к ФИО1, ФИО2 и Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, администрации Лахденпохского муниципального округа о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделок, исключении сведений из Единого государственного реестра недвижимости.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Иск заявлен по тем основаниям, что прокуратурой Лахденпохского района проведена проверка по факту законности приобретения права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, в результате которой установлено, что 18.02.2016 между администрацией Мийнальского сельского поселения и ФИО3 заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № площадью 1499 кв. м, расположенного по адресу: Республика Карелия, (.....), о(.....), разрешенное использование – ведение дачного хозяйства. ХХ.ХХ.ХХ между ФИО3 и ФИО1 заключено соглашение о переуступке последнему прав и обязанностей по договору аренды от 18.02.2016 №.

На основании декларации об объекте недвижимости кадастровым инженером подготовлен технический план для постановки на государственный кадастровый учет здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, согласно которому данное здание имеет назначение «нежилое», наименование «садовый дом», 1 этаж, материал наружных стен каркасно-обшивной, год завершения строительства 2020 год, площадь 31,9 кв. м. Право собственности ФИО1 на объект недвижимости с кадастровым номером № зарегистрировано 14.12.2020, а 15.06.2021 между ФИО1 и Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее – Министерство, МИЗО РК) заключен договор купли-продажи №-м/12, согласно которому на основании ст. ст. 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в собственность ФИО1 передан земельный участок для эксплуатации нежилого садового дома с кадастровым номером №. Выкупная стоимость земельного участка определена в соответствии со ст. 1.1 Закона Республики Карелия от 10.06.2013 № 1712-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия» и составила 147651,50 руб. Согласно сведениям ЕГРН право собственности на земельный участок зарегистрировано 30.06.2021.

10.06.2022 в ОМВД России по Лахденпохскому району поступило заявление ФИО1 (КУСП №) по факту хищения садового дома с земельного участка с кадастровым номером №. В ходе проведения доследственной проверки место нахождения садового дома не установлено, опрошенный ФИО4 пояснил, что в собственности его матери ФИО5 находятся два земельных участка с кадастровыми номерами № и с кадастровым номером №, которыми фактически пользуется он; указанные земельные участки фактически являются смежными по отношению к земельному участку ФИО1, на котором никакие строения не возводились.

19.07.2023 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № с расположенным на нем объектом недвижимости с кадастровым номером №. Цена договора составила 216263 руб. Право собственности ФИО2 на указанное недвижимое имущество зарегистрировано 20.07.2023.

Прокурор, ссылаясь на то, что в Управление Росреестра по Республике К.. были представлены ложные сведения о наличии на земельном участке объекта недвижимости - садового дома, в связи с чем ФИО1 приобрел право собственности на земельный участок не по его рыночной цене, а по существенно меньшей – 100% от кадастровой стоимости, просил суд, с учетом уточнения исковых требований:

- признать ничтожным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 15.06.2021 №-м/12, заключенный между Министерством и ФИО1;

- в порядке применения последствий недействительности сделки взыскать с Министерства в пользу ФИО1 денежные средства в размере 147 651,50 руб., оплаченные по договору купли-продажи;

- признать ничтожным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 19.07.2023, заключенный между ФИО1 и ФИО2;

- в порядке применения последствий недействительности сделки взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 216263 руб., оплаченные по договору купли-продажи;

- признать отсутствующим право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №;

- аннулировать и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о праве собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №.

Решением суда заявленные требования удовлетворены.

Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 15.06.2021 №-м/12, заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений Республики К.. и ФИО1; признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 19.07.2023, заключенный между ФИО1 и ФИО2

Применены последствия недействительности сделок:

- с МИЗО РК в пользу ФИО1 взысканы денежные средства в размере 147651,50 руб., оплаченные по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 15.06.2021 №-м/12;

- с ФИО1 в пользу ФИО2 взысканы денежные средства в размере 216263,00 руб., оплаченные по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 19.07.2023;

- признано отсутствующим право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №;

- аннулированы и исключены из ЕГРН сведения о правах ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № площадью № кв. м, расположенный по адресу: Республика Карелия, Лахденпохский район, (.....), категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – ведение дачного хозяйства.

С ФИО1 и ФИО2 взыскана в доход бюджета Лахденпохского муниципального района государственная пошлина в размере по 300 руб. с каждого.

С решением суда не согласен ответчик ФИО1, в апелляционной жалобе и дополнениях к ней просит его отменить ввиду ненадлежащего извещения его о рассмотрении дела. Также выражает несогласие с выводами суда по существу спора.

Полагает ошибочным вывод суда об отсутствии у садового дома признаков объекта недвижимости, поскольку исходя из положений действующего законодательства к объектам недвижимости относятся здания, строения, сооружения, прочно связанные с землей, одним из признаков является наличие фундамента, а государственная регистрация объекта в качестве недвижимого имущества резюмируется достоверной, пока иное не будет доказано в судебном порядке.

Указывает, что садовый дом с кадастровым номером № был поставлен на кадастровый учет на основании технического плана здания от 02.12.2020, подготовленного кадастровым инженером ФИО6 в соответствии с требованиями действовавшего на дату его составления приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953, что подтверждает его законность. Объект был описан как садовый дом, что соответствует критериям объекта капитального строительства (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ)). В соответствии со СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений» (редакция СНиП 2.02.01-83) предписывается выбирать тип фундамента в зависимости от нагрузок здания, несущей способности грунта, глубины промерзания, уровня грунтовых вод; выбор конкретного типа фундамента (ленточный, плитный, столбчатый, свайный) – это инженерно-техническая задача, а не законодательное предписание. Кроме того, пунктом 12.3 СП 50-101-2004 «Проектирование и устройство оснований и фундаментов зданий и сооружений» прямо допускается применение столбчатых фундаментов для легких домов.

Считает, что заключение эксперта само по себе является неполным и содержит противоречивые выводы. Отмечает, что сам же эксперт указывает в заключении, что по фундаменту и остаткам материалов достоверно установить капитальность объекта и возможность демонтажа (перемещения) строения невозможно. Обращает внимание, что эксперт исследовал остатки фундамента, которые остались в 2025 г. после разборки и кражи дома, а не фундамент, на котором был возведен дом в 2020 г. Указывает, что на момент составления технического плана здания кадастровым инженером ФИО6 объект существовал, был завершен и обладал всеми признаками здания, а факт последующего демонтажа дома не отменяет его существование на момент регистрации права собственности.

Ссылаясь на принцип достоверности сведений ЕГРН, полагает, что суд неверно распределил бремя доказывания по делу и необоснованно возложил на ответчика последствия недоказанности юридически значимых обстоятельств, при этом каких-либо объективных доказательств того, что на земельном участке на момент его продажи ФИО1 отсутствовал объект недвижимости, истец не представил, а заключение эксперта таких выводов также не содержит.

Обращает внимание, что по настоящему делу отсутствует ключевой для дел данной категории элемент состава правонарушения – причинение имущественного ущерба Российской Федерации или Республике Карелия. Так, цена выкупа земельного участка была определена не ответчиком, а самим публичным собственником в лице его уполномоченного органа – МИЗО РК в строгом соответствии с императивными нормами закона. Соответственно, ответчик не имел возможности повлиять на цену выкупа, цена в размере 147 651,50 руб., составляющая 100% от кадастровой стоимости земельного участка, была не только законной, но и единственно возможной для данной сделки.

Считает, что признание сделки недействительной в данной ситуации является не мерой защиты нарушенного права государства, а необоснованным перераспределением рисков на добросовестного участника оборота, полностью исполнившего обязательства перед контрагентом.

Полагает необходимым для полного, объективного и всестороннего рассмотрения дела назначение дополнительной строительно-технической экспертизы либо вызов эксперта.

В соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле. Согласно ч. 5 ст. 330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учёта особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

В рамках настоящего дела прокурором заявлены исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 15.06.2021 №-м/12, заключенного между МИЗО РК и ФИО1, и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата покупателю денежных средств, уплаченных за указанный земельный участок.

Как следует из п. 3.2 договора купли-продажи стоимость земельного участка подлежит перечислению в бюджет Лахденпохского муниципального района Республики К.., главным распорядителем которого в силу ч. 5 ст. 62, ч. 4 ст. 154, ст. 158 Бюджетного кодекса Российской Федерации является администрация указанного муниципального образования, не привлеченная судом к участию в рассмотрении настоящего дела.

Учитывая объем заявленных истцом исковых требований, в т.ч. о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата из соответствующего бюджета денежных средств покупателю земельного участка, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в судебном заседании 10.11.2025 перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и изменила процессуальный статус администрации Лахденпохского муниципального района с третьего лица на соответчика.

Определением суда апелляционной инстанции произведена замена ответчика администрации Лахденпохского муниципального района на администрацию Лахденпохского муниципального округа в порядке процессуального правопреемства.

Определениями судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия к производству суда приняты уточненные и дополненные исковые требования прокурора Лахденпохского района Республики Карелия. В окончательной редакции исковых требований прокурор просил суд (с учетом ранее заявленных требований, от которых прокурор не отказался):

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ХХ.ХХ.ХХ №-м/12, заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений Республики К.. и ФИО1;

- признать недействительным договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № от 19.07.2023, заключенный между ФИО1 и ФИО2;

- в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки взыскать из бюджета Лахденпохского муниципального района Республики К.. в пользу ФИО1 (СНИЛС №) денежные средства в размере 147651,50 руб., оплаченные по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 15.06.2021 №-м/12;

- в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки признать отсутствующим право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № и исключить из ЕГРН сведения о праве собственности ФИО2 на него;

- в порядке применения последствий недействительности сделок аннулировать и исключить из ЕГРН сведения об объекте с кадастровым номером №;

- обязать ФИО2 передать Министерству имущественных и земельных отношений Республики К.. земельный участок с кадастровым номером № по акту приема-передачи в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца прокурор Барышнева Н.В. поддержала заявленные требования, просила отказать в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика ФИО1

Представитель ответчиков ФИО1, ФИО2 ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержала, полагала заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, разрешая спор по правилам производства в суде первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 18.02.2016 между администрацией Мийнальского сельского поселения и ФИО3 заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 449 кв. м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения дачного хозяйства, сроком на 5 лет (л.д. 201 - 206 т. 1).

01.04.2016 между ФИО8 и ФИО1 заключено соглашение о переуступке прав и переводе обязанностей по указанному договору аренды, в результате чего права и обязанности арендатора перешли к ФИО1 (л.д. 210 т. 1).

05.11.2020 ФИО1 составлена декларация об объекте недвижимости в отношении нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, материал стен - деревянные, количество этажей – 1, год завершения строительства – 2020. Иных данных о строении декларация об объекте недвижимости не содержит (л.д. 136 - 138т. 1).

02.12.2020 по заданию ответчика ФИО1 кадастровым инженером ФИО6 подготовлен технический план здания - садового дома площадью 31,9 кв. м расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, материал наружных стен - каркасно-обшивные, год завершения строительства – 2020, местоположение – Республика Карелия, Лахденпохский район, (.....), назначение объекта – нежилое. В заключении кадастровым инженером отмечено, что технический план подготовлен для постановки здания на государственный кадастровый учет на основании декларации об объекте недвижимости, составленной арендатором земельного участка. Разрешение на строительство не требуется (л.д. 151 – 155 т. 1).

На основании декларации и указанного технического плана здания объект недвижимости (садовый дом) был поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номером №, в ЕГРН 11.12.2020. зарегистрировано право собственности ФИО1 на него.

В настоящее время ЕГРН содержит сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером №, площадью 31,9 кв. м, назначение – нежилое, наименование – садовый дом, местоположение - Республика Карелия, (.....), (.....), расположен на земельном участке с кадастровым номером №. Дата присвоения кадастрового номера ХХ.ХХ.ХХ.

15.06.2021 между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1 в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 39.1, пп. 6 п. 2 ст. 39.3, пп.2 п. 2 ст. 39.14, ст. 39.17, п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ст. 2 Закона Республики Карелия от 10.06.2013 № 1712-ЗРК О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия» заключен договор купли-продажи №-м/12 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1499 кв. м, местоположение - Республика Карелия, (.....), (.....), категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – ведение дачного хозяйства, для ведения дачного хозяйства.

В соответствии с п. 1.2 договора земельный участок предоставляется в собственность на основании ст. ст. 39.3 и 39.20 ЗК РФ для эксплуатации нежилого садового дома с кадастровым номером №. Согласно п. 3.1 договора цена земельного участка составляет 147651 руб. 50 коп. (л.д. 55 – 61 т. 1).

10.06.2022 ФИО1 обратился в ОМВД России по Лахденпохскому району с заявлением (КУСП №) о хищении садового дома с кадастровым номером №.

19.07.2023 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № с расположенным на нем объектом недвижимости с кадастровым номером №, цена договора - 216263 руб. Согласно п. 3.2 договора оплата за земельный участок с расположенным на нем объектом недвижимости произведена в рублях РФ в полном объеме в день подписания настоящего договора, продавец претензий к покупателю не имеет (л.д. 172-174т. 1).

По сведениям ЕГРН с 20.07.2023 ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1499 кв. м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – ведение дачного хозяйства, расположенного по адресу: Республика Карелия, (.....), (.....), дата присвоения кадастрового номера – 11.02.2016, а также садового дома с кадастровым номером № площадью 31,9 кв. м, дата присвоения кадастрового номера 11.12.2020, расположенного на земельном участке с кадастровым №.

11.07.2024 в рамках проверки соблюдения земельного законодательства прокуратурой Лахденпохского района Республики Карелия был проведен осмотр спорного земельного участка, о чем составлен акт с фототаблицей, согласно которому земельный участок с кадастровым номером № не огорожен, по всей площади имеется зарастание травянистой и древесно-кустарниковой растительностью, имеется разрушенный фундамент, заросший травянистой растительностью и деревьями. Какие-либо строения на земельном участке в ходе осмотра не обнаружены, также не установлены следы капитального строительства; не установлено подключение к водоснабжению и электричеству (л.д. 141 – 148 т. 2).

В обоснование заявленных требований о признании сделки по приватизации спорного земельного участка недействительной, прокурор ссылается на то, что садовый дом с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым №, не соответствует критериям отнесения его к объектам недвижимого имущества, в связи с чем отсутствовали основания постановки данного объекта на кадастровый учет, регистрации права собственности на указанный объект как на объект недвижимого имущества за ответчиком ФИО1, а также для заключения в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации между ФИО2 и Министерством имущественных и земельных отношений Республики К.. договора купли-продажи земельного участка от 15.06.2021 № 109-м/12.

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Исключения из данного правила установлены пунктом 2 указанной статьи, где приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

Согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 названного Кодекса.

В силу п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению.

На момент оформления ФИО1 права собственности на здание на арендованном земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования - для ведения дачного хозяйства действовал Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, которым такой вид разрешенного использования земельного участка предусмотрен не был.

Вместе с тем, как указано в п. 7 ст. 54 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившего в силу с 01.01.2019 (за исключением отдельных положений) для целей применения в настоящем Федеральном законе, других федеральных законах и принятых в соответствии с ними иных нормативных правовых актах такие виды разрешенного использования земельных участков, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного хозяйства» и «для дачного строительства», содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками.

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, вид разрешенного использования «садоводство» (код 1.5) предусматривал осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур.

Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 был введен в действие новый Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, который также не содержит вида разрешенного использования спорного земельного участка, поименованного в договоре купли-продажи от 15.06.2021 № №-м/1, - «ведение дачного хозяйства, для ведения дачного хозяйства», однако устанавливает вид разрешенного использования - ведение садоводства (код 13.2), который предусматривает осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд.

В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 3 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей; садовый дом - здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

Арендатор-застройщик вправе возводить на публичном земельном участке с учетом требований градостроительного регламента строения без получения разрешения на строительство и регистрировать на них право собственности в упрощенном порядке в соответствии с законодательством о регистрации недвижимости.

Однако приобретение такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе возможно только после окончания строительства основного объекта, в данном случае, садового дома, который должен отвечать критериям здания применительно к приведенным выше положениям закона.

Согласно пп. 6 п. 2 ст. Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

По смыслу пп. пп. 10, 10.2 п. 7 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здание относится к объектам капитального строительства, т.е. должно иметь прочную связь с землей, соответственно, в силу п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации признается объектом недвижимости.

Таким образом, при разрешении настоящего спора юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению в ходе судебного разбирательства, является отнесение садового дома с кадастровым номером № к объекту недвижимости, то есть объекту прочно связанному с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Допрошенные судом первой инстанции по ходатайству стороны ответчиков свидетели ФИО9 и ФИО10 показали, что на земельном участке ФИО1 на острове возводился дачный дом на бетонных блоках, без утепления и коммуникаций (л.д.65, 113 т.2).

Допрошенные судом первой инстанции по ходатайству стороны истца свидетели ФИО11 и ФИО12 дали иные показания, указав, что каждый из них часто бывает на острове Памолансари, однако никаких строений на земельном участке ответчика они никогда не видели.

Согласно заключению проведенной судом первой инстанции судебной строительно-технической экспертизы ООО «Нордгеострой» №, фундамент, расположенный по адресу: Республика Карелия, (.....), на земельном участке с кадастровым № относится к мелкозаглубленному столбчатому фундаменту, не имеет прочной связи с землей в виду того, что имеет сравнительно небольшой вес, и отсутствует физическая связь между отдельными столбами, что позволяет его переместить без несоразмерного ущерба его назначению даже немеханизированным способом. При физическом отсутствии конструктивных элементов и наличию остатков строительных материалов определить капитальность объекта достоверно невозможно. Определить, позволяли ли конструктивные характеристики строения с кадастровым номером № осуществить его перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строения по фундаменту и остаткам строительного материала невозможно (л.д. 27 – 58 т. 3).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперт ФИО13 поддержала свои выводы, указав, что любое строение, возведенное на фундаменте, не имеющем прочной связи с землей, также не будет иметь прочной связи с землей, следовательно, не будет соответствовать основному критерию отнесения строений к объектам капитального строительства. Кроме того, отсутствие сетей и систем инженерно-технического обеспечения указывает на незавершенность строительства объекта.

Оснований не доверять заключению судебной экспертизы в судебной коллегии не имеется, учитывая, что оно содержит мотивированные ответы на все поставленные судом вопросы, исследование проведено компетентным экспертом, имеющим необходимую квалификацию, опыт работы и экспертной деятельности в сфере, не опровергнуто истцом. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Содержание заключения проведенной по делу судебной экспертизы в совокупности с иными собранными по делу доказательствами, в т.ч. актом осмотра прокуратуры, сведениями Североморского межрегионального управления Россельхознадзора об отсутствии какой-либо хозяйственной деятельности и строений на спорном участке (л.д. 162 – 163, 181 - 185 т. 2), свидетельскими показаниями позволяет сделать вывод о том, что спорное строение с кадастровым номером № на момент регистрации права собственности на него за ответчиком ФИО1 не являлось и в настоящее время также не является объектом капитального строительства, не завершенным строительством и не может быть отнесено к объектам недвижимости, что исключает возможность предоставления земельного участка, на котором он расположен, в собственность, по основаниям, установленным пп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом результатов судебной экспертизы судебная коллегия критически относится к предоставленным стороной ответчиков З-вых доказательствам существования спорного объекта, в т.ч. и к пояснениям кадастрового инженера ФИО6 с приложением спутниковых снимков спорной территории, на которых, по утверждению кадастрового инженера, отражено пятно застройки, указывающее на наличие какого-либо объекта на участке, поскольку одно лишь наличие какого-либо объекта на спутниковых картах не позволяет идентифицировать его как объект недвижимости. Кроме того, содержание технического плана здания, составленного кадастровым инженером ФИО6, в части отнесения спорного объекта к зданию опровергается заключением проведенной по делу судебной экспертизы.

Согласно п. 7.3 ч. 2 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» технический план является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в связи с созданием в результате строительства здания.

В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 29.1 Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» кадастровый инженер обязан отказаться от заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ в случае, если объект недвижимости, в отношении которого заказчик кадастровых работ предполагает выполнение таких работ, не является объектом недвижимости, в отношении которого осуществляется кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 13.06.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Между тем, именно на основании технического плана здания, составленного кадастровым инженером ФИО6, недостоверные сведения о спорном объекте как объекте недвижимости были внесены в ЕГРН.

Свидетельские показания ФИО9 и ФИО10, участвовавших в возведении спорного строения, также не позволяют идентифицировать его как объект недвижимости, завершенный строительством, тем более что сами свидетели фактически указывали на возведение фундамента, у которого прочной связи с землей не имеется, и на отсутствие каких-либо инженерных коммуникаций и систем в строении.

Доводы стороны ответчиков о краже строения также не влияют на результаты разрешения настоящего спора и не влекут отказ в иске, поскольку заключение проведенной по делу судебной экспертизы прямо указывает на отсутствие у спорного строения признаков объекта капитального строительства, в т.ч. прочной связи с землей, и возможность его перемещения.

Оснований для проведения повторной или дополнительной экспертизы по делу для установления у спорного строения признаков объекта капитального строительства, по мнению судебной коллегии, не имеется, учитывая достаточность собранных по делу доказательств.

При таких обстоятельствах требования прокурора Лахденпохского района Республики Карелия о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 15.06.2021 №-м/12, заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений Республики К.. и ФИО1 недействительным заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные п. 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к ст. ст. 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка от 15.06.2021 с ФИО1 полагалось на добросовестность действий контрагента и достоверность сведений ЕГРН об объекте недвижимости, расположенном на данном участке.

Однако в отсутствие фактического существования завершенного строительством объекта недвижимости, отвечающего разрешенному использованию земельного участка, спорный земельный участок не мог быть передан в собственность ответчику ФИО1 без проведения торгов, в связи с чем договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 15.06.2021 №-м/12 следует квалифицировать как ничтожную сделку по основаниям, установленным п. 2 ст. 168 ГК РФ.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, указанная сделка посягает на публичные интересы, учитывая, что распоряжение земельным участком, находящимся в неразграниченной собственности Российской Федерации, осуществляется в обход закона. Кроме того, незаконный выкуп ответчиком ФИО1 спорного земельного участка исключает возможность распоряжения им иным образом, в том числе, и путем проведения торгов по истечении срока действия договора аренды, нарушая в числе прочего и права неопределенного круга лиц на приобретение земельного участка, и ведет к недополучению в бюджет муниципального образования доходов от его использования в порядке ст. 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации.

При этом не влияет на разрешение спора по существу довод апелляционной жалобы о том, что стоимость земельного участка при заключении оспариваемого договора купли-продажи с Министерством была определена в соответствии со ст. 1.1 Закона Республики Карелия от 10.06.2013 № 1712-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия» в размере 100 процентов кадастровой стоимости, без применения иных льгот, установленных указанным законом, поскольку вообще никаких предусмотренных законом оснований для передачи данного земельного участка в собственность арендатора без проведения торгов в рассматриваемом случае не имелось.

Судебная коллегия также считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с п. 4 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ч. 1.2 ст. 17 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы государственной власти Республики Карелия наделены с 01.01.2016 полномочиями органов местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно ст. ст. 1, 3 Закона Республики Карелия от 25.12.2015 № 1980-ЗРК «О перераспределении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия» (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи от 15.06.2021) полномочия органов местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляются органом исполнительной власти Республики Карелия, уполномоченным Правительством Республики Карелия.

Постановлением Правительства Республики Карелия от 25.11.2010 № 274-П функции в сфере управления и распоряжения в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Карелия земельными участками, находящимися в государственной собственности Республики Карелия, возложены на Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок. Постановлением Правительства Республики Карелия от 26.09.2017 № 326-П Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок преобразован в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

Как следует из п. 1 Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Карелия, утвержденного Постановлением Правительства Республики Карелия от 02.11.2017 № 390-П, Министерство осуществляет, среди прочих, функции в сфере предоставления в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Карелия земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Карелия, полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Республики Карелия, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.01.2016.

Соответственно, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия является с 01.01.2016 органом, уполномоченным на предоставление в собственность земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. При этом, исходя из понятия и оснований возникновения права государственной собственности на землю, до момента ее разграничения она является собственностью Российской Федерации; порядок распоряжения ею определен приведенными выше нормативными актами.

Таким образом, незаконное (без оснований) предоставление в собственность земельного участка, находящегося в неразграниченной государственной собственности, ответчику ФИО1 нарушает законные интересы публично-правого образования - Российской Федерации.

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка недействительна с момента ее совершения (п. 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).

В порядке применения последствий недействительности сделки из бюджета Лахденпохского муниципального округа Республики Карелия (администратор доходов бюджета – администрация Лахденпохского муниципального района, ОГРН №) в пользу ФИО1 подлежат возврату денежные средства в размере 147651 руб. 50 коп., оплаченные по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 15.06.2021 №-м/12.

Последующая сделка купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № от 19.07.2023, заключенная между ФИО1 и его матерью ФИО2, основана на ничтожной сделке и также является недействительной по аналогичным основаниям.

В п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что решение суда о применении последствий недействительности в виде возврата имущества само по себе является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

В этой связи в порядке применения последствий недействительности сделок подлежат аннулированию и исключению из ЕГРН последовательно внесенные записи о государственной регистрации права собственности ФИО2 и ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, и здание с кадастровым номером №, расположенное на указанном земельном участке, а также сведения об указанном здании и правах на него.

Оснований для восстановления действия ранее заключенного с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером № не имеется, поскольку указанный договор аренды публичного земельного участка заключен после 01.03.2015 без проведения торгов, срок его действия истек 18.02.2021, при этом действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков. В соответствии с п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, однако за заключением договора аренды на новый срок с соблюдением условий, указанных в п. п. 3 и 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации ответчик ФИО1 не обращался, а предпринял меры по оформлению его в собственность. Указанные положения закона введены в действие Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившей в силу с 01.03.2015.

Таким образом, спорный земельный участок подлежит возвращению в неразграниченную государственную собственность, в связи с чем судебная коллегия считает возможным возложить на его последнего правообладателя – ФИО2 обязанность передать земельный участок с кадастровым номером № Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия по акту приема-передачи, установив срок исполнения решения суда в данной части один месяц со дня вступления решения суда в законную силу.

Оснований для признания ФИО2 добросовестным приобретателем применительно к ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется, поскольку при совершении сделки приобретатель должна был усомниться в праве продавца на отчуждение спорного имущества (п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), тем более учитывая, что на момент заключения договора купли-продажи от 19.07.2023 строение, в связи с наличием которого земельный участок был передан в собственность ФИО1, на земельном участке с кадастровым номером № отсутствовало, а цена сделки была существенно (в несколько раз) ниже кадастровой стоимости отчуждаемого имущества.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 31 июля 2025 г. по настоящему делу отменить, принять по делу новое решение:

Иск удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 15.06.2021 № 109-м/12, заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № от 19.07.2023, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

В порядке применения последствий недействительности сделок взыскать из бюджета Лахденпохского муниципального округа Республики Карелия (администратор доходов бюджета – администрация Лахденпохского муниципального района, ОГРН № в пользу ФИО1 (СНИЛС №) денежные средства в размере 147651 руб. 50 коп., оплаченные по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 15.06.2021 №-м/12.

Аннулировать и исключить из ЕГРН сведения о государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № и здание с кадастровым номером №, расположенное на указанном земельном участке.

Аннулировать и исключить из ЕГРН сведения о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № и здание с кадастровым номером №, расположенное на указанном земельном участке.

Аннулировать и исключить из ЕГРН сведения о здании с кадастровым номером № и о правах на него.

Обязать ФИО2 в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу передать Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия земельный участок с кадастровым номером № по акту приема-передачи.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи

дата изготовления мотивированного апелляционного определения 04.02.2026