Апелляционное определение № 33-10120/2025 33-572/2026 от 21 января 2026 г.

Судья Магазенко Ю.Ф. Дело № 33-572/2026 (№ 33-10120/2025)

№ 2а-684/2025

64RS0043-01-2025-000033-48


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 января 2026 года город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Крапивина А.А.,

судей Сугробовой К.Н., Брандт И.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Зотовой Е.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Саратов», комитету по управлению имуществом г. Саратова о признании незаконным отказа во внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка

по апелляционной жалобе администрации муниципального образования «Город Саратов» на решение Волжского районного суда г. Саратова от 03 марта 2025 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Сугробовой К.Н., объяснения представителя ответчика администрации МО «Город Саратов» – ФИО2, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истца ФИО1 – ФИО3, полагавшего решение суда первой инстанции законным и обоснованным, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация МО «Город Саратов»), комитету по управлению имуществом г. Саратова о признании незаконным отказа во внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка.

Требования истца мотивированы тем, что постановлением администрации МО «Город Саратов» от 13 июня 2023 года ФИО1 предварительно согласовано предоставление земельного участка, площадью 413 кв.м., для ведения огородничества, расположенного по адресу: <адрес>. Утверждена схема расположения земельного участка. Истцом были проведены работы по образованию земельного участка. 17 июля 2023 года сведения об образовании земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости, присвоен кадастровый №. 15 августа 2023 года заключен договор аренды Ар-23-959/ф-3 сроком на три года. 11 декабря 2023 года между администрацией МО «Город Саратов» и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью № кв.м., для ведения огородничества, расположенного по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 4.1 договора купли-продажи земельного участка изменение вида разрешенного использования земельного участка допускается в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации. В 2024 году ФИО1 возвела на указанном земельном участке жилой дом, в регистрации права собственности на который Управлением Росреестра по Саратовской области отказано в связи с тем, что согласно п. 4.10 договора купли-продажи земельного участка от 11 декабря 2023 года на земельном участке, предоставленном для ведения огородничества, запрещается строительство объектов капительного строительства. Согласно карте градостроительного зонирования территории муниципального образования «Город Саратов», входящий в состав Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от 25 июля 2018 года № 54-397 (в редакции от 10 сентября 2024 года № 426), земельный участок расположен в границах территориальной зоны Ж-4 – зона застройки индивидуальными домами, вид разрешенного использования земельного участка: для индивидуального жилищного строительства является основным. 05 февраля 2024 года изменения в части разрешенного вида использования земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости. 21 ноября 2024 года ФИО1 обратилась в администрацию МО «Город Саратов» с заявлением о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка от 11 декабря 2023 года, позволяющих собственнику земельного участка возводить на нем объекты капитального строительства - исключить из него п. 4.10. Письмом от 20 декабря 2024 года №12.05/27513 заместитель председателя комитета по управлению имуществом г. Саратова ФИО4 уведомила истца об отсутствии оснований для внесения изменений в договор, поскольку огородный земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости.

Полагая свои права нарушенными, ФИО1 обратилась в суд, который просила признать незаконным отказ комитета по управлению имуществом г. Саратова во внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка от 11 декабря 2024 года №К-23-983/ф-3 по основаниям, изложенным в письме от 20 декабря 2024 года №12.05/27513; возложить на администрацию МО «Город Саратов» обязанность рассмотреть заявление ФИО1 от 20 декабря 2024 года о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка от 11 декабря 2024 года №К-23-983/ф-3 повторно в течение месяца.

Решением Волжского районного суда г. Саратова от 03 марта 2025 года административные исковые требования ФИО1 к администрации МО «Город Саратов», комитету по управлению имуществом г. Саратова о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка, удовлетворены; признан незаконным отказ комитета по управлению имуществом г. Саратова во внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка от 11 декабря 2024 года №К-23-983/ф-3 по основаниям, изложенным в письме от 20 декабря 2024 года №12.05/27513; на администрацию МО «Город Саратов» в лице комитета по управлению имуществом г. Саратова возложена обязанность рассмотреть заявление ФИО1 от 20 декабря 2024 года о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка от 11 декабря 2024 года №К-23-983/ф-3 повторно в течение месяца.

Не согласившись с решением суда, администрацией МО «Город Саратов» подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Авто жалобы считает, что решение суда вынесено с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов автор жалобы указывает на отсутствие правовых оснований для внесения изменений в договор купли-продажи земельного участка в связи с тем, что условия договора сторонами исполнены, обязательства по договору прекращены. Указанные ФИО1 обстоятельства не являются основанием для внесения изменений в договор купли-продажи от 11 декабря 2024 года.

22 мая 2025 года судебная коллегия по административным делам Саратовского областного суда перешла к рассмотрению апелляционной жалобы в порядке гражданского производства, дело передано в судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 02 июля 2025 года решение Волжского районного суда г. Саратова от 03 марта 2025 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 30 октября 2025 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 02 июля 2025 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика администрации МО «Город Саратов» – ФИО2 поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца ФИО1 – ФИО3 полагал решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство). При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив решение суда, направленного на новое апелляционное рассмотрение, с учетом выводов вышеназванного определения Первого кассационного суда общей юрисдикции, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от 13 июня 2023 года ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок площадью 413 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, для ведения огородничества.

15 августа 2023 года между комитетом по управлению имуществом г. Саратова и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № Ар-23-959/ф-3.

11 декабря 2023 года между администрацией МО «Город Саратов» и ФИО1 заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка № К-23-983/ф-3, предназначенного для ведения огородничества.

В соответствии с п. 4.10 договора купли-продажи земельного участка на участке запрещается строительство объектов капитального строительства.

Согласно п. 4.1 договора купли-продажи земельного участка изменение указанного в п. 1.1 договора разрешенного использования земельного участка допускается в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

В соответствии с картой градостроительного зонирования территории муниципального образования «Город Саратов», входящей в состав Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от 25 июля 2018 года № 54-397 (в редакции от 10 сентября 2024 года № 426), земельный участок расположен в границах территориальной зоны Ж-4 - зона застройки индивидуальными домами. Вид разрешенного использования земельного участка: для индивидуального жилищного строительства является основным.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Саратовской области от 05 февраля 2024 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены изменения в части вида разрешенного использования земельного участка: для индивидуального жилищного строительства.

Установлено, что в 2024 году на земельном участке ФИО1 возвела жилой дом общей площадью № кв.м.

В сентябре 2024 года ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности в отношении жилого дома.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Саратовской области от 27 сентября 2024 года регистрация приостановлена в виду того, что согласно п. 4.10 договора купли-продажи земельного участка на земельном участке запрещается строительство объектов капитального строительства.

21 ноября 2024 года ФИО1 обратилась в администрацию МО «Город Саратов» с заявлением о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка от 11 декабря 2023 года, в котором просила исключить из договора п. 4.10.

20 декабря 2024 года комитетом по управлению имуществом г. Саратова дан ответ об отказе во внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка ввиду того, что пунктом 4.10 договора установлен запрет на размещение объектов капитального строительства; в соответствии с подп. 4 ст. 3 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» представленный земельный участок предназначен для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющимися объектами недвижимости.

Разрешая исковые требования, руководствуясь ст. 422, 451, 452 ГК РФ, положениями ст. 30, 37, 51, 55 ГрК РФ, Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», суд первой инстанции исходил из того, что на момент обращения ФИО1 в администрацию МО «Город Саратов» с заявлением о внесении изменений в договор купли-продажи от 11 декабря 2023 года принадлежащий истцу земельный участок располагался в границах территориальной зоны Ж-4, предусмотренной для индивидуального жилищного строительства, в связи с чем пришел к выводу о неправомерности отказа комитета по управлению имуществом г. Саратова во внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка и о наличии оснований для возложения на администрацию МО «Город Саратов» обязанности по рассмотрению заявления о внесении изменений в указанный договор.

Судебная коллегия, проанализировав обстоятельства рассматриваемого дела и представленные в их подтверждение доказательства, приходит к следующему.

Установлено, что публичный земельный участок был реализован органом муниципальной власти без проведения торгов для осуществления огородничества и по условиям договора на указанном земельном участке запрещено строительство капитальных объектов.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Заключая договор купли-продажи земельного участка, после использования его на праве аренды под огородничество, ФИО1 не ставила вопрос об изменении его вида разрешенного использования и не заявляла о целях строительства жилого дома.

Иные случаи, предусмотренные ГК РФ, Земельным кодексом РФ, другими законами или условиями договора для внесения изменений в договор купли-продажи земельного участка по требованию одной из сторон, не установлены.

Кроме того, согласно п. 1 и 2 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ образуемые земельные участки должны соответствовать установленным предельным (минимальным и максимальным) размерам.

Так, судом первой инстанции не было учтено, что исходя из Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от 25 июля 2019 года № 54-397 (в редакции от 10 сентября 2024 года № 426) устанавливаются требования к земельному участку в зоне Ж-4. Минимальная площадь участка для жилищного строительства должна составлять 600 кв.м. Однако, спорный земельный участок имеет площадь № кв.м.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что внесение изменения в договор купли-продажи об отмене запрета на строительство объектов капитального строительства будет противоречить положениям ст. 11.9 Земельного кодекса РФ и Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов».

Исходя из приведенного выше, решение суда первой инстанции нельзя признать законным, поскольку оно принято при неправильном применении норм материального права, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, что в соответствии с п. 2 ст. 328, п. 3, 4 ч. 1 ст.330 ГПК РФ является основанием для отмены решения Волжского районного суда г. Саратова от 03 марта 2025 года и принятия нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации МО «Город Саратов», комитету по управлению имуществом г. Саратова о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка.

Руководствуясь ст.ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Волжского районного суда г. Саратова от 03 марта 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Саратов», комитету по управлению имуществом г. Саратова о признании незаконным отказа во внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка отказать в полном объеме.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 05 февраля 2026 года.

Председательствующий

Судьи