Решение № 3А-162/2024 3А-162/2024~М-114/2024 М-114/2024 от 17 октября 2024 г. по делу № 3А-162/2024

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-162/2024

УИД 39OS0000-01-2024-000288-62


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 октября 2024 года г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шубина Д.В.

при секретаре Керимовой С.Д.к.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области о признании незаконным решения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с административным иском в суд, указав, что является собственником помещений коммерческого назначения с кадастровыми номерами №:375, №:376, №:377, которые расположены в нежилом здании с кадастровым номером №:373 по <адрес>, находящегося на земельном участке с №:374, площадью 660 кв.м. Кадастровая стоимость вышеуказанных помещений установлена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 10179201,66 рублей, 12142036,64 рублей и 23483268,84 рублей соответственно. Административным истцом была назначена оценка рыночной стоимости указанных нежилых помещений. Согласно отчетам об оценке №40-02-2024, №40-01-02-2024, №40-03-02-2024 от 6 марта 2024 года, изготовленным частнопрактикующим оценщиком ФИО2, по состоянию на 22 февраля 2024 года рыночная стоимость нежилого помещения №:375 составила 6657934 рубля, нежилого помещения №:376 – 6911535 рублей, нежилого помещения №:377 – 17033517 рублей. Административный истец обратился в ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости. Решениями от 22 мая 2024 года №ОРС-39/2024/000333, №ОРС-39/2024/000334, №ОРС-39/2024/000332 в удовлетворении заявлений было отказано. Несоответствие кадастровой и рыночной стоимости нежилых помещений №:375, КН39:15:140416:376, КН39:15:140416:377 нарушает его права собственника. Просит признать незаконными решения ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости от 22 мая 2024 года №ОРС-39/2024/000333, №ОРС-39/2024/000334, №ОРС-39/2024/000332 и установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества равной их рыночной стоимости: нежилого помещения №:375 в размере 6657934 рубля, нежилого помещения №:376 в размере 6911535 рублей, нежилого здания №:377 в размере 17033517 рублей.

Представитель административного истца, извещенного надлежащим образом, ФИО3 в судебном заседании административное исковое заявление поддержал по изложенным в нём основаниям.

Представитель административного ответчика ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО4 относительно заявленного иска возражала.

Заинтересованные лица Правительство Калининградской области, администрация городского округа «Город Калининград» о рассмотрении дела извещены надлежаще, их представители в судебное заседание не явились, не возражали против рассмотрения дела в их отсутствие.

С учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителей административного истца, административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу ч. 15 этой же статьи решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Федеральным законом N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ введена ст. 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения ст.ст. 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - Решение).

В силу п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;

2) не применяются положения ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ не осуществляется.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 г. №754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 декабря 2021 года. Таким образом, с указанной даты на территории Калининградской области подлежат применению положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ.

Установлено, что ФИО1 является собственником нежилых помещений, которые расположены в нежилом здании с №:373 по адресу: <адрес>, а именно: нежилого помещения №:375, площадью 176,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; нежилого помещения №:376, площадью 183,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> I, этаж №1; нежилого помещения №:377, площадью 502 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; что подтверждается выписками из ЕГРН.

Постановлением Правительства Калининградской области №498-п от 8 ноября 2023 года по состоянию на 1 января 2023 года кадастровая стоимость указанных объектов установлена в размере 10179201,66 рублей (№:375), 12142036,64 рублей (№:376) и 23483268,84 рублей (№:377).

По инициативе ФИО1 была произведена оценка рыночной стоимости указанных объектов недвижимости. Согласно отчетам об оценке №40-02-2024, №40-01-02-2024, №40-03-02-2024 от 6 марта 2024 года, изготовленным частнопрактикующим оценщиком ФИО2, по состоянию на 22 февраля 2024 года рыночная стоимость нежилого помещения №:375 составила 6657934 рубля, нежилого помещения №:376 – 6911535 рублей, нежилого помещения №:377 – 17033517 рублей.

Представитель административного истца ФИО3 24 апреля 2024 года обратился в ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости вышеуказанных нежилых помещений в размере их рыночной стоимости, установленной отчетами об оценке №40-02-2024, №40-01-02-2024, №40-03-02-2024 от 6 марта 2024 года. Решениями ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» № ОРС-39/2024/000333, №ОРС-39/2024/000334, №ОРС-39/2024/000332 от 22 мая 2024 года в удовлетворении заявлений было отказано. Как следует из решений, причиной отказа стало нарушение требований подпунктов «в», «д» пункта 11 и подпункта «б» пункта 22 ФСО №7, а именно: на стр. 22 отчета указано, что отобраны предложения по продаже отдельно стоящих коммерческих зданий, в то время как объект оценки представляет собой нежилое помещение коммерческого назначения; выявлено несоответствие цен, использованных в расчетах объектов-аналогов, фактическому диапазону цен рыночных данных в сегменте рынка объекта оценки в г. Калининграде (Московский район); в разделе 5.1.1 к объекту-аналогу №3 не применена корректировка на местоположение (<...>), которое относится к типовой территориальной зоне VI (Промышленные зоны). Кроме того, не выполнены требования ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности»: в разделах 5.2 и 5.2.1 не совпадает количество типовых зон в классификации и в матрице коэффициентов, формулы для расчета эффективного валового дохода и чистого операционного дохода являются нечитаемыми, в связи с чем невозможно подтвердить правильность применяемой оценщиком методики в рамках доходного подхода и установить, какие корректировки к каким типовым зонам требуется применять, а также для расчета арендной ставки объекта оценки используются не все объекты-аналоги, правила отбора объектов-аналогов вводят в заблуждение. Также не выполнены требования пункта 8 ФСО №VI: копии интернет-страниц по аренде объектов-аналогов имеются только по одному из 5 объектов-аналогов, применяемых для проведения расчетов.

Согласно заключению эксперта НЦ «Балтэкспертиза» ФИО5 № ЗЭ-0745-2024 от 13 сентября 2024 года, отчеты об оценке №40-02-2024, №40-01-02-2024, №40-03-02-2024 от 6 марта 2024 года, изготовленные частнопрактикующим оценщиком ФИО2, выполнены с нарушениями законодательства об оценочной деятельности, которые способны оказать влияние на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки – нежилых помещений №:375, №:376, №:377.

Вышеизложенную аргументацию выводов судебной экспертизы суд признает достоверной и достаточной. Заключение эксперта выполнено компетентным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

При таких обстоятельствах оснований для признания незаконными и отмене решений от 22 мая 2024 года №ОРС-39/2024/000333, №ОРС-39/2024/000334, №ОРС-39/2024/000332 не имеется, так как эксперт пришел к выводу о недостоверности отчетов об оценке №40-02-2024, №40-01-02-2024, №40-03-02-2024 от 6 марта 2024 года.

Вместе с тем, из заключения эксперта следует, что действующая кадастровая стоимость нежилых помещений не соответствует их рыночной стоимости. Руководствуясь вышеприведенными положениями законодательства, ч. 1 ст. 245 КАС РФ, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость данных объектов недвижимого имущества по состоянию на 22 февраля 2024 года равной их рыночной стоимости, определенной заключением эксперта НЦ «Балтэкспертиза» ФИО5 № ЗЭ-0745-2024 от 13 сентября 2024 года: №:375 в размере 7130000 рублей, №:376 в размере 7728000 рублей, №:377 в размере 17847000 рублей.

Права административного истца, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости находящихся у него на праве собственности объектов недвижимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этих объектов равной их рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового требования о признании недействительными решений ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 22 мая 2024 года №ОРС-39/2024/000333, №ОРС-39/2024/000334, №ОРС-39/2024/000332 - отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения №:375, площадью 176,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 22 февраля 2024 года в размере его рыночной стоимости 7130000 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения №:376, площадью 183,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 22 февраля 2024 года в размере его рыночной стоимости 7728000 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения №:377, площадью 502 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 22 февраля 2024 года в размере его рыночной стоимости 17847000 рублей.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать дату обращения административного истца в ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» – 24 апреля 2024 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 24 октября 2024 года.

Судья Д.В. Шубин