Решение № 3А-2/2026 3А-2/2026(3А-21/2025;)~М-20/2025 3А-21/2025 М-20/2025 от 22 января 2026 г. по делу № 3А-2/2026

Дело № 3а-2/2026 (3а-21/2025)

41ОS0000-01-2025-000035-11


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 января 2026 года г. Петропавловск-Камчатский

Камчатский краевой суд в составе:

председательствующего судьи

Гончаровой Н.В.,

при секретаре

ФИО4

с участием представителя административного истца акционерного общества «Дирекция по эксплуатации зданий» ФИО5, представителя административного ответчика краевого государственного бюджетного учреждения «Камчатская государственная кадастровая оценка» ФИО6, представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений ФИО7, представителя заинтересованного лица ООО АФК «Концепт» ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Дирекция по эксплуатации зданий» о признании незаконным решения краевого государственного бюджетного учреждения «Камчатская государственная кадастровая оценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 5 марта 2025 года № ОРС-41/2025/000033 и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Дирекция по эксплуатации зданий» (далее также – ООО «ДЭЗ», Общество) обратилось в суд с административным иском о признании решения краевого государственного бюджетного учреждения «Камчатская государственная кадастровая оценка» (далее также – КГБУ «КГКО», Учреждение) от 5 марта 2025 года № ОРС-41/2025/000033 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости незаконным и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилых помещений <данные изъяты> в размере рыночной стоимости по состоянию на 29 октября 2024 года.

Свои требования мотивировало тем, что является собственником объекта недвижимости – нежилых помещений <данные изъяты>, кадастровая стоимость которых по состоянию на 1 января 2023 года приказом Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края от 27 ноября 2023 года № 42-Н «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Камчатского края» определена в размере 11 285 200 руб. Считая кадастровую стоимость завышенной, АО «ДЭЗ» обратилось за проведением оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Отчетом № от 28 января 2025 года (далее также – Отчет №), выполненным оценщиком ООО «Агентство финансовых консультаций «Концепт» ФИО1., рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 29 октября 2024 года составила 5 000 000 руб., в связи с чем Общество просило установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере рыночной, поскольку это уменьшит размер налоговых платежей.

Определением суда от 10 июня 2025 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее также – Управление Росреестра по Камчатскому краю), Филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Камчатскому краю (далее также – Филиал ППК «Роскадастр» по Камчатскому краю) (т. 1 л.д. 163).

Определением суда от 4 июля 2025 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ООО АФК «Концепт» (т. 1 л.д. 229).

Определением от 26 декабря 2025 года заинтересованное лицо Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края привлечено в качестве административного ответчика (т. 2 л.д. 234).

Представитель административного истца АО «ДЭЗ» ФИО5 заявленные требования поддержала в полном объеме.

Представитель административного ответчика КГБУ «КГКО» ФИО6 иск не признала, полагала отчет, представленный истцом, не соответствующим стандартам оценки.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края Гнедая О.С. полагала иск необоснованным, указала на несоответствие стандартам оценки представленного истцом отчета, что повлияло на размер определенной им рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель заинтересованного лица ООО АФК «Концепт» ФИО8 полагал заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Камчатскому краю и Филиала ППК «Роскадастр» по Камчатскому краю своих представителей в суд не направили.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела, Отчет №, заключение эксперта ФБУ Алтайская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации № от 23 октября 2025 года (далее также – ФБУ Алтайская ЛСЭ Минюста России), суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края от 17 декабря 2024 года № 92-Н «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2025 год» помещение с кадастровым номером № входит в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2025 год.

Порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости определен статьями 22 и 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также - Федеральный закон № 237-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, которым предусмотрено принятие высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Камчатского края от 27 апреля 2022 года № 220-П «Об установлении даты перехода к применению на территории Камчатского края положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 июля 2022 года.

Следовательно, с 1 июля 2022 года на основании пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в субъекте Российской Федерации – Камчатском крае применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости.

Как следует из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (ответ на вопрос № 2).

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость объектов недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в - отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 3).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (часть 5).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: 1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; 2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Таким образом, с 1 января 2022 года на территории Камчатского края кадастровая стоимость объектов недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Таким бюджетным учреждением в Камчатском крае является КГБУ «КГКО». В соответствии с пунктом 1, подпунктом 6 пункта 13 Устава Краевого государственного бюджетного учреждения «Камчатская государственная кадастровая оценка», утвержденного приказом Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края № 60/31 от 24 мая 2024 года, данное Учреждение создано в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 21 января 1996 года № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», Законом Камчатского края от 16 декабря 2009 года № 378 «О порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в государственной собственности Камчатского края», постановлением Правительства Камчатского края от 30 ноября 2010 года № 505-П «Об утверждении порядка принятия решений о создании, реорганизации, изменения типа и ликвидации краевых государственных учреждений, а также утверждения уставов краевых государственных учреждений и внесения в них изменений» путем учреждения на основании распоряжения Правительства Камчатского края от 20 января 2017 года № 26-РП (т. 2 л.д. 145-154).

Одним из видов деятельности Учреждения является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним (т. 2 л.д. 148).

В судебном заседании установлено, что ООО «ДЭЗ» с 26 января 2009 года является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером № <данные изъяты> (т. 1 л.д. 16-18, 19, 121).

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края от 27 ноября 2023 № 42-Н «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Камчатского края» в соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона № 237-ФЗ, Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края от 23 июня 2022 года № П-15 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Камчатского края», на основании отчета об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Камчатского края от 27 сентября 2023 года № 01-2023, составленного КГБУ «КГКО», кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2023 года установлена в размере 11 285 200 руб. и применяется с 1 января 2024 года (т. 1 л.д. 121).

Полагая данную стоимость завышенной, административный истец 19 июля 2024 года (т. 1 л.д. 21-оборот) обратился в оценочную компанию ООО АФК «Концепт» с целью установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из Отчета № следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 29 октября 2024 года составляет 5 000 000 руб. (т. 1 л.д. 20-86).

6 февраля 2025 года Общество обратилось в КГБУ «КГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на указанную дату, приложив Отчет № (т. 1 л.д. 87).

Решением Учреждения от 5 марта 2025 года № ОРС-41/2025/000033, вынесенным в срок, определенный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной отказано ввиду наличия нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке, а именно: подпункта 1 пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200 (далее также – ФСО VI); пунктов 11 и 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее также – ФСО № 7); статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон № 135-ФЗ); пунктов 13, 14 Федерального стандарта оценки «Виды стоимости» (ФСО II), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, поскольку вывод о низкой ликвидности рынка купли-продажи недвижимости офисно-торгового назначения является ошибочным и не подтверждается приведенными данными, нецелесообразность применения сравнительного подхода не обоснована, недостаточен объем исследования, лежащего в основе формирования анализа рынка, величина рыночной стоимости объекта, определенная в отчете доходным подходом, не может быть признана достоверной, так как она не соответствует реальным рыночным условиям, сложившимся на рынке коммерческой недвижимости г. Петропавловска-Камчатского на дату проведения оценки, необоснованно уменьшена стоимость объекта на долю стоимости земельного участка, применение справочных данных о части доли операционных расходов не обосновано, не проведен анализ фактических расходов, отчет вводит в заблуждение пользователей (т. 1 л.д. 88-94).

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Административные ответчики КГБУ «КГКО» и Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края не согласились с данными, указанными в Отчете №, указав на нарушение оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем установленная им рыночная стоимость спорного имущества значительно занижена.

По этой причине для правильного рассмотрения спора судом была назначена судебная оценочная экспертиза (т. 2 л.д. 77-89, 80-86), проведение которой было поручено старшему государственному судебному эксперту ФБУ Алтайская ЛСЭ Минюста России ФИО2., на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке объекта недвижимости с кадастровым номером № от 28 января 2025 года №, выполненный оценщиком ООО Агентство финансовых консультаций «Концепт» ФИО1., требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других нормативных правовых актов, регулирующих оценочную деятельность, в том числе допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, например, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?

- если отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других нормативных правовых актов, регулирующих оценочную деятельность, то какова рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилых помещений <данные изъяты> по состоянию 29 октября 2024 года?

По окончании судебной экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта от 23 октября 2025 года № (далее также – Заключение эксперта), согласно которому Отчет № не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а именно: требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, а также пункту 13 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)» (далее также – ФСО III), и подпункту 1 пункта 2 ФСО VI (т. 2 л.д. 108-126).

Экспертом установлено, что в Отчете об оценке имеются нарушения законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решения Учреждения, а именно: необоснованное уменьшение стоимости спорного объекта недвижимости на долю стоимости земельного участка; отсутствие подтверждения величины арендной платы, положенной в основу расчетов рыночной стоимости объекта оценки.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и установлено, что рыночная стоимость нежилых помещений <данные изъяты> по состоянию 29 октября 2024 года составляет 8 339 232 руб.

Оценивая заключение эксперта № от 23 октября 2025 года, составленного по результатам судебной экспертизы, в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Заключение эксперта подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон № 73-ФЗ), форма и содержание заключения эксперта соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства РФ, что позволяет сделать суду вывод о его соответствии действующим нормам права и принять указанные в нем данные как обоснованные.

Разрешая административное исковое требование о признании оспариваемого решения КГБУ «КГКО» незаконным, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный административным истцом Отчет № требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не соответствует.

Одним из оснований для отказа в установлении КГБУ «КГКО» рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной Отчетом №, было использование оценщиком неподтвержденной величины арендной платы, которая повлияла на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, что свидетельствует о некорректном использовании доходного подхода.

Согласно пункту 13 ФСО № III заказчик оценки, правообладатель объекта оценки или иное уполномоченное ими лицо должны подтвердить, что предоставленная ими информация соответствует известным им фактам. Объем данных, требующих такого подтверждения, и форма подтверждения определяются оценщиком с учетом особенности содержания информации, ее существенности, если особые требования не указаны в задании на оценку. Информация должна быть подтверждена одним из следующих способов: 1) путем заверения заказчиком копий документов и материалов; 2) путем подписания заказчиком письма-представления, содержащего существенную информацию и (или) перечень документов и материалов, с подтверждением того, что информация соответствует известным заказчику фактам, планы и прогнозы отражают ожидания заказчика.

В силу пункта 25 ФСО № 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Вместе с тем оценщик, производя расчет рыночной стоимости в рамках доходного подхода по фактическим данным о сдаче объекта в аренду, а именно на основе величины арендной платы по действующим договорам аренды (стр. 47-48 Отчета № т. 1 л.д. 43), не подтвердил величину арендной платы копиями соответствующих договоров аренды, выписками из банка или иными документами, что противоречит принципам обоснованности и проверяемости при проведении расчетов величины рыночной стоимости объекта оценки. Письмо АО «ДЭЗ» № 1401 от 15 ноября 2024 года, ссылка на которое имеется в письме-представлении АО «ДЭЗ» № 1398 от 15 ноября 2024 года, содержащее сведения об арендаторах и договорах аренды, документом, подтверждающим величину арендной платы, признан быть не может, так как не отвечает признакам относимости и допустимости (стр. 70-75, 76 Отчета №, т. 1 л.д. 54-59).

Также экспертом подтверждено нарушение оценщиком пункта 25 ФСО 7 и статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, который пришел к неверному выводу о необходимости исключения из стоимости единого объекта недвижимости доли, относящейся к земельному участку.

В порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетным учреждением кадастровая стоимость устанавливается в отношении следующих объектов: здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка.

Согласно подпункту 2 пункта 13 приказа Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» при определении кадастровой стоимости здания, сооружения, объекта незавершенного строительства исключается стоимость земельных участков, на которых они расположены.

В силу пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В соответствии с пунктом 1 статьи 141.4 Гражданского кодекса РФ помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Согласно пункту 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» помещение – это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

В силу пункта 4 ФСО № 7 для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости – застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.

С учетом вышеизложенного, законодатель различает понятия «помещение», «здание», «сооружение». При этом помещение не является самостоятельным объектом капитального строительства.

Нормативные правовые акты в области оценочной деятельности не предусматривают, что при оценке нежилых помещений стоимость земельного участка является ценообразующим фактором и подлежит вычету из рыночной стоимости помещения. Методические указания, которые описывают процедуру выделения стоимости прав на земельный участок из рыночной стоимости помещений, отсутствуют.

Таким образом, выводы о необходимости исключения стоимости доли земельного участка из рыночной стоимости помещений методологически ошибочны и не соответствуют принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Следовательно, в Отчете № произведена расчетная ошибка, которая привела к занижению рыночной стоимости оцениваемого объекта, вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование результатов ее определения, поэтому у КГБУ «КГКО» имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца равной его рыночной стоимости, при том, что оспариваемое решение было принято уполномоченным бюджетным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Доводы возражений, изложенные лицами, участвующими в деле, на данную часть Заключения эксперта (т. 2 л.д. 165-179, 180-189, 222-223, 224-228) суд признает несостоятельными.

Как следует из Рецензии ФИО3. № от 5 декабря 2025 года, представленной административным истцом, и возражений заинтересованного лица ООО АФК «Концепт», экспертом нарушены требования Федерального закона № 73-ФЗ и Кодекса административного судопроизводства РФ (т. 2 л.д. 167-168, 180-182), поскольку им указано на нарушение оценщиком ФИО1. в Отчете № требований, предъявляемых к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости, а также на иные ошибки, которые не подтверждаются исследовательской частью Заключение эксперта.

Вместе с тем из Заключения эксперта следует, что эксперт в данном абзаце указывал не на ошибки оценщика, а дословно переписал вопрос, поставленный судом перед экспертом в определении о назначении экспертизы (т. 2 л.д. 113, 207-208).

Суд также не соглашается с доводами лиц, участвующих в деле, о неверном определении экспертом рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Так, указание в возражениях заинтересованного лица ООО АФК «Концепт» на нарушение экспертом стандартов оценки при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости необоснованно, поскольку полномочия и права эксперта отличаются от возможностей оценщика, в связи с чем эксперт вправе руководствоваться иными положениями и источниками, а также нормами Кодекса административного судопроизводства РФ, поэтому отсутствие в Заключении эксперта правоустанавливающих документов на землю, непроведение осмотра объекта недвижимости, использование специализированного «Справочника оценщика недвижимости «Офисная недвижимость», самостоятельный отбор объектов аналогов, указание на «крайние значения» ценообразующих факторов, отказ от использования в расчетах доходного метода не могут служить основанием для признания Заключения эксперта незаконным (т. 1 л.д. 185, 209-210, 213).

Ссылки в возражениях заинтересованного лица ООО АФК «Концепт» на отсутствие в Заключении эксперта исследований сегмента рынка, к которому относится объект оценки, а также анализ этого рынка противоречит сведениям, изложенным в нем, поскольку необходимые и достаточные исследования отражены в Заключение эксперта (т. 1 л.д. 114-116, 185, 211).

Доводы административного истца и заинтересованного лица ООО АФК «Концепт» о том, что при расчете величины износа спорного объекта недвижимости допущены ошибки (разночтения) в части определения материала стен здания, а также их срока эксплуатации (т. 2 л.д. 169-170, 185), являются несостоятельными.

В соответствии с техническим паспортом стены спорного объекта недвижимости являются блочными (стр. 59 Отчета №, т. 1 л.д. 49).

При этом согласно сведениям, размещенным на официальном сайте https://dom.mingkh.ru Онлайн-сервиса Дом.МинЖКХ, содержащего информацию о состоянии жилого фонда в Российской Федерации, дом, в котором расположен спорный объект недвижимости, имеет железобетонные стены (т. 2 л.д. 211-212).

Согласно Заключению эксперта, с учетом пояснений на рецензию № от 5 декабря 2025 года, стены здания являются блочными и состоят из железобетонных блоков (железобетонные), в связи с чем при определении износа экспертом применялся срок службы стен из железобетонных панелей – 125 лет, поскольку иные виды материалов стен к спорному зданию не применимы (стр. 15-16 Заключения эксперта т. 2 л.д. 115-116).

Между тем указание в расшифровке формулы расчета износа на странице 16 Заключения эксперта на то, что оцениваемое здание имеет кирпичные стены, и срок их службы составляет 120 лет, является технической опиской (т. 2 л.д. 215-216).

Кроме того, такой ценообразующий фактор, как материал стен, является характеристикой стоимости строительства и, в первую очередь, характеризует затратный подход к оценке, с точки зрения затрат на строительство объекта недвижимости. В заключении эксперта величина рыночной стоимости нежилых помещений определена в рамках сравнительного подхода при отказе от применения затратного и доходного подходов. Таким образом, проявление такого ценообразующего фактора как «материал стен» не является существенным и, с учетом итоговой корректировки на материал стен в размере 0%, не оказывает влияния на величину определенной экспертом рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода.

Малое количество сделок с объектами-аналогами, характеризующее рынок как неактивный, как и количество корректировок, применяемых к аналогам для сопоставления с объектом оценки, не свидетельствуют о невозможности применения сравнительного подхода, поэтому данный подход эксперта не противоречит требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ и пункту 5 ФСО V, в этой связи применение экспертом скидки на торг в размере 13,8% для объектов свободного назначения на неактивном рынке правомерно с учетом того, что объект оценки отнесен к сегменту рынка «офисная недвижимость, объекты свободного назначения» (т. 2 л.д. 117).

Вопреки доводам КГБУ «КГКО» (т. 2 л.д. 224-226) техническое состояние объекта оценки и объектов-аналогов обоснованно признано экспертом удовлетворительным, поскольку на дату предложения (август 2024 года) объект-аналог № 3 еще не был признан аварийным и подлежащим сносу в установленном законом порядке. Более того, стоимость за 1 кв.м. объекта аналога № 3 является самой низкой среди объектов-аналогов (т. 2 л.д. 121). В свою очередь, частичный капитальный ремонт объекта оценки и объекта-аналога № 1 произведен более 10 лет назад.

Корректировки по году постройки экспертом обоснованно не применялись, поскольку данный фактор не является ценообразующим при оценке рыночной стоимости офисной недвижимости, объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости. При этом экспертом был учтен такой основной ценообразующий фактор как физическое состояние объекта.

Вопреки доводам КГБУ «КГКО» в заключении судебной экспертизы приведено достаточное количество объявлений о продаже аналогичных объектов недвижимого имущества, их актуальность соответствует периоду проведения оценочной экспертизы.

Использование при определении рыночной стоимости объекта оценки справочники, содержащие поправочные коэффициенты для городов с численностью до 500 тыс.чел. приемлемо, поскольку численность населения г. Петропавловска-Камчатского соответствует данному значению (163 152 человек на 1 января 2024 года согласно сведениям, содержащимся на официальном сайте Камчатстата https://41.rosstat.gov.ru/).

Суд отмечает, что выбор подходов и метода оценки, подбор объектов-аналогов определение ценообразующих факторов и применение соответствующих коэффициентов входит в компетенцию именно эксперта.

При определении конкретной величины рыночной стоимости различными субъектами оценочной деятельности допустимы расхождения в стоимости объекта недвижимости, связанные с профессиональным усмотрением эксперта и объемом использованной им информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, являющихся, по мнению субъекта оценочной деятельности, ценообразующими для оцениваемого объекта.

При таких обстоятельствах, вопреки доводам КГБУ «КГКО», определение экспертом местоположения объектов-аналогов и объекта оценки как «спальный район среднеэтажной застройки» на основании таблицы 67 «Значение корректирующих коэффициентов, усредненные данные по России и границы доверительных интервалов» Справочника оценщика недвижимости 2024 года под редакцией ФИО9 (т. 2 л.д. 122-оборот) признается судом правомерным и обоснованным.

По указанным основаниям также отклоняются доводы Учреждения о том, что судебным экспертом не проанализированы такие ценообразующие факторы как «местоположение относительно красной линии» и «расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта», а также о том, что судебным экспертом не описан объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах для проведения расчетов, исходя из рыночной информации.

Согласно пояснениям эксперта от 22 декабря 2025 года все объекты-аналоги, подобранные им в рамках проведения оценки при сравнительном подходе к оценке, являются встроенными помещениями, расположенными на первых этажах или подвале (цоколе) многоквартирных жилых домов, которые имеют офисную планировку (коридор с возможностью входа в кабинеты, коридор имеет общий вход с улицы), то есть полностью сопоставимы по ценообразующему фактору «наличие отдельного входа» с объектом оценки, в связи с чем применение корректировки по данному показатели, вопреки доводам административного истца и заинтересованного лица ООО АФК «Концепт», не требовалось (т. 2 л.д. 221).

Каких-либо данных, указывающих на то, что в экспертном заключении имеются противоречия и неправильно применены корректировки, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую рыночную стоимость объектов оценки, а также являться основанием для назначения повторной экспертизы, не установлено.

Таким образом, вопреки доводам возражений административного ответчика КГБУ «КГКО», заинтересованного лица ООО АФК «Концепт», а также доводам рецензии № от 5 декабря 2025 года, составленной по заказу АО «ДЭЗ», в экспертном заключении надлежащим образом проанализирован отчет оценщика на соответствие его требованиям законодательства об оценочной деятельности, и содержатся выводы о выявленных нарушениях, допущенных при его составлении, заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.

При определении экспертом рыночной стоимости объекта оценки в заключении составлено описание объекта оценки, описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с обоснованием применения сравнительного подхода с применением метода сравнения продаж, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость, проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений, приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, приложены копии распечаток объявлений, размещенных в открытых информационных источниках.

В заключении эксперта приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов.

Обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости, определенную экспертом в заключении, как и допустимых доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости лицами, участвующими в деле, в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, суду не представлено.

Оснований для назначения по делу дополнительной или повторной экспертизы, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ, по делу не имеется, а доводам лиц, участвующих в деле, о несогласии с Заключением эксперта, должна даваться правовая оценка, право на которую имеет только суд.

При таких обстоятельствах административное исковое требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 29 октября 2024 года в размере рыночной стоимости 8 339 232 руб. согласно заключению судебной экспертизы подлежит удовлетворению.

Определением суда от 18 июля 2025 года о назначении по делу судебной экспертизы на административного истца была возложена оплата расходов по оценочной судебной экспертизе в размере 82 620 руб., которые поступили от АО «ДЭЗ» по платежному поручению № 1376 от 23 июля 2025 года на депозитный счет Камчатского краевого суда.

В силу части 3 статьи 110 Кодекса административного судопроизводства РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта, за счет средств, внесенных на счет, указанный в части 1 статьи 109 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

При таких обстоятельствах расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 82 620 руб. надлежит возместить ФБУ Алтайская ЛСЭ Минюста России, перечислив на расчетный счет указанного учреждения с депозитного счета Камчатского краевого суда денежные средства в соответствующем размере.

Руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление акционерного общества «Дирекция по эксплуатации зданий» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилых помещений <данные изъяты> по состоянию на 29 октября 2024 года в размере 8 339 232 руб.

В удовлетворении административного искового заявления в части признания незаконным решения краевого государственного бюджетного учреждения «Камчатская государственная кадастровая оценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 5 марта 2025 года № ОРС-41/2025/000033 отказать.

Возместить Федеральному бюджетному учреждению Алтайская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 82 620 руб., перечислив с депозитного счета Камчатского краевого суда денежные средства в размере 82 620 руб., поступившие от административного истца акционерного общества «Дирекция по эксплуатации зданий» по платежному поручению № 1376 от 23 июля 2025 года.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Камчатский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 5 февраля 2026 года.

Председательствующий (подпись) Н.В. Гончарова

Верно:

Судья Камчатского краевого суда Н.В. Гончарова