Решение № 3А-59/2021 3А-59/2021~М-22/2021 М-22/2021 от 21 марта 2021 г. по делу № 3А-59/2021

Дело №3а-59/2021

УИД 33ОS0000-01-2021-000033-56


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

**** **** года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Емельяновой О.И.

при секретаре Малыгиной В.И.,

с участием представителя административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере равном его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 в лице представителя ФИО2 обратился во Владимирский областной суд с вышеуказанным административным иском.

В обоснование требований указал, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером ****, площадью 12197 кв.м., относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, имеющий разрешенное использование – производственная деятельность, для размещения промышленных объектов, расположенный по адресу: ****

В соответствии с данными ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на **** составляет 10 002 271 руб. 82 коп.

Между тем, согласно отчету об оценке, выполненному ООО «ГК ПРОФИ» от **** ****, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на **** составляет 7 070 000 руб.

**** истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, однако решением комиссии от **** **** заявление ФИО1 отклонено.

Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка

в размере его рыночной стоимости, указывая, что от размера кадастровой стоимости зависит размер арендных платежей, подлежащих уплате административным истцом.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2, настаивая на исковых требованиях об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере, определенном в отчете об оценке, сослался на объективность и достоверность проведенных оценщиком ФИО3 исследований, соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Административный ответчик Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по **** (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» по ****), надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечил. В представленных письменных возражениях указал, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена на основании акта определения кадастровой стоимости земельных участков от **** **** в соответствии с п.п.2.1.3 Приказа Минэкономразвития от **** **** «Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка. Удельный показатель кадастровой стоимости утвержден постановлением администрации **** от **** ****. Указал, что исполнение технических функций, выразившихся в проведении арифметических подсчетов согласно установленной методике, с использованием удельных показателей, утвержденных актом органа местного самоуправления, не свидетельствует об утверждении оспариваемой кадастровой стоимости. Полномочиями на утверждение кадастровой стоимости, равно как на утверждение удельных показателей кадастровой стоимости филиал не наделен. Просил отказать в удовлетворении требований к ФГБУ «ФКП Росреестра» по ****, административное дело рассмотреть в отсутствие представителя (л.д.130-133).

Заинтересованное лицо администрация МО ****, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, участие представителя в судебном заседании не обеспечил. Возражая против заявленных требований, указала, что изменение кадастровой стоимости земельного участка негативно скажется на пополнении доходной части местного бюджета (л.д.149).

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ****, надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечило, представило отзыв, в котором ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя (л.д.120).

Заинтересованное лицо администрация ****, будучи надлежащим образом извещенной о дате и времени судебного разбирательства, направила письменное ходатайство о рассмотрении заявления без участия представителя администрации (л.д.141).

Руководствуясь положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие административного истца ФИО1, представителей администрации ****, ФГБУ «ФКП Росреестра» по ****, Управления Росреестра по ****, администрации ****, явка которых не признана судом обязательной.

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2, изучив представленные документы, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО3, осуществляющую деятельность в ООО «ГК ПРОФИ», суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от **** №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 принадлежит на праве аренды земельный участок с кадастровым номером ****, площадью 12197 +/- 39 кв.м., относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, имеющий разрешенное использование – производственная деятельность, для размещения промышленных объектов, расположенный по адресу: ****

Земельный участок с кадастровым номером **** является учтенным, поставлен на кадастровый учет ****, что подтверждается выпиской из ЕГРП от **** №**** (л.д.15-17).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** установлена актом определения кадастровой стоимости земельных участков ФГБУ «ФКП Росреестра» по **** от **** **** по состоянию на **** в размере 10 002 271,82 руб. (л.д.134).

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** внесены в реестр объектов недвижимости ****, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от **** (л.д. 18).

**** ФИО1, полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права как плательщика земельного налога, обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от **** №**** во **** при территориальном органе – Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ****, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Решением названной Комиссии от **** **** данное заявление отклонено (л.д. 19-21).

**** ФИО1 обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В обоснование довода о существенном превышении кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером **** административным истцом представлен отчет об оценке от **** ****, выполненный оценщиком ООО «ГК ПРОФИ» ФИО3

Поскольку размер арендных платежей как следует из расчета арендной платы к договору аренды земельного участка от **** ****, заключенного между администрацией **** и ФИО1, исчислен из кадастровой стоимости земельного участка суд приходит к выводу о том, что определение в отношении данного земельного участка кадастровой стоимости в размере рыночной влияет на обязанность административного истца по уплате арендных платежей и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости имущества от **** ****, подготовленному оценщиком ООО «ГК ПРОФИ» ФИО3, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на **** составляет 7 070 000 руб. (л.д.22-103).

К отчету от **** **** приложены документы, подтверждающие, что подготовивший его оценщик ФИО4 отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а именно, имеет базовое высшее образование, является членом саморегулируемой организации «Экспертный совет», включена в реестр **** за ****, имеет действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, выданный ФБУ «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» **** от ****, а также полис обязательного страхования ответственности оценщика № ****, осуществляет деятельность в ООО «ГК ПРОФИ» (л.д. 98-103).

В связи с возникшими вопросами относительно примененных оценщиком подходов, методов расчета рыночной стоимости объекта оценки, выбора оценщиком аналогов, определения факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, судом допрошена в качестве свидетеля оценщик ФИО3, которая ясно, конкретно и однозначно ответила на поставленные перед ней вопросы, дала пояснения в судебном заседании относительно составленного отчета, подтвердив его полноту, объективность и достоверность.

Так, свидетель ФИО3 пояснила, что в процессе массовой государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена оценочной организацией исходя из некорректно сформированного удельного показателя кадастровой стоимости. При этом не приняты во внимание индивидуальные особенности оцениваемого объекта недвижимости, в частности, такие ценообразующие факторы как местоположение земельного участка, который расположен в мкр.Красный Октябрь, ближе к окраине ****, в производственной части города.

Пояснила, что в рамках сравнительного подхода ею выбраны 3 объекта-аналога, имеющих одинаковую категорию земель и схожий вид разрешенного использования.

Первый объект-аналог расположен в ****, вид разрешенного использования – промышленное назначение, площадью 22 000 кв.м., торговался по цене 10 500 000 руб.

Второй объект-аналог расположен в ****, разрешенного использования – под производство, площадью 2 300 кв.м., предлагался к продаже по цене 2 550 000 руб.

Третий объект-аналог расположен в ****, вид разрешенного использования – под производство, площадью 2 700 кв.м., торговался за 1 400 000 руб.

Пояснила, что в процессе оценки применены корректирующие коэффициенты на условия рынка; на торг (согласно справочнику Лейфера **** года); на местоположение в области для аналога ****; повышающий коэффициент на коммуникации (газоснабжение) в размере 1,16; повышающие коэффициенты для аналогов **** и **** на водоснабжение в размере 1,15; понижающие коэффициенты на площадь для аналогов **** и **** в размере 0,95.

После применения вышеуказанных корректировок удельный показатель рыночной стоимости составил 579,72 руб. за кв.м., что относится к верхнему диапазону для земельных участков в районных центрах **** для разрешенного использования промышленное назначение, который варьирует от 400 руб. до 650 руб. за кв.м.

Настаивая на достоверности рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, указала, что отраженная в отчете об оценке от **** № **** рыночная стоимость максимальна для оцениваемого объекта.

Пояснила, что применительно к оцениваемому объекту приоритетным явился сравнительный подход, который наиболее правильно отражает действительную стоимость земельных участков.

Доходный подход представляет собой вероятное значение, которое может приносить земельный участок с расположенным на нем объектом. Данный подход при оценке земельных участков не применяется, поскольку допускает большую погрешность, искажает значение рыночной стоимости, земельный участок в аренду не сдается в связи с чем, спрогнозировать доход невозможно.

Затратный подход в отношении земельных участков не применяется.

Относительно замечаний, изложенных в решении Комиссии от **** № ****, о том, что сомнительным является необеспечение объектов-аналогов, расположенных в **** и ****, водой, пояснила, объект-аналог в **** в данном отчете использован не был. Пояснила, что оценщик исходит из достоверности указанной в объявлении информации. Наличие коммуникаций повышает привлекательность объекта, данная информация, как правило, содержится в объявлениях, сокрытие такой информации, по общему правилу свидетельствует об отсутствии коммуникаций. В отношении объекта-аналога **** корректировка на водоснабжение применена не была, так как на объекте имеется скважина.

Относительно характеристики объектов, пояснила, что в отчете указано «пригодная для строительства конфигурация», корректировка не была применена, так как аналоги схожи с оцениваемым объектов. Также пояснила, что из объявлений видно, где находятся объекты-аналоги, кадастровые номера в объявлениях приводятся крайне редко.

Изложенные объяснения свидетеля подтверждаются представленной на страницах 86-89 отчета информацией о ценах на объекты недвижимости схожего качества и функционального назначения, выставленных на продажу в районный центрах ****.

Оценивая показания свидетеля наряду с иными представленными по делу доказательствами в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в полноте и достоверности представленного отчета об оценке не имеется. Напротив, составленный ФИО3 отчет об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Сам отчет соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от **** №135-ФЗ, составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначное толкование и не вводит в заблуждение.

При проведении оценки оценщик руководствовался Федеральным законом от **** №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки ФСО **** «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», ФСО**** «Цель оценки и виды стоимости», ФСО**** «Требования к отчету об оценке» и ФСО**** «Оценка недвижимости», а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой он состоит.

В частности, отчет содержит задание на оценку, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта оценки допущениях, в необходимом объеме сведения о заказчике, об оценщиках и объектах оценки.

В соответствии с требованиями ФСО **** оценщиком проведен анализ рынка, определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, выбраны объекты-аналоги, исследованные в рамках сравнительного подхода.

При исследовании объектов-аналогов оценщиком сделаны корректировки, учитывающие факторы, влияющие на оценку, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки.

Произведен расчет рыночной стоимости объекта оценки с применением сравнительного подхода, с обоснованием полученных результатов.

Отчет содержит ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В силу ст.12 Федерального закона от **** №135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае лицами, участвующими в деле, не приводится доводов, а судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленного отчета, в связи с чем, суд не усматривает оснований для назначения судебной экспертизы.

Само по себе наличие существенной разницы между установленной кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью земельного участка не может свидетельствовать о недостоверности отчета, поскольку при государственной кадастровой оценке используется метод массовой оценки, не учитывающий индивидуальные особенности конкретного объекта оценки.

В соответствии со ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Однако, каких-либо доказательств, что рыночные цены на данном сегменте рынка сколь-нибудь существенно отличаются от цены, указанной в отчете об оценке от **** **** ООО «ГК ПРОФИ» лицами, участвующими в деле, не представлено. Будучи своевременно проинформированными об участии в судебном заседании оценщика, составившего отчеты об оценке, административный ответчик иные лица, участвующие в деле, участие представителей в судебном заседании не обеспечили. Данных, ставящих под сомнение приведенные в отчете выводы оценщика, лицами, участвующими в деле, не представлено, ходатайство о назначении экспертизы с целью выявления иной рыночной стоимости объектов оценки, не заявлено.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, выводы оценщиком сделаны в рамках его профессиональных знаний. Данных о нарушении оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности лицами, участвующими в деле, не приведено.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным положить вышеуказанный отчет об оценке от **** **** в основу выводов суда и установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на **** в размере 7 070 000 руб.

Разрешая вопрос о надлежащем административном ответчике по заявленным ФИО1 требованиям, суд руководствуется разъяснениями, изложенными в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от **** **** "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в силу которых, на основании части 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации - административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Приказом Росреестра от **** N **** полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, наделено ФГБУ "ФКП Росреестра".

В соответствии с положениями статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности», Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития России от **** N ****, орган кадастрового учета определяет кадастровую стоимость объекта недвижимости путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости на площадь объекта оценки.

Материалами дела подтверждается, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** установлена актом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от ****, в связи с чем, ФГБУ «ФКП Росреестра» является надлежащими административным ответчиком по настоящему иску.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от **** **** «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются в установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 указанного Федерального закона).

С учетом изложенного датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости следует считать ****, то есть дату его обращения в Комиссию.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от **** № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, настоящее решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере равном его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 12197+/- 39 кв.м., относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – производственная деятельность, для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: ****, по состоянию на **** в размере его рыночной стоимости 7 070 000 (семь миллионов семьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

Считать датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере равном его рыночной стоимости ****.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Владимирского областного суда О.И.Емельянова

Мотивированное решение изготовлено ****.