Решение № 3А-1511/2020 3А-1511/2020~М-945/2020 М-945/2020 от 9 сентября 2020 г. по делу № 3А-1511/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 сентября 2020 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре судебного заседания Зайцеве С.В.,

с участием представителя административного истца Бездетной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1511/2020 по административному исковому заявлению ООО «Теремок» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Теремок» обратилось в Самарский областной суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, просило суд установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 284,6 кв.м., Подвал № 1, Этаж № 1, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16.12.2014 года в размере 7 397 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество юридических лиц, размер которого исчисляется из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на отчет об оценке от 20.05.2020 года № №, выполненный ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт», согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 16.12.2014 года составляет 7 397 000 рублей.

Однако решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости нежилого помещения отклонено.

На основании изложенного административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в судебном порядке.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности от 07.08.2020 года № № ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске, просит требования удовлетворить, восстановив срок для обращения с административным иском в суд.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, администрации городского округа Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, своих представителей в суд не направили.

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменные пояснения на административный иск, в котором оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений на административное исковое заявление в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что ООО «Теремок» на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 284,6 кв.м., Подвал № 1, Этаж № 1, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 30.07.2020 года.

Спорное нежилое помещение включено в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2019 год, утвержденный приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 29.10.2018 года № 1608 под пунктом №.

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 30.07.2020 года, по состоянию на 16.12.2014 года составляет 10 688 986 рублей 88 копеек.

Административный истец, будучи собственником спорного объекта, является плательщиком налога на имущество юридических лиц, налоговой базой для исчисления которого является кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как плательщика налога на имущество юридических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости и 23.06.2020 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 02.07.2020 года № № заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости нежилого помещения отклонено, поскольку оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки, что выражается в следующем.

В соответствии с п.5 ФСО №3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. В соответствии с п.26 ФСО № 7 оценщик проводит согласование результатов определения стоимости, определенной различными подходами. На странице 12 оценщик приводит результаты определения стоимости сравнительным и доходным подходами, а приведенный ниже итоговый результат определения рыночной стоимости существенно ниже каждого из них. Нарушен п.5 ФСО №3 – согласование итоговой величины рыночной стоимости искажено и вводит в заблуждение.

В соответствии с п.5 ФСО № 3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. Итоговый результат определения стоимости (около 30 000 руб./кв.м) существенно ниже среднего по району расположения (более 62 000 руб./кв.м). Нарушен п.5 ФСО №3.

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик нежилого помещения, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд полагает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости рассматриваемого объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обращение ООО «Теремок» в суд с настоящим административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Согласно статье 24.18 Закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

ООО «Теремок» в обоснование своих требований представило отчет об оценке от 20.05.2020 года № №, выполненный ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт».

Из отчета усматривается, что объектом оценки являлось нежилое помещение с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 16.12.2014 года составила 7 397 000 рублей.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена по состоянию на дату определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объекта недвижимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

В соответствии с письменными пояснениями оценщика ООО Агентство оценки «Гранд Истейт» ФИО1, итоговая стоимость, приведенная на странице 12, в таблице 4 отчета является достоверной и обоснованной. На странице 12 в таблице 4 отчета представлены результаты определения рыночной стоимости сравнительным и доходным подходами, а также итоговая величина стоимости объекта оценки. Данная итоговая рыночная стоимость указана без учета вычета земельного участка. В приложении 4 (страницы 126-127 отчета) оценщиком был представлен расчет стоимости земельного участка, приходящегося на оцениваемое нежилое помещение, которая составила 876 997 рублей. На странице 71 в таблице 37 отчета представлен результат согласования рыночной стоимости, который составил 8 273 778 рублей (с учетом стоимости земельного участка, приходящегося на нежилое помещение, без учета стоимости земельного участка итоговая рыночная стоимость составляет 7 396 781 рубль = 8 273 778 – 876 997 рублей, округленно 7 397 000 рублей. В отношении второго замечания пояснил, что в разделе 8.3(страницы 33-40) отчета представлено исследование Территориального агентства оценки (ГК «Поволжский Центр Развития») «Исследование рынка торговой недвижимости <...>.» На рисунке 8 отчета представлены максимальное, минимальное и среднее значения цены предложения объектов торговой недвижимости строено-пристроенного формата г.Самара по административным районам по состоянию на конец 3 квартала 2014 года, руб./кв.м., согласно данному источнику средняя рыночная стоимость 1 кв.м. торговой недвижимости в Самарском районе составляет 62 737 руб./кв.м., однако, стоит учесть, что данная аналитика формируется на основании объяснений о продаже торговых помещений в данном районе за исследуемый период по всем помещениям без исключения, сюда входят как помещения формата стрит-ретейл, расположенные в многоэтажных домах современной постройки, так и торговые помещения, расположенные в малоэтажных домах старой постройки (исторический центр города), данная стоимость также представлена без вычета земли. В ходе мониторинга рынка оценщиком были выявлены предложения о продаже нежилых помещений торгового и универсального назначения, которые сопоставимы по количественным и качественным характеристикам с объектом оценки, данные объекты-аналоги также, как и объект оценки расположены в домах старой постройки малой и средней этажности (исторический центр города). По данным мониторинга рынка площадей торгового и универсального назначения, расположенных в г.Самара, они предлагаются по цене 31 579 – 56 164 руб./кв.м. (без учета скидки на торг), в среднем 44 001 руб./кв.м. (таблица 15 отчета). Данный диапазон цен указан с учетом земли, без учета скидки на торг, и без учета корректировки на этаж расположения и состояние отделки. Учитывая, что объект оценки частично расположен в подвале с удовлетворительным состоянием отделки (85 кв.м.), это около 30% от общей площади объекта, необходимо скорректировать стоимости объектов-аналогов, поскольку объекты-аналоги расположены на более высоких этажах (цоколь и 1 этаж) и с хорошим состоянием отделки. Величина скидки на торг определена на основании исследования к.т.н., профессора ФИО3, в котором представлены коллективные экспертные оценки скидок для различных объектов недвижимости (Таблица 17 Отчета). Скидка на цены офисно-торговых объектов составляет – 8,00%. Величина поправки на состояние отделки определена на основании исследования к.т.н., профессора ФИО3 (таблица 21 отчета), отношение между удовлетворительным и хорошим состоянием составляет – 15,00% = (0,85 – 1) * 100, корректировка для объекта оценки с учетом доли помещения в удовлетворительном состоянии составит – 4,48% = (0,85 – 1) * (85/284,6) * 100. Величина поправки на этаж расположения определена на основании исследования к.т.н., профессора ФИО3 (таблица 22 Отчета), соотношение между 1 этажом и подвалом составляет – 29,00% = (0,71 – 1) * 100, корректировка для объекта оценки с учетом доли помещения в подвале составит – 8,66% = (0,71 – 1) * (85/284,6). Таким образом, диапазон рынка с учетом скидки на торг и корректировок на состояние отделки и этаж расположения составит от 25 235 руб./кв.м. до 44 881 руб./кв.м. (стоит учесть, что данный диапазон указан с учетом стоимости земли). Нижняя граница диапазона: 31 579 руб./кв.м. – 8,00% - (4,48% + 8,66%) = 25 235 руб./кв.м. Верхняя граница диапазона: 56 164 руб./кв.м. – 8,00% - (4,48% + 8,66%) = 44 881 руб./кв.м. Итоговая рыночная стоимость объекта оценки составляет 7 397 000 рублей (25 991 руб./кв.м.) (без учета стоимости земли). Учитывая тот факт, что объект оценки расположен в малоэтажном доме старой постройки, частично (85 кв.м.) в подвале, с удовлетворительным состоянием отделки, его стоимость должна быть приближена к нижней границе диапазона, что соответствует рыночным данным, представленным выше. Считает решение комиссии необоснованным, замечания носят субъективный характер. Рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная в отчете, по мнению оценщики, является достоверной и обоснованной, может рекомендоваться для использования в целях пересмотра величины кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Согласно статье 12 Федерального Закона Российской Федерации № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объекта недвижимости, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке от 20.05.2020 года № №, подготовленные ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт», которым определена рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению.

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 10.08.2020 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 23.06.2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Теремок» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 284,6 кв.м., Подвал № 1, Этаж № 1, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16.12.2014 года в размере 7 397 000 рублей.

Дата подачи административного иска в суд - 10.08.2020 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 23.06.2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 14.09.2020 года.

Председательствующий: Панкова М.А.