Решение № 2-292/2025 2-292/2025~М-227/2025 М-227/2025 от 16 сентября 2025 г. по делу № 2-292/2025

Дело №2-292/2025

УИД 76 RS 0004-01-2025-000459-52

Мотивированное
решение

изготовлено17.09.2025

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

16 сентября 2025 года г. Данилов Ярославской области

Даниловский районный суд Ярославской области в составе

председательствующего судьи Ивановой С.С.,

при секретаре Степановой Л.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации городского поселения Данилов Ярославской области о взыскании выкупной цены за нежилое помещение,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации городского поселения Данилов Ярославской области о взыскании выкупной цены за нежилое помещение. В обоснование иска указала, что Администрацией городского поселения Данилов производилось изъятие для муниципальных нужд земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости, расположенного по адресу – <адрес>. На вышеуказанном земельном участке расположен гараж с кадастровым номером №, принадлежащий на праве собственности истцу. Истец являлась собственником жилого помещения, расположенного по адресу - <адрес>. 04.03.2024 между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи жилого помещения. 06.02.2025 Администрация городского поселения Данилов направила истцу уведомление о том, что ООО «Независимая оценка» была произведена оценка гаража, по результатам которой его стоимость составила 65100 руб. Гараж был фактически изъят без уплаты за него компенсации. Соглашение об изъятии гаража истец не получала и не подписывала. Истец полагает, что ответчиком нарушен порядок изъятия недвижимого имущества. Кроме того, истец не согласна с проведенной ответчиком оценкой гаража в размере 65100 руб. Истец обратилась к независимому эксперту ООО СБК «Партнер» с целью определения рыночной стоимости возмещения за нежилое помещение – гаража. Согласно отчету №0904-25 рыночная стоимость гаража, площадью 14, 8 кв.м с учетом стоимости земельного участка составляет 257000 руб., в том числе убытки – 27000 руб., стоимость гаража – 230000 руб.

На основании изложенного, истец просит взыскать с Администрации городского поселения Данилов в пользу ФИО1 выкупную стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером № в размере 257000 руб., госпошлину в размере 8810 руб., в случае удовлетворения исковых требований прекратить право собственности ФИО1 на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> признать на него право муниципальной собственности городского поселения Данилов.

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске.

Представитель истца ФИО2 пояснил, что истец просит взыскать с ответчика выкупную стоимость, которая включает в себя помимо стоимости гаража, стоимость убытков, земельного участка. Представленный стороной ответчика отчет не содержит всех необходимых сведений, влияющих на определение рыночной стоимости спорного объекта, в отчете не приведена информация по всем ценообразующим факторам. Определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, оценщик неправомерно использовал сравнительный, затратный и доходный подходы, не привел обоснование методов оценки в рамках указанных подходов. В отчете частично отсутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве информации и дате ее подготовки.

Ответчик Администрация городского поселения Данилов в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом. Просили рассмотреть дело без участия представителя. Представили письменный отзыв, согласно которому исковые требования в части выкупной стоимости не признают в полном объеме.

Третье лицо Управление Росреестра по Ярославской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено при имеющейся явке.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Разрешая требования истцов о взыскании возмещения за нежилое помещение, суд исходит из следующего.

Как указано в п.1 ст.6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 ст.2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Нормы ГК РФ и ЗК РФ предусматривают специальную систему гарантий прав собственников недвижимости, расположенной на участках, изымаемых для государственных и муниципальных нужд (статьи 235, 239, 239.2, 279, 281 ГК РФ, глава VII.1 ЗК РФ).

Поскольку ГК РФ не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, следует руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями п.10 ст.32 ЖК РФ, статей 239.2, 279 ГК РФ, ст.56.3 ЗК РФ.

Согласно ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч.6 ст.32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч.7 ст.32 ЖК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26 декабря 2012 года (ответ на вопрос №2), а также в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 29 апреля 2014 г., обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 года №185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Как указал Верховный Суд РФ, если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу ст.16, п.3 ст.2 Федерального закона от 21.07.2007 года №185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (ст.32 ЖК РФ).

При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч.6 ст.32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При определении выкупной цены следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (ч.1 ст.36 ЖК РФ, п.1 ст.290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч.2 ст.16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и ст.290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья. В связи с чем, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения в ее составе учитывают стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

Из материалов дела следует, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное по адресу – <адрес>, площадью 14, 8 кв.м, что подтверждается сведениями из ЕГРН.

Судом установлено, что в соответствии с постановлением Администрации городского поселения Данилов от 31.01.2014 №29, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу - <адрес>, был признан аварийным и подлежащим реконструкции.

В соответствии с постановлением администрации городского поселения Данилов от 08.07.2022 №381 земельные участки и жилые помещения, в том числе земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1481 кв.м, жилое помещение № (принадлежащее на праве общей долевой собственности ФИО1 и ФИО3 по 1/2 доле каждой) и нежилое помещение гаража, площадью 14, 8 кв.м по адресу - <адрес> были изъяты у собственников многоквартирного дома.

Постановлением администрации городского поселения Данилов от ДД.ММ.ГГГГ № постановлено заключить соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд между администрацией городского поселения Данилов и ФИО1, ФИО3 на <адрес>.

21.12.2023 вышеуказанное соглашение подписано сторонами.

06.02.2025 администрацией городского поселения Данилов в адрес ФИО1 направлено уведомление с предложением о выкупе нежилого помещения гаража за 65100 руб. Выкупная цена Объекта, включает в себя рыночную стоимость нежилого помещения.

Соглашения об изъятии помещения гаража в адрес истца ответчиком не направлялось.

Из представленной ответчиком копии отчета №3414/2024 от 02.12.2024 подготовленного ООО «Независимая экспертиза», рыночная стоимость нежилого помещения гаража площадью 14, 8 кв. м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, составляет 65 100 руб.

Не согласившись с отчетом ответчика, выполненным ООО «Независимая экспертиза», истец обратилась к независимому оценщику ООО СБК «Партнер», согласно отчету №0904-25 от 09.04.2025 рыночная стоимость гаража, в том числе стоимость земельного участка составила на 09.04.2025 – 230000 руб., убытки – 27000 руб.

В судебном заседании допрошенная в качестве свидетеля эксперт-оценщик ФИО4 пояснила, что выполняла по заданию ФИО1 оценку рыночной стоимости гаража с земельным участком, убытков. Согласно визуального осмотра, объект оценки находится в удовлетворительном состоянии пригодным к эксплуатации, полы, стены прочные, щелей нет, кирпичная кладка не нарушена, плотно присоединены в места стыка, потолок деревянный, сухой, ворота имеют следы естественной эксплуатации, но они крепкие. Отрицательных характеристик по состоянию объекта выявить не удалось, помещение крепкое пригодное к эксплуатации. Пояснила, что есть требования Федеральных стандартов, источник который используется в отчете, если нет времени представить источник информации, то можно сделать и прикрепить скриншот со ссылкой где была взята информация и вставить его в отчет. Все объекты, которые используются в качестве аналога, должны быть не позже даты оценки, должны бать приложены скриншоты, ссылки на объявление, для подтверждения. Все это соблюдено в отчете ООО СБК «Партнер».

Оценивая перечисленные выше обстоятельства, а, также принимая во внимание указанные разъяснения, суд приходит к выводу о том, что истец, являясь собственником нежилого помещения, расположенного в аварийном многоквартирном доме, включенном в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», имеет право по своему выбору на предоставление другого помещения либо его выкуп, в связи с чем, ее требования о взыскании с администрации городского поселения Данилов, как главного распорядителя бюджетных средств, предназначенных для переселения граждан из аварийного жилья, включенного в адресную программу, признаются судом подлежащими удовлетворению.

При определении выкупной цены нежилого помещения суд принимает отчет №0904-25 от 09.04.2025 выполненный ООО СБК «Партнер», поскольку он составлен в соответствии с нормами действующего законодательства, заключение проведено экспертом, чья квалификация подтверждена документально, данный отчет по своему содержанию является полным и аргументированным, содержит ссылки на применяемые стандарты оценочной деятельности, неясностей и противоречий не содержит, произведено с осмотром подлежащих оценке объектов, подтверждено пояснениями эксперта ФИО4, допрошенной в судебном заседании в качестве свидетеля. Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется. Определяя размер подлежащего взысканию в пользу истицы возмещения за нежилое помещение, суд считает возможным исходить из установленной экспертом ООО «Партнер», рыночной стоимости нежилого помещения с земельным участком, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, которая, как следует из экспертного заключения, равна 8000 руб. (36/1 481 кв.м) в общем размере 230 000 руб. Определяя размер подлежащих взысканию убытков, причиняемых собственнику нежилого помещения его изъятием, суд признает обоснованными требования истца о взыскании возмещения стоимости убытков, связанных с поиском другого нежилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на него (27000 руб.).

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 8810 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 (паспорт №) к Администрации городского поселения Данилов Ярославской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании выкупной цены за нежилое помещение удовлетворить.

Взыскать с администрации городского поселения Данилов в пользу ФИО1 возмещение за нежилое помещение площадью 14, 8 кв. м с кадастровым номером 76:05:010306:471, расположенное по адресу: <адрес>, в размере 257 000 рублей, государственную пошлину в размере 8810 руб.

Настоящее решение, после перечисления администрацией городского поселения Данилов ФИО1 денежных средств в размере 257000 руб., является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО1 и основанием для государственной регистрации права собственности муниципального образования городского поселения Данилов на нежилое помещение гаража площадью 14, 8 кв. м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи жалобы в Даниловский районный суд.

Судья Иванова С.С.