Решение № 2-435/2019 2-435/2019(2-5961/2018;)~М-3461/2018 2-5961/2018 М-3461/2018 от 29 апреля 2019 г. по делу № 2-435/2019

47RS0№-59

Дело № апреля 2019 года


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Всеволожский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Валькевич Л.В.

при секретаре: ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об обязании передать долю в объекте недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, уточнив в порядке ст.39 ГПК РФ требования, обратилась с исковым заявлением к ФИО2 об обязании исполнить сделку – передать истцу 105/1316 доли в построенном многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, д. Заневка, Ладожская ул.56а, кадастровый №, в виде квартиры с кадастровым номером 47:07:1001003:87, 105/1316 доли в земельных участках с кадастровыми номерами 47:07:0000000:91001, 47:07:1001003:32, 47:07:1001003:34, взыскании неустойки в размере 1 773 857 рублей, мотивируя требования тем, что 17.11.2014г. между истцом и ответчиком был заключен договор №, поименованный как предварительный договор купли-продажи доли в строящемся жилом доме.

Полагая, что указанный договор по своему содержанию и условиям является договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома и на него распространяются положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, истец обратился с вышеназванными требованиями в суд.

В судебное заседание представители истца ФИО1- ФИО5 и ФИО6 явились, заявленные требования поддержали.

Представитель ответчика - ФИО2- ФИО7 возражал против удовлетворения требований иска по основаниям, изложенным в письменных возражениях, полагал, что на правоотношения сторон положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, не распространяются, а обязательства по передаче е квартиру истцу исполнены ответчиком, объект находится в фактическом владении истца, немотивированно отказавшегося от подписания акта приема-передачи.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив представленные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В статье 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ определено понятие застройщика, которым является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, на основании полученного разрешения на строительство.

Как следует из материалов дела, между ФИО2 и ФИО1 17.11.2014г. заключен предварительный договор № купли-продажи доли (квартиры) в строящемся индивидуальном жилом доме, по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи жилого помещения (квартиры), в соответствии с которым продавец передает, а покупатель приобретает право собственности на объект жилой недвижимости, а именно: 105/1316 доли в праве общей долевой собственности на строящийся индивидуальный жилой дом, которая соответствует двум квартирам общей площадью 105 кв.м. с двумя балконами, на 2 этаже и земельный участок в общую долевую собственность, по адресу: <адрес>, д. Заневка, Ладожская ул.56.

По соглашению сторон продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить указанный объект за 6 701 776 руб.

Как разъяснено в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Таким образом, из материалов дела, очевидно, что ответчик не может быть признан застройщиком по нескольким основаниям: он не является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, разрешение на строительство дома никогда не выдавалось (право собственности оформлено по решению суда о легализации самовольной постройки), им не привлекались денежные средства долевых участников строительства.

В соответствии с п. п. 1, 2, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Пунктом 6 ст.429 ГК РФ определено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Пунктом 3.1.4 предварительного договора предусмотрено, что основной договор стороны обязуются заключить до ДД.ММ.ГГГГг. включительно, при условии полной оплаты стоимости объекта.

В судебном заседании установлено и не оспаривалось истцом, что в установленный предварительным договором срок, до 30.05.2015г. основной договор купли-продажи спорного объекта не заключен.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если, сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Оценивая в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что заключенный между истцом и ответчиком 17.11.2014г. договор, поименованный предварительным договором купли-продажи доли (квартиры) в строящемся индивидуальном жилом доме, не являлся предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

При таких обстоятельствах, положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", на него не распространяются и неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства взыскана быть не может.

Согласно п.1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Из материалов дела следует, что спорная квартира учтена в ЕГРН, имеет кадастровый №.

В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что она фактически передана истцу, находится в ее владении и пользовании, у истицы имеются ключи от квартиры, но от подписания акта приема-передачи квартиры от 05.05.2016г. истец уклонилась.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных правовых норм, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца об обязании ответчика передать 105/1316 доли в построенном многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, д. Заневка, Ладожская ул.56а, в виде квартиры с кадастровым номером 47:07:1001003:87, взыскании неустойки в размере 1 773 857 рублей.

Не подлежат удовлетворению и требования истца об обязании ответчика передать ей 105/1316 доли в земельных участках с кадастровыми номерами 47:07:0000000:91001, 47:07:1001003:32, 47:07:1001003:34.

Из материалов дела усматривается, что многоквартирный дом <адрес>, д. Заневка, Ладожская ул.56а расположен на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0000000:91001.

Жилищным законодательством предусмотрены специальные правила, касающиеся оформления прав на земельный участок, расположенный под построенным многоквартирным домом.

Как разъяснено в п.66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

При этом особенностью перехода права собственности на земельный участок к собственникам помещений в расположенном на нем доме является то, что земельный участок под домом поступает в долевую собственность в силу закона с момента регистрации права первого собственника на любое из помещений.

Поскольку право истца на долю в земельном участке под спорным многоквартирным домом производно от его права на помещение в этом доме, и возникает в силу закона, то заявление истцом самостоятельного требования об обязании ответчика передать долю в земельном участке с кадастровым номером 47:07:0000000:91001, не является надлежащим способом судебной защиты и не подлежит удовлетворению.

Аналогичные требования истца в отношении самостоятельных земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:1001003:32, 47:07:1001003:34, удовлетворению не подлежат, поскольку не охватываются предметом предварительного договора, право долевой собственности в отношении них у собственников помещений в спорном многоквартирном доме, расположенном на самостоятельном участке, не возникает.

Исходя из изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО2 об обязании передать 105/1316 доли в построенном многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, д. Заневка, Ладожская ул.56а, кадастровый №, в виде квартиры с кадастровым номером 47:07:1001003:87, 105/1316 доли в земельных участках с кадастровыми номерами 47:07:0000000:91001, 47:07:1001003:32, 47:07:1001003:34, взыскании неустойки в размере 1 773 857 рублей, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд через Всеволожский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: