Решение № 2(2)-86/2017 2(2)-86/2017~М(2)-81/2017 М(2)-81/2017 от 16 мая 2017 г. по делу № 2(2)-86/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 мая 2017 года с.Хворостянка

Приволжский районный суд Самарской области в составе председательствующего судьи Мулёнковой И.А.,

при секретаре Максаковой Е.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в с.Хворостянка гражданское дело № по иску ФИО к администрации сельского поселения Студенцы муниципального района Хворостянский Самарской области, администрации муниципального района Хворостянский Самарской области о признании договора купли-продажи жилого помещения действительным и состоявшимся, сохранении жилого помещения в реконструированном и перепланированном виде, признании права собственности на квартиру,

у с т а н о в и л:

ФИО обратился в суд с иском к администрации сельского поселения Студенцы муниципального района Хворостянский Самарской области и администрации муниципального района Хворостянский Самарской области о сохранении жилого помещения в реконструированном и перепланированном виде, признании права собственности на квартиру в реконструированном виде общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и колхозом «Россия», в лице главного бухгалтера колхоза ФИО, был заключен договор купли-продажи квартиры состоящей из 3-х комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Отчуждаемая квартира принадлежала колхозу «Россия» и на основании решения общего собрания членов колхоза «Россия» от ДД.ММ.ГГГГ была передана ему в собственность за наличный расчет. Договор купли-продажи соответствует требованиям ГК РФ, заключен в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами, был удостоверен нотариусом с. Хворостянка Самарской области ФИО и зарегистрирован в реестре за №. По соглашению сторон квартира продана за <данные изъяты> рубля, согласно балансовой стоимости. Передача квартиры состоялась, правоустанавливающие документы и ключи были переданы ему, деньги оплачены им в кассу колхоза. Свои обязательства по настоящему договору были исполнены, претензий друг к другу не было. Данный договор был зарегистрирован в похозяйственной книге № администрации СП Студенцы, с внесением данных о нем, истце, в лицевой счет №. Регистрационной палаты на тот момент не существовало. На момент заключения договора улицы в селе не были поименованы, и домам не была присвоена нумерация. В ДД.ММ.ГГГГ году на основании постановления Студенецкой сельской администрации № от ДД.ММ.ГГГГ его квартире был присвоен адрес: <адрес> С ДД.ММ.ГГГГ года он распоряжается квартирой как своей собственностью, несет расходы по содержанию, оплачивает коммунальные платежи, проводит текущий ремонт в квартире, содержит жилое помещение в надлежащем состоянии. За время проживания в квартире собственными силами и за свой счет им была произведена реконструкция, а именно: разобраны стены веранды, усилен фундамент, возведены стены из шлакоблока и силикатного кирпича, смонтировано утепленное перекрытие из деревянных балок, подшивной доски, ДСП, смонтирована кровля из асбоцементных листов. В результате выполненных строительно-монтажных работ образовались дополнительные помещения прихожей, кухни и котельной, пристроенные к квартире № двухквартирного жилого дома. Все помещения квартиры, в том числе пристроенные, имеют общую систему теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и канализации. В результате реконструкции увеличились общая и жилая площади жилого помещения. Произведенная реконструкция не нарушила конструктивные характеристики дома, не ухудшила их надежность и безопасность, не вышла за границы принадлежащего ему земельного участка. В градостроительном отношении реконструкция квартиры не грозит причинением вреда жизни и здоровью физических лиц и имуществу физических и юридических лиц. Реконструкция квартиры не противоречит СНИП, не создает угрозу жизни и здоровью лиц, не затрагивает интересы других лиц. Однако реконструкцию он произвел без разрешения органов местного самоуправления. Разрешение на реконструкцию в настоящее время администрацией Хворостянского района не выдается в связи с тем, что реконструкция дома уже произведена. В настоящее время ему необходимо зарегистрировать право собственности на приобретенную недвижимость в регистрационной палате. Иным способом, кроме как обращения в суд, он не может защитить свои права, т.к. продавец - колхоз «Россия» был реорганизован в СПК «Студенецкий», которое ликвидировано, правопреемников нет.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства и нормы ст.ст. 165,209,218,222, 454, 551,558 ГК РФ, ст.ст.16, 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», истец просил сохранить жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в реконструированном и перепланированном виде, признать за ним право собственности на квартиру в реконструированном виде, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № расположенную по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, дополнив их. Просил признать договор купли-продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ним и колхозом «Россия», в лице главного бухгалтера колхоза ФИО, действующей по доверенности, действительным и состоявшимся, сохранить жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м в реконструированном и перепланированном виде, признать за ним право собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.

Ответчики администрация сельского поселения Студенцы муниципального района Хворостянский Самарской области, администрация муниципального района Хворостянский Самарской области, и третье лицо - ФИО обратились к суду с ходатайством о рассмотрении дела в их отсутствие, против иска не возражали.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

Выслушав истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с ч. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу ч. 2 ст. 550 ГК РФ несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и колхозом «Россия», в лице главного бухгалтера колхоза ФИО, был заключен договор купли-продажи квартиры (л.д.10). Согласно указанному договору «Продавец» продал, а «Покупатель» купил квартиру, состоящую из 3-х комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>. Отчуждаемая квартира принадлежала колхозу «Россия», что подтверждается выпиской из решения общего собрания членов колхоза «Россия» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12-13) и договором купли-продажи, удостоверенным нотариусом <адрес> ФИО и зарегистрированным в реестре за №. По соглашению сторон квартира продана за <данные изъяты> рубля, согласно балансовой стоимости. Сделка была оформлена договором купли-продажи и удостоверена нотариусом Хворостянского района. Все условия сделки были выполнены сторонами: продавец получил деньги, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №б/н от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14), а истец с ДД.ММ.ГГГГ стал проживать в купленной квартире на правах собственника, что подтверждается справкой администрации сельского поселения Студенцы муниципального района Хворостянский Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ №, выданной на основании похозяйственной книги№, л.сч.№, и не оспорено ответчиками.

При указанных обстоятельствах суд находит сделку по купле-продаже квартиры, заключенную между ФИО, с одной стороны, и колхозом «Россия», в лице главного бухгалтера колхоза ФИО, с другой стороны, состоявшейся и действительной, поскольку данный договор соответствует требованиям ст.ст.550, 556 ГК РФ, предусматривающим, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст.558 ГК РФ).

Федеральный закон от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны договора.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что по форме договор соответствует требованиям закона и между сторонами достигнуто соглашение по существенным условиям договора купли-продажи квартиры, покупателем полностью исполнены обязательства по договору. Договор удостоверен нотариусом Хворостянского района Самарской области. На момент заключения договора купли-продажи регистрационной палаты не существовало, и соответственно в ЕГРН право собственности истца на указанную квартиру не зарегистрировано. ФИО, хотя и не зарегистрировал свое право на приобретенное им недвижимое имущество, однако владеет им и несет бремя содержания, что подтверждается справками и квитанциями об оплате коммунальных услуг, справкой администрации сельского поселения Студенцы муниципального района Хворостянский. С момента заключения договора купли продажи по настоящее время ни одна из сторон не оспорила условия договора, не требовала его расторжения.

В судебном заседании установлено, что на момент заключения договора улицы в селе <адрес><адрес> не были поименованы, и домам не была присвоена нумерация. В ДД.ММ.ГГГГ году на основании постановления Студенецкой сельской администрации № от ДД.ММ.ГГГГ квартире истца был присвоен адрес: <адрес>. Согласно кадастровому паспорту помещения, выданному филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области, и выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, указанная квартира площадью <данные изъяты> кв.м, состоит на кадастровом учете и ей присвоен кадастровый №. Согласно справке МКУ Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального района Хворостянский Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ и справке администрации сельского поселения Студенцы муниципального района Хворостянский Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ, квартира, расположенная по адресу: <адрес>, муниципальной собственность не является и в реестре муниципального имущества сельского поселения Студенцы не числится, на балансе не стоит. Согласно уведомлению Управления Росреестра сведения о зарегистрированных правах на указанную квартиру в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют. Согласно сведениям ЕГРЮЛ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ СПК «Студенецкий» ликвидирован ДД.ММ.ГГГГ на основании определения Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено и подтверждается экспертным заключением Отдела архитектуры и градостроительства администрации муниципального района Хворостянский Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ., что за время проживания в квартире истцом была произведена её реконструкция и перепланировка: были разобраны стены веранды, усилен фундамент, возведены стены из шлакоблока и силикатного кирпича, смонтировано утепленное перекрытие из деревянных балок, подшивной доски, ДСП, смонтирована кровля из асбоцементных листов. В результате выполненных строительно-монтажных работ образовались дополнительные помещения прихожей, кухни и котельной, пристроенные к квартире № двухквартирного жилого дома. Все помещения квартиры, в том числе пристроенные, имеют общую систему теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и канализации. В результате реконструкции увеличились общая и жилая площади жилого помещения. Вместе с тем, судом также установлено, что реконструкция произведена истцом без получения соответствующих разрешительных документов на её проведение.

В соответствии с ч.3 ст.222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, если данная постройка не нарушает права и охраняемые интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что самовольная постройка (пристрой) осуществлена на земельном участке, который находится в собственности истца, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ Согласно, экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ, составленному Отделом Архитектуры и градостроительства администрации муниципального района Хворостянский Самарской области, техническое состояние пристроенных помещений к квартире двухквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> удовлетворительное, пригодное для постоянного проживания. При реконструкции квартиры не нарушены характеристики надежности и устойчивости конструкций жилого дома. Инсоляция пристроенных помещений соответствует нормативным требованиям. Предельные параметры разрешенного строительства соответствуют «Правилам землепользования и застройки сельского поселения Студенцы Хворостянского района Самарской области». Внешний вид жилого дома не ухудшен, имеет законченный общий архитектурный облик. Градостроительные нормы не нарушены. В результате произведенной реконструкции (строительство пристроя) общая площадь квартиры двухквартирного жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, изменилась, и составляет на момент обследования <данные изъяты> кв.м., в том числе жилая площадь равна <данные изъяты> кв.м, что соответствует Техническому паспорту составленному Елховским филиалом ГУП ЦТИ Самарской области ДД.ММ.ГГГГ.

Следовательно, реконструкция и перепланировка квартиры не противоречат СНИП, не создают угрозу жизни и здоровью лиц, имуществу физических и юридических лиц, не затрагивает интересы других лиц.

В соответствии со ст.16 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда.

Согласно ч.2 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Уклонением в этом случае является любое фактическое поведение стороны договора, препятствующее ввиду ее отсутствия регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к другому лицу независимо от действительных причин неявки, как при недобросовестности стороны, так и при наличии уважительных причин для неявки (в том числе смерть), так как нормы об уклонении применяются по аналогии закона в соответствии со ст.6 ГК РФ.

Согласно ч.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что право собственности у истца на квартиру возникло, но переход права собственности требовал регистрации, которую истец в настоящее время может произвести лишь на основании судебного решения ввиду ликвидации стороны по сделке – колхоза «Россия».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст., 218, 222 ГК РФ, 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковое заявление ФИО к администрации сельского поселения Студенцы муниципального района Хворостянский Самарской области и администрации муниципального района Хворостянский Самарской области о признании договора купли-продажи жилого помещения действительным и состоявшимся, сохранении жилого помещения в реконструированном и перепланированном виде, признании права собственности на квартиру, - удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО и колхозом «Россия», в лице главного бухгалтера колхоза ФИО, действующей по доверенности, действительным и состоявшимся.

Сохранить жилое помещение, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, в реконструированном и перепланированном виде.

Признать за ФИО, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, за ФИО, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд, через Приволжский районный суд, в течение месяца со дня его вынесения.

Судья И.А.Мулёнкова