Решение № 2-1889/2019 2-1889/2019~М-982/2019 М-982/2019 от 20 мая 2019 г. по делу № 2-1889/2019

86RS0№-93


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 мая 2019 года город Нижневартовск

Нижневартовский городской суд Ханты - Мансийского автономного округа-Югры в составе:

председательствующего судьи Байдалиной О.Н.,

при секретаре судебного заседания Витановой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 1889/2019 по исковому заявлению акционерного общества «Управляющая компания №1» к ФИО о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате, оплате коммунальных услуг и освобождении нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Управляющая компания №1» (АО «УК №1») обратилось в суд с вышеуказанным иском, который в дальнейшем уточнило, указав в обоснование, что <адрес> находится в управлении АО «УК №1». Арендатором помещения № в указанном доме на основании договора аренды от <дата> является ответчик ФИО За период с <дата> по <дата> по договору аренды образовалась задолженность в размере 100 342,27 рублей, задолженность по оплате за коммунальные услуги за период с <дата> по <дата> составляет 26 125,61 рублей. Несмотря на неоднократные предупреждения АО «УК №1» ответчик арендную плату не вносит, коммунальные услуги не оплачивает. <дата> ответчиком произведена частичная оплата задолженности по коммунальным услугам, в связи с чем, размер задолженности за период с <дата> по <дата> по состоянию на <дата> составляет 15 849,28 рублей, задолженность по договору аренды за период с <дата> по <дата> составляет 111 008,43 рублей. Таким образом, задолженность ответчика составляет 126 857,71 рублей. Неисполнение арендатором своих обязательств в части своевременного внесения платы нарушает права собственников многоквартирного дома. Просит взыскать с ФИО задолженность по договору аренды в размере 111 008,43 рублей, задолженность по договору на предоставление жилищно-коммунальных услуг в размере 15 849,28 рублей, расторгнуть договор аренды нежилого помещения от <дата>, истребовать из пользования ФИО нежилое помещение - электрощитовая, по адресу: <адрес> в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения Нижневартовского городского суда.

Представитель истца по доверенности ФИО в судебном заседании на исковых требованиях настаивала в полном объеме.

Ответчик ФИО в судебное заседание не явился, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд рассмотрел дело без его участия.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что многоквартирный дом по адресу: <адрес> находится в управлении муниципальное унитарное предприятие «Производственный ремонтно-эксплуатационный трест №1» на основании решения №1 общего собрания собственников жилых и нежилых помещений жилого многоквартирного дома от <дата>.

Постановлением Главы города Нижневартовска № от <дата> муниципальное унитарное предприятие «Производственный ремонтно-эксплуатационный трест №1» преобразовано в открытое акционерное общество «Управляющая компания №1», которое в дальнейшем изменило наименование на Акционерное общество «Управляющая компания №1», что подтверждается приказом АО «Управляющая компания №1» от <дата> №.

Из изложенного следует, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> находится в управлении истца.

В силу положений статьи 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч.2 ст.36 Жилищного кодекса РФ).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч.4 ст.36 Жилищного кодекса РФ).

Из вышеизложенного следует, что принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров аренды, относится к компетенции общего собрания собственников помещений.

Судом установлено, что решением № общего собрания собственников жилых и нежилых помещений жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес> в пользование управляющей организации было передано общее имущество в указанном многоквартирном доме «электрощитовая».

<дата> истец (арендодатель) заключил с ответчиком ФИО (арендатор) договор аренды нежилого помещения «электрощитовая», расположенного по адресу: <адрес> в целях использования ответчиком данного помещения для проживания на срок с <дата> по <дата>.

Согласно пункту 3.1 договора аренды арендатор своевременно производит арендные платежи в общей сумме 30 977,29 рублей за 11 месяцев, с учетом НДС без учета платы за коммунальные услуги по водопотреблению, водоотведению, электроэнергии, которая вносится арендатором дополнительно согласно показания приборов учета энергоресурсов и воды.

В силу п.п.3.3, 3.4 договора аренды, оплата производится ежемесячно, путем внесения суммы, определенной договором на расчетный счет арендодателя не позднее десятого числа месяца, следующего за истекшим.За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установлено ЦБ РФ.

Также судом установлено, что <дата> между истцом и ответчиком ФИО заключен договор на предоставление жилищно-коммунальных услуг. по условиям которого истец предоставляет во временное пользование, в целях проживания помещение «колясочной» и организовывает предоставление жилищно-коммунальных услуг, временно проживающему в помещении, расположенном на первом этаже, первого подъезда по адресу: <адрес>. а ФИО обязался оплатить эти услуги, согласно установленных тарифов для граждан, проживающих в жилых помещениях по договорам социального найма.

Согласно п.1.1 договора, состав жилищно-коммунальных услуг включает в себя: выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, услуги по управлению, организация предоставления коммунальных услуг холодного/горячего водоснабжения, водоотведение, отопление, услуги по вывозу мусора.

В силу пункта 2.2.1 договора оплата за предоставленные жилищно-коммунальные услуги подлежит внесению не позднее 10 числа месяца, следующего за прожитым, на основании платежных документов, предоставляемых бухгалтерией жилищно-эксплуатационного участка по территориальной принадлежности.

В случае просрочки платежа за предоставленные жилищно-коммунальные услуги пунктом 2.2.2 договора предусмотрены пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки с сумм просроченного платежа за предоставленное помещение и коммунальные услуги.

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Обращаясь с настоящими исковыми требованиями истец указывает, что ответчик арендную плату и коммунальные услуги длительное время не производит, в связи с чем образовалась задолженность.

В соответствии со ст.ст.56, 57 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Согласно расчету истца по договору аренды нежилого помещения общая сумма задолженности за период с <дата> по <дата>, с учетом частичной оплаты составляет 111 008,43 рублей.

Согласно выписке из лицевого счета № выданной <дата> ООО «<данные изъяты>» по состоянию на <дата> размер задолженности по жилищно-коммунальным услугам составляет 15 849,28 рублей.

В соответствии с п.4.1 договора аренды, заключенным между сторонами, срок действия договора установлен по <дата>, в то время как истцом заявлены требования о взыскании задолженности по состоянию на <дата>.

В силу статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В судебном заседании представитель истца ссылался на фактическое пользование ответчиком нежилым помещением по настоящее время.

Указанные обстоятельства ответчиком опровергнуты не были, следовательно, расходы по оплате аренды помещения и коммунальных услуг, которыми ответчик фактически пользуется, он обязан нести, поскольку иное означало бы неосновательное обогащение за счет других лиц.

Проверив расчет истца относительно размера задолженности по арендной плате, суд находит его неверным, так как в нем допущена ошибка в количестве месяцев аренды помещения, а также размере арендной платы с момента заключения договора.

Как следует из договора аренды арендная плата в месяц составляет: за период с <дата> по <дата> - 5 520,88 рублей, за период с <дата> по <дата> - 25 456,41 рублей, общая сумма арендной платы за 11 месяцев составляет 30 977,29 рублей.

Между тем, истец определяя размер задолженности исходил из того, что ежемесячная сумма взноса по аренде составляет 2 816,12 рублей, что по мнению суда, является неверным, поскольку размер ежемесячной арендной платы за период с мая по июнь составляет 2 760,44 рублей из расчета 5 520,88 рублей / 2 месяца, за период с июля 2013 года по март 2014 года - 2828,49 рублей. Соответственно, размер арендной платы за апрель составит 2 816,12 рублей из расчета: 30 977,29 рублей / 11 месяцев. Помимо прочего, при определении размера начислений по арендной плате за период с <дата> по <дата> истцом не учтено, что указанный период составляет 23 месяца, а не 11 месяцев.

В связи с этим, суд производит собственный расчет, согласно которому задолженность ответчика по арендной плате за спорный период, с учетом частичных оплат составляет 144 801,84 рубль (199 944,34 рубля - 55 142,50 рублей):

Период

Арендный платеж, руб.

Размер арендной платы (с НДС), руб.

дата оплаты

Оплачено,

руб

01.05.2013

30.06.2013

2 760,44

5 520,88

0
01.07.2013

31.03.2014

2 828,49

25 456,41

07.02.2014

9 000

31.03.2014

10 000

01.04.2014

30.04.2014

2 816,12

2 816,12

0
01.05.2014

30.06.2014

2 760,44

5 520,88

0
01.07.2014

31.03.2015

2 828,49

25 456,41

04.08.2014

14 142,50

12.02.2015

22 000

01.04.2015

30.04.2015

2 816,12

2 816,12

0
01.05.2015

30.06.2015

2 760,44

5 520,88

0
01.07.2015

31.03.2016

2 828,49

25 456,41

0
01.04.2016

30.04.2016

2 816,12

2 816,12

0
01.05.2016

30.06.2016

2 760,44

5 520,88

0
01.07.2016

31.03.2017

2 828,49

25 456,41

0
01.04.2017

30.04.2017

2 816,12

2 816,12

0
01.05.2017

30.06.2017

2 760,44

5 520,88

0
01.07.2017

31.03.2018

2 828,49

25 456,41

0
01.04.2018

30.04.2018

2 816,12

2 816,12

0
01.05.2018

30.06.2018

2 760,44

5 520,88

0
01.07.2018

31.03.2019

2 828,49

25 456,41

0
итого: 199 944,34

55 142,50

Согласно техническому паспорту на многоквартирный <адрес>, в котором расположено спорное нежилое помещение «электрощитовая» следует, что указанное нежилое помещение оборудовано сантехническими приборами, имеется водоотведение.

Справкой АО «УК №1» от <дата> подтверждается, что индивидуальные приборы учета холодного и горячего водоснабжения в помещении «электрощитовой» не установлены. Таким образом, расчет объема предоставленного ресурса производится исходя из норматива потребления соответствующей коммунальной услуги.

Проверив расчет истца о размере задолженности по жилищно-коммунальным услугам, суд считает его верным, согласующимся с платежными извещениями за период с декабря 2018 года по март 2019 года и балансом лицевого счета.

При изложенных обстоятельствах, учитывая положения части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ и то, что ответчиком в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не было представлено суду доказательств, подтверждающих погашение задолженности по аренде и потребленным коммунальным услугам, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Таким образом, с ФИО подлежит взысканию в пользу истца задолженность по договору аренды нежилого помещения от <дата>, по состоянию на <дата> в размере 111 008,43 рублей, задолженность по договору на предоставление жилищно-коммунальных услуг от <дата> в размере 15 849,28 рублей.

Рассматривая требования о расторжении договора аренды, заключенного с ФИО суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, подтверждено материалами дела, что ответчик обязанность по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением, предусмотренной договором аренды от <дата> исполняет ненадлежащим образом, что привело к образованию задолженности.

Пунктом 4.3 договора аренды от <дата> установлено право арендодателя на досрочное расторжение договора аренды в случае не внесения арендатором арендной платы в течение трех месяцев.

В соответствии с положениями статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как установлено в судебном заседании, подтверждено материалами дела, ФИО свои обязательства по уплате арендных платежей исполнял ненадлежащим образом, последний взнос по договору аренды был произведен <дата>, то есть оплата не вносилась арендатором более трех месяцев, в связи с чем, истец <дата> направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора и погашении задолженности.

Поскольку в судебном заседании установлены основания для одностороннего расторжения договора аренды и порядок расторжения договора истцом был соблюден, требования истца о расторжении договора аренды от <дата> полежат удовлетворению.

Поскольку в силу ст.622 Гражданского кодекса РФ, расторжение договора аренды по требованию арендатора, влечет обязанность ответчика освободить нежилое помещение, требования истца о возложении на ответчика обязанности по освобождению нежилого помещения «электрощитовая», расположенного на первом этаже, первого подъезда <адрес>, также подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 206 Гражданского процессуального кодекса РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм и, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

С учетом требований статьи 206 Гражданского процессуального кодекса РФ и позиции истца, суд считает возможным установить ответчику десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу для освобождения и передачи спорного нежилого помещения истцу по акту приема-передачи.

На основании ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в размере 3 729,36 рублей.

Кроме того, на основании ст.103 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в доход бюджета города окружного значения Нижневартовска подлежит взысканию государственная пошлина в размере 12 007,79 рублей, поскольку истцом государственная пошлина была уплачена в меньшем размере (с учетом увеличения размера исковых требований).

Руководствуясь ст.ст.98, 198, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ФИО в пользу акционерного общества «Управляющая компания №1» задолженность по договору аренды нежилого помещения от <дата> в размере 111 008 рублей 43 копейки, задолженность по договору на предоставление жилищно-коммунальных услуг от <дата> в размере 15 849 рублей 28 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 729 рублей 36 копеек, всего взыскать сумму в размере 130 587 рублей 07 копеек.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от <дата>, заключенный между акционерным обществом «Управляющая компания № 1» и ФИО.

Обязать ФИО освободить нежилое помещение «электрощитовая», расположенное по адресу: <адрес> и передать нежилое помещение акционерному обществу «Управляющая компания №1» по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ФИО в бюджет города Нижневартовска государственную пошлину в размере 12 007 рублей 79 копеек.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Суда Ханты - Мансийского автономного округа - Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Нижневартовский городской суд.

Председательствующий О.Н. Байдалина

Мотивированное решение составлено <дата>