Решение № 2-3430/2017 2-3430/2017~М-2733/2017 М-2733/2017 от 15 ноября 2017 г. по делу № 2-3430/2017

дело № 2-3430/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 ноября 2017 года

Пушкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Абрамовой Ж.И.,

при секретаре Андриановой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Государственной компании «Российские автомобильные дороги» к ФИО1 о принудительном изъятии объектов недвижимости для государственных нужд,

УСТАНОВИЛ:

Государственная компания «Российские автомобильный дороги» в интересах Российской Федерации обратилась в суд с иском к ФИО1 о принудительном изъятии объектов недвижимости для государственных нужд.

В обоснование заявленных требований указано, что государственная компания «Российские автомобильные дороги» осуществляет деятельность по реализации проекта «Строительство Центральной кольцевой автомобильной дороги (с последующей эксплуатацией на платной основе) <адрес>, пусковой комплекс №» на основании Федерального закона от <дата> № 145-ФЗ «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с Распоряжениями Федерального дорожного агентства (РОСАВТОДОР) от <дата> №-р и <дата> №-р для нужд Российской Федерации для реализации проекта строительства автомобильной дороги подлежат изъятию в установленном порядке попадающие в полосу отвода автомобильной дороги земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости, которые принадлежат ответчику:

-земельный участок, общей площадью 1320 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения дачного хозяйства, по адресу: <адрес> кадастровым номером №;

- Жилое строение без права регистрации проживания, общей площадью 309,8 кв.м, назначение: нежилое здание, по адресу: <адрес> кадастровым номером №;

- Хозяйственное строение вспомогательного использования, общей площадью 15,9 кв.м., назначение: нежилое здание, по адресу: <адрес> кадастровым номером №;

- Хозяйственное строение вспомогательного использования, общей площадью 24,8 кв.м., назначение: нежилое здание, по адресу: <адрес> кадастровым номером №;

- Хозяйственное строение вспомогательного использования, общей площадью 18,3 кв.м., назначение: нежилое здание, по адресу: <адрес> кадастровым номером №;

-Индивидуальный гараж, общей площадью 23,6 кв.м., назначение: нежилое здание, по адресу: <адрес> кадастровым номером: №.

Государственная компания письмом уведомила ответчика о принятом решении об изъятии принадлежащих ему объектов недвижимости, что подтверждается уведомлением от <дата> № и уведомлением от <дата> с подписью ответчика. В соответствии с Договором № от <дата> специалистом ООО «<данные изъяты>» произведена работа по определению рыночной стоимости земельного участка и объектов недвижимости, а также размера убытков, которые возникнут у ответчика в связи с изъятием его имущества. Согласно отчету № от <дата> размер возмещения составляет 13 657 734 руб., в том числе, убытки в размере 1 417 071 руб. и рыночная стоимость объектов недвижимости: земельный участок – 2 726 790 руб.; жилое строение – 8 774 622 руб., хозяйственное строение (15,9 кв.м) – 213 769 руб., хозяйственное строение (24,8 кв.м) – 262 225 руб., хозяйственное строение (18,3 кв.м) – 41 317 кв.м., индивидуальный гараж – 221 940 руб. Сопроводительным письмом от <дата> № ответчику под расписку вручен <дата> проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных нужд и отчет об оценке. <дата> (вх.№ Л-178) в Государственную компанию поступило письмо от ответчика, в котором он выразил свой отказ от подписания соглашения об изъятии. На данный момент между Государственной компанией и ответчиком соглашение об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных нужд не достигнуто, в связи с чем истец вынужден реализовать свое право на принудительное изъятие недвижимости в судебном порядке.

Истец просит изъять у ФИО1 для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд) вышеперечисленные объекты недвижимости, за изымаемые объекты предоставить ответчику возмещение в размере 13 657 734 руб., в том числе, убытки в размере 1 417 071 руб. и рыночная стоимость объектов недвижимости: земельный участок – 2 726 790 руб.; жилое строение – 8 774 622 руб., хозяйственное строение (15,9 кв.м.) – 213 769 руб., хозяйственное строение (24,8 кв.м.) – 262 225 руб., хозяйственное строение (18,3 кв.м.) – 41 317 кв.м., индивидуальный гараж – 221 940 руб.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 заявленные исковые требования поддержала, просила установить размер возмещения за изъятие объектов недвижимости, согласно отчету, представленному ответчиком.

В судебном заседании представители ответчика по доверенности ФИО3 и ФИО4 иск не признали в части выкупной цены объектов недвижимости, просили установить возмещение за изъятие объектов недвижимости согласно заключению судебной оценочной экспертизы.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, полагает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

В соответствии с п. 15 ст.3, п. п. 1, 2 ст. 25 ФЗ от 08.11.2007 г. N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», полоса отвода автомобильной дороги - земельные участки (независимо от категории земель), которые предназначены для размещения конструктивных элементов автомобильной дороги, дорожных сооружений, и на которых располагаются или могут располагаться объекты дорожного сервиса. Земельные участки полосы отвода являются землями общего пользования. Границы полосы отвода автомобильной дороги определяются на основании документации по планировке территории. Подготовка документации по планировке территории, предназначенной для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса, осуществляется с учетом утверждаемых Правительством Российской Федерации норм отвода земель для размещения указанных объектов. Порядок подготовки документации по планировке территории, предназначенной для размещения автомобильных дорог федерального значения, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере дорожного хозяйства, в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с ч.1 ст. 56.3 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.

В соответствии с п.3 ст.279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

В силу требований ст.281 ГК РФ, за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

В соответствии с требованиями ст.282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

Судом установлено, что в соответствии с Распоряжениями Федерального дорожного агентства (РОСАВТОДОР) от 12.11.2013 г. №1882-р и 10.10.2016 №2066-р для нужд Российской Федерации для реализации проекта строительства автомобильной дороги подлежат изъятию в установленном порядке попадающие в полосу отвода автомобильной дороги земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости, которые принадлежат ответчику:

-земельный участок, общей площадью 1320 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения дачного хозяйства, по адресу: <адрес> кадастровым номером №. Земельный участок принадлежит ответчику на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости <дата> сделана запись регистрации №, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от <дата> №;

- Жилое строение без права регистрации проживания, общей площадью 309,8 кв.м, назначение: нежилое здание, по адресу: <адрес> кадастровым номером №. Жилое строение без права регистрации проживания принадлежит ответчику на праве собственности, о чем в ЕГРН <дата> сделана запись регистрации №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от <дата> №;

- Хозяйственное строение вспомогательного использования, общей площадью 15,9 кв.м, назначение: нежилое здание, по адресу: <адрес> кадастровым номером №. Хозяйственное строение вспомогательного использования принадлежит ответчику на праве собственности, о чем в ЕГРН <дата> сделана запись регистрации №, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от <дата> №;

- Хозяйственное строение вспомогательного использования, общей площадью 24,8 кв.м, назначение: нежилое здание, по адресу: <адрес> кадастровым номером №. Хозяйственное строение вспомогательного использования принадлежит ответчику на праве собственности, о чем в ЕГРН <дата> сделана запись регистрации №, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от <дата> №;

- Хозяйственное строение вспомогательного использования, общей площадью 18,3 кв.м, назначение: нежилое здание, по адресу: <адрес> кадастровым номером №. Хозяйственное строение вспомогательного использования принадлежит ответчику на праве собственности, о чем в ЕГРН <дата> сделана запись регистрации №, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от <дата> №;

-Индивидуальный гараж, общей площадью 23,6 кв.м, назначение: нежилое здание, по адресу: <адрес> кадастровым номером: №. Индивидуальный гараж принадлежит ответчику на праве собственности, о чем в ЕГРН <дата> сделана запись регистрации №, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от <дата> №. (л.д.9-11,12-15,16-37 том 1).

В материалы дела истцом предоставлено заключение об оценке 238В/11-2016 от <дата>, подготовленное ООО «<данные изъяты>» по инициативе истца и направленное ответчику, где указано, что размер возмещения составляет 13 657 734 руб., в том числе, убытки в размере 1 417 071 руб. и рыночная стоимость объектов недвижимости: земельный участок – 2 726 790 руб.; жилое строение – 8 774 622 руб., хозяйственное строение (15,9 кв.м.) – 213 769 руб., хозяйственное строение (24,8 кв.м.) – 262 225 руб., хозяйственное строение (18,3 кв.м.) – 41 317 кв.м., индивидуальный гараж – 221 940 руб. (л.д. 44-78 том 1).

Истец письмом от <дата> № уведомил ответчика о принятом решении об изъятии принадлежащих ему земельных участков и объектов недвижимости, что подтверждается почтовой квитанцией с описью вложения (л.д.38,39том 1).

Уведомления об изъятии от <дата> и от <дата>, копии распоряжений об изъятии объектов недвижимого имущества получены ответчиком, что подтверждается подписью на почтовом уведомлении и уведомлении от <дата> (л.д.40,41 том 1).

Сопроводительным письмом от <дата> № ответчику под расписку вручен <дата> проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных нужд и отчет об оценке (л.д.42-43 том 1).

<дата> (вх.№ Л-178) в ГК «Автодор» поступило письмо ответчика, в котором он выразил свой отказ от подписания соглашения об изъятии (л.д.88-92 том 1), в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Исходя из установленных обстоятельств дела и руководствуясь ч.1 ст. 56.3 ЗК РФ, суд считает требование истца об изъятии объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, подлежащим удовлетворению.

Определяя размер возмещения, которое подлежит выплате ответчику, суд учитывает следующее.

В связи с несогласием с оценкой по заключению ООО «<данные изъяты>» ответчиком представлено в материалы дела заключение «<данные изъяты>» № от <дата>, согласно которому итоговая величина рыночной стоимости изымаемого имущества составила 18 335 000 руб., из них стоимость жилого <адрес> руб. (л.д.173-339 том 1). Данное заключение лицом, имеющим специальные познания в области оценочной деятельности, мотивировано, основано на методиках, применяемых в оценочной деятельности.

Кроме того, по ходатайству ответчика назначено проведение оценочной экспертизы, которая была поручена эксперту ООО <данные изъяты>» ФИО (л.д.359-360 том 1).

Из заключения эксперта ООО <данные изъяты>» ФИО следует, что рыночная стоимость объектов составляет 22 344 181руб. (в том числе жилой <адрес> руб.), стоимость убытков экспертом не рассчитывалась, поскольку объект изымается полностью, не является коммерческим, а соответственно не нес дохода его обладателю. При определении стоимости строений экспертом применен затратный подход, при определении стоимости земельного участка - сравнительный подход (л.д.2-57 том 2).

В судебном заседании эксперт ФИО поддержала заключение, пояснила, что разница между заключением судебной оценочной экспертизы и заключением, представленным ответчиком, в стоимости жилого дома получилась в связи с тем, что эксперт использовал в оценке жилого дома затратный подход, а не сравнительный, поскольку производилась оценка для цели изъятия имущества, а не его продажи.

Сторона истца не согласилась с выводами эксперта, мотивировав тем, что экспертом не использован сравнительный подход, а рассчитанная стоимость в рамках затратного подхода не учитывает реальную рыночную ситуацию. Отказываясь от сравнительного подхода, эксперт проигнорировал особенность объекта оценки, связанную с реализацией на рынке недвижимости, расположенной на земельном участке с видом разрешенного использования – для дачного строительства. Эксперт некорректно подобрал аналог – жилой дом с гаражом и сауной, в спорном объекте оценки сауна отсутствует. Эксперт не учел технические характеристики объекта оценки и не внес соответствующие поправки в объект-аналог. В заключении эксперта отсутствует фактический расчет и не указаны параметры, по которым эксперт присвоил строению значение износа 5%. В результате заключение не соответствует стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности (л.д.83-84 т.2).

Как следует из ч.1 и ч.2 ст.56.8 ЗК РФ, размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (размер возмещения) определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Размер возмещения включает рыночную стоимость земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимого имущества.

Из пунктов 1-3 ч.4 ст.56.10 ЗК РФ также следует, что одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости, направляется отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.

В соответствии со ст.3 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Пункт 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, предусматривает при проведении оценки использование, кроме затратного, сравнительного и доходного подходов оценки. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно п.18 и п.19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

Подпунктом «в» пункта 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, рекомендовано использовать затратный подход при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке.

Оценив все представленные доказательства в совокупности и учитывая требования ст.ст.56.8, 56.10 ЗК РФ, суд считает возможным определить стоимость изымаемого имущества в соответствии с отчетом об оценке «<данные изъяты>» № от <дата>, представленным ответчиком, поскольку он является наиболее полным, в нем применены и затратный, и сравнительный подходы, в результате выведена рыночная цена объекта, что соответствует вышеизложенным требованиям закона, тогда как заключение судебной оценочной экспертизы составлено с применением только затратного подхода, что является недостаточным для определения рыночной стоимости объектов недвижимости в соответствии со ст.56.8 и 56.10 ЗК РФ. Кроме того, в судебном заседании сторона истца пояснила, что не возражает против принятия отчета «<данные изъяты>» № от <дата> за основу определения стоимости спорных объектов. Отчет ООО <данные изъяты>ЗемлеСтрой» судом отклоняется, так как он составлен по состоянию на ноябрь 2016г.

Таким образом, за изымаемое имущество подлежит выплате возмещение в размере 18335000 руб., требование истца об установлении выкупной цены 13657734 руб. удовлетворению не подлежит.

Так как истец в силу закона от уплаты государственной пошлины освобожден, то в порядке ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход муниципального образования Пушкинский муниципальный район <адрес> подлежат взысканию судебные издержки по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Государственной компании «Автодор» к ФИО1 о принудительном изъятии объектов недвижимости для государственных нужд удовлетворить частично.

Изъять у ФИО1 для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд):

-земельный участок общей площадью 1320 кв.м, категория земель- земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для ведения дачного хозяйства, по адресу: <адрес>, кадастровый №;

- жилое строение без права регистрации проживания, общей площадью 309,8 кв.м, назначение нежилое здание, кадастровый № по адресу: <адрес>,

-хозяйственное строение вспомогательного использования, общей площадью 15,9 кв.м, назначение: нежилое здание, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>,

-хозяйственное строение вспомогательного использования, общей площадью 24,8 кв.м, назначение: нежилое здание, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>,

-хозяйственное строение вспомогательного использования, общей площадью 18,3 кв.м, назначение: нежилое здание, с кадастровым номером №,

-индивидуальный гараж, общей площадью 23,6 кв.м, назначение: нежилое здание, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

За изымаемое имущество предоставить ФИО1 возмещение в размере 18335000 руб.

Требование истца об установлении выкупной цены в размере 13657734 руб. оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 в доход муниципального образования Пушкинский муниципальный район <адрес> судебные издержки по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 22.12.2017г.

Судья: